Sprzedaż działki rolnej na raty – umowa, notariusz i zabezpieczenia

Sprzedaż działki rolnej na raty – czy jest dopuszczalna?

Sprzedaż działki rolnej na raty jest dopuszczalna, ale wymaga większej ostrożności niż sprzedaż za cenę płatną od razu. Po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność kupujący staje się właścicielem gruntu, nawet jeżeli część ceny ma dopiero zapłacić w przyszłości. Sprzedający pozostaje wtedy wierzycielem kupującego i powinien zadbać o realne zabezpieczenie zapłaty. Z tym problemem łączy się jeszcze jedno zagadnienie: sprzedaż działki rolnej z budynkami gospodarczymi. Znaczenie mają tu stan prawny nieruchomości, treść dokumentów i kolejność czynności.

Najprostszy i najbezpieczniejszy model to zawarcie najpierw umowy przedwstępnej, pobranie zadatku albo części ceny, a umowę przenoszącą własność podpisać dopiero wtedy, gdy kupujący zgromadzi uzgodnioną kwotę. Jeżeli jednak strony umawiają się na raty już po przeniesieniu własności, akt notarialny powinien dokładnie wskazywać wysokość rat, terminy płatności, numer rachunku bankowego, odsetki za opóźnienie i skutki braku zapłaty.

Kto może kupić nieruchomość rolną?

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Znaczenie ma m.in. powierzchnia nieruchomości, status kupującego, jego kwalifikacje rolnicze, miejsce zamieszkania, powierzchnia posiadanych użytków rolnych oraz to, czy po zakupie nie zostanie przekroczony ustawowy limit 300 ha użytków rolnych.

Jeżeli kupującym jest sąsiad będący rolnikiem indywidualnym, transakcja zwykle jest prostsza niż sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem, ale nie oznacza to braku formalności. Notariusz powinien zażądać dokumentów potwierdzających status nabywcy, a także dokumentów dotyczących samej nieruchomości, takich jak numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym albo o jego braku oraz inne zaświadczenia wymagane w konkretnej gminie.

Trzeba też ustalić, czy ziemia jest wydzierżawiona, czy istnieją umowy z datą pewną, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, służebnością, postępowaniem egzekucyjnym albo roszczeniem wpisanym w księdze wieczystej. Te informacje mają bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo sprzedaży i na treść aktu notarialnego.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR w przypadku sprzedaży działki rolnej na raty

Zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, ma datę pewną i była wykonywana co najmniej przez 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli nie ma takiego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, prawo pierwokupu może przysługiwać Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Przepisy przewidują jednak ważny wyjątek: prawo pierwokupu KOWR nie przysługuje, jeżeli wskutek nabycia następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do ustawowego limitu, a nabywana nieruchomość jest położona w gminie zamieszkania nabywcy albo w gminie z nią graniczącej.

W praktyce oznacza to, że notariusz bada, czy trzeba zawrzeć umowę warunkową i zawiadomić uprawnionych. Przy ustawowym pierwokupie nieruchomość może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z prawa pierwokupu nie skorzysta. Co do zasady prawo pierwokupu nieruchomości wykonuje się w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeżeli w sprawie pojawia się dzierżawa albo wcześniejsze ustalenia z inną osobą, warto osobno sprawdzić prawo pierwokupu przy sprzedaży ziemi, bo pominięcie uprawnionego może doprowadzić do nieważności albo poważnych sporów wokół transakcji.

Zobacz też: Sprzedaż gruntu rolnego, lasu i nieużytków, Kupno domu na działce rolnej a zgoda KOWR

Umowa przedwstępna – zwykła forma czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy sprzedaży, przede wszystkim strony, oznaczenie nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i sposób zapłaty. Może być zawarta w zwykłej formie pisemnej, ale przy sprzedaży nieruchomości rolnej znacznie bezpieczniejsza jest forma aktu notarialnego.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna daje słabszą ochronę. Jeżeli druga strona nie przystąpi do aktu, można co do zasady dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyło się na zawarcie umowy. Natomiast umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego może pozwolić na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, o ile spełnia wymogi wymagane dla umowy przyrzeczonej.

Dlatego gdy kupujący chce płacić w ratach, umowa zawierana przed notariuszem powinna bardzo dokładnie opisywać harmonogram działań stron. Dobrze przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży ziemi może wskazywać kwotę zadatku, termin zgromadzenia środków przez kupującego, termin podpisania aktu końcowego, listę dokumentów oraz konsekwencje niewykonania umowy.

Zaliczka czy zadatek przy sprzedaży ziemi?

Przy sprzedaży ziemi rolnej na raty trzeba jasno odróżnić zaliczkę od zadatku. Zaliczka jest częścią ceny płaconą z góry i co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, chyba że strony przewidziały dodatkowe rozliczenia albo jedna ze stron ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: umowa przedwstępna działki rolnej.

Zadatek ma silniejszy skutek zabezpieczający. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Strony mogą jednak uregulować zadatek inaczej, dlatego jego funkcję i skutki trzeba dokładnie wpisać w umowie.

Dla sprzedającego, który chce pójść kupującemu na rękę i zgodzić się na płatność w czasie, zadatek zwykle jest praktyczniejszy niż sama zaliczka. Wysokość zadatku powinna być rozsądna i dostosowana do wartości nieruchomości oraz ryzyka, że kupujący nie uzyska środków na zakup.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny w ratach?

Jeżeli strony decydują się przenieść własność od razu, a część ceny ma być płatna później, w akcie notarialnym warto zastosować kilka zabezpieczeń jednocześnie. Najważniejsze jest oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego, zależnie od konstrukcji zobowiązania.

Takie oświadczenie nie powoduje automatycznej egzekucji, ale w razie braku płatności pozwala sprzedającemu wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika bez prowadzenia pełnego procesu o zapłatę. W akcie trzeba precyzyjnie wskazać kwoty, terminy rat, termin, do którego wierzyciel może wystąpić o klauzulę, oraz zdarzenia powodujące wymagalność należności.

Dodatkowo można rozważyć ustanowienie hipoteki na sprzedawanej nieruchomości albo innej nieruchomości kupującego, wpisanej do księgi wieczystej na zabezpieczenie niezapłaconej części ceny. Warto też przewidzieć odsetki ustawowe za opóźnienie, możliwość postawienia całej pozostałej ceny w stan wymagalności po zaległości w spłacie oraz obowiązek poniesienia kosztów dochodzenia należności przez kupującego.

Jeżeli kupujący nie może zapłacić znaczącej części ceny przy podpisaniu aktu, bezpieczniejszym rozwiązaniem bywa odroczenie przeniesienia własności do czasu zapłaty większej części ceny. Sprzedający powinien pamiętać, że po przeniesieniu własności nie odzyska automatycznie ziemi tylko dlatego, że kupujący przestał płacić raty.

FAQ

Czy umowa sprzedaży działki rolnej musi być u notariusza?

Tak. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Bez aktu notarialnego nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności działki.

Czy umowa przedwstępna też musi być notarialna?

Nie zawsze musi, ale przy nieruchomości jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Zwykła forma pisemna zwykle daje roszczenia odszkodowawcze, natomiast forma aktu notarialnego może umożliwić dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy lepsza jest zaliczka czy zadatek?

Dla zabezpieczenia transakcji zwykle korzystniejszy jest zadatek, ponieważ ustawa wiąże z nim konkretne skutki w razie niewykonania umowy. Zaliczka jest przede wszystkim częścią ceny i co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku.

Czy KOWR ma prawo pierwokupu przy sprzedaży ziemi na raty?

Nie. Prawo pierwokupu KOWR zależy od konkretnej transakcji i wyjątków ustawowych. W szczególności może nie przysługiwać, gdy nabycie powiększa gospodarstwo rodzinne rolnika indywidualnego do ustawowego limitu, a nieruchomość leży w jego gminie zamieszkania albo w gminie sąsiedniej.

Jak zabezpieczyć raty po sprzedaży ziemi?

Najważniejsze zabezpieczenia to poddanie się egzekucji przez kupującego w akcie notarialnym, hipoteka, dokładny harmonogram rat, odsetki za opóźnienie oraz zapis pozwalający żądać natychmiastowej zapłaty pozostałej ceny po poważnym opóźnieniu.

Podsumowanie

Sprzedaż działki rolnej na raty jest możliwa, ale nie powinna opierać się wyłącznie na zaufaniu do kupującego. Przy ziemi rolnej trzeba najpierw ustalić, czy kupujący spełnia warunki nabycia, czy występuje prawo pierwokupu dzierżawcy albo KOWR i jakie dokumenty będą potrzebne u notariusza. Następnie trzeba zdecydować, czy strony podpiszą notarialną umowę przedwstępną, czy od razu umowę sprzedaży z płatnością ratalną.

Dalsze aspekty wyjaśniają poradniki: termin na decyzję KOWR, umowa przedwstępna sprzedaży ziemi oraz terminy sprzedaży u notariusza.

Z punktu widzenia sprzedającego najważniejsze jest to, aby nie przenieść własności bez zabezpieczenia pozostałej ceny. Zadatek, poddanie się egzekucji, hipoteka i precyzyjny harmonogram rat znacząco zmniejszają ryzyko, że po sprzedaży ziemi trzeba będzie przez lata dochodzić zapłaty.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego: ISAP Sejm
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 389–390, art. 394 i art. 596–602: ISAP Sejm
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777: ISAP Sejm