Dzierżawa gruntu rolnego na cele nierolnicze – czy to możliwe?

Czy można wydzierżawić część działki rolnej na cele nierolnicze?

Co do zasady właściciel może zawrzeć umowę dzierżawy części nieruchomości, ale taka umowa nie legalizuje automatycznie sposobu korzystania z gruntu. Jeżeli działka jest gruntem rolnym, a dzierżawca ma używać jej rolniczo, problem zwykle dotyczy głównie treści umowy, dopłat, podatków i ewentualnych ograniczeń wynikających z innych przepisów. Osobno warto wtedy przeanalizować zasady, jakie dotyczą dzierżawy gruntu rolnego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy teren ma być używany jako plac składowy, parking, miejsce postoju pojazdów, baza transportowa, zaplecze firmy budowlanej albo inna działalność niezwiązana z produkcją rolną. Wtedy decydujące jest nie tylko to, komu grunt zostanie wydzierżawiony, ale przede wszystkim to, czy taki sposób korzystania jest dopuszczalny na danym terenie.

Należy również prawidłowo określić charakter umowy. Dzierżawa w rozumieniu art. 693 Kodeksu cywilnego obejmuje korzystanie z rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Jeżeli kontrahent ma wyłącznie korzystać z placu, bez uprawnienia do pobierania pożytków z nieruchomości, umowa może mieć charakter najmu niezależnie od użytej nazwy. Nie zmienia to obowiązku przestrzegania przepisów administracyjnych.

W opisanej sytuacji planowane jest utwardzenie około 2000 m² tłuczniem i oddanie tej części siedliska pod cel nierolniczy. Taki sposób wykorzystania gruntu może oznaczać zmianę zagospodarowania terenu, wykonanie robót budowlanych albo wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Jeżeli zmiana obejmie również istniejący obiekt budowlany, trzeba dodatkowo zbadać przepisy dotyczące zmiany sposobu jego użytkowania. Każdą z tych kwestii należy ocenić oddzielnie.

Brak miejscowego planu a warunki zabudowy

Jeżeli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, trzeba ustalić, czy planowany sposób korzystania z gruntu wymaga decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja WZ jest potrzebna w przypadkach określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności przy zmianie zagospodarowania terenu związanej z budową obiektu lub innymi robotami budowlanymi oraz przy zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem ustawowych wyłączeń.

Uzyskanie warunków zabudowy nie jest automatyczne. Organ bada między innymi wymagania dotyczące sąsiedniej zabudowy, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu, ochronę gruntów rolnych i zgodność z przepisami odrębnymi. Po wejściu w życie planu ogólnego należy dodatkowo uwzględnić jego ustalenia oraz obowiązujące zasady lokalizowania inwestycji na obszarach uzupełnienia zabudowy.

Gmina z obowiązującym planem ogólnym

Jeżeli plan ogólny już obowiązuje, sam brak MPZP nie przesądza o możliwości wydania WZ. Trzeba sprawdzić strefę planistyczną, profil funkcjonalny terenu oraz to, czy zamierzenie powinno znajdować się na obszarze uzupełnienia zabudowy. Zasadniczo lokalizacja nowej zabudowy wymaga spełnienia warunku położenia na takim obszarze, ale art. 61 ust. 1a ustawy przewiduje wyjątki, między innymi dla zmian zagospodarowania terenu innych niż budowa obiektu budowlanego. Nie oznacza to jednak zwolnienia z przepisów o ochronie gruntów rolnych.

Dla parkingu lub placu trzeba więc ustalić, czy przedsięwzięcie obejmuje budowę obiektu budowlanego, czy inny rodzaj zmiany zagospodarowania. Od tej kwalifikacji może zależeć zakres warunków WZ. Niezależnie od tego planowana funkcja musi być dopuszczalna w świetle właściwych przepisów.

Gmina bez planu ogólnego po 1 września 2026 r.

Od 1 września 2026 r. obowiązuje istotne ograniczenie wynikające z przepisów przejściowych reformy planistycznej. W gminie, w której plan ogólny nie wszedł w życie, decyzja o warunkach zabudowy może co do zasady zostać wydana tylko w postępowaniu wszczętym przed tą datą. Ograniczenie to nie obejmuje między innymi WZ na terenach zamkniętych. Decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego podlegają odrębnym regulacjom.

Jeżeli zatem właściciel działki planuje w październiku 2026 r. rozpocząć nowe postępowanie o WZ dla parkingu, a gmina nadal nie ma obowiązującego planu ogólnego, zwykła ścieżka uzyskania WZ nie jest dostępna. Jeżeli postępowanie wszczęto przed 1 września 2026 r., może być ono kontynuowane, lecz nadal konieczne jest spełnienie pozostałych przesłanek ustawowych. Samo wcześniejsze złożenie wniosku nie gwarantuje pozytywnej decyzji.

