Podział gospodarstwa po darowiźnie i zniesienie współwłasności

Udziały w gospodarstwie a własność konkretnego domu

Jeżeli w akcie darowizny wpisano, że brat otrzymał udział 2/3, a siostra udział 1/3, to prawnie oboje są współwłaścicielami całej nieruchomości w częściach ułamkowych. Oznacza to, że każdy z nich ma udział w całym gruncie i w budynkach trwale z gruntem związanych. Ustne albo rodzinne ustalenie, że jeden dom ma należeć do brata, a drugi do siostry, może regulować sposób korzystania z nieruchomości, ale samo w sobie nie zmienia stanu własności w księdze wieczystej.

Dlatego w opisanej sytuacji właściwą drogą jest postępowanie o zniesienie współwłasności. Dopiero ono może doprowadzić do tego, że jedna osoba stanie się właścicielem konkretnej wydzielonej działki z domem, a druga innej działki albo otrzyma spłatę.

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to można ograniczyć umową najwyżej na 5 lat, z możliwością ponownego przedłużenia w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu.

Jak można znieść współwłasność gospodarstwa?

Podstawowe sposoby zniesienia współwłasności wynikają z art. 211 Kodeksu cywilnego oraz art. 212 Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności bierze się pod uwagę podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy albo znacznie zmniejszał jej wartość.

W praktyce przy gospodarstwie z dwoma domami możliwe są zwłaszcza trzy rozwiązania:

• podział fizyczny nieruchomości — wydzielenie odrębnych działek, np. jednej z pierwszym domem, drugiej z drugim domem i odpowiednim dostępem do drogi;
• przyznanie całości jednej osobie z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela, jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo byłby niekorzystny;
• sprzedaż nieruchomości i podział ceny — zwykle rozwiązanie ostateczne, gdy nie da się podzielić nieruchomości ani przyznać jej jednemu współwłaścicielowi na rozsądnych warunkach.

Jeżeli wartość części przypadających współwłaścicielom nie odpowiada dokładnie ich udziałom, stosuje się dopłaty albo spłaty. Sąd może również ustanowić potrzebne służebności gruntowe, np. przejazdu, przechodu, dostępu do mediów albo korzystania z drogi wewnętrznej.

Podział geodezyjny i decyzja administracyjna

Jeżeli celem jest przypisanie konkretnych domów do konkretnych osób, zwykle trzeba zacząć od sprawdzenia, czy działkę da się podzielić geodezyjnie. W tym celu należy przeanalizować księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapę zasadniczą, dostęp do drogi publicznej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy.

Przy podziale nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami szczególne znaczenie może mieć art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis pozwala, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, dokonać podziału w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział polega na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

W sprawach rolnych trzeba jednak dodatkowo pamiętać o art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisów o administracyjnym podziale nieruchomości co do zasady nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a przy braku planu — do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wyjątki dotyczą m.in. sytuacji, gdy podział powodowałby konieczność wydzielenia nowych dróg innych niż niezbędne drogi dojazdowe do gospodarstw rolnych albo prowadziłby do wydzielenia działek mