Czy niebędąca rolnikiem może kupić nieużytki rolne?

Ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi

Od kilku lat funkcjonują dość poważne ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi – zapewne z tymi ograniczeniami wiąże się Pańskie pytanie; praktyka funkcjonowania ograniczeń skłoniła ustawodawcę do wprowadzenia kolejnych zmian w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (proszę unikać mylenia jej z analogiczną ustawą z roku 2015); szczególnie zauważalna zmiana dotyczy podwyższenia powierzchni gospodarstwa rolnego (z 30 arów do 1 hektara) – chodzi o powierzchnię rzeczywistą (fizyczną), a nie o „hektary przeliczeniowe” (istotne np. przy ustalaniu wysokości podatku rolnego). Podkreślenia wymaga to, że nie ma całkowitego zakazu sprzedaży gruntów rolnych osobom spoza „branży rolnej” – wyzwaniem (czasem wymagającym sprawdzenia różnych aspektów) okazuje się to, jakie tak zwane utrudnienia dotyczą ewentualnego przeniesienia własności poszczególnych nieruchomości rolnych; do przeniesienia własności może dojść nie tylko na podstawie umów (w tym umowy sprzedaży) wskazanych w art. 155 Kodeksu cywilnego (K.c.).

Wprawdzie zagadnienia zaliczane do teoretycznych dość często są traktowane z niechęcią – za właściwe uważam zamieszczenie w tej odpowiedzi nieco „teorii”, by łatwiej było Panu opracować strategię działania.

Prawo pierwokupu KOWR

Proponuję zastanowić się nad swoimi priorytetami, to powinno ułatwić podjęcie decyzji. O ile zestawienie własnego wykształcenia z wymogami (dotyczącymi „wykształcenia rolniczego”) powinno być dość proste, o tyle pozyskanie „wykształcenia rolniczego” może okazać się wyzwaniem (z różnych względów, np. czasowych lub finansowych). Sprawdzenie (zwłaszcza pobieżne) planów zagospodarowania przestrzennego powinno okazać się dość proste, ale czekanie na ewentualną zmianę „planu miejscowego” może być problematyczne. Być może zasadne okazałoby się zawarcie umowy przedwstępnej i czekanie na decyzję Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (co do skorzystania z prawa pierwokupu)?

Nieruchomość a działka ewidencyjna

Nieco uwagi trzeba poświęcić pojęciom: „nieruchomość” oraz „działka ewidencyjna”; pierwsze ma bardzo duże znaczenie w wielu dziedzinach (w tym prawie cywilnym), zaś drugie (głównie administracyjne) to jedna z podstawowych kategorii funkcjonowania ewidencji gruntów i budynków (w związku z tym różnych zagadnień administracyjnych, w tym dotyczących planowania przestrzennego). Niekiedy można odnieść wrażenie, że być może nawet ustawodawca stracił kontrolę nad różnymi aspektami, dotyczącymi nieruchomości (w ich szerokim ujęciu). Moim zdaniem, są dwa główne przejawy tego problemu. Pierwszy symbolizowany jest tytułem rozdziału Podział nieruchomości (art. 92 i następne) ustawy o gospodarce nieruchomościami – lektura tych przepisów pozwala sądzić, że chodzi o uregulowanie podziału działek ewidencyjnych; gdyby nabycie całych odnośnych areałów (zwłaszcza prywatnego) okazało się nadmiernym wyzwaniem, to być może udałoby się doprowadzić do podziału działki ewidencyjnej (działek ewidencyjnych) i następnie nabyć areał mniejszy. Drugi wiąże się z dość częstym, faktycznym traceniu na znaczeniu w praktyce ustawowego określenia nieruchomości (szczególnie nieruchomości gruntowej), które zawarto w art. 46 K.c.; w świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta; być może odnośne grunty (zwłaszcza grunt prywatny) już składa się z określonej liczby działek ewidencyjnych – w takim przypadku działki ewidencyjne udałoby się nabyć zgodnie z wymogami ustawowymi (i to bez czekania na podjęcie decyzji przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), być może nawet bez wcześniejszego zakładania nowych ksiąg wieczystych dla określonych działek ewidencyjnych (co przewidziano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece).

Pańskie słowa wskazują na rozważanie przez Pana nabycia nieruchomości rolnych (przynajmniej oficjalnie), których dotyczą dwa reżimy obrotu nimi.