Kto może złożyć wniosek o WZ w 2026 i 2027 r.?

Nowelizacja z 30 kwietnia 2026 r. weszła zasadniczo w życie 1 lipca 2026 r., ale przepisy ograniczające krąg wnioskodawców WZ mają odrębny termin obowiązywania. Zgodnie z art. 15 pkt 4 tej nowelizacji zmiana art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym zakresie wchodzi w życie dopiero 1 stycznia 2027 r.

Do końca 2026 r. o WZ może co do zasady wystąpić również osoba niebędąca właścicielem i niemająca prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie znosi to jednak ograniczenia dotyczącego gmin bez planu ogólnego, obowiązującego od 1 września 2026 r.

Od 1 stycznia 2027 r. decyzja WZ będzie wydawana wnioskodawcy mającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na terenie objętym wnioskiem. Wnioskodawca będzie składał odpowiednie oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Prawo to może wynikać nie tylko z własności, ale również ze stosunku zobowiązaniowego, jeżeli rzeczywiście przewiduje on uprawnienie do wykonania planowanych robót budowlanych. Odpowiednio skonstruowana umowa dzierżawy i zgoda właściciela mogą zatem stanowić podstawę takiego prawa. Sama ogólna zgoda na korzystanie z gruntu nie jest jednak równoznaczna z uprawnieniem do realizacji inwestycji budowlanej.

Postępowania wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną przed 1 stycznia 2027 r. obejmuje przepis przejściowy art. 12 ustawy nowelizującej, który nakazuje w tym zakresie stosowanie dotychczasowego art. 63.

Grunty chronione i klasy I–III

Największe ograniczenia dotyczą gruntów rolnych klas I–III oraz gruntów pochodzenia organicznego. Jeżeli grunt jest objęty ochroną, a planowane wykorzystanie ma charakter nierolniczy, samo położenie przy drodze krajowej i istnienie zabudowy siedliskowej nie przesądzają jeszcze o możliwości urządzenia placu lub wydzierżawienia go firmie.

Przeznaczenie gruntów rolnych klas I–III na cele nierolnicze i nieleśne co do zasady wymaga zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Istnieje jednak ustawowy wyjątek. Zgodnie z aktualnym art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgoda ministra nie jest wymagana w przypadku gruntów tych klas położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów planistycznych.

Nie należy już opierać oceny tego wyjątku wyłącznie na dawnych kryteriach obejmujących powierzchnię do 0,5 ha, położenie w zwartej zabudowie oraz odległości 50 m od drogi publicznej i działki budowlanej. Takie warunki występowały we wcześniejszej wersji przepisu, ale od 24 września 2023 r. art. 7 ust. 2a ma inne brzmienie. Dla gruntów położonych w granicach administracyjnych miast ustawa przewiduje natomiast odrębne rozwiązanie w art. 10a.

Jeżeli grunt klasy I–III nie mieści się w odpowiednim wyjątku, decyzja o warunkach zabudowy może nie rozwiązać problemu. Konieczne może być przeznaczenie terenu na cele nierolnicze w miejscowym planie, z zachowaniem procedury uzyskiwania wymaganej zgody. Jest to procedura zależna od gminy, czasochłonna i nie zawsze możliwa do przeprowadzenia zgodnie z oczekiwaniem właściciela. W gminie bez planu ogólnego po 1 września 2026 r. dodatkowo trzeba uwzględnić ograniczenia dotyczące nowych procedur planistycznych.

Podział działki i odrolnienie wybranego fragmentu

Jeżeli właściciel chce przeznaczyć tylko część większej działki rolnej na cele nierolnicze, w praktyce często trzeba rozważyć podział działki i odrolnienie wskazanego fragmentu. Podział geodezyjny nie zawsze jest pierwszym i koniecznym warunkiem formalnym. Może jednak pomóc wyraźnie określić powierzchnię, granice i cel korzystania z terenu. Sam podział nie zmienia przeznaczenia gruntu.

Potocznie mówi się o odrolnieniu, ale prawnie trzeba odróżnić dwa etapy. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, wynikająca z planu miejscowego albo, gdy przepisy na to pozwalają, z decyzji o warunkach zabudowy. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, związane z faktycznym rozpoczęciem nierolniczego użytkowania konkretnej powierzchni i wymagające odpowiedniej decyzji, jeżeli przewiduje ją ustawa.

