Czy rolnik może wybudować siedlisko na działce w innym województwie

Definicja siedliska i zabudowy zagrodowej

W obowiązujących przepisach nie znajdziemy legalnej definicji pojęcia „siedlisko”. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z 15 grudnia 1969 roku (sygn. akt III CZP 12/69), działką siedliskową jest grunt rolny, na którym znajdują się budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego i stanowiące jego część. Oznacza to, że taka działka podlega regulacjom przewidzianym dla gruntów rolnych, a nie budowlanych.

Z pojęciem siedliska łączy się tzw. zabudowa zagrodowa. Zgodnie z art. 4 pkt 31 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przez zabudowę zagrodową rozumie się budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej i przetwórstwu rolno-spożywczemu, jeśli są położone na gruntach rolnych i stanowią część gospodarstwa rolnego.

Kiedy możliwa jest budowa siedliska

Zabudowa zagrodowa może być realizowana wyłącznie przez rolnika w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego. Musi mieć charakter zarówno mieszkalny, jak i gospodarczo-produkcyjny. Oznacza to, że na działce powinien powstać budynek mieszkalny, a także budynki gospodarcze lub inwentarskie potrzebne do prowadzenia działalności rolniczej.

Zgodnie z art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie stosuje się zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Ułatwia to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Warunki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Aby można było wybudować siedlisko, działka musi być przeznaczona pod zabudowę zagrodową w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Plan określa m.in. minimalną powierzchnię działki, na której dopuszcza się tego rodzaju zabudowę, oraz ewentualne ograniczenia — np. wynikające z ochrony archeologicznej.

Jeśli plan miejscowy dopuszcza budowę siedlisk na gruntach rolnych, rolnik posiadający gospodarstwo rolne i kwalifikacje rolnicze może uzyskać pozwolenie na budowę.

Procedura budowy

Budowę należy rozpocząć od wzniesienia budynku mieszkalnego, ponieważ dopiero on nadaje inwestycji charakter siedliska. Dopiero w dalszej kolejności można wznosić budynki gospodarcze i inwentarskie. Takie stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 czerwca 2012 r. (sygn. II OSK 609/11), wskazując, że zabudowa zagrodowa łączy funkcję mieszkaniową z produkcyjną i służy jednocześnie zamieszkiwaniu oraz pracy rolnika i jego rodziny.

Ograniczenia wynikające z ochrony archeologicznej

Jeśli działka znajduje się na obszarze objętym ochroną archeologiczną, należy dokładnie zapoznać się z ustaleniami planu miejscowego. Może on nakładać obowiązek uzgodnienia inwestycji z konserwatorem zabytków, co może wydłużyć proces uzyskania pozwolenia na budowę, ale nie zawsze go uniemożliwia.