Jak przekwalifikować las na grunt rolny – procedura, przeszkody i szanse powodzenia

Las z definicji, a nie z wyglądu – co naprawdę decyduje o statusie działki?

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 3 ustawy o lasach:

Lasem w rozumieniu ustawy jest grunt:

1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

c) wpisany do rejestru zabytków;

2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Skoro powierzchnia posiadanego przez Panią gruntu z drzewami nie osiąga powierzchni 0,10 ha, a także nie spełnia innych wskazanych w ustawie przesłanek, zasadniczą kwestią jest rodzaj użytku terenu wpisany w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli jest tam wpisany teren Ls, w świetle prawa będzie on traktowany jako las i będzie to wymagało zmiany przeznaczenia sposobu użytkowania gruntu. Bowiem w praktyce o tym, czy dany grunt jest lasem, decyduje jego kwalifikacja prawna – wpis w ewidencji gruntów, który prowadzony jest przez właściwego miejscowo starostę.

Co mówi ewidencja gruntów i budynków – klucz do zmiany przeznaczenia

Zgodnie z art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego: Podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Na podstawie Prawa geodezyjnego i kartograficznego wydawane są akty dotyczące ewidencji gruntów i budynków. W obowiązującym stanie prawnym takim aktem jest rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27.07.2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2024 r. poz. 219). Zgodnie z jego § 8 użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na:

1) grunty rolne,

2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,

3) grunty zabudowane i zurbanizowane,

4) grunty pod wodami,

5) tereny różne.

Zaś stosownie do § 9 ust. 2 – grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się na:

1) lasy, oznaczone symbolem Ls,

2) grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem Lz.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – sprzymierzeniec czy przeszkoda?

Jeżeli dla wskazanego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), wówczas praktycznie kwestia podjęcia ewentualnej procedury zmiany przeznaczenia gruntu uzależniona jest od jego zapisów. Jeżeli w MPZP widnieje jako przeznaczenie zabudowa mieszkaniowa lub droga wewnętrzna, wówczas istnieją przesłanki do dokonania zmiany sposobu użytkowania terenu. Niemniej jednak nawet przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową nie jest tożsame z wyłączeniem gruntu z produkcji leśnej. Taki zapis w MPZP jest jedynie podstawą do przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji leśnej.

Wyłączenie z produkcji leśnej – kiedy, jak i na jakich zasadach?

Bowiem zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne – może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie. Nadto wydanie tej decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.).

Następnie wskazuję, że: Obowiązkiem organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków jest utrzymywanie operatu ewidencyjnego w stanie aktualności. Aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzenie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych. Informacje zawarte w ewidencji podlegają aktualizacji także w sytuacji wykrycia błędnych informacji. Wpis w ewidencji ma charakter rejestrowy, czyli wtórny względem zdarzeń prawnych, z których wynikają zmiany danych podlegających ujawnieniu w ewidencji. Techniczny charakter ewidencji powoduje natomiast, że to nie ewidencja kształtuje określony stan prawy, lecz dopiero zmiana tego stanu w innym przewidzianym przez prawo trybie znajduje swoje odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków. Ewidencja pełni zatem jedynie funkcje rejestrujące stanów prawnych ustalonych w innym trybie i przez inne organy. Deklaratoryjny charakter wpisów oznacza, że nie kształtują one nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdzają stan prawny wynikający z dokumentów. Organy prowadzące ewidencję gruntów i budynków nie mogą więc tworzyć stanu prawnego, lecz jedynie odzwierciadlają w prowadzonych ewidencjach stan prawny. Bez wydania decyzji o zmianie sposobu użytkowania budynku przez organ administracji budowlanej, organ ewidencji nie może zatem dokonać zmiany w zapisie ewidencji co do funkcji budynku, gdyż w przeciwnym razie organ ewidencji wykroczyłby poza swoje kompetencje stając się twórcą nowego stanu prawnego, a nie jedynie rejestratorem zmian wprowadzonych przez organ administracji budowlanej. (wyrok NSA z dnia 27 września 2023 r., sygn. akt I OSK 270/22).

