Konsekwencje niedopełnienia obowiązku zamieszkania po nabyciu nieruchomości rolnej za zgodą KOWR

Warunek zamieszkiwania w gminie, w której znajduje się chociaż część gospodarstwa rolnego

Pana przypadek niestety nie jest odosobniony. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie dopuszcza dosłownie zamieszkania np. w gminie sąsiedniej z wyjątkiem sytuacji, kiedy ma się w niej też ziemię (własność lub dzierżawa). Wtedy mamy zamieszkiwanie w gminie, w której znajduje się jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (w ustawie „na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego”).

Ostatnio miałam podobny przypadek: ta osoba mieszkała w jednej gminie, a grunty, które kupowała, były w drugiej, sąsiedniej. Po prostu ustaliliśmy, że wydzierżawi kawałek ziemi od ojca w gminie zamieszkania i w ten sposób w skład gospodarstwa wejdzie kawałek w gminie zamieszkania, jak i ta nowa ziemia w gminie obok (tu ta osoba miała się starać o pozwolenie KOWR, jak Pan). Zatem proszę rozważyć takie rozwiązanie, gdyby miał Pan kawałek ziemi w gminie zamieszkania albo chociaż dzierżawił, nie byłoby problemu z tymi 2 latami. Najważniejsze, że może się Pan zameldować od przyszłego tygodnia i że ziemia jest uprawiana. W przypadku kontroli KOWR będzie Pan już miał dokumenty wyprostowane.

Czasu nie cofniemy i niestety ustawa o KOWR ma mnóstwo luk, jest trudna i niezrozumiała (nawet dla prawników), stąd w Pana przypadku nawet gdyby doszło do kontroli następczej, będzie możliwość składania wyjaśnień, że nie przemeldował się Pan, natomiast prowadził Pan to gospodarstwo i ewentualnie wskazanie na zamieszkanie pod adresem, gdzie Pan się zamelduje.

Dowody potwierdzające spełnienie warunków do nabycia nieruchomości rolnej

Co prawda, dla potrzeb wykazania miejsca zamieszkania w celu ubiegania się o nabycie nieruchomości artykuł 7 ust. 4 ustawy wskazuje, że: Dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Jednak w art. 2a ust. 4 pkt 2) nie powraca do zameldowania, tylko mówi o zamieszkaniu i mówi o tym, jak to udowodnić. Jest to jakaś możliwość obrony w ewentualnym postępowaniu, że Pan mieszkał, ale się nie przemeldował.

Przy czym gdyby miał Pan zamiar ewentualnie zakupić kolejną nieruchomość w tej gminie, zamieszkiwanie już trzeba będzie udowadniać zameldowaniem (i 5 lat będzie dopiero w 2030 r.). 

Wnioski

• Jeśli KOWR nie przeprowadzi postępowania sprawdzającego w Pana sprawie, żadne negatywne skutki Pana nie spotkają.
• Ewentualne skutki to wystąpienie przez KOWR do sądu o nabycie tej nieruchomości. Zgodnie z art. 9 ust. 3 pkt 2 ustawy:
  3. Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej: (…)
  2) nie wykonuje zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b, pkt 2 lit. b i c lub pkt 3 lit. c i d, (…)
  – Krajowy Ośrodek może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem jej obciążeń, według stanu z chwili jej nabycia przez nabywcę.
• Odnośnie samego postępowania sprawdzającego: całe szczęście, że ma Pan możliwość zameldowania się w tej gminie, gdyż może Pan też wykazywać z czasie ewentualnego postępowania, że tam Pan mieszkał. Nie sądzę żeby KOWR jakoś w to bardzo wnikał, jeśli gospodarstwo rolne jest prowadzone.
• Jeśli w gminie dotychczasowego zameldowania ma Pan ziemię albo Pan ją dzierżawi, wtedy też mieszka Pan na terenie gminy jednej z nieruchomości, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i nie ma problemu.

Na marginesie: z tym tytułem rolnika indywidualnego w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest tak, że KOWR nie wystawia żadnego zaświadczenia. To Pan podpisując kolejną umowę nabycia nieruchomości rolnej składa oświadczenie, że jest rolnikiem w rozumieniu tej ustawy, a właśnie na część tego statusu składa się m.in. zamieszkiwanie przez 5 lat poprzedzających w gminie, w której leży jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa i jeśli przed upływem tych 5 lat złożyłby Pan oświadczenie w tym aspekcie nieprawdziwe, to KOWR miałby prawo wnosić o nieważność takiej umowy nabycia nieruchomości. Tak to wygląda w praktyce. Trzeba jednak śledzić zmiany ustawy, bo w niej coś się zmienia co roku.

Źródła:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.