Wyłączenie z produkcji rolnej może wymagać decyzji starosty. Dotyczy to w szczególności użytków rolnych klas I, II, III, IIIa i IIIb, użytków rolnych klas IV–VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego oraz innych gruntów wskazanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W przypadku klas IV–VI pochodzenia organicznego decyzja ma charakter deklaratoryjny. Z kolei użytki klas IV–VI pochodzenia mineralnego zwykle nie wymagają decyzji o wyłączeniu, ale nadal trzeba sprawdzić przeznaczenie terenu i przepisy budowlane.

Jeżeli wyłączenie wiąże się z obowiązkiem ponoszenia opłat, trzeba liczyć się z należnością jednorazową oraz opłatami rocznymi. Przy trwałym wyłączeniu opłatę roczną wnosi się przez 10 lat i wynosi ona 10% należności ustalonej według zasad ustawowych. Wysokość kosztów zależy między innymi od klasy, pochodzenia i powierzchni wyłączanego gruntu. Należność jednorazowa podlega zasadom pomniejszenia o wartość gruntu, a ustawa przewiduje również szczególne zwolnienia. Przed inwestycją warto zatem przeprowadzić kalkulację ekonomiczną.

Przedmiotem oceny powinien być rzeczywisty obszar przeznaczony do nierolniczego użytkowania, a nie wyłącznie powierzchnia bezpośrednio przykryta tłuczniem. Szerzej poszczególne etapy omawia także procedura odrolnienia gruntu rolnego, zwłaszcza gdy właściciel chce przygotować teren pod inwestycję albo trwałe wykorzystanie nierolnicze.

Utwardzenie terenu, zjazd i korzystanie z drogi krajowej

Planowane utwardzenie tłuczniem nie powinno być traktowane jako neutralna czynność porządkowa, jeżeli ma przygotować plac pod działalność gospodarczą. W zależności od zakresu robót, statusu działki i sposobu korzystania z terenu może być potrzebne pozwolenie na budowę albo inna formalność budowlana, decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.

Prawo budowlane przewiduje zwolnienie z pozwolenia na budowę i zgłoszenia dla robót polegających na utwardzaniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych oraz terenach zamkniętych, ale nie oznacza to automatycznego zwolnienia każdego placu urządzonego na gruncie rolnym. Trzeba ustalić, czy teren spełnia właściwe warunki, jaki charakter ma zamierzenie i czy nie powstaje odrębny obiekt budowlany. Zwolnienie z formalności budowlanych nie uchyla wymogów planistycznych ani ochrony gruntów rolnych.

Znaczenie ma również dostęp do drogi publicznej. Sama lokalizacja przy drodze krajowej nie oznacza, że można urządzić dowolny zjazd lub zwiększyć ruch pojazdów ciężarowych bez sprawdzenia warunków jego użytkowania. Lokalizacja lub przebudowa zjazdu wymaga zezwolenia zarządcy drogi na zasadach ustawy o drogach publicznych. Przy drodze krajowej należy liczyć się z dodatkowymi wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa ruchu, parametrów technicznych i organizacji wjazdu. Właściwym zarządcą drogi krajowej jest co do zasady Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, z ustawowymi wyjątkami.

Jeżeli dzierżawca miałby prowadzić działalność generującą hałas, pylenie, ruch ciężarówek, składowanie materiałów albo zmianę stosunków wodnych, mogą pojawić się także wymogi z zakresu ochrony środowiska, gospodarki wodnej, prawa budowlanego i przepisów przeciwpożarowych. Te kwestie nie wynikają z samej umowy dzierżawy, ale z planowanego sposobu faktycznego używania terenu.

Co można zrobić w opisanej sytuacji?

Najbezpieczniej zacząć od ustalenia danych formalnych działki oraz szczegółowego określenia planowanego sposobu korzystania z jej części. Właściciel powinien wykonać następujące czynności:

1. Sprawdzić status gruntu. Uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów, sprawdzić klasę bonitacyjną, pochodzenie gleby, status zabudowy siedliskowej, ewentualne urządzenia melioracyjne oraz powierzchnię planowanego placu.
2. Zweryfikować dokumenty planistyczne. Ustalić w gminie, czy istnieje MPZP, czy wszedł w życie plan ogólny, jaka strefa planistyczna obejmuje działkę i czy znajduje się ona w obszarze uzupełnienia zabudowy, jeżeli ma to znaczenie dla inwestycji.
3. Ocenić dostępność WZ. Ustalić, czy planowane zamierzenie wymaga decyzji WZ. W gminie bez planu ogólnego sprawdzić, czy postępowanie zostało wszczęte przed 1 września 2026 r. oraz czy może być kontynuowane. Nie zakładać możliwości rozpoczęcia nowego zwykłego postępowania WZ po tej dacie.
4. Sprawdzić ochronę gruntów. Przy klasach I–III ustalić, czy potrzebna jest zgoda ministra na zmianę przeznaczenia, czy występuje ustawowy wyjątek oraz czy konieczne będzie uchwalenie lub zmiana planu miejscowego. Następnie sprawdzić ze starostą obowiązek uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej i przewidywane opłaty.
5. Ustalić formalności techniczne. Przygotować zakres utwardzenia, sposób odwodnienia, przewidywany ruch pojazdów i rodzaj składowanych materiałów. Sprawdzić wymagania budowlane, środowiskowe i warunki zjazdu u właściwego zarządcy drogi.
6. Zabezpieczyć umowę. Dopiero po analizie formalności określić w umowie przeznaczenie gruntu, odpowiedzialność za uzyskanie decyzji, zakres zgody właściciela na roboty, finansowanie nakładów, obowiązki dotyczące przywrócenia terenu oraz zasady zakończenia umowy. Jeżeli zamierzenie będzie realizowane w reżimie obowiązującym od 1 stycznia 2027 r., trzeba także zadbać o właściwe udokumentowanie prawa wnioskodawcy do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli koszty, czas albo ryzyko odmowy są zbyt duże, alternatywą pozostaje dzierżawa gruntu na cele rolnicze, np. uprawę, ogród, sad lub pastwisko, zgodnie z właściwymi przepisami i statusem nieruchomości.

Przy innych przedsięwzięciach nierolniczych mogą pojawiać się dodatkowe zagadnienia umowne i inwestycyjne. Pokazują to materiały dotyczące dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę oraz dzierżawy pod farmę wiatrową.

FAQ

Czy mogę po prostu podpisać umowę dzierżawy gruntu rolnego pod parking?

Można zawrzeć umowę określającą przyszły sposób korzystania z nieruchomości, ale nie należy rozpoczynać nierolniczego użytkowania bez wcześniejszego sprawdzenia wymaganych formalności. Bezpiecznym rozwiązaniem może być uzależnienie rozpoczęcia korzystania lub wykonania prac od uzyskania niezbędnych decyzji. Sama umowa nie zastępuje ustaleń planistycznych ani decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji.

Czy po 1 września 2026 r. dostanę WZ, gdy gmina nie ma planu ogólnego?

Co do zasady decyzję WZ można w takiej gminie wydać w postępowaniu wszczętym przed 1 września 2026 r. Nowe zwykłe postępowania nie dają takiej możliwości do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Ustawa przewiduje określone wyjątki, między innymi dotyczące terenów zamkniętych. Należy także sprawdzić, czy plan ogólny nie wszedł już w życie po tej dacie.

Czy sama umowa dzierżawy daje prawo do złożenia wniosku o WZ?

W stanie prawnym obowiązującym w 2026 r. co do zasady nie trzeba wykazywać prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, aby ubiegać się o WZ, lecz nadal obowiązują ograniczenia planistyczne. Od 1 stycznia 2027 r. nowy art. 63 ust. 1a i 1b wymaga takiego prawa oraz stosownego oświadczenia. Dzierżawa może stanowić jego podstawę, jeżeli rzeczywiście uprawnia do wykonania planowanych robót budowlanych. Ogólne postanowienie o oddaniu gruntu do używania może nie wystarczyć. Do postępowań wszczętych przed tą datą stosuje się odpowiednie przepisy przejściowe.

Czy fragment 2000 m² gruntu klasy IIIa jest zwolniony z wymogu zgody ministra?

Nie z samego powodu niewielkiej powierzchni. Aktualny art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wiąże wyjątek od zgody ministra z położeniem gruntów klas I–III na obszarze uzupełnienia zabudowy. Dawny limit 0,5 ha i kryteria odległościowe nie stanowią obecnej podstawy zwolnienia. Trzeba również ocenić pozostałe warunki planistyczne i ewentualny obowiązek wyłączenia gruntu z produkcji.

Czy utwardzenie tłuczniem zawsze wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Dla utwardzania powierzchni gruntu na działkach budowlanych ustawa przewiduje zwolnienie z pozwolenia i zgłoszenia, ale przy gruncie rolnym i przedsięwzięciu obejmującym parking lub plac składowy trzeba osobno ustalić kwalifikację robót, rodzaj terenu oraz wymagania planistyczne i rolne. Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza automatycznie możliwości rozpoczęcia działalności nierolniczej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 538, z późniejszymi zmianami.

2. Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, w szczególności art. 1 pkt 21, art. 5, art. 12 i art. 15: Dz.U. z 2026 r. poz. 781.

3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w szczególności art. 7, art. 10a, art. 11 i art. 12, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 82, z późniejszymi zmianami.

4. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524, z późniejszymi zmianami.

5. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 889, z późniejszymi zmianami.

6. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, oficjalne wyjaśnienia dotyczące planów ogólnych i przepisów przejściowych reformy: Reforma planowania przestrzennego – pytania i odpowiedzi.