Sprzedaż działki rolnej we współwłasności – umowa przedwstępna i podział gruntu

Kto powinien podpisać umowę przedwstępną sprzedaży działki?

Jeżeli działka o powierzchni 1 ha należy do czterech współwłaścicieli, a kupujący chce nabyć konkretną część gruntu, umowę przedwstępną powinni podpisać wszyscy współwłaściciele albo osoby działające na podstawie ważnych pełnomocnictw. Sama zgoda ustna lub ogólna deklaracja, że „wszyscy się zgadzają”, nie wystarczy do bezpiecznego związania transakcji.

Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa przedwstępna sprzedaży działki powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości będą to przede wszystkim: strony umowy, dokładne oznaczenie nieruchomości albo części, która ma zostać wydzielona, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty oraz warunki, od których zależy dojście transakcji do skutku. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: umowa przedwstępna działki rolnej. Z tym problemem łączy się jeszcze jedno zagadnienie: odstąpienie od umowy sprzedaży działki rolnej. Może to wpływać na wymagane dokumenty, przebieg transakcji lub zakres odpowiedzialności stron.

Jeżeli część współwłaścicieli przebywa za granicą, praktycznym rozwiązaniem jest pełnomocnictwo. Dla czynności dotyczących sprzedaży nieruchomości powinno ono mieć formę właściwą dla tej czynności, a więc w praktyce formę notarialną. Pełnomocnictwo udzielone za granicą trzeba wcześniej skonsultować z polskim notariuszem, ponieważ może być potrzebna apostille, legalizacja albo tłumaczenie przysięgłe.

Warto też pamiętać o art. 390 Kodeksu cywilnego. Umowa przedwstępna zawarta tylko w zwykłej formie pisemnej może dawać podstawę do roszczeń odszkodowawczych, ale nie zawsze pozwoli skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli strony chcą silniejszego zabezpieczenia, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zwykle zawiera się u notariusza.

Współwłasność ułamkowa a sprzedaż wydzielonej części gruntu

Przy współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości, a nie wyłączną własność konkretnego fragmentu działki. Oznacza to, że osoba posiadająca np. 1/4 udziału nie jest właścicielem „swoich” 0,25 ha w określonym miejscu. Jest współwłaścicielem całej działki w części ułamkowej.

Z art. 198 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Może więc sprzedać udział w nieruchomości. To jednak co innego niż sprzedaż działki we współwłasności jako konkretnej, wyodrębnionej części gruntu. Do rozporządzenia rzeczą wspólną, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli kupujący podpisałby umowę tylko z jednym współwłaścicielem, bez pełnomocnictw od pozostałych, umowa mogłaby dotyczyć wyłącznie udziału tego współwłaściciela. Nie dawałaby kupującemu prawa do żądania przeniesienia własności całej działki 0,30 ha po jej wydzieleniu, chyba że pozostali współwłaściciele również skutecznie zobowiązaliby się do sprzedaży.

Czy kupujący może kosić trawę, wycinać krzaki albo przygotowywać teren?

Podpisanie umowy przedwstępnej nie przenosi własności nieruchomości i samo w sobie nie daje kupującemu prawa do wejścia na działkę, koszenia, wycinki, składowania materiałów ani prowadzenia innych prac. Kupujący może wykonywać takie czynności dopiero wtedy, gdy właściciele wyraźnie mu na to pozwolą, najlepiej w osobnym, pisemnym porozumieniu.

Zakres zgody powinien być bardzo konkretny: kto może wejść na teren, w jakich dniach, jakie prace wolno wykonać, kto ponosi odpowiedzialność za szkody, czy wolno używać sprzętu mechanicznego, co stanie się z nakładami, jeśli do sprzedaży nie dojdzie. Bez takiego uregulowania łatwo o spór, zwłaszcza gdy część prac pogorszy stan działki albo naruszy prawa pozostałych współwłaścicieli.

Koszenie trawy może być zwykłą czynnością porządkową, ale wycinanie krzewów, drzew, samosiewów lub istotna zmiana terenu może już wykraczać poza zwykłe utrzymanie gruntu. Dodatkowo wycinka drzew i krzewów może wymagać sprawdzenia przepisów o ochronie przyrody oraz lokalnych ograniczeń. Dlatego do czasu zawarcia umowy sprzedaży najbezpieczniej nie przekazywać kupującemu faktycznego władania działką, chyba że wszystkie warunki są jasno opisane.

Kto organizuje i opłaca geodetę przy podziale działki rolnej?

Wniosek o podział nieruchomości składa właściciel albo współwłaściciele, ewentualnie ich pełnomocnik. Przy współwłasności praktycznie konieczne jest uzgodnienie działania przez wszystkich właścicieli, ponieważ podział przygotowuje grunt do późniejszego rozporządzenia częścią rzeczy wspólnej. Warto w tym miejscu uwzględnić także temat: służebność drogi koniecznej do działki rolnej. Stan prawny i geodezyjny gruntu warto zweryfikować przed ustaleniem ostatecznych warunków sprzedaży.

Co do zasady to właściciele, jako osoby zainteresowane podziałem i uprawnione do złożenia wniosku, organizują geodetę, kompletują dokumenty i prowadzą sprawę przed gminą. Nie oznacza to jednak, że kupujący nie może ekonomicznie ponieść tych kosztów. Strony mogą w umowie przedwstępnej ustalić, że kupujący zwróci koszt geodety, pokryje go bezpośrednio albo że koszt zostanie uwzględniony w cenie sprzedaży.

Takie ustalenia powinny być precyzyjne. W umowie warto zapisać, kto wybiera geodetę, jaki jest maksymalny akceptowany koszt, co dzieje się z kosztami, gdy gmina odmówi zatwierdzenia podziału, oraz czy zaliczka albo zadatek podlega zwrotowi. Jeżeli pieniądze mają zabezpieczać transakcję, trzeba wyraźnie odróżnić zadatek od zaliczki, ponieważ skutki prawne są inne.

Czy można wydzielić z działki rolnej część do 0,30 ha?

Przy powierzchni „do 0,30 ha” kluczowe jest rozróżnienie między działką mniejszą niż 0,3000 ha a działką mającą dokładnie 0,3000 ha albo więcej. W ustawie o gospodarce nieruchomościami funkcjonuje próg 0,3000 ha. Jeżeli nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym na cele rolne lub leśne, a przy braku planu jest wykorzystywana na cele rolne lub leśne, wydzielenie działki mniejszej niż 0,3000 ha jest co do zasady dopuszczalne tylko wtedy, gdy działka ma być przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo na regulację granic między nieruchomościami sąsiednimi. Wyjątkiem są m.in. działki pod drogi wewnętrzne.

Jeżeli planowany fragment ma mieć 0,3000 ha, ograniczenie dotyczące działek mniejszych niż 0,3000 ha nie działa wprost, ale nadal trzeba sprawdzić plan miejscowy, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie gruntu, klasyfikację użytków i lokalne warunki zatwierdzenia podziału. Procedura zwykle obejmuje wstępny projekt podziału, mapę z projektem podziału sporządzoną przez uprawnionego geodetę oraz decyzję zatwierdzającą podział wydawaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Dopiero po zatwierdzeniu podziału i ujawnieniu zmian w ewidencji oraz księdze wieczystej możliwe jest bezpieczne zawarcie umowy sprzedaży wydzielonej działki. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Ograniczenia KOWR przy sprzedaży współwłasnej działki rolnej

Przy sprzedaży działki rolnej trzeba dodatkowo sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady jej przepisów nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli jednak wydzielona nieruchomość rolna ma od 0,3 ha do 0,9999 ha, zgodnie z aktualną praktyką KOWR może ją co do zasady nabyć każdy zainteresowany i nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie.

Brak obowiązku uzyskania zgody KOWR nie zawsze oznacza, że transakcja przebiega tak samo jak zwykła sprzedaż działki budowlanej. Przy nieruchomościach rolnych objętych ustawą może pojawić się ustawowe prawo pierwokupu, w szczególności przysługujące dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe albo KOWR. Wtedy notariusz najpierw sporządza warunkową umowę sprzedaży, a KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na wykonanie prawa pierwokupu.

Szczegółowe zasady opisujemy osobno: zadatek przy sprzedaży gruntu.

Z tego powodu przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić wypis z rejestru gruntów, księgę wieczystą, przeznaczenie w planie miejscowym, istnienie umów dzierżawy oraz to, czy sprzedający nie nabyli nieruchomości rolnej w czasie, który może powodować dodatkowe obowiązki lub ograniczenia w jej dalszym zbyciu.

Zobacz też: Zakup działki rolnej z długiem KRUS

Co powinna zawierać bezpieczna umowa przedwstępna?

W opisanej sytuacji umowa przedwstępna powinna być przygotowana tak, aby nie obiecywała czegoś, czego sprzedający nie mogą jeszcze wykonać. Jeżeli działka 0,30 ha dopiero ma zostać wydzielona, należy wskazać, że przedmiotem przyszłej sprzedaży będzie działka powstała z podziału konkretnej nieruchomości, zgodnie z projektem podziału stanowiącym załącznik do umowy.

W umowie warto uregulować zwłaszcza:

• kto podpisuje umowę po stronie sprzedających i na jakiej podstawie działa pełnomocnik,
• jaka część gruntu ma zostać wydzielona i czy strony akceptują niewielkie różnice powierzchni po pomiarach geodezyjnych,
• kto zamawia geodetę, kto płaci za mapy, wypisy, opłaty i decyzje,
• co dzieje się, jeżeli podział nie zostanie zatwierdzony albo potrwa dłużej niż zakładano,
• czy wpłacana kwota jest zaliczką czy zadatkiem,
• czy kupujący może wejść na grunt przed sprzedażą i w jakim zakresie,
• kto ponosi odpowiedzialność za szkody, podatki, opłaty i ewentualne roszczenia osób trzecich,
• czy transakcja będzie wymagać procedury związanej z prawem pierwokupu.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to podpisanie umowy przedwstępnej przez wszystkich współwłaścicieli albo ich pełnomocników, po wcześniejszym sprawdzeniu możliwości podziału i ograniczeń wynikających z przepisów rolnych. Jeżeli podpisze ją tylko jeden współwłaściciel, powinna wyraźnie dotyczyć wyłącznie jego udziału, a kupujący powinien wiedzieć, że nie gwarantuje mu to nabycia całej wydzielonej działki.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może podpisać umowę przedwstępną za wszystkich?

Nie, chyba że ma prawidłowe pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli. Bez pełnomocnictw może zobowiązać się tylko w zakresie własnego udziału, a nie skutecznie obiecać sprzedaż całej wydzielonej działki.

Czy kupujący może wejść na działkę po podpisaniu umowy przedwstępnej?

Nie automatycznie. Umowa przedwstępna nie przenosi własności ani posiadania. Wejście na teren, koszenie czy prace porządkowe powinny wynikać z wyraźnej zgody właścicieli, najlepiej zapisanej w umowie.

Kto powinien zapłacić za geodetę?

Formalnie podział organizują właściciele albo ich pełnomocnicy, bo to oni występują o podział nieruchomości. Strony mogą jednak ustalić, że koszt geodety zostanie zwrócony przez kupującego albo doliczony do ceny sprzedaży.

Czy można wydzielić działkę rolną mniejszą niż 0,3 ha?

Co do zasady jest to ograniczone. Przy gruntach rolnych lub leśnych wydzielenie działki mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalne głównie wtedy, gdy ma ona powiększyć sąsiednią nieruchomość albo służyć regulacji granic, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie.

Czy działkę 0,30 ha może kupić osoba, która nie jest rolnikiem?

Przy nieruchomościach rolnych od 0,3 ha do 0,9999 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie co do zasady nie jest wymagana. Trzeba jednak sprawdzić, czy KOWR albo uprawniony dzierżawca nie ma prawa pierwokupu oraz czy w konkretnej sprawie nie występują dodatkowe ograniczenia.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najrozsądniej najpierw uporządkować reprezentację współwłaścicieli, przygotować pełnomocnictwa dla osób przebywających za granicą i sprawdzić możliwość podziału działki rolnej. Dopiero później warto podpisywać umowę przedwstępną, najlepiej taką, która precyzyjnie opisuje warunki podziału, koszty geodety, termin zawarcia aktu notarialnego i zasady ewentualnego wejścia kupującego na teren.

Jeden współwłaściciel nie powinien podpisywać umowy obejmującej całą planowaną działkę 0,30 ha, jeżeli nie ma pełnomocnictw od pozostałych. Kupujący nie powinien też wykonywać prac na gruncie bez wyraźnej zgody właścicieli. W przeciwnym razie nawet zgodna dziś transakcja może zakończyć się sporem o zakres umocowania, nakłady, szkody albo niewykonanie umowy przedwstępnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 2026 poz. 399.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2025 poz. 1653.
4. Informacje KOWR o obrocie nieruchomościami rolnymi, zgodach na nabycie oraz prawie pierwokupu - gov.pl/KOWR.
5. Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - Dz.U. 2026 poz. 13.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.