Aktualizacja ewidencji to nie wszystko – potrzebne decyzje administracyjne

Jeśli grunt jest porośnięty drzewami, zmiana przeznaczenia na grunt rolny w mojej ocenie będzie bardzo trudna, o ile nawet niemożliwa do zrealizowania. Sądy zauważają, że nawet czasowy brak roślinności na gruncie leśnym nie jest argumentem, aby zmieniać taki grunt na grunt rolny.

W orzecznictwie podkreśla się, że: Skoro ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów, to obowiązek wykazania, że w danej sprawie tego rodzaju szczególnie uzasadniona potrzeba wystąpiła, ciąży na właścicielu lasu, który powinien przedstawić wyczerpującą argumentację przemawiającą za niezbędnością tego przeznaczenia. Przy czym o ile na właścicielu lasu spoczywa ciężar wykazania okoliczności, z których chce wywodzić skutki prawne, a więc szczególnie uzasadnioną potrzebę zmiany lasu na użytek rolny, to na organie prowadzącym postępowanie spoczywa powinność dokładnego zbadania tej przesłanki w jednostkowej sytuacji strony wnioskującej i dokonania oceny wskazanych przez stronę okoliczności. (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22).

Szczególnie uzasadniona potrzeba – co musisz wykazać?

Pod sformułowaniem szczególnie uzasadnione potrzeby właściciela lasu należy rozumieć sytuację wyjątkową, będącą dla właściciela czymś absolutnie niezbędnym w danej sytuacji i jednocześnie uzasadnioną nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny. Tym samym powody wystąpienia z wnioskiem powinny wykraczać poza subiektywny interes strony, nawet jeżeli jest on uzasadniony. (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22). Nadto Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru „szczególnie uzasadnionych”, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy. (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21).

Nadto zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowym: Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem a nie tylko być potencjalna. (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 877/21).

Co istotne: Nie można a limine przyjąć, że każdy las przedstawia tę samą wartość publiczną. By adekwatnie poczynić ustalenia w tym zakresie, należy wziąć pod uwagę takie okoliczności jak: wielkość lasu, jego wiek, utrzymanie (stan / kondycja) oraz rodzaj (powszechność / rzadkość) drzewostanu, położenie w zwartym kompleksie leśnym, odległość od działek rolnych, sąsiedztwo infrastruktury przemysłowej, drogowej (każdej nie-leśnej), wykorzystanie lub możliwość wykorzystania do produkcji i gospodarki leśnej itp. (wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21).

Jak widać, zmiana przeznaczenia klasyfikacji gruntu z leśnego na inny jest bardzo wymagająca i należy dobrze argumentować i dowodzić potrzebę zmiany gruntu.

Czy warto próbować? Podsumowanie i praktyczne wskazówki

Generalnie zmiana klasyfikacji z lasu na grunt nieleśny jest możliwa, ale z praktyki wiem, że przekształcenie lasu w inny użytek jest procedurą czasochłonną i kosztowną. Jak widać, trzeba spełnić wiele wymogów, uzyskać szereg zgód i oczywiście ponieść w tym zakresie znaczne nakłady finansowe. Nawet jeśli obecny użytek tylko z nazwy jest gruntem leśnym, nie decyduje to o tym, że nie trzeba spełnić pozostałych warunków.

Nadto w sytuacji, gdy na gruncie faktycznie rosną zadrzewienia, będzie to kolejna przesłanka negatywna do zmiany gruntu leśnego na grunt rolny. Jeśli jednak dla gospodarowania na Pani nieruchomości jest to kwestia kluczowa i posiada Pani na to argumenty, warto złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z leśnego na nieleśny i rolny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

3. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz.U. 2021 poz. 1390
4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.