Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup ziemi rolnej klasy 4

Eliza Rumowska • Opublikowane: 2018-01-26

Chcę kupić ziemię rolną klasy 4. Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności rolniczej. Uzyskał ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, w której jest zgoda na budowę drogi i 12 budynków mieszkalnych (brak miejscowego panu zagospodarowania). Powierzchnia działki to 1,2 hektara. Czy w związku z ustawą o obrocie ziemi z 30.04.2016 r. jest w ogóle możliwość zakupu tej działki, a co za tym idzie – wydzielenia 12 działek i ich sprzedaży?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup ziemi rolnej klasy 4

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej?

Wyjaśniam, że przepisy ustawy z dnia 31 marca 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadzają od 1 maja 2016r wiele zmian w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nie tylko w definicji rolnika, ale i samych gruntów rolnych. Poprzez dokonanie drastycznych zmian wprowadzono chaos informacyjny, który mnoży wątpliwości. Zacznę więc od zacytowania najistotniejszych do Pana zapytania definicji ustawowych:

„Art. 2a. 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków”.

Teraz ustalmy, czym w myśl tych przepisów jest nieruchomość rolna, a co należy wyłączyć:

„Art. 2. [Definicje]

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) nieruchomości rolnej — należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

2) gospodarstwie rolnym – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;

3) prowadzeniu działalności rolniczej – należy przez to rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

A także:

„Art. 11. Przepisów ustawy zmienianej w art. 7, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do:

1) gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego - jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);

2) nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy, w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne”.

Odrolnienie gruntu i przekwalifikowanie go na grunt budowlany celem sprzedaży osobie nie będącej rolnikiem 

Widzimy więc brak spełnienia warunku wsteczności decyzji na dzień wejścia w życie ustawy. Jednak nie oznacza to sytuacji bez wyjścia. Kluczowe może okazać się w tej sprawie dokonanie sprawdzenia, czy w planie zagospodarowania nieruchomość ta ma inne jeszcze przeznaczenie niż rolnicze. Jeżeli tak – obecny właściciel ma możliwość odrolnienia gruntu i przekwalifikowania go na grunt budowlany. Konsekwencja jednak będzie automatyczna zmiana stawki podatku z rolnego na od nieruchomości. Problemem może być też stosunkowo dobra bonitacja gleby (IV kl.). Oczywiście można także wybrać opcję wniosku do Agencji i uzyskania ich zgody, wskazując, że grunt jest przeznaczony mimo rolnego charakteru pod zabudowę zgodnie z wydanymi warunkami.

Tak oto można zrealizować cel – jednak, jak widać, nie osiągnie się go wprost, tylko przez wydaną decyzję z racji daty jej ostateczności (nie było je w dacie wejścia wżycie ustawy). Dodam na koniec, że Agencja podchodzi do tematu dość otwarcie i większość wniosków załatwionych zostaje pozytywnie, negatywnym czynnikiem jest czas oczekiwania na zgodę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »