Działka kupiona od KOWR a darowizna synowi – 15 lat z art. 29a i 5 lat z UKUR

Najpierw sprawdź, w jakim trybie kupiono działkę od KOWR

Samo określenie „działka kupiona od KOWR” nie pozwala jeszcze ustalić terminu, po którym można ją swobodnie przekazać dziecku. Trzeba sprawdzić, czy sprzedawcą był Skarb Państwa działający przez KOWR i czy nieruchomość pochodziła z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP), a następnie ustalić podstawę prawną i datę sprzedaży. Rozstrzygający będzie przede wszystkim podpisany akt notarialny wraz z dokumentami przetargowymi.

Art. 29a ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dotyczy umów sprzedaży nieruchomości rolnej zawieranych na zasadach z art. 29 ust. 1 i 3b lub art. 31 ust. 2 tej ustawy. Obejmują one określone tryby sprzedaży z Zasobu, w tym wskazane ustawą sprzedaże z pierwszeństwem, przetargi ograniczone lub sprzedaż z rozłożeniem należności na raty. Nie wolno więc zakładać, że każda transakcja, w której uczestniczył KOWR, automatycznie podlega temu przepisowi.

Czym innym jest zakup ziemi od prywatnego właściciela za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. W takim przypadku trzeba badać przede wszystkim UKUR oraz treść wydanej decyzji, np. w kontekście obowiązków po nabyciu ziemi za zgodą KOWR. Jeśli zakup nastąpił wiele lat temu, trzeba dodatkowo uwzględnić stan prawny z daty zawarcia aktu, a nie automatycznie przenosić obecne brzmienie przepisu na starszą umowę.

15 lat z art. 29a – kiedy działa przy nieruchomości z Zasobu

Gdy sprzedaż podlega art. 29a ust. 1, umowa zawiera w szczególności zobowiązanie nabywcy do nieprzenoszenia własności przez 15 lat od nabycia i do prowadzenia na nieruchomości działalności rolniczej przez ten okres. Osoba fizyczna ma prowadzić tę działalność osobiście. Umowa przewiduje również zakaz ustanawiania w tym czasie hipoteki na rzecz podmiotów innych niż KOWR, z możliwością uzyskania pisemnej zgody w ustawowych przypadkach.

Za niedotrzymanie wskazanych zobowiązań oraz za nieprawdziwe oświadczenie, o którym mowa w art. 29b ust. 1, umowa przewiduje zapłatę kwoty równej 40% ceny sprzedaży. To sankcja związana z umową z Zasobu, a nie kara przewidziana w art. 2b UKUR. Ustalenie, czy zastrzeżenie rzeczywiście znalazło się w danym akcie i jakie inne postanowienia uzgodniono, ma zasadnicze znaczenie przed darowizną.

Istnieje ważne wyłączenie. Zgodnie z art. 29a ust. 1a przepisów ust. 1 nie stosuje się do sprzedaży nieruchomości rolnej o nierolnym przeznaczeniu wynikającym z właściwego miejscowego planu (także planu rewitalizacji lub odbudowy), ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a gdy brak tych dokumentów – z odpowiedniej strefy planu ogólnego gminy. Przepis dokładnie wskazuje, które strefy planu ogólnego nie pozwalają na to wyłączenie.

Jeżeli jedna nieruchomość obejmuje część MU i część rolną, nie należy automatycznie uznawać, że art. 29a ust. 1a zwalnia całość. Należy odnieść przeznaczenie planistyczne do przedmiotu konkretnej sprzedaży, granic nieruchomości i treści aktu. Samo późniejsze wydzielenie działki budowlanej nie usuwa z mocą wsteczną zobowiązań przyjętych przy zakupie.

Darowizna synowi a wyłączenie sankcji i zgoda KOWR

Art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. a nakazuje przewidzieć w umowie, że postanowienia o zapłacie 40% ceny nie stosuje się przy przeniesieniu nieruchomości na zstępnego, a więc również na syna. Wyjątek obejmuje także wstępnych, przysposobionych i przysposabiających, a przy ich braku – krewnego w linii bocznej. Jest to szczególny katalog z ustawy o Zasobie, inny niż szersze pojęcie osoby bliskiej w UKUR.

