Zmiana właściciela gruntu rolnego a dzierżawa i dopłaty

Ustna dzierżawa gruntu rolnego po zmianie właściciela

Umowa dzierżawy gruntu rolnego nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Może być zawarta także ustnie, a jej istnienie można wykazywać m.in. zeznaniami świadków, historią płatności czynszu, korespondencją, dokumentami z ARiMR, faktycznym użytkowaniem gruntu albo innymi dowodami.

Trzeba jednak pamiętać o art. 660 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 K.c. Jeżeli dzierżawa nieruchomości została zawarta na okres dłuższy niż rok, powinna być stwierdzona pismem. Brak formy pisemnej nie powoduje nieważności umowy, ale sprawia, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Zmiana właściciela gruntu, np. w wyniku darowizny od rodziców, nie wygasza automatycznie dzierżawy. Zgodnie z art. 678 § 1 K.c., stosowanym odpowiednio do dzierżawy przez art. 694 K.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. W praktyce oznacza to, że nowy właściciel staje się stroną istniejącej dzierżawy.

Nie oznacza to jednak, że dzierżawca może bez końca korzystać z gruntu. Nowy właściciel powinien ustalić, czy umowa nadal trwa, na jaki czas została zawarta, czy była wypowiadana, czy dzierżawca faktycznie włada ziemią oraz czy poprzedni właściciele ustalili szczególne warunki zakończenia dzierżawy.

Jak wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego?

Jeżeli dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony i strony nie ustaliły innego terminu wypowiedzenia, zastosowanie ma art. 704 K.c. Zgodnie z tym przepisem dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Inną dzierżawę wypowiada się na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Może wynikać z treści umowy, zwyczajów przyjętych między stronami, rodzaju upraw albo momentu wydania gruntu dzierżawcy. Z tego powodu w wypowiedzeniu warto wskazać datę zawarcia albo rozpoczęcia dzierżawy, opis działek, podstawę wypowiedzenia, termin zakończenia umowy i żądanie zwrotu gruntu.

Jeżeli dzierżawca i właściciel chcą zakończyć współpracę szybciej, mogą zawrzeć porozumienie rozwiązujące dzierżawę. Warto zrobić to pisemnie, z oznaczeniem działek, datą zwrotu gruntu, zasadami rozliczenia zasiewów, nakładów, podatku rolnego, dopłat oraz ewentualnych szkód.

Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie wynikającym z zasad prawidłowego wykonywania umowy. Wynika to z art. 705 K.c. Jeżeli mimo zakończenia umowy nadal korzysta z gruntu, właściciel może dochodzić zwrotu gruntu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, odszkodowania, a w razie potrzeby także ochrony własności na podstawie art. 222 § 1 K.c.

Dopłaty z ARiMR a własność i faktyczne użytkowanie gruntu

Sama własność gruntu nie przesądza jeszcze o prawie do dopłat. W aktualnych zasadach płatności bezpośrednie są przyznawane rolnikowi aktywnemu zawodowo, który prowadzi działalność rolniczą, a deklarowane grunty pozostają w jego posiadaniu na podstawie tytułu prawnego. Takim tytułem może być m.in. własność, dzierżawa, także ustna, albo inna prawnie dopuszczalna podstawa korzystania z gruntu.

Kluczowe jest jednak faktyczne użytkowanie gruntu. Do płatności nie powinien być uprawniony podmiot, który jedynie ma dokument albo wpis w ewidencji, ale nie prowadzi na danym gruncie działalności rolniczej. Liczy się m.in. to, kto decyduje o uprawach, wykonuje lub organizuje zabiegi agrotechniczne, ponosi ryzyko gospodarcze, zbiera plony i utrzymuje grunty zgodnie z normami.

Jeżeli więc szwagier nadal jest skutecznym dzierżawcą i faktycznie uprawia ziemię, może występować o płatności jako posiadacz zależny gruntu. Jeżeli natomiast nie ma już tytułu prawnego, nie włada gruntem albo tylko formalnie zgłasza działki do dopłat, właściciel powinien jak najszybciej zareagować wobec ARiMR.

W praktyce warto złożyć do właściwego biura powiatowego ARiMR pisemne wyjaśnienie, opisać, kto faktycznie użytkuje działki, wskazać numery działek ewidencyjnych i załączyć dowody: akt własności, wypowiedzenie dzierżawy, korespondencję, zdjęcia upraw, faktury za środki produkcji, umowy usług rolniczych, oświadczenia świadków albo inne dokumenty potwierdzające prowadzenie gospodarstwa. Jeżeli właściciel sam spełnia warunki do płatności, powinien złożyć własny wniosek w terminie właściwym dla danej kampanii.

W kampanii 2026 wnioski o płatności obszarowe składa się elektronicznie przez eWniosekPlus. Nabór został wydłużony do 1 czerwca 2026 r., a po tym terminie wniosek można złożyć do 26 czerwca 2026 r. z pomniejszeniem płatności o 1% za każdy roboczy dzień opóźnienia. Zmiany do wniosku bez sankcji można składać do 16 czerwca 2026 r., a po tej dacie do 26 czerwca 2026 r. z sankcją.

Co zrobić, gdy dzierżawca złożył wniosek o dopłaty bez zgody właściciela?

Najpierw należy ustalić, czy dzierżawa nadal obowiązuje. Jeżeli umowa nie została skutecznie wypowiedziana, a dzierżawca faktycznie włada gruntem, sytuacja właściciela jest trudniejsza, bo dzierżawca może powoływać się na trwający stosunek dzierżawy.

