Dzierżawca jako inwestor, czy pozwolenie na budowę siedliska przechodzi na działkę?

Czy dzierżawca może być inwestorem?

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie osobie, która złoży oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Umowa dzierżawy a pozwolenie na budowę – co musi z niej wynikać wprost?

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oznacza tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 ww. ustawy – Prawo budowlane). Stosunek zobowiązaniowy, o którym mowa powyżej, to m.in. umowa dzierżawy. Przyjmuje się, że tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z każdego stosunku zobowiązującego (z każdej umowy), pod warunkiem jednak, że przewiduje on w swojej treści uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Z umowy dzierżawy powinno zatem wynikać w sposób jednoznaczny prawo posiadania tej nieruchomości (jej dzierżawy) oraz prawo do realizacji na dzierżawionej działce konkretnej inwestycji. Prawo to powinno przysługiwać zarówno w dacie złożenia wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, jak i przez cały okres realizacji inwestycji.

Przeniesienie pozwolenia na budowę – formalność czy realna bariera?

Sprzedaż nieruchomości z udzielonym pozwoleniem na budowę wymaga co do zasady przeniesienia tego pozwolenia na osobę nabywcy, o ile jego zamiarem będzie kontynuowanie danej inwestycji. Warto zatem w tym celu zawrzeć stosowną adnotację w akcie notarialnym umowy sprzedaży takiej nieruchomości. Nowy inwestor zobowiązany jest do przejęcia wszystkich warunków zawartych w przenoszonej decyzji. Warunki przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę określone zostały w art. 40 ustawy – Prawo budowlane. Przy czym praktyka działania poszczególnych organów administracyjnych w tym zakresie bywa odmienna, zatem warto zapytać o tę kwestię w odpowiednim starostwie udzielającym pozwolenia na budowę.

Status rolnika pod lupą urzędów – dlaczego nabywca może usłyszeć „nie”?

Jeżeli przyszły nabywca nie byłby rolnikiem, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością organ administracyjny wyda decyzję odmowną w zakresie możliwości przeniesienia udzielonego pozwolenia na budowę. Oświadczenie nabywcy o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla budynków w zabudowie zagrodowej jest bowiem oceniane i weryfikowane również pod kątem tego, czy planowana zabudowa zagrodowa będzie wchodzić w skład gospodarstwa rolnego nowego inwestora (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 sierpnia 2024 r., sygn. akt II OSK 1637/23).

Zabudowa zagrodowa związana jest bowiem ściśle z osobą rolnika, zatem co do zasady tylko rolnik może przejąć takie pozwolenie na budowę.

Z uwagi jednak na to, iż organy administracyjne posiadają w tym zakresie odmienną praktykę, warto skontaktować się w tej sprawie z odpowiednim starostwem w celu ustalenia stosowanej praktyki.

Dodam również, iż przepisy Prawa budowlanego nie definiują pojęcia rolnika, który może ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę dla zabudowy zagrodowej. W związku z tym każdy urząd może przyjmować status rolnika według własnych wytycznych. Wiele urzędów wymaga jednak w tym zakresie spełnienia warunków określonych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, dotyczących rolnika indywidualnego, które są warunkami bardzo rygorystycznymi.

[SZARY]

Przykłady

Dzierżawa, która poszła o krok za daleko

Pan Marek wydzierżawił rolnikowi ziemię pod uprawy. Dopiero przy wniosku o pozwolenie na budowę dowiedział się, że umowa nie przewidywała prawa do realizacji inwestycji.

Kupujący spoza rolnictwa

Pani Anna kupiła działkę z pozwoleniem na zabudowę zagrodową. Po transakcji urząd odmówił przeniesienia pozwolenia, ponieważ nie prowadziła gospodarstwa rolnego.

Pozwolenie warte więcej niż działka

Rolnik uzyskał pozwolenie na budowę siedliska, a właściciel postanowił sprzedać grunt. Strony nie ustaliły wcześniej zasad rozliczeń, co doprowadziło do sporu o koszty i odpowiedzialność.

Podsumowanie

Pozwolenie na budowę siedliska może zostać wydane dzierżawcy, ale tylko pod warunkiem, że umowa dzierżawy wyraźnie przyznaje mu prawo do realizacji inwestycji. Sprzedaż działki z takim pozwoleniem jest możliwa, jednak w praktyce wymaga ostrożności i uwzględnienia zasad przenoszenia decyzji administracyjnej. Kluczowe znaczenie ma status nabywcy, ponieważ pozwolenia na zabudowę zagrodową są ściśle związane z osobą rolnika. Każdorazowo warto zweryfikować praktykę właściwego starostwa przed podjęciem decyzji inwestycyjnych.

Oferta porad prawnych

Oferujemy porady prawne online oraz przygotowanie pism dotyczących dzierżawy gruntów rolnych, pozwolenia na budowę siedliska, prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz przeniesienia pozwolenia na budowę. Pomagamy także w bezpiecznym rozliczeniu inwestycji między właścicielem działki a dzierżawcą. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

[KONIEC]

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.