Oznacza to, że darowizna synowi nie powoduje sama przez się obowiązku zapłaty 40% ceny z powodu takiego przeniesienia i skorzystanie z tego wyłączenia nie wymaga pisemnej zgody przewidzianej w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b dla pozostałych transakcji. Nie należy jednak odczytywać art. 29a ust. 3 jako całkowitego skreślenia wszystkich klauzul pierwotnej umowy: trzeba zbadać inne obowiązki, ewentualne wcześniejsze naruszenia, zabezpieczenia i warunki rozliczenia ceny, zwłaszcza przy zakupie na raty.

Przy przekazaniu osobie nieobjętej wyjątkiem rodzinnym wyłączenie sankcji może wynikać z pisemnej zgody KOWR udzielonej w granicach art. 29a ust. 4, np. gdy nabywca ma powiększyć gospodarstwo rodzinne, posiada kwalifikacje rolnicze i zamierza utworzyć takie gospodarstwo albo spełnia szczególny warunek dotyczący przyznanej pomocy. Jest to procedura odrębna od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej na podstawie art. 2b ust. 3 UKUR.

Od 10 lutego 2026 r. szczegółowy tryb zgody z art. 29a ust. 4 reguluje rozporządzenie MRiRW z 6 lutego 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 145). Pisemny wniosek składa pierwotny nabywca do dyrektora oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Podaje w nim dane stron i oznaczenie gruntu oraz dołącza m.in. umowę przedwstępną albo umowę zobowiązującą do przeniesienia własności i dokumenty zależne od podstawy zgody. Rozporządzenie przewiduje 30 dni na rozpatrzenie wniosku, z możliwością przedłużenia o nie więcej niż 30 dni w razie potrzeby dodatkowych wyjaśnień.

Przy darowiźnie całej nieruchomości synowi warto też zawczasu przedłożyć notariuszowi umowę sprzedaży z Zasobu, aby ocenił prawidłowe zastosowanie wyjątku oraz konieczność innych oświadczeń lub zawiadomień wynikających z dokumentów.

Drugi reżim: 5-letnie obowiązki z art. 2b UKUR

Niezależnie od umowy z Zasobu należy sprawdzić ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Zasadą art. 2b ust. 1–2 jest osobiste prowadzenie gospodarstwa przez nabywcę będącego osobą fizyczną przez co najmniej 5 lat od nabycia oraz zakaz zbywania lub oddawania nabytej nieruchomości – także jej wydzielonej części – w posiadanie innym podmiotom. Zakaz oddawania w posiadanie obejmuje m.in. dzierżawę i użyczenie. Nie działa on jednak wtedy, gdy zastosowanie ma ustawowy wyjątek.

Darowizna ojciec–syn korzysta z wyjątku dla osoby bliskiej z art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a UKUR. Z tego powodu do samej rodzinnej darowizny nie trzeba uzyskiwać zgody z art. 2b ust. 3 wyłącznie dlatego, że nie upłynęło 5 lat. Syn nie musi być rolnikiem indywidualnym tylko po to, aby nabyć grunt od ojca jako osoba bliska. Odmiennym zagadnieniem są jednak warunki wcześniejszej umowy sprzedaży z KOWR. Podobny problem omawia tekst o darowiźnie siedliska synowi, który nie jest rolnikiem.

Czy syn musi prowadzić gospodarstwo po darowiźnie?

Sporną kwestią pozostaje zakres obowiązków osoby, która sama nabyła nieruchomość od osoby bliskiej, a następnie chce ją sprzedać lub wydzierżawić osobie trzeciej. W wyroku z 18 maja 2023 r. (I OSK 1105/22) NSA przyjął, że nabywca od rodziców nie podlega ponownemu 5-letniemu obowiązkowi prowadzenia gospodarstwa ani ograniczeniu dalszego obrotu z art. 2b ust. 1–2. Podobnie orzekł WSA w Warszawie 14 maja 2024 r. (IV SA/Wa 192/24). KOWR w publikowanych wyjaśnieniach prezentuje węższą interpretację wyjątku, dlatego przed późniejszą transakcją z osobą spoza rodziny trzeba uwzględnić ryzyko odmiennej praktyki organu i notariusza.

