Jak kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem?

Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma powierzchnia działki oraz jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Skoro działka ma 36 arów, czyli 0,36 ha, nie jest to nieruchomość o powierzchni 1 ha lub większej. To bardzo istotne, ponieważ aktualnie nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie oznacza to jednak, że taką działkę kupuje się zawsze tak samo jak zwykłą działkę budowlaną. Jeżeli nieruchomość ma powierzchnię co najmniej 0,3 ha i jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, stosuje się do niej część ograniczeń przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W praktyce przy działce 0,36 ha najczęściej najważniejsze jest ustalenie, czy KOWR przysługuje prawo pierwokupu.

Jeżeli miejscowy plan określa teren jako produkcję rolną z zabudową rolniczą, to z perspektywy obrotu ziemią trzeba zakładać, że mamy do czynienia z nieruchomością rolną, chyba że analiza planu, ewidencji gruntów i księgi wieczystej prowadzi do innego wniosku. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto więc zebrać co najmniej wypis i wyrys z MPZP, wypis z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące rozpoczętej budowy.

Czy przy działce 36 arów potrzebna jest zgoda KOWR?

Przy zakupie działki rolnej o powierzchni 0,36 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR zasadniczo nie jest potrzebna. Wynika to z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym ograniczenie, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, nie obejmuje nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Inaczej będzie przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej, jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z innego wyjątku, np. nabycia przez osobę bliską zbywcy. Wtedy nabycie wymaga zgody KOWR, a postępowanie może być prowadzone m.in. z wniosku zbywcy albo osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne.

W praktyce należy uważać na sposób ustalenia powierzchni. Znaczenie ma nie tylko potoczne określenie „działka”, lecz to, co jest przedmiotem sprzedaży jako nieruchomość rolna. Jeżeli sprzedaż obejmuje kilka działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą albo kilka nieruchomości w jednej transakcji, notariusz powinien ocenić, jak przepisy UKUR stosują się do całej czynności.

Prawo pierwokupu KOWR przy działce od 0,3 ha do 1 ha

Działka o powierzchni 0,36 ha przekracza próg 0,3 ha, dlatego nie można jej traktować jak gruntu całkowicie wyłączonego spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady przy sprzedaży nieruchomości rolnej KOWR może mieć prawo pierwokupu, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek, np. nabywcą jest osoba bliska zbywcy albo rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo rodzinne na warunkach określonych w ustawie.

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu, transakcja odbywa się dwuetapowo. Najpierw sprzedający i kupujący podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Następnie notariusz zawiadamia KOWR o treści tej umowy. KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeżeli KOWR nie złoży takiego oświadczenia, poinformuje o nieskorzystaniu z prawa albo upłynie termin bez reakcji, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Bezwarunkowe przeniesienie własności z pominięciem prawa pierwokupu może prowadzić do bardzo poważnych skutków, w tym nieważności czynności prawnej. Dlatego przy działce 0,36 ha najbezpieczniej jest od początku prowadzić transakcję z notariuszem, który zbada, czy KOWR powinien zostać zawiadomiony.

Czy wykształcenie rolnicze ułatwia zakup?

Wykształcenie rolnicze może mieć znaczenie, ale nie w każdej sytuacji. Przy działce 36 arów nie trzeba czekać na ukończenie studiów podyplomowych tylko po to, aby uzyskać zgodę KOWR, ponieważ przy powierzchni mniejszej niż 1 ha zgoda ta zasadniczo nie jest wymagana.

Trzeba natomiast odróżnić kwalifikacje rolnicze od statusu rolnika indywidualnego. Rolnikiem indywidualnym nie jest każda osoba z dyplomem rolniczym. Ustawa wymaga łącznego spełnienia kilku warunków, w tym posiadania, dzierżawienia albo użytkowania nieruchomości rolnych tworzących gospodarstwo rolne, posiadania kwalifikacji rolniczych, odpowiedniego związku z gminą oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa przez wymagany okres. Samo ukończenie podyplomówki nie tworzy więc automatycznie statusu rolnika indywidualnego.

Wykształcenie rolnicze może być natomiast przydatne przy większych nieruchomościach, gdy osoba fizyczna zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne i ubiega się o zgodę KOWR jako nabywca. Wtedy KOWR bada nie tylko kwalifikacje, lecz także pozostałe warunki ustawowe, cel nabycia, sposób wykorzystania nieruchomości i zobowiązania przyszłego nabywcy.

Czy trzeba zakładać i prowadzić gospodarstwo rolne?

Jeżeli po zakupie posiadałby Pan tylko działkę 0,36 ha, to co do zasady nie powstanie gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ponieważ gospodarstwo rolne na potrzeby tej ustawy zakłada powierzchnię co najmniej 1 ha. Z tego względu samo nabycie takiej działki nie powinno oznaczać obowiązku zakładania gospodarstwa rolnego wyłącznie po to, aby kupić tę nieruchomość.

Nie należy jednak mylić tego z innymi ograniczeniami po nabyciu. Ustawa przewiduje obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej, w tym co do zasady 5-letni okres prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, oraz ograniczenia w zbywaniu i oddawaniu nieruchomości w posiadanie innym osobom. Przy mniejszych nieruchomościach, zwłaszcza gdy nie tworzą gospodarstwa rolnego, zakres tych obowiązków powinien być oceniony indywidualnie, z uwzględnieniem położenia działki, jej przeznaczenia i sposobu nabycia.

Jeżeli nieruchomość zostałaby nabyta za zgodą KOWR przy większym areale, obowiązki mogą być znacznie dalej idące. Nabywca może być zobowiązany do prowadzenia działalności rolniczej, a w niektórych przypadkach także do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie odpowiedniej gminy. Naruszenie ustawowych obowiązków może skutkować działaniami KOWR, włącznie z wystąpieniem do sądu o nabycie własności nieruchomości przez KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa.

Działka rolna z rozpoczętą budową domu

Rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego z pomieszczeniem gospodarczym wymaga osobnej analizy. Zakup działki nie oznacza automatycznie, że nowy właściciel będzie mógł bezpiecznie kontynuować inwestycję w każdym wariancie. Należy sprawdzić, na podstawie jakiej decyzji rozpoczęto budowę, czy decyzja jest ostateczna, czy nie wygasła, jaki jest projekt budowlany oraz czy inwestycja odpowiada miejscowemu planowi.

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało wydane poprzedniemu właścicielowi, co do zasady konieczne będzie przeniesienie pozwolenia na nowego inwestora. Wymaga to przyjęcia wszystkich warunków decyzji oraz złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ nie powinien przy tej czynności na nowo rozstrzygać całej sprawy budowlanej, ale może odmówić przeniesienia decyzji, jeżeli ustawowe warunki nie są spełnione.

Szczególną ostrożność trzeba zachować wtedy, gdy plan miejscowy dopuszcza nie zwykłą zabudowę mieszkaniową, lecz zabudowę rolniczą albo zagrodową. W takim przypadku należy zbadać, czy projekt domu i budynku gospodarczego był powiązany z gospodarstwem rolnym zbywcy oraz czy nowy nabywca, który nie prowadzi gospodarstwa, będzie mógł kontynuować inwestycję bez ryzyka zarzutu niezgodności z planem. To zagadnienie warto sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy warunkowej.

Jaka droga nabycia będzie najbezpieczniejsza?

Przy działce 36 arów najczęściej najbezpieczniejsza ścieżka wygląda następująco: najpierw analiza dokumentów nieruchomości, następnie warunkowa umowa sprzedaży u notariusza, zawiadomienie KOWR, oczekiwanie na upływ miesięcznego terminu albo informację o nieskorzystaniu z pierwokupu, a dopiero potem umowa przenosząca własność. Taki model ogranicza ryzyko nieważności czynności i sporu z KOWR.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić w szczególności:

• powierzchnię i oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej,
• przeznaczenie terenu w MPZP, zwłaszcza czy chodzi o zabudowę mieszkaniową, rolniczą czy zagrodową,
• czy działka ma powierzchnię co najmniej 0,3 ha, a więc czy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego znajduje zastosowanie,
• czy KOWR ma prawo pierwokupu i czy nie występuje wyjątek ustawowy,
• status rozpoczętej budowy, pozwolenia na budowę i dziennika budowy,
• czy po zakupie będą obowiązywać ograniczenia w sprzedaży, dzierżawie albo oddaniu działki w posiadanie innej osobie.

W opisanym stanie faktycznym czekanie pół roku na ukończenie studiów podyplomowych nie wydaje się konieczne z punktu widzenia samej zgody KOWR, ponieważ działka ma mniej niż 1 ha. Może mieć sens tylko wtedy, gdy z analizy dokumentów budowlanych albo planistycznych wynika, że kontynuowanie inwestycji wymaga realnego związku z działalnością rolniczą lub gospodarstwem rolnym.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sprawie najważniejszy wniosek jest korzystny dla kupującego: działkę rolną o powierzchni 36 arów można co do zasady kupić bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, nawet nie będąc rolnikiem. Nie trzeba też czekać wyłącznie z tego powodu na ukończenie studiów podyplomowych z zakresu rolnictwa.

Jednocześnie transakcja nie powinna być przeprowadzona bez dokładnej analizy dokumentów. Działka 0,36 ha znajduje się powyżej progu 0,3 ha, dlatego należy liczyć się z prawem pierwokupu KOWR i dwuetapowym aktem notarialnym. Osobno trzeba sprawdzić rozpoczętą budowę, treść MPZP oraz możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę. To właśnie te elementy mogą w praktyce przesądzić, czy zakup będzie bezpieczny.

Źródła:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa: zgody na nabycie nieruchomości rolnych, pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.