Optymalny sposób nabycia działki rolnej pod zabudowę

Budowa domu na działce

Na wstępie wskazuję, że budowa budynku wymaga zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku mpzp dla uzyskania pozwolenia na budowę wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy.

Następnie wyjaśniam, że na działce rolnej z przeznaczeniem pod zabudowę zagrodową może pobudować się wyłącznie osoba prowadząca działalność rolniczą. Zatem decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej/siedliskowej (lub taki zapis w planie przestrzennym) pozwala na realizowanie inwestycji wyłącznie osobie prowadzącej działalność rolniczą. Z danych na geoportalu wynika, że część działki to III klasa, a w takim przypadku zmiana przeznaczenia jest dopuszczalna tylko w planie przestrzennym. Gdyby okazało się, że planowany obszar stanowi klasę III, a działka nie ma na danym terenie planu, wówczas budowa przez osobę nieprowadzącą działalności rolniczej nie będzie możliwa.

Rolnik indywidualny

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.

Wskazuję także, że zgodnie z powyższą ustawą „uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

a) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

b) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

c) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

d) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

e) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310)”.

Spełnienie wymagań dotyczących bycia rolnikiem indywidualnym jest istotne z punktu nabywania nieruchomości rolnej stanowiącej niejako gospodarstwo rolne i w tym zakresie winien mieć to Pan na uwadze. Natomiast na gruncie przepisów prawa budowlanego znaczenie rolnika jest odmienne od tego z ww. ustawy.

Jeśli chodzi o nabycie działki, skoro właściciele jest brat ojca małżonki, mamy tu do czynienia z osoba bliską (przez osobę bliską należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów), a zatem dla opisanego przypadku nie ma konieczności, aby Pana żona była rolnikiem, nabywając grunt rolny od brata swojego ojca.

Następnie wskazuję, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma podstaw do weryfikacji, czy osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę ma uprawnienia rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale ma już prawo zweryfikować, czy taka osoba prowadzi działalność rolniczą i zażądać złożenia oświadczenia w tym zakresie. Jednakże w tym zakresie nie ma również jednolitego orzecznictwa, które na 100% zabezpieczałyby przed taką praktyka organów.

Jednocześnie zwracam uwagę na wyrok, w którym sąd wskazuje, że „organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o przeniesienie pozwolenia na budowę inwestycji w zabudowie zagrodowej, nie jest uprawniony do badania, czy osoba - na którą przenoszone jest pozwolenie na budowę – jest rolnikiem. Nie jest również uprawniony do badania kwalifikacji rolniczych inwestora. Powyższe nie oznacza jednak, zdaniem Sądu, że organ pozbawiony był możliwości badania, czy przeniesienie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę nie będzie prowadzić do obejścia prawa. Literalna wykładnia przepisu art. 40 p.b. wskazuje, że możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę uzależniona jest od łącznego wystąpienia trzech przesłanek. Dwie pierwsze dotyczą zgody osoby na której rzecz została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę na przeniesienie decyzji oraz zgody osoby na rzecz której przeniesiona ma zostać decyzja. Trzecim warunkiem jest przedstawienie przez osobę, na które przeniesione ma zostać pozwolenie na budowę oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaznaczyć należy, że instytucja przeniesienia pozwolenia na budowę stosowana jest wówczas, gdy poza osobą inwestora elementy stanu faktycznego sprawy, w której pozwolenie zostało wydane, nie ulegają zmianie (A Ostrowska, (w:) A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2012 r., s. 393)” – cytat za wyrokiem o sygn. akt IV SA/Po 886/16.

Podkreślenia wymaga tu, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i prawo budowlane to dwie niezależne i różne ustawy, a każda z nich używa pojęcia rolnik w oparciu o inne kryteria.

Budowa zagrodowa a mieszkaniowa

Jeśli chodzi o różnice pomiędzy zabudową zagrodową a mieszkaniową jednorodzinną, przede wszystkim przy zabudowie mieszkaniowej wymagane jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. W przypadku realizacji zabudowy mieszkaniowej, tak jak wskazałam, wymagane jest wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.

W tym miejscu podkreślam, że zgodnie z zapisami ustawy o ochronie gruntów rolnych decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:

1. użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb

2. użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego

3. inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

1. grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa

2. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu

3. grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych

4. grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi

5. grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych

6. grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi

7. grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa

8. grunty torfowisk i oczek wodnych

9. grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

W sytuacji, gdy klasa IV jest na gruncie pochodzenia mineralnego, za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej nie byłoby naliczonych opłat do ponoszenia.

Jeśli chodzi o kwestię roszczeń przyszłych spadkobierców, zgodnie z art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego, „przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku”.

Zatem w mojej ocenie najbezpieczniejszym rozwiązaniem byłby zakup gruntu. Oczywiście dotyczy to przede wszystkim ochrony przed ewentualnymi roszczeniami spadkobierców. W przypadku darowizny musiałoby upłynąć co najmniej 10 lat, aby nie można było ich zaliczyć do spadku. Bowiem:

„Prawidłowa wykładnia art. 994 § 1 k.c. jest taka, iż niemożność doliczania do spadku po upływie dziesięciu lat, licząc wstecz od otwarcia spadku, dotyczy tylko darowizn, dokonanych na rzecz osób obcych, nie będących ani spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Nie ma znaczenia, czy jest to spadkobierca ustawowy czy testamentowy, skoro przepis takiego rozróżnienia nie wprowadza” (wyrok SA w Poznaniu z dnia 3 grudnia 2020 r., sygn. akt I ACa 176/20).  

Poza tym wskazuję:

„Celem art. 994 § 1 k.c. pozostaje zachowanie silniejszej pozycji osoby uprawnionej do zachowku w porównaniu do pozycji osoby obdarowanej. Ograniczenie bezwarunkowego doliczania do spadku darowizn jedynie do tych, które dokonane zostały na rzecz osób, które faktycznie doszły do dziedziczenia lub są uprawnione do zachowku zdecydowanie osłabiłoby pozycję osoby uprawnionej do zachowku, co nie byłoby zgodne z celem analizowanej regulacji prawnej” (wyrok SA w Gdańsku z dnia 17 lutego 2020 r., sygn. akt V ACa 456/19).

Podsumowując, o ile nabycie nieruchomości przez żonę może nastąpić zarówno w drodze darowizny, jak i jej zakupu, to już w kwestii roszczeń przyszłych spadkobierców w mojej ocenie bezpieczniejszym jest zakup gruntu. Natomiast odrębna kwestią, która należałoby szczegółowo zweryfikować, jest możliwość zabudowy gruntu przez Państwa jako nierolników.

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.