Orzeczenia te dotyczą UKUR, nie znoszą natomiast samodzielnie zobowiązań umownych z art. 29a. Nie należy więc wyprowadzać z korzystnego orzecznictwa wniosku, że po darowiźnie działki z Zasobu można bez żadnej dalszej analizy oddać ją w dzierżawę lub sprzedać. Dotyczy to także dzierżawy ziemi po darowiźnie oraz sprzedaży gruntu przed upływem 5 lat od darowizny.

Jeśli planowana jest kolejna transakcja, a nie jednorazowa darowizna dziecku, pomocny jest też materiał o zbyciu ziemi przed upływem 5 lat. Wyjaśnia on odrębne przesłanki uzyskiwania zgody na podstawie UKUR.

Część MU, podział i budowa domu

O możliwości budowy domu rozstrzygają dokumenty planistyczne oraz przepisy budowlane, a nie samo pochodzenie gruntu od KOWR. Jeżeli część nieruchomości jest w miejscowym planie oznaczona symbolem MU (zabudowa mieszkaniowo-usługowa), należy sprawdzić szczegółowe ustalenia planu: dopuszczalny rodzaj zabudowy, intensywność i wysokość, linie zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną, dostęp do drogi publicznej oraz inne wymagania dla inwestycji. Sam symbol MU nie jest pozwoleniem na budowę.

W definicji nieruchomości rolnej na gruncie UKUR uwzględnia się przeznaczenie w MPZP. Przy gruncie o mieszanym przeznaczeniu nie wolno jednak z góry uznać całej nieruchomości za wyłączoną spod UKUR. Jeżeli po nabyciu uchwalono plan, który przeznacza całą nabywaną wcześniej nieruchomość rolną na cele nierolne, może mieć zastosowanie szczególny wyjątek z art. 2b ust. 4 pkt 9 UKUR. To inna kwestia niż ocena wyłączenia z art. 29a ust. 1a na etapie sprzedaży z Zasobu.

Jeśli syn ma otrzymać tylko fragment MU, przed darowizną należy zbadać dopuszczalność podziału nieruchomości i zgodność projektowanych granic z planem, możliwość wydzielenia samodzielnej działki budowlanej, dostęp do drogi, warunki uzbrojenia oraz ewentualne wymagania dotyczące wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Podział geodezyjny nie znosi automatycznie 15-letnich zobowiązań nabywcy z Zasobu ani 5-letniego ograniczenia z UKUR.

Możliwy bywa także wariant, w którym nieruchomość pozostaje u pierwotnego nabywcy, a formalności związane z budową na części MU są przygotowywane przed darowizną. Nie daje to jednak samo przez się zwolnienia z obowiązku prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli wynika on z art. 29a lub z umowy. Szerzej o uwarunkowaniach pod zabudowę mówi materiał o nabyciu działki rolnej pod budowę domu od krewnego.

Jakie dokumenty sprawdzić przed aktem darowizny?

Zamiast rozpoczynać od projektu darowizny, przygotuj dokumenty pozwalające notariuszowi lub prawnikowi osobno ocenić oba reżimy:

1. Akt nabycia od KOWR – datę sprzedaży, wskazany tryb, treść klauzul 15-letnich, sankcję 40%, zobowiązania dotyczące prowadzenia działalności, hipotekę i ewentualne raty ceny.
2. Ogłoszenie i warunki przetargu, protokół oraz załączniki do umowy – dla ustalenia szczególnych zobowiązań przyjętych przez pierwotnego nabywcę.
3. Księgę wieczystą i dane geodezyjne – granice nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży, działki ewidencyjne, obciążenia i sposób ujawnienia praw.
4. MPZP wraz z wypisem i wyrysem albo właściwą decyzję WZ, a gdy ma znaczenie – plan ogólny – osobno dla części MU i rolnej oraz z uwzględnieniem dat obowiązywania dokumentów.
5. Wypis z rejestru gruntów i mapę ewidencyjną – powierzchnie, użytki i klasy gruntów oraz planowany przebieg podziału.
6. Projekt zamierzonej czynności – czy darowizna dotyczy całej nieruchomości, udziału, czy dopiero działki po podziale; dowód pokrewieństwa i plan ewentualnej dalszej sprzedaży lub dzierżawy.

