Jak kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?

Zakup działki rolnej przez nierolnika przy powierzchni 0,36 ha

W opisanej sytuacji znaczenie ma powierzchnia nieruchomości oraz jej charakter prawny i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka o powierzchni 36 arów, czyli 0,36 ha, jest mniejsza niż 1 ha. To istotne, ponieważ zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR) ograniczenie nabywania nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolników indywidualnych nie dotyczy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Nie oznacza to jednak, że taką działkę kupuje się zawsze na zasadach identycznych jak zwykłą działkę budowlaną. Jeżeli nieruchomość ma powierzchnię co najmniej 0,3 ha i jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, stosuje się do niej odpowiednie przepisy UKUR. Przy działce 0,36 ha trzeba rozdzielić trzy zagadnienia:

• Możliwość nabycia – czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić nieruchomość bez uzyskiwania zgody KOWR.
• Prawo pierwokupu – czy przed przeniesieniem własności należy umożliwić uprawnionemu podmiotowi wykonanie tego prawa.
• Obowiązki po zakupie – czy nabywca musi prowadzić gospodarstwo oraz czy przez 5 lat może sprzedać, wydzierżawić lub oddać grunt do korzystania innej osobie.

Każde z tych zagadnień podlega odrębnej ocenie. Sam fakt, że zgoda KOWR na zakup nie jest potrzebna, nie przesądza o braku pozostałych ograniczeń ustawowych.

Znaczenie ma również przeznaczenie nieruchomości. Jeżeli miejscowy plan określa teren jako przeznaczony pod produkcję rolną z zabudową rolniczą, istnieją podstawy do kwalifikowania go jako nieruchomości rolnej. Trzeba jednak zbadać treść planu, dane ewidencji gruntów i rzeczywisty charakter nieruchomości. Zgodnie z art. 2 pkt 1 UKUR nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych w całości na cele inne niż rolne. Osobnego omówienia wymaga działka rolno-budowlana a zgoda KOWR.

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić co najmniej wypis i wyrys z MPZP, wypis z rejestru gruntów, księgę wieczystą oraz dokumenty dotyczące rozpoczętej budowy, jeżeli taka znajduje się na nieruchomości.

Czy przy działce 36 arów potrzebna jest zgoda KOWR?

Przy zakupie nieruchomości rolnej o powierzchni 0,36 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie zasadniczo nie jest potrzebna. Wynika to z art. 2a ust. 3 pkt 1a UKUR, zgodnie z którym ograniczenie przewidujące nabywanie nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolników indywidualnych nie ma zastosowania do nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Oznacza to, że osoba nieposiadająca kwalifikacji rolniczych może co do zasady kupić taką nieruchomość. Nie musi wcześniej zakładać gospodarstwa rolnego ani uzyskiwać statusu rolnika indywidualnego tylko po to, aby spełnić warunek dopuszczalności zakupu.

Inaczej będzie przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej, jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, np. nabycia od osoby bliskiej. W takiej sytuacji może być konieczna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Postępowanie o jej wydanie może być prowadzone między innymi na wniosek zbywcy albo osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, przy spełnieniu odpowiednich przesłanek ustawowych.

Więcej o takiej procedurze wyjaśnia artykuł dotyczący zakupu ziemi przez nierolnika. Odrębne wymagania mogą wystąpić także w razie zakupu ziemi rolnej przez cudzoziemca spoza UE.

Trzeba również uważać na sposób ustalenia powierzchni. Znaczenie ma nie tylko potoczne określenie działki, ale to, jaka nieruchomość jest rzeczywiście przedmiotem nabycia. Jeżeli sprzedaż obejmuje kilka działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą albo kilka nieruchomości, notariusz powinien ustalić sposób stosowania przepisów UKUR do konkretnej czynności.

Prawo pierwokupu KOWR przy działce od 0,3 ha do 1 ha

Działka o powierzchni 0,36 ha przekracza próg 0,3 ha, dlatego nie można jej traktować jak nieruchomości całkowicie wyłączonej spod przepisów UKUR. Co do zasady przy sprzedaży nieruchomości rolnej zastosowanie może znaleźć art. 3 tej ustawy, regulujący prawo pierwokupu.

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe. Jeżeli takie prawo nie przysługuje dzierżawcy albo nie może zostać wykonane, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Prawo pierwokupu KOWR nie występuje w każdej transakcji, między innymi w określonych ustawą przypadkach nabywania nieruchomości przez osobę bliską zbywcy albo rolnika indywidualnego powiększającego gospodarstwo rodzinne. Szczegółowe zasady opisuje materiał o prawie pierwokupu KOWR przy sprzedaży działki rolnej.

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu, sprzedaż odbywa się zasadniczo dwuetapowo:

1. Sprzedający i kupujący zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży.
2. Uprawniony podmiot otrzymuje zawiadomienie o treści umowy zgodnie z ustawową procedurą.
3. KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na wykonanie przysługującego mu prawa pierwokupu.
4. Jeżeli prawo pierwokupu nie zostanie wykonane w ustawowym terminie, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Jeżeli w konkretnej sprawie pierwszeństwo przysługuje uprawnionemu dzierżawcy, przebieg zawiadomień należy odpowiednio dostosować. Bezwarunkowe przeniesienie własności z pominięciem przysługującego prawa pierwokupu może prowadzić do nieważności czynności. Dlatego przy działce 0,36 ha należy ustalić właściwą procedurę z notariuszem jeszcze przed podpisaniem umowy.

Czy wykształcenie rolnicze ułatwia zakup?

Wykształcenie rolnicze może mieć znaczenie, ale nie w każdej sytuacji. Przy działce o powierzchni 36 arów nie trzeba czekać na ukończenie studiów podyplomowych tylko po to, aby uzyskać zgodę KOWR, ponieważ przy powierzchni mniejszej niż 1 ha zgoda na samo nabycie zasadniczo nie jest wymagana.

Trzeba natomiast odróżnić kwalifikacje rolnicze od statusu rolnika indywidualnego. Rolnikiem indywidualnym nie jest każda osoba posiadająca dyplom rolniczy. Art. 6 UKUR wymaga łącznego spełnienia kilku warunków, w tym odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości rolnych, posiadania kwalifikacji rolniczych, zamieszkiwania przez co najmniej 5 lat w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa, oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa przez wymagany okres. Ustawa określa również limit powierzchni użytków rolnych.

Samo ukończenie studiów podyplomowych nie tworzy więc automatycznie statusu rolnika indywidualnego. Znaczenie ma także to, czy konkretny kierunek i dokumenty potwierdzają kwalifikacje rolnicze wymagane przez przepisy.

Wykształcenie rolnicze może być przydatne przy większych nieruchomościach, gdy osoba fizyczna zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne i ubiega się o zgodę KOWR jako przyszły nabywca. Organ bada wtedy nie tylko kwalifikacje, lecz także pozostałe ustawowe przesłanki nabycia oraz planowane prowadzenie działalności rolniczej.

Czy trzeba zakładać i prowadzić gospodarstwo rolne?

Po zakupie działki rolnej trzeba odrębnie ocenić obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz ograniczenia dotyczące sprzedaży, darowizny, dzierżawy i oddania gruntu w posiadanie innej osobie. Wynik tych ocen może być różny nawet przy tej samej nieruchomości.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat

Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W przypadku osoby fizycznej, jeżeli obowiązek ten ma zastosowanie, gospodarstwo powinno być prowadzone osobiście.

Obowiązek ten dotyczy jednak prowadzenia gospodarstwa rolnego, a nie samego faktu posiadania dowolnej nieruchomości rolnej. Na potrzeby UKUR gospodarstwo rolne obejmuje nieruchomość rolną lub nieruchomości rolne o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, spełniające również pozostałe przesłanki ustawowe.

Jeżeli nabywca posiadałby tylko działkę 0,36 ha i nie dysponował innymi gruntami tworzącymi gospodarstwo rolne, samo nabycie tej działki zasadniczo nie powoduje obowiązku zakładania gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha. Nie należy wywodzić z art. 2b ust. 1 nakazu dokupienia ziemi ani sztucznego utworzenia gospodarstwa.