Jeżeli dzierżawa już ustała albo dzierżawca nie korzysta z ziemi, należy pisemnie wezwać go do zaprzestania naruszania praw właściciela, zwrotu gruntu i złożenia korekty albo wycofania nieprawidłowych deklaracji, jeżeli takie zostały złożone. Równolegle warto zawiadomić ARiMR o sporze i przedstawić dowody faktycznego użytkowania gruntu.

Nie należy samowolnie usuwać zasiewów, sprzętu albo plonów, jeżeli może to wywołać dodatkowy spór o posiadanie lub odszkodowanie. Bezpieczniej jest prowadzić sprawę dokumentowo: wypowiedzenie, wezwanie do wydania gruntu, protokół zwrotu, dokumentacja fotograficzna i korespondencja z ARiMR.

Do czasu skutecznego zakończenia dzierżawy dzierżawca może powoływać się na swoje prawo do korzystania z gruntu. Trzeba jednak odróżnić samo prawo do korzystania z ziemi od prawidłowego prowadzenia gospodarstwa i spełnienia warunków płatności, zwłaszcza gdy pojawiają się konsekwencje nieuprawiania dzierżawionej ziemi.

5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa po darowiźnie ziemi

Jeżeli nabycie dotyczy nieruchomości rolnej objętej ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywca powinien sprawdzić obowiązki z art. 2b tej ustawy. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Przed upływem 5 lat możliwe są wyjątki ustawowe albo uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy lub interes publiczny. Zakres wyjątków zależy jednak od konkretnej podstawy nabycia, daty nabycia, powierzchni i charakteru nieruchomości.

W opisanej sytuacji oznacza to, że nowy właściciel powinien ostrożnie podchodzić do dalszej dzierżawy albo tolerowania korzystania z ziemi przez inną osobę. Jeżeli chce sam prowadzić gospodarstwo, powinien uporządkować poprzednią dzierżawę, odzyskać faktyczne władanie gruntem i dopiero wtedy składać wniosek o dopłaty jako faktyczny użytkownik.

Jakie pisma warto przygotować?

Właściciel, który chce odzyskać grunt i ubiegać się o dopłaty, powinien przygotować przede wszystkim: pisemne wypowiedzenie dzierżawy albo porozumienie o jej rozwiązaniu, wezwanie do wydania gruntu, projekt protokołu zdawczo-odbiorczego oraz pismo do ARiMR wyjaśniające, kto faktycznie użytkuje działki.

W piśmie do dzierżawcy warto wskazać działki, datę i podstawę zakończenia umowy, termin wydania gruntu oraz sposób rozliczenia ewentualnych nakładów. W piśmie do ARiMR należy unikać ogólników i opisać konkretnie, kto uprawiał ziemię w danym roku, jakie czynności wykonywał i jakie dokumenty to potwierdzają.

FAQ

Czy ustna dzierżawa ziemi rolnej jest ważna?

Tak. Ustna dzierżawa może być ważna. Jeżeli jednak dotyczy nieruchomości i została zawarta na okres dłuższy niż rok, brak formy pisemnej powoduje, że traktuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony.

Czy darowizna ziemi kończy wcześniejszą dzierżawę?

Nie zawsze. Co do zasady nowy właściciel wstępuje w miejsce poprzedniego wydzierżawiającego. Aby odzyskać grunt, powinien skutecznie wypowiedzieć dzierżawę albo zawrzeć z dzierżawcą porozumienie o jej rozwiązaniu.

Kto może dostać dopłaty z ARiMR: właściciel czy dzierżawca?

Dopłaty przysługują zasadniczo faktycznemu użytkownikowi gruntu, który ma tytuł prawny i prowadzi działalność rolniczą. Może to być właściciel, ale może to być również dzierżawca, także na podstawie ustnej umowy.

Co zrobić, jeśli ktoś zgłosił moje działki do dopłat?

Należy niezwłocznie skontaktować się z właściwym biurem powiatowym ARiMR, opisać sytuację i przedstawić dowody, kto faktycznie użytkuje grunty. Równolegle trzeba uporządkować relację cywilną z osobą, która korzystała z działek.

Czy właściciel może od razu zaorać pole albo przejąć plony?

Nie powinien działać pochopnie. Jeżeli istnieje spór o dzierżawę lub posiadanie, samowolne działania mogą wywołać roszczenia odszkodowawcze. Bezpieczniej jest wypowiedzieć umowę, wezwać do wydania gruntu i zabezpieczyć dowody.

Podsumowanie

Zmiana właściciela gruntu rolnego nie rozwiązuje automatycznie wcześniejszej dzierżawy. Jeżeli umowa była ustna, nadal może być skuteczna, a przy braku formy pisemnej i okresie dłuższym niż rok zwykle będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony. Nowy właściciel powinien ją wypowiedzieć albo rozwiązać za porozumieniem stron.

W sprawie dopłat najważniejsze jest to, kto faktycznie użytkuje ziemię i ma tytuł prawny do jej użytkowania. Jeżeli poprzedni dzierżawca składa wniosek mimo braku realnego władania gruntem, właściciel powinien szybko przedstawić swoje stanowisko w ARiMR i zebrać dowody prowadzenia gospodarstwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. KOWR, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/kowr
4. ARiMR, ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026 - gov.pl/arimr
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2003 r., V CKN 1754/00

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.