Czy nierolnik może kupić nieużytki rolne lub las?

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić nieużytki rolne?

Zakup nieużytków rolnych przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym, nie jest automatycznie zakazany. Odpowiedź zależy jednak od kilku elementów: powierzchni nieruchomości, jej przeznaczenia w dokumentach planistycznych, oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków, treści księgi wieczystej, a także od tego, czy grunt należy do prywatnego właściciela, czy do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa zarządzanego przez KOWR. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: zakup kilku działek rolnych a zgoda. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: zakup gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną powyżej 1 ha.

Najczęstszy błąd polega na utożsamianiu „nieużytku” z gruntem całkowicie wolnym od ograniczeń. Działka może być zaniedbana, porośnięta samosiejkami albo od lat nieużytkowana rolniczo, a mimo to nadal może być nieruchomością rolną w rozumieniu przepisów. Z drugiej strony, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przeznacza ją w całości na cele inne niż rolne, ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mogą w ogóle nie mieć zastosowania.

Przed rozpoczęciem negocjacji warto więc ustalić nie tylko powierzchnię działki ewidencyjnej, ale także powierzchnię użytków rolnych w całej nieruchomości. W obrocie prawnym znaczenie ma nieruchomość objęta księgą wieczystą, a nie zawsze pojedyncza działka ewidencyjna. Jeżeli jedna księga obejmuje kilka działek, przepisy mogą być oceniane dla całej nieruchomości, a nie tylko dla wybranego fragmentu.

Progi 0,3 ha i 1 ha przy zakupie ziemi rolnej

Aktualne przepisy przewidują kilka ważnych progów powierzchniowych. Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W takich przypadkach trzeba jednak uważać, czy nie działają inne przepisy, np. planistyczne, leśne albo dotyczące ochrony gruntów.

Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym i nie jest do tego potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Nie oznacza to jednak, że notariusz może pominąć analizę przepisów. W zależności od stanu prawnego nieruchomości może pojawić się ustawowe prawo pierwokupu, a umowa sprzedaży może mieć charakter warunkowy.

Przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej zasadą jest, że nabywcą może być rolnik indywidualny. Osoba, która nie spełnia tych wymogów, musi oprzeć transakcję na jednym z wyjątków ustawowych albo uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. W praktyce warto już na początku sprawdzić progi powierzchniowe przy obrocie ziemią, bo od nich zależy dokumentacja, czas transakcji i ryzyko odmowy.

Zgoda KOWR przy zakupie gruntu od prywatnego właściciela

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest prywatna nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, zwykle trzeba rozważyć wniosek o zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Postępowanie prowadzi Dyrektor Generalny KOWR, a wniosek składa się do oddziału terenowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

We wniosku trzeba oznaczyć zbywcę, nabywcę i nieruchomość, wskazać cel nabycia oraz przewidywany sposób wykorzystania gruntu. Typowo dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków, informacje o księdze wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym albo inne dokumenty potwierdzające status gruntu. W zależności od podstawy wniosku konieczne mogą być także dokumenty dotyczące kwalifikacji rolniczych, rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej lub braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu.

Zgoda KOWR jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej i jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeżeli decyzja nie zostanie wykorzystana w tym czasie, procedurę trzeba przeprowadzić ponownie.

Trzeba też pamiętać o obowiązkach po nabyciu. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. W tym okresie nieruchomości nie wolno zasadniczo zbyć ani oddać w posiadanie innym osobom, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo KOWR wyrazi zgodę.

Zakup ziemi z KOWR albo z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa

Jeżeli działka należy do państwowego zasobu, sprawa jest inna niż przy sprzedaży prywatnej. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działa obecnie w miejsce dawnych instytucji, takich jak Agencja Nieruchomości Rolnych. Sam fakt, że ktoś jest właścicielem gruntu sąsiedniego, nie daje automatycznego prawa do zakupu ziemi z KOWR.

Aktualnie sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest co do zasady wstrzymana na okres 20 lat od wejścia w życie ustawy z 2016 r., czyli w praktyce do 30 kwietnia 2036 r. Zakaz nie jest jednak bezwzględny. Przepisy przewidują wyjątki, w tym m.in. możliwość sprzedaży nieruchomości rolnych o powierzchni do 5 ha oraz innych nieruchomości po spełnieniu szczególnych warunków lub po uzyskaniu wymaganej zgody.

Jeżeli sprzedaż jest dopuszczalna, KOWR zasadniczo stosuje tryb przetargowy. Przetarg może być publiczny albo ograniczony do określonych kategorii uczestników, zwłaszcza rolników indywidualnych zamierzających powiększyć gospodarstwo rodzinne. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa przewiduje również przypadki sprzedaży bez przetargu.

Dla właściciela działki sąsiedniej najważniejszy może być przepis pozwalający sprzedać nieruchomość Zasobu lub jej część bez przetargu, jeżeli może ona poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność osoby chcącej ją nabyć, a sama nieruchomość nie może być zagospodarowana samodzielnie. W praktyce wymaga to dobrego uzasadnienia: trzeba wykazać, dlaczego grunt jest funkcjonalnie powiązany z działką sąsiednią i dlaczego jego samodzielne zagospodarowanie jest nierealne albo nieracjonalne.

Jeżeli transakcja z udziałem KOWR zostanie przeprowadzona z naruszeniem przepisów, może być nieważna. Dlatego przed składaniem wniosku warto ustalić, czy konkretna działka jest objęta zakazem sprzedaży, czy mieści się w wyjątku, czy możliwa jest dzierżawa oraz czy KOWR przewiduje dla niej przetarg.

Nieużytki, samosiejki i grunty leśne

Grunt porośnięty drzewami samosiejkami nie staje się automatycznie lasem w znaczeniu prawnym. O statusie gruntu decydują dokumenty: ewidencja gruntów i budynków, księga wieczysta, plan miejscowy, decyzje administracyjne, a czasem także faktyczne cechy terenu. Jeżeli grunt jest oznaczony jako las albo jest przeznaczony do zalesienia, poza przepisami rolnymi trzeba sprawdzić ustawę o lasach.

Przy sprzedaży gruntu leśnego albo gruntu przeznaczonego do zalesienia może działać ustawowe prawo pierwokupu Skarbu Państwa wykonywane przez Lasy Państwowe. Jeżeli równocześnie pojawia się prawo pierwokupu z kilku ustaw, notariusz powinien ustalić kolejność i sposób zawiadomienia uprawnionych podmiotów. W praktyce oznacza to, że nawet gdy strony uzgodnią cenę, przeniesienie własności może zależeć od tego, czy uprawniony podmiot nie skorzysta z pierwokupu.

Jeżeli kupujący planuje wykorzystać teren rekreacyjnie, budowlano albo inwestycyjnie, musi dodatkowo sprawdzić, czy plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy pozwalają na taki sposób korzystania. Inne zasady będą dotyczyć zakupu gruntu wyłącznie do powiększenia działki, a inne budowy domków, siedliska, drogi dojazdowej albo zmiany sposobu użytkowania terenu.

Jak przygotować się do zakupu takiej nieruchomości?

Najbezpieczniej zacząć od zebrania dokumentów, a dopiero potem podejmować decyzję o umowie przedwstępnej, wniosku do KOWR albo rozmowie z notariuszem. W pierwszej kolejności warto uzyskać numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym oraz informację, czy nieruchomość jest objęta dzierżawą, użytkowaniem, służebnościami albo innymi prawami osób trzecich.

Jeżeli nieruchomość ma zostać wydzielona z większego areału, trzeba uwzględnić koszty i czas podziału geodezyjnego, zgodność podziału z planem miejscowym oraz to, czy po podziale nie powstanie nieruchomość, której nie da się samodzielnie zagospodarować. Podział może pomóc w zejściu poniżej istotnego progu powierzchniowego, ale nie powinien być traktowany jako prosty sposób obejścia przepisów.

Przy gruncie z KOWR warto złożyć zapytanie albo wniosek dopiero po ustaleniu, czy dana nieruchomość w ogóle może być sprzedana, czy raczej możliwa jest tylko dzierżawa. Przy gruncie prywatnym warto natomiast wcześniej omówić z notariuszem, czy umowa ma być bezwarunkowa, warunkowa z uwagi na pierwokup, czy poprzedzona decyzją KOWR.

FAQ

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną powyżej 1 ha?

Tak, ale nie zawsze swobodnie. Jeżeli nie działa ustawowy wyjątek, nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej przez nierolnika wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Bez spełnienia wymogów ustawowych notariusz może odmówić dokonania czynności albo umowa może być zagrożona nieważnością.

Czy nieużytek zawsze jest traktowany jak grunt rolny?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić ewidencję gruntów, plan miejscowy, księgę wieczystą i faktyczny charakter nieruchomości. Nieużytek może wchodzić w skład nieruchomości rolnej, ale może też być objęty innymi regulacjami, zwłaszcza gdy jest przeznaczony na cele nierolne albo ma charakter leśny.

Czy KOWR musi sprzedać sąsiadowi przyległy grunt?

Nie. KOWR może w określonych przypadkach sprzedać grunt bez przetargu, jeżeli poprawia on warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej i nie może być zagospodarowany samodzielnie. Jest to jednak wyjątek, który wymaga wykazania konkretnych okoliczności, a nie samo prawo sąsiada do wykupu.

Czy zakup gruntu z KOWR jest obecnie możliwy?

Może być możliwy, ale sprzedaż nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest zasadniczo wstrzymana z ustawowymi wyjątkami. Po zmianach z 2026 r. wyjątek obejmuje m.in. nieruchomości rolne o powierzchni do 5 ha, lecz nadal trzeba spełnić warunki sprzedaży, przetargu albo sprzedaży bez przetargu oraz ograniczenia dotyczące nabywcy.

Czy samosiejki na działce powodują, że jest to las?

Nie automatycznie. Samosiejki są ważną okolicznością faktyczną, ale o statusie prawnym gruntu decydują dokumenty i przepisy. Jeżeli grunt jest lasem albo jest przeznaczony do zalesienia, trzeba sprawdzić ustawę o lasach i możliwe prawo pierwokupu Lasów Państwowych.

Czy po zakupie gruntu rolnego można go od razu sprzedać albo wydzierżawić?

Zwykle nie. Nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady związany 5-letnim obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa oraz zakazem zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym osobom. Ustawa przewiduje wyjątki, a w niektórych przypadkach możliwa jest zgoda KOWR, ale trzeba to ocenić przed transakcją.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz.U. 2025 poz. 1653 - tekst jednolity
2. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, Dz.U. 2025 poz. 826 - tekst jednolity
3. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa, Dz.U. 2026 poz. 317 - tekst aktu
4. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, Dz.U. 2026 poz. 663 - tekst jednolity
5. Informacje KOWR dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych i obowiązków nabywcy - zgody na nabycie nieruchomości rolnych, obowiązki nabywcy