Kryteria zbywania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa

Gospodarowanie nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (w tym zbywanie takich nieruchomości) uregulowano w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Opis sytuacji jest dość syntetyczny. Pan mógł nie wziąć pod uwagę określonych okoliczności (których ja nie znam). Dlatego proponuję zestawienie Pańskiej sytuacji szczególnie z artykułem 29 ostatnio wskazanej ustawy, ponieważ w nim uregulowano główne kryteria zbywania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa; przepisy prawne są teraz szeroko dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych). Spełnienie wymogów ustawowych jest ważne zwłaszcza z uwagi na ryzyko sankcji nieważności umowy (art. 58 K.c.) – chodzi również o treść art. 29b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarb Państwa: „Czynność prawna dotycząca zbycia nieruchomości dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub dokonana w wyniku przetargu, który odbył się niezgodnie z przepisami ustawy, lub w którym jako nabywcę nieruchomości wyłoniono osobę, która nie spełnia wymogów, o których mowa w art. 29 ust. 3ba, jest nieważna.”.

Przetargi na zbywanie nieruchomości rolnych Skarbu Państwa

Regułą jest organizowanie przetargów na zbywanie nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. Przetargi mogą być otwarte (dla osób spełniających kryteria) lub dla ograniczonej liczby potencjalnych nabywców. Chociaż nie sposób w tej odpowiedzi wskazać wszystkich potencjalnych ułatwień (dla potencjalnych nabywców), to warto zwrócić uwagę na dwa z nich. Jedno z ułatwień (wskazane już w art. 29 ustęp 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa) dotyczy dzierżawców odnośnych gruntów (o ile dzierżawa trwała przynajmniej trzy lata) – być może (w opisanej przez Pana sytuacji) dzierżawa okazałaby się odpowiednim „okresem przejściowym” (o ile stan gruntu byłby precyzyjnie udokumentowany, by np. uniknąć problemów z rozliczeniem Pańskich nakładów na uporządkowanie owego terenu). Drugie dotyczy art. 29 ustęp 1 lh [„jeden el-ha”, takie oznaczenia przepisów prawnych zdarzają się) ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, który brzmi: „Nieruchomość Zasobu lub jej część może być sprzedana bez przetargu, jeżeli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność osoby chcącej nabyć tę nieruchomość lub jej część, o ile nieruchomość ta nie może być zagospodarowana samodzielnie.”. Proponuję sprawdzić, czy spełnione są przesłanki wskazane w tymże przepisie (w tym niemożność zagospodarowania już do Pana należącej nieruchomości) oraz zastanowić się nad sposobem ewentualnego przedstawienia swego stanowiska w tym zakresie (np. we wniosku o sprzedanie Panu owej nieruchomości, albo jej określonej części, bez przetargu; w przypadku podziału nieruchomości (zwłaszcza rozumianego jako podział działek ewidencyjnych) proszę liczyć się także z kosztami prac geodezyjnych oraz czynności z nimi związanych (w tym z opłatą sądową za założenie nowej księgi wieczystej).

Nabycie działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha

Udostępniona aktualnie „wersja ujednolicona” tekstu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera (w swym art. 1a) następujące wyłączenie przedmiotowe nieruchomości rolnych: o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha; być może udałoby się doprowadzić do nabycia nieruchomości o mniejszej powierzchni. Inne wyłączenia przedmiotowe dotyczą np. nieruchomości pod stawami (jeżeli grunty pod stawami stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości) oraz nieruchomości rolnych zbywanych z zasobów Skarbu Państwa. Faktyczne wyłączenie przedmiotowe zawarto w pierwszym z określeń ustawowych (zawartych w art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) – chodzi o treść: „»nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.”. Sprawdzenie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może okazać się pomocne w ustaleniu, czy w ogóle chodzi o nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; jeżeli nie, to rygory ustawowe mogą okazać się bezprzedmiotowe. Gminne i powiatowe serwisy geodezyjne i planistyczne zawierają informacje planistyczne.

Kwalifikacje rolnicze według rozporządzenia

Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą to – dość krótki – akt normatywny, którego lektura mogłaby Panu pomów w ustaleniu, czy Pan już ma (nawet nie zdając sobie z tego sprawy) kwalifikacje traktowane jako kwalifikacje rolnicze lub czy byłoby możliwe (biorąc pod uwagę ofertę edukacyjną) pozyskanie przez Pana takich kwalifikacji. Takie wykształcenie zaliczyć można do kryteriów podmiotowych (dotyczących potencjalnego nabywcy nieruchomości rolnej). Ułatwienia (zwłaszcza z perspektywy ewentualnego nabywcy) dotyczą np. dzierżawcy (trwającej przynajmniej 3 lata) oraz osoby bliskiej – określono to w artykułach: 2b oraz 2a odnośnej ustaw; ustawowe określenie osoby bliskiej zawarto w art. 2 tej samej ustawy (czyli w tak zwanym słowniczku ustawowym).

Ogólnie rzecz biorąc, nie można całkowicie wykluczyć możności zakupu przez Pana nieruchomości rolnych – w tym z zasobów państwowych; proponuję dokładnie swą sytuację zestawić z wymogami prawnymi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.