Dzierżawca jako inwestor a pozwolenie na budowę siedliska

Czy dzierżawca może być inwestorem przy budowie siedliska?

Tak, dzierżawca może wystąpić jako inwestor o pozwolenie na budowę, także wtedy, gdy nie jest właścicielem działki. Prawo budowlane nie wymaga, aby inwestorem był właściciel nieruchomości. Wymaga natomiast, aby inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył takie oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej. Z kolei art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego wskazuje, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać nie tylko z własności, użytkowania wieczystego czy ograniczonego prawa rzeczowego, ale także ze stosunku zobowiązaniowego, jeżeli przewiduje on uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

W praktyce oznacza to, że sama dzierżawa gruntu rolnego pod uprawy nie zawsze wystarczy. Jeżeli w umowie nie ma zgody na budowę, organ może zakwestionować oświadczenie inwestora. Umowa powinna jednoznacznie wskazywać tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zakres inwestycji, której zgoda dotyczy.

Co powinno wynikać z umowy dzierżawy?

Najbezpieczniej, aby uprawnienie dzierżawcy do budowy wynikało wprost z umowy dzierżawy albo z odrębnego pisemnego porozumienia właściciela z dzierżawcą. Dokument powinien być konkretny, bo ogólna zgoda na korzystanie z działki może być niewystarczająca.

W umowie warto uregulować przede wszystkim:

• dokładne oznaczenie działki i części nieruchomości objętej inwestycją,
• zgodę właściciela na wystąpienie przez dzierżawcę o decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli jest potrzebna, oraz o pozwolenie na budowę,
• zgodę na wykonanie określonych robót budowlanych, np. budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowej,
• czas trwania dzierżawy, najlepiej obejmujący okres przygotowania i realizacji inwestycji,
• zasady ponoszenia kosztów projektu, opłat, przyłączy, uzgodnień i robót,
• zasady rozliczenia nakładów, jeżeli umowa zostanie rozwiązana albo właściciel sprzeda działkę,
• obowiązek współpracy przy ewentualnym przeniesieniu decyzji na nabywcę,
• skutki utraty statusu rolnika, odmowy pozwolenia albo odmowy przeniesienia decyzji.

Jeżeli pozwolenie ma dotyczyć zabudowy zagrodowej, dokumentacja powinna być spójna z rzeczywistym prowadzeniem gospodarstwa rolnego przez inwestora. Organ może bowiem badać, czy planowana inwestycja nie jest próbą obejścia ograniczeń dotyczących zabudowy na gruntach rolnych.

Czy właściciel działki musi być rolnikiem?

Jeżeli inwestorem jest dzierżawca, to kluczowe znaczenie ma przede wszystkim jego sytuacja, a nie status właściciela. Właściciel, który nie jest rolnikiem, może oddać grunt w dzierżawę rolnikowi i udzielić mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każde starostwo zaakceptuje każdą konstrukcję umowną.

Przy zabudowie zagrodowej urząd będzie patrzył na funkcjonalny związek inwestycji z gospodarstwem rolnym. Zabudowa zagrodowa nie jest zwykłą zabudową mieszkaniową na gruncie rolnym. Co do zasady chodzi o budynki służące gospodarstwu rolnemu, hodowlanemu, ogrodniczemu albo leśnemu.

Dlatego właściciel niebędący rolnikiem nie przekreśla sprawy, ale inwestor powinien być przygotowany na wykazanie, że inwestycja ma rzeczywisty związek z prowadzonym gospodarstwem, a umowa dzierżawy faktycznie umożliwia realizację i korzystanie z planowanej zabudowy.

Czy pozwolenie na budowę przechodzi na działkę przy sprzedaży?

Nie. Pozwolenie na budowę nie jest prawem „przypisanym” automatycznie do działki. Jest decyzją administracyjną wydaną na rzecz konkretnego inwestora. Sprzedaż działki nie powoduje więc sama przez się, że kupujący staje się inwestorem z tej decyzji.

Jeżeli kupujący ma kontynuować inwestycję, potrzebne jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora. Dopóki to nie nastąpi, stroną decyzji pozostaje dotychczasowy inwestor, czyli w opisanym wariancie dzierżawca, a nie właściciel sprzedający grunt.

To ma bardzo praktyczne znaczenie. Jeżeli dzierżawca uzyskał pozwolenie, a właściciel sprzedaje działkę, nabywca powinien mieć zapewnione nie tylko nabycie własności gruntu, lecz także współdziałanie dzierżawcy przy przeniesieniu decyzji, rozliczeniu nakładów i uporządkowaniu umowy dzierżawy.