Inaczej trzeba ocenić osobę, która już posiada inne nieruchomości rolne. Jeżeli po zakupie grunty tworzą gospodarstwo rolne w rozumieniu UKUR, obowiązek z art. 2b ust. 1 może znaleźć zastosowanie również do nabycia działki mniejszej niż 1 ha.

Pięcioletni zakaz sprzedaży i oddania działki w posiadanie

Brak obowiązku prowadzenia gospodarstwa nie oznacza braku zakazu zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie. Art. 2b ust. 2 UKUR stanowi odrębną zasadę: przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomość rolna nie może co do zasady zostać zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Ograniczenie obejmuje również wydzielone części nabytej nieruchomości.

Przepis odnosi się do nabytej nieruchomości, a nie wyłącznie do gruntów wchodzących w skład gospodarstwa o powierzchni co najmniej 1 ha. Dlatego przy zwykłym zakupie działki rolnej 0,36 ha położonej na wsi należy co do zasady uwzględnić 5-letnie ograniczenie, nawet jeżeli nabywca nie prowadzi gospodarstwa rolnego.

Zakaz może dotyczyć między innymi sprzedaży, darowizny, wydzierżawienia, użyczenia oraz innego przekazania nieruchomości w posiadanie. Trzeba przy tym sprawdzić ustawowe wyjątki z art. 2b ust. 4 i 5 UKUR oraz okoliczności konkretnego nabycia.

Ustawodawca przewidział możliwość uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie, jeżeli przemawia za tym ważny interes właściciela albo interes publiczny. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Nie jest przyznawana automatycznie, a we wniosku należy przedstawić i uzasadnić okoliczności przemawiające za jej wydaniem.

Od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące wcześniejszego zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha kieruje się do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wnioski dotyczące nieruchomości o powierzchni co najmniej 1 ha kierowane są do Centrali KOWR. Zasady te potwierdzają, że pięcioletnie ograniczenie ma praktyczne znaczenie także przy nieruchomościach mniejszych niż 1 ha.

Wyjątek dla działki poniżej 1 ha położonej w mieście

Art. 2b ust. 4 UKUR przewiduje wyjątki od obowiązków określonych w art. 2b ust. 1 i 2. Jednym z nich jest nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, która w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta.

W takim przypadku ustawowe obowiązki prowadzenia gospodarstwa oraz pięcioletnie ograniczenie zbycia i oddania nieruchomości w posiadanie nie mają zastosowania na podstawie wskazanego wyjątku. O położeniu w mieście decydują granice administracyjne, a nie zabudowa okolicy, bliskość centrum czy potoczne określanie miejscowości jako podmiejskiej.

Ustawa przewiduje także inne szczególne wyjątki, między innymi dotyczące określonych sposobów nabycia nieruchomości. Nie można zatem oceniać obowiązków po zakupie wyłącznie na podstawie powierzchni. Znaczenie mają również data nabycia, położenie nieruchomości, podstawa nabycia i ewentualne późniejsze zmiany przeznaczenia gruntu.

Naruszenie obowiązków wynikających z art. 2b może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. W zależności od rodzaju naruszenia zastosowanie mogą znaleźć przepisy o nieważności czynności oraz uprawnienia KOWR do wystąpienia do sądu o nabycie własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Nie należy zakładać, że każda czynność dokonana przed upływem 5 lat wywoła identyczny skutek.

Przy nabywaniu większych nieruchomości za zgodą KOWR mogą występować dodatkowe obowiązki związane z prowadzeniem działalności rolniczej i zamieszkiwaniem na terenie odpowiedniej gminy. Szerzej opisuje je materiał o obowiązku zamieszkania po zgodzie KOWR.

Działka rolna z rozpoczętą budową domu

Rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego z pomieszczeniem gospodarczym wymaga osobnej analizy. Zakup działki nie oznacza automatycznie, że nowy właściciel będzie mógł bez przeszkód kontynuować inwestycję.

Należy sprawdzić, na podstawie jakiej decyzji rozpoczęto budowę, czy pozwolenie na budowę jest ostateczne, czy nie wygasło, jaki projekt został zatwierdzony oraz czy inwestycja odpowiada miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Znaczenie może mieć również etap wykonanych robót, dokumentacja budowy i sposób wykorzystania nieruchomości.

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało wydane poprzedniemu właścicielowi, co do zasady konieczne będzie przeniesienie pozwolenia na nowego inwestora. Zgodnie z art. 40 Prawa budowlanego wymaga to przyjęcia wszystkich warunków decyzji i złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy również uwzględnić ustawowe zasady dotyczące zgody dotychczasowego inwestora i przewidziane od niej wyjątki.

Organ rozpatrujący wniosek o przeniesienie pozwolenia nie powinien w tym postępowaniu ponownie rozstrzygać całej sprawy budowlanej, ale ocenia spełnienie przesłanek przeniesienia decyzji. Odmowa jest możliwa, jeżeli ustawowe warunki nie zostaną spełnione.

Szczególną ostrożność trzeba zachować wtedy, gdy plan miejscowy dopuszcza nie zwykłą zabudowę mieszkaniową, lecz zabudowę rolniczą albo zagrodową. W takim przypadku należy ustalić, czy projekt domu i budynku gospodarczego był powiązany z gospodarstwem rolnym dotychczasowego inwestora oraz jakie skutki może mieć zmiana inwestora na osobę nieprowadzącą gospodarstwa.

Samo uzyskanie kwalifikacji rolniczych nie przesądza o możliwości realizacji zabudowy zagrodowej. Znaczenie ma przede wszystkim treść planu miejscowego, charakter inwestycji, dokumentacja budowlana oraz spełnienie warunków dotyczących danego rodzaju zabudowy. Zagadnienie to wiąże się z możliwością budowy siedliska na działce rolnej.

Rozpoczęta budowa nie znosi sama przez się ograniczeń UKUR. Nie można więc przyjąć, że istnienie fundamentów albo wcześniejszego pozwolenia automatycznie wyłącza prawo pierwokupu KOWR lub pięcioletnie obowiązki nabywcy.

Jaka droga nabycia będzie najbezpieczniejsza?

Przy działce 36 arów najbezpieczniejsza ścieżka polega na sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości, ustaleniu zasad jej nabycia oraz przewidywanych ograniczeń po zakupie, zanim strony podpiszą akt notarialny.

Jeżeli KOWR rzeczywiście przysługuje prawo pierwokupu, transakcja będzie wymagała warunkowej umowy sprzedaży, zawiadomienia uprawnionego podmiotu i dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu – przeniesienia własności. Jeżeli prawo pierwokupu nie przysługuje, nie ma potrzeby sztucznego przeprowadzania tej procedury.

Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić:

• Powierzchnię i przedmiot sprzedaży – oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów, księdze wieczystej i dokumentach geodezyjnych.
• Przeznaczenie terenu – treść MPZP, charakter gruntu i ewentualne ograniczenia związane z zabudową rolniczą albo zagrodową.
• Prawo pierwokupu – czy uprawnienie przysługuje dzierżawcy albo KOWR oraz czy zachodzi ustawowy wyjątek.
• Sytuację nabywcy – czy posiada już inne grunty rolne i czy zakupiona nieruchomość wejdzie w skład gospodarstwa rolnego.
• Ograniczenia po zakupie – czy przez 5 lat obowiązuje zakaz zbycia lub oddania gruntu w posiadanie, a także czy występuje wyjątek związany z położeniem w mieście lub sposobem nabycia.
• Dokumenty budowlane – pozwolenie na budowę, projekt, dziennik budowy i możliwość przeniesienia decyzji na nowego inwestora.

Jeżeli nabywca przewiduje, że będzie chciał sprzedać grunt, oddać go w dzierżawę albo przekazać innej osobie jeszcze przed upływem 5 lat, tę kwestię należy przeanalizować przed zakupem. Przy nieruchomości rolnej położonej na wsi uzyskanie zgody na samo nabycie i uzyskanie późniejszej zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie to dwie różne sprawy.

W opisanej sytuacji czekanie pół roku na ukończenie studiów podyplomowych nie wydaje się konieczne z punktu widzenia samego nabycia działki 0,36 ha. Może mieć jednak znaczenie dla innych zamierzeń związanych z prowadzeniem działalności rolniczej, jeżeli wymagają one określonych kwalifikacji lub spełnienia dodatkowych warunków.

FAQ

Czy nierolnik może kupić działkę rolną 36 arów?

Tak, co do zasady może. Działka 36 arów ma powierzchnię 0,36 ha, a więc mniejszą niż 1 ha. Jej nabycie zasadniczo nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a UKUR. Trzeba jednak odrębnie sprawdzić prawo pierwokupu i obowiązki po zakupie.

Czy mogę wydzierżawić 0,36 ha zaraz po zakupie?

Nie zawsze. Jeżeli nieruchomość jest objęta art. 2b ust. 2 UKUR, przez 5 lat od nabycia co do zasady nie wolno oddawać jej w posiadanie innym osobom, również na podstawie dzierżawy. Ograniczenie może obowiązywać także wtedy, gdy nieruchomość ma tylko 0,36 ha, a nabywca nie prowadzi gospodarstwa rolnego. Wcześniejsza dzierżawa może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2b ust. 3, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Jeden z wyjątków obejmuje nieruchomość poniżej 1 ha położoną w dniu nabycia w granicach administracyjnych miasta.

Czy po zakupie działki 0,36 ha na wsi mogę ją od razu sprzedać?

Jeżeli nieruchomość podlega pięcioletniemu ograniczeniu z art. 2b ust. 2 UKUR, jej wcześniejsza sprzedaż zasadniczo nie jest dopuszczalna bez odpowiedniej zgody lub zastosowania ustawowego wyjątku. Wniosek o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości poniżej 1 ha należy skierować do właściwego oddziału terenowego KOWR. Trzeba wykazać ważny interes właściciela albo interes publiczny uzasadniający zgodę. Niezależnie od tego należy zbadać zasady pierwokupu przy planowanej sprzedaży.

Czy działka rolna 0,36 ha w mieście jest objęta 5-letnim zakazem sprzedaży?

Co do zasady nie, jeżeli w dniu nabycia nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 1 ha znajdowała się w granicach administracyjnych miasta. Art. 2b ust. 4 UKUR wyłącza w takim przypadku obowiązki wskazane w art. 2b ust. 1 i 2. Nie oznacza to jednak automatycznego wyłączenia przepisów o prawie pierwokupu KOWR ani innych regulacji dotyczących nieruchomości.

Ile trwa etap KOWR przy zakupie działki 36 arów?

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu, termin na jego wykonanie wynosi miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia o umowie warunkowej. Do harmonogramu zakupu trzeba doliczyć czas potrzebny na zebranie dokumentów, przygotowanie czynności notarialnych i późniejsze przeniesienie własności. Jeżeli prawo pierwokupu nie przysługuje, ten etap nie występuje.

Czy studia rolnicze automatycznie czynią nabywcę rolnikiem indywidualnym?

Nie. Ukończenie odpowiednich studiów albo studiów podyplomowych może potwierdzać kwalifikacje rolnicze, lecz status rolnika indywidualnego wymaga również spełnienia pozostałych przesłanek ustawowych, w tym dotyczących gospodarstwa rolnego, osobistego jego prowadzenia i zamieszkiwania w odpowiedniej gminie przez wymagany okres.

Czy rozpoczęta budowa ułatwia zakup działki rolnej?

Nie znosi automatycznie ograniczeń związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi. Może natomiast powodować konieczność przeniesienia pozwolenia na budowę i sprawdzenia zgodności inwestycji z miejscowym planem. Szczególna analiza jest potrzebna przy zabudowie zagrodowej powiązanej z gospodarstwem rolnym poprzedniego inwestora.

W przypadku działki rolnej o powierzchni 36 arów nabywca powinien zatem ustalić nie tylko to, czy może zostać jej właścicielem, ale również jakie ograniczenia będą go obowiązywać po zawarciu umowy. Jeżeli działka znajduje się poza miastem, a planowane jest jej szybkie wydzierżawienie lub odsprzedaż, pięcioletni zakaz z art. 2b ust. 2 może mieć większe znaczenie praktyczne niż sama kwestia zgody na nabycie.