Jeżeli w konkretnym przypadku potrzebna okaże się pisemna zgoda z art. 29a, należy zastosować procedurę przewidzianą w rozporządzeniu z 6 lutego 2026 r. Jeżeli problemem jest natomiast 5-letni zakaz z UKUR i nie zachodzi wyjątek, analizuje się osobno zgodę z art. 2b ust. 3. Nie są to zamienne wnioski. Przy darowiźnie udziału w ziemi rolnej trzeba ponadto uwzględnić reguły dotyczące nabycia udziału we współwłasności.

FAQ

Czy każda działka kupiona od KOWR podlega art. 29a?

Nie. Decyduje tryb sprzedaży wskazany w art. 29a ust. 1, ewentualne wyłączenie z ust. 1a oraz data i treść konkretnej umowy. Sam udział KOWR w transakcji nie przesądza o 15-letnim obowiązku.

Czy darowizna synowi przed upływem 15 lat wymaga zgody KOWR?

Art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. a wyłącza sankcję 40% ceny przy przeniesieniu własności na zstępnego i nie uzależnia tego wyłączenia od pisemnej zgody z lit. b. Trzeba jednak sprawdzić inne postanowienia umowy oraz ewentualne obowiązki wynikające z odrębnych przepisów.

Czym różni się 15-letni reżim z Zasobu od 5-letniego UKUR?

Pierwszy wynika z art. 29a i warunków określonej sprzedaży z Zasobu, przewidując m.in. sankcję 40% ceny. Drugi jest ustawowym ograniczeniem obrotu określonymi nieruchomościami rolnymi. Upływ 5 lat nie musi kończyć zobowiązań trwających 15 lat.

Czy część MU zwalnia całą działkę z obowiązków rolnych?

Nie automatycznie. Trzeba zbadać status całej nieruchomości, granice obszaru MU, treść MPZP i dokumenty sprzedaży. Wydzielenie fragmentu budowlanego nie usuwa samo przez się wcześniejszych zobowiązań nabywcy.

Co grozi za naruszenie obowiązków i czy syn musi prowadzić gospodarstwo?

W przypadku art. 29a trzeba ocenić możliwość dochodzenia umówionej kwoty 40% ceny z uwzględnieniem ustawowych wyjątków. UKUR przewiduje inne środki ochrony i nadzoru, w określonych przypadkach także żądanie nabycia nieruchomości przez KOWR na rzecz Skarbu Państwa za cenę odpowiadającą wartości rynkowej. Co do własnego 5-letniego obowiązku syna istnieje wskazana wyżej rozbieżność między orzecznictwem a praktyką KOWR; umowa z Zasobu wymaga odrębnej oceny.

Źródła:

1. Ustawa z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w szczególności art. 29a (t.j. Dz.U. 2025 poz. 826 z późn. zm.) – ELI.
2. Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b (t.j. Dz.U. 2026 poz. 941) – ELI.
3. Rozporządzenie MRiRW z 6 lutego 2026 r. w sprawie szczegółowego trybu udzielania pisemnej zgody na przeniesienie własności nieruchomości albo na ustanowienie hipoteki na nieruchomości nabytej z Zasobu (Dz.U. 2026 poz. 145) – ELI.
4. KOWR, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
5. Wyrok NSA z 18 maja 2023 r., I OSK 1105/22; wyrok WSA w Warszawie z 14 maja 2024 r., IV SA/Wa 192/24 – CBOSA.