Sprzedaż działek rolnych na raty, umowa przedwstępna, notariusz i najważniejsze zasady

Nabycie ziemi przez rolnika

Z treści Pańskiego pytania wynika, że sprzedaż ma nastąpić na rzecz rolnika. W takiej sytuacji nie ograniczają Państwa specjalne dodatkowe wymogi, a kwestii sprawdzenia i odpowiedniego udokumentowania, że transakcja odbywa się z rolnikiem, pilnuje notariusz. Umawiając się z notariuszem na spisanie aktu notarialnego, zostaniecie Państwo poinformowani, jaki dokument ma przedstawić nabywca, by potwierdzić, ze spełnia warunki do nabycia jako rolnik indywidualny.

Zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa”.

O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej notariusz zawiadamia uprawnionych do prawa pierwokupu. Stąd umowa zawierana przed notariuszem jest umową warunkową, przeniesienie własności następuje w przypadku niewykonania tego prawa. Tu formalności załatwia notariusz.

Odnosząc się do kwestii kolejności zawieranych umów i ich zapisów, wyjaśniam, że umowa przedwstępna w zależności od tego, czy zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, czy jako akt notarialny przed notariuszem, ma inny skutek. W pierwszym przypadku, jeśli któryś z kontrahentów nie stawi się do notariusza w ustalonym terminie, aby zawrzeć umowę sprzedaży, druga strona może żądać jedynie odszkodowania o wartości tego, co straciła, sądząc, że umowa zostanie zawarta (na przykład koszty działu, koszty dokumentów, wpłata zaliczki na poczet innej nieruchomości itp.). W przypadku umowy przedwstępnej sporządzonej w formie aktu notarialnego każda strona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Ma prawo wystąpić z roszczeniem przed sąd, a wyrok zastępuje oświadczenie o nabyciu lub sprzedaży. Decyzję, która wersja jest dla Panów korzystniejsza, musicie Panowie podjąć sami. 

W umowie przedwstępnej można zapisać, że nabywca wpłaca zaliczkę lub zadatek, które będą zaliczone jako pierwsza rata. Zaliczka może zostać zatrzymana, jeśli do umowy nie dojdzie z winy drugiej strony. Natomiast zadatek ma charakter bardziej zabezpieczający interesy obu stron. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

Oczywiście w umowie przyrzeczonej notariusz może wpisać dokładny harmonogram rat i zasady wpłat. Co istotne i uważam, warte rozważenia, w akcie notarialnym umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) kupujący może się poddać egzekucji w przypadku zalegania z płatnością. To oświadczenie ma to znaczenie, że w przypadku, gdyby kupujący nie spłacał, rat Pan będzie mógł z samym aktem wystąpić do sądu o nadanie klauzuli i od razu, bez długiego procesu skierować sprawę do komornika.

To najistotniejsze kwestie związane z umową, na które warto zwrócić uwagę. Jeśli jednak pojawią się dalsze wątpliwości, chętnie udzielę kolejnych wyjaśnień.

O autorze: Katarzyna Nosal

Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.