Przeniesienie pozwolenia na budowę na kupującego

Warunki przeniesienia decyzji określa art. 40 Prawa budowlanego. Organ, który wydał pozwolenie, przenosi je na wniosek nowego inwestora, jeżeli nowy inwestor dołączy oświadczenie o przejęciu warunków decyzji, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zgodę dotychczasowego inwestora albo kopię tej zgody.

Jeżeli dotychczasowym inwestorem jest dzierżawca, a nie właściciel działki, zgoda dzierżawcy ma zasadnicze znaczenie. Sam akt notarialny sprzedaży gruntu między właścicielem a kupującym nie zastępuje automatycznie zgody dzierżawcy jako inwestora wskazanego w decyzji.

Wyjątek dotyczący braku konieczności zgody dotychczasowego inwestora trzeba stosować ostrożnie. Dotyczy on sytuacji, w której własność nieruchomości albo uprawnienia z użytkowania wieczystego przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora. Jeżeli inwestor był wyłącznie dzierżawcą, a właściciel sprzedaje grunt osobie trzeciej, ten wyjątek zwykle nie rozwiązuje problemu.

W praktyce przeniesienie pozwolenia na budowę warto uzgodnić jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży albo przynajmniej wprowadzić do umowy jasne warunki, kto i w jakim terminie ma złożyć dokumenty oraz co stanie się, jeśli organ odmówi przeniesienia decyzji.

Nabywca nie jest rolnikiem — największe ryzyko

Najbardziej problematyczny jest wariant, w którym pozwolenie dotyczy zabudowy zagrodowej, a kupujący nie jest rolnikiem i nie prowadzi gospodarstwa rolnego. W takiej sytuacji nie należy zakładać, że urząd przeniesie pozwolenie tylko dlatego, że kupujący stał się właścicielem działki. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: przeniesienie WZ w zabudowie zagrodowej.

W aktualnym orzecznictwie podkreśla się, że przy przenoszeniu pozwolenia dotyczącego zabudowy zagrodowej organ może zweryfikować, czy planowana zabudowa będzie wchodzić w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora. Jeżeli kupujący nie ma gospodarstwa rolnego, nie prowadzi działalności rolniczej i chce w praktyce wykorzystać pozwolenie wyłącznie do budowy domu na gruncie rolnym, ryzyko odmowy jest wysokie.

Nie oznacza to, że każda sprawa zakończy się identycznie. Znaczenie mają miejscowy plan albo decyzja o warunkach zabudowy, treść pozwolenia, opis inwestycji, status gruntu, status inwestora, praktyka konkretnego organu i dokumenty potwierdzające prowadzenie gospodarstwa. Bezpieczne jest jednak założenie, że pozwolenie na zabudowę zagrodową nie powinno być traktowane jako pewny „bonus” podnoszący wartość działki dla dowolnego nabywcy.

Jak bezpiecznie przygotować sprzedaż działki z pozwoleniem?

Przed wystawieniem działki na sprzedaż warto uporządkować dokumenty i ustalić, co dokładnie jest przedmiotem transakcji. Sprzedający nie powinien obiecywać kupującemu, że „działka ma pozwolenie”, jeżeli decyzja została wydana na dzierżawcę i nie wiadomo, czy kupujący spełni warunki przeniesienia.

Najbezpieczniejszy model działania obejmuje zwykle:

• analizę umowy dzierżawy i sprawdzenie, czy dzierżawca miał prawo do wystąpienia o pozwolenie,
• weryfikację, czy pozwolenie jest ostateczne i czy nie wygasło,
• ustalenie, czy inwestycja jest rzeczywiście zabudową zagrodową i jakie warunki wynikają z decyzji,
• uzyskanie od dzierżawcy pisemnej deklaracji współpracy przy przeniesieniu pozwolenia albo rozliczeniu nakładów,
• sprawdzenie, czy przyszły nabywca może wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zweryfikowanie, czy nabywca spełnia wymagania istotne dla zabudowy zagrodowej,
• wprowadzenie do umowy przedwstępnej warunku dotyczącego przeniesienia decyzji albo jasnych zasad rozliczenia w razie odmowy organu.

