Zakup działki od KOWR i darowizna synowi przed upływem 5 lat

Nabycie działki od KOWR a 5-letnie obowiązki rolnika

Stan prawny na 24 maja 2026 r. nadal opiera się na zasadzie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Przez oddanie w posiadanie należy rozumieć w praktyce m.in. dzierżawę, użyczenie albo inne rozwiązanie, w którym faktyczne władztwo nad gruntem wykonuje inna osoba. Zgoda na dokonanie takiej czynności przed upływem 5 lat może być wydana przez Dyrektora Generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny.

Nie jest to ograniczenie charakterystyczne wyłącznie dla zakupu od KOWR. Podobne obowiązki nabywcy ziemi od KOWR i nabywcy nieruchomości rolnej z rynku prywatnego wynikają z ustawy, choć w przypadku nabycia za zgodą KOWR mogą dojść dodatkowe zobowiązania z decyzji, np. dotyczące zamieszkania lub prowadzenia działalności rolniczej.

Czy można szybko przekazać działkę synowi?

Syn jest osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ należy do zstępnych. Art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a ustawy przewiduje wyjątek: obowiązku prowadzenia gospodarstwa i zakazu zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie nie stosuje się do nieruchomości zbywanej albo oddawanej w posiadanie osobie bliskiej.

Oznacza to, że przekazanie działki synowi w darowiźnie przed upływem 5 lat jest co do zasady dopuszczalne jako zbycie na rzecz osoby bliskiej. W takim przypadku nie trzeba występować o zgodę KOWR tylko dlatego, że darowizna następuje przed końcem 5-letniego okresu. Warto jednak pamiętać, że notariusz będzie badał dokumenty dotyczące nieruchomości, status gruntu, treść ogłoszenia przetargowego i ewentualne szczególne zobowiązania wynikające z umowy.

Jeżeli po darowiźnie syn chciałby szybko sprzedać, wydzierżawić lub przekazać grunt dalej osobie spoza najbliższej rodziny, pojawia się praktyczne ryzyko. W orzecznictwie administracyjnym utrwala się korzystny pogląd, że osoba, która nabyła nieruchomość rolną od osoby bliskiej, nie jest związana 5-letnim zakazem z art. 2b ust. 1 i 2. Tak wypowiedział się m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 maja 2023 r., sygn. I OSK 1105/22, a następnie WSA w Warszawie w wyroku z 14 maja 2024 r., sygn. IV SA/Wa 192/24. Jednocześnie KOWR w swoich informacjach nadal wskazuje, że nabywca od osoby bliskiej co do zasady wchodzi w obowiązki z art. 2b. Z tego powodu przy dalszym obrocie gruntem trzeba liczyć się z ryzykiem sporu z organem albo odmienną praktyką notarialną.

Więcej o praktycznych problemach przy podobnym zbyciu ziemi przed upływem 5 lat warto sprawdzić zwłaszcza wtedy, gdy planowana jest kolejna transakcja, a nie tylko jednorazowa darowizna w rodzinie.

Czy syn będzie musiał prowadzić gospodarstwo?

W świetle korzystnej wykładni przyjmowanej przez sądy administracyjne syn, który nabędzie nieruchomość od ojca jako osoby bliskiej, nie powinien być obciążony obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa przez kolejne 5 lat tylko z tego powodu, że otrzymał grunt w darowiźnie. To stanowisko jest logiczne, ponieważ ustawodawca przewidział szczególne uwolnienie obrotu rodzinnego spod ograniczeń art. 2b.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to sama darowizna ojciec–syn, która mieści się w wyjątku dla osób bliskich. Druga to późniejsze korzystanie z nieruchomości przez syna, w tym ewentualna sprzedaż, dzierżawa, użyczenie, podział działki albo realizacja inwestycji budowlanej. Tu znaczenie mają dokumenty planistyczne, ewidencja gruntów, warunki przetargu, umowa sprzedaży z KOWR i stanowisko notariusza obsługującego czynność.

Budowa domu na części oznaczonej jako MU

O możliwości budowy domu nie przesądza sam fakt nabycia działki od KOWR. Kluczowe znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli część nieruchomości jest oznaczona jako teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (MU), to co do zasady można rozważać budowę zgodną z tym przeznaczeniem. Trzeba jednak sprawdzić parametry zabudowy, linie zabudowy, minimalną powierzchnię działki budowlanej, dostęp do drogi publicznej, media, wymogi ochrony gruntów rolnych i ewentualną potrzebę podziału geodezyjnego.

Definicja nieruchomości rolnej w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego odwołuje się do Kodeksu cywilnego, ale wyłącza nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne. Przy nieruchomościach mieszanych, gdzie tylko część jest MU, a pozostała część ma przeznaczenie rolne, bezpieczne jest założenie, że ograniczenia rolne nadal mogą dotyczyć części rolnej. Sama budowa domu na części MU nie powinna automatycznie oznaczać naruszenia obowiązku prowadzenia gospodarstwa na pozostałym obszarze, o ile inwestycja jest zgodna z planem i nie uniemożliwia rolniczego wykorzystania gruntu rolnego.

Jeżeli celem jest wydzielenie części budowlanej i przekazanie jej synowi, warto najpierw sprawdzić, czy plan dopuszcza podział, czy powstająca działka spełni wymogi działki budowlanej oraz czy wydzielona część nadal będzie objęta reżimem ustawy rolnej. Pomocny może być też artykuł o tym, jak wygląda nabycie działki rolnej pod budowę domu od krewnego.

Co jest najbezpieczniejsze w opisanej sytuacji?

Najmniej ryzykowny wariant to pozostawienie nieruchomości u pierwotnego nabywcy przynajmniej do czasu wyjaśnienia wszystkich kwestii planistycznych i formalnych. Jeżeli ojciec kupuje grunt jako rolnik indywidualny, a następnie sam prowadzi gospodarstwo i jednocześnie uzyskuje pozwolenie na budowę albo dokonuje zgłoszenia budowy na części MU, łatwiej wykazać, że nie doszło do obejścia ograniczeń z art. 2b.

Darowizna na rzecz syna jest prawnie możliwa, ale przy mieszanym przeznaczeniu gruntu i planowanej szybkiej budowie warto przygotować ją starannie. Przed podpisaniem aktu notarialnego dobrze jest zebrać: wypis i wyrys z miejscowego planu, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną, treść ogłoszenia KOWR, projekt umowy lub akt sprzedaży z KOWR oraz informację, czy nieruchomość była nabywana w trybie objętym dodatkowymi zobowiązaniami.

FAQ

Czy rolnik może darować synowi działkę kupioną od KOWR przed upływem 5 lat?

Tak, co do zasady jest to możliwe, ponieważ syn jest osobą bliską. Ustawa przewiduje wyjątek dla zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej. Trzeba jednak sprawdzić, czy w umowie z KOWR albo dokumentach przetargowych nie ma dodatkowych zobowiązań.

Czy syn, który nie jest rolnikiem, musi prowadzić gospodarstwo po darowiźnie?

Według korzystnej linii orzeczniczej osoba, która nabyła nieruchomość od osoby bliskiej, nie jest związana obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa ani zakazem zbywania z art. 2b ust. 1 i 2. KOWR prezentuje jednak bardziej ostrożne stanowisko, dlatego przy dalszej sprzedaży lub dzierżawie warto skonsultować sprawę przed podpisaniem aktu.

Czy na części MU można budować dom przed upływem 5 lat?

Można to rozważać, jeżeli miejscowy plan rzeczywiście przeznacza tę część pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, a inwestycja spełnia wymagania budowlane i planistyczne. Nie zwalnia to automatycznie z obowiązków dotyczących pozostałej części rolnej.

Czy zgoda KOWR jest zawsze potrzebna przy sprzedaży albo darowiźnie przed upływem 5 lat?

Nie zawsze. Zgoda nie jest potrzebna, gdy czynność mieści się w ustawowym wyjątku, np. zbycie następuje na rzecz osoby bliskiej. Gdy czynność ma być dokonana na rzecz osoby obcej i nie zachodzi inny wyjątek, co do zasady potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Co grozi za niewykonanie obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej?

KOWR może kontrolować wykonywanie obowiązków, żądać dokumentów i informacji, a w określonych przypadkach wystąpić do sądu o nabycie własności nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Podsumowanie

W opisanej sprawie darowizna działki synowi przed upływem 5 lat jest co do zasady możliwa, ponieważ syn jest osobą bliską. Nie oznacza to jednak, że można pominąć analizę warunków przetargu, aktu nabycia od KOWR i dokumentów planistycznych. Przy nieruchomości mieszanej, obejmującej część MU i część rolną, najważniejsze jest ustalenie, czy planowana budowa dotyczy rzeczywiście terenu przeznaczonego pod zabudowę oraz czy pozostały grunt rolny nadal będzie wykorzystywany zgodnie z obowiązkami nabywcy.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od celu: jeżeli chodzi wyłącznie o budowę domu dla syna na części MU, czasem korzystniejsze może być wcześniejsze uporządkowanie kwestii planistycznych i budowlanych przez pierwotnego nabywcę. Jeżeli celem jest darowizna całej nieruchomości, trzeba szczególnie uważać na późniejsze czynności syna wobec osób spoza rodziny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - ELI; pierwotny akt: Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. KOWR, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl.
4. Wyrok NSA z 18 maja 2023 r., I OSK 1105/22; wyrok WSA w Warszawie z 14 maja 2024 r., IV SA/Wa 192/24.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.