Przeniesienie warunków zabudowy, zabudowa zagrodowa, inwestycja na gruncie rolnym

Możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy

Istnieje możliwość przeniesienia wydanej decyzji o warunkach zabudowy na inną osobę. Zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. z dnia 21 czerwca 2024 r. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) organ gminy, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, jest obowiązany przenieść tę decyzję na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmie ona wszystkie warunki zawarte w decyzji.

W przypadku decyzji dotyczącej zabudowy zagrodowej, o której mowa w art. 64 ust. 4 wskazanej ustawy, przeniesienie decyzji jest jednak ograniczone. Może ono nastąpić wyłącznie wtedy, gdy zabudowa będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego osoby, na którą decyzja jest przenoszona, a powierzchnia tego gospodarstwa przekroczy średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Oznacza to, że przeniesienie decyzji na osobę, która nie prowadzi gospodarstwa rolnego, co do zasady nie będzie możliwe.

Warunki rozpoczęcia budowy i pozwolenie na budowę

Sama decyzja o warunkach zabudowy nie uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych. Przed rozpoczęciem inwestycji konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę albo dokonanie skutecznego zgłoszenia budowy. W tym celu wymagane jest złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W praktyce oznacza to, że wnioskodawca powinien posiadać tytuł prawny do nieruchomości, najczęściej w postaci prawa własności. Jeżeli córka nie jest właścicielem nieruchomości, uzyskanie przez nią pozwolenia na budowę może okazać się niemożliwe. Dodatkowo przy zabudowie zagrodowej organy administracyjne zazwyczaj wymagają wykazania statusu rolnika indywidualnego.

Status rolnika indywidualnego przy zabudowie zagrodowej

Kryteria uznania za rolnika indywidualnego zostały określone w ustawie z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. z dnia 11 marca 2024 r., Dz. U. z 2024 r. poz. 423 z późn. zm.). Zgodnie z art. 6 tej ustawy rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała co najmniej od 5 lat w gminie, na terenie której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, oraz prowadząca przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne.

Spełnienie tych warunków jest istotne nie tylko na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, ale również przy późniejszym odbiorze budynku, jeżeli inwestycja realizowana jest jako zabudowa zagrodowa.

Kredyt hipoteczny a przeniesienie inwestycji

Samo przeniesienie inwestycji lub decyzji o warunkach zabudowy nie jest wystarczające do uzyskania kredytu hipotecznego. Banki wymagają co do zasady posiadania tytułu prawnego do nieruchomości, najczęściej w formie aktu własności, który może stanowić zabezpieczenie kredytu.