W akcie notarialnym można opisać stan prawny decyzji, oświadczenia stron, obowiązek współdziałania oraz rozliczenie kosztów dokumentacji. Nie wystarczy jednak sama wzmianka w akcie, że pozwolenie istnieje. Przeniesienie decyzji następuje w odrębnym postępowaniu administracyjnym.

Na co jeszcze trzeba uważać?

Po pierwsze, trzeba sprawdzić, czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, znaczenie może mieć decyzja o warunkach zabudowy. W przypadku zabudowy zagrodowej jej treść i adresat mogą mieć istotne znaczenie przy późniejszym pozwoleniu i jego przenoszeniu.

Po drugie, pozwolenie na budowę może wygasnąć, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo jeżeli budowa zostanie przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Przy sprzedaży gruntu z pozwoleniem należy więc sprawdzić daty, dziennik budowy i faktyczny stan prac.

Po trzecie, sprzedaż nieruchomości rolnej może podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym zasadom nabywania gruntów przez rolników indywidualnych oraz uprawnieniom KOWR. To jest odrębny problem od pozwolenia na budowę, ale w praktyce może przesądzić o tym, czy transakcja z nabywcą niebędącym rolnikiem w ogóle będzie możliwa albo jakie zgody będą potrzebne.

Po czwarte, trzeba ustalić, kto poniósł koszty dokumentacji i uzyskania decyzji. Jeżeli dzierżawca sfinansował projekt, mapy, uzgodnienia i opłaty, sprzedaż działki bez uregulowania rozliczeń może prowadzić do sporu cywilnego między właścicielem, dzierżawcą i kupującym.

FAQ

Czy dzierżawca może złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością?

Tak, jeżeli umowa dzierżawy albo odrębna zgoda właściciela wyraźnie daje mu prawo do wykonania robót budowlanych. Samo prawo korzystania z gruntu rolnego może być za mało.

Czy właściciel odpowiada za oświadczenie złożone przez dzierżawcę?

Oświadczenie składa inwestor, czyli dzierżawca. Właściciel powinien jednak zadbać, aby treść umowy była zgodna z tym oświadczeniem. Jeżeli właściciel nie udzielił zgody na budowę, może powstać spór cywilny i problem w postępowaniu administracyjnym.

Czy można sprzedać działkę z pozwoleniem wydanym na dzierżawcę?

Można sprzedać działkę, ale pozwolenie nie przejdzie automatycznie na kupującego. Jeżeli kupujący ma realizować inwestycję, powinien wystąpić o przeniesienie decyzji i spełnić warunki z art. 40 Prawa budowlanego.

Czy zgoda dzierżawcy na przeniesienie pozwolenia jest konieczna?

Co do zasady tak, jeżeli to dzierżawca jest dotychczasowym inwestorem wskazanym w pozwoleniu. Sprzedający właściciel nie może samodzielnie przenieść decyzji wydanej na dzierżawcę.

Czy nabywca niebędący rolnikiem przejmie pozwolenie na zabudowę zagrodową?

To jest ryzykowne. Organ może badać, czy zabudowa będzie wchodzić w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora. Jeżeli kupujący nie prowadzi gospodarstwa, odmowa przeniesienia pozwolenia jest realnym ryzykiem.

Czy decyzja o warunkach zabudowy rozwiązuje problem?

Nie zawsze. Decyzja o warunkach zabudowy może być konieczna, gdy nie ma planu miejscowego, ale nie zastępuje prawa do dysponowania nieruchomością ani nie gwarantuje przeniesienia pozwolenia na budowę na osobę, która nie spełnia warunków dla zabudowy zagrodowej.

Podsumowanie

Dzierżawca może być inwestorem i uzyskać pozwolenie na budowę siedliska, ale tylko wtedy, gdy ma skuteczny tytuł do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Najczęściej wymaga to wyraźnej zgody właściciela w umowie dzierżawy albo w osobnym porozumieniu.

Sprzedaż działki z pozwoleniem wydanym na dzierżawcę wymaga szczególnej ostrożności. Pozwolenie nie przechodzi automatycznie na kupującego, a przeniesienie decyzji wymaga spełnienia warunków ustawowych. Jeżeli decyzja dotyczy zabudowy zagrodowej, nowy inwestor powinien liczyć się z weryfikacją związku inwestycji z gospodarstwem rolnym. W praktyce nabywca niebędący rolnikiem może nie przejąć takiego pozwolenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 - ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - ISAP
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1653 - ISAP
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - ISAP
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2024 r., sygn. II OSK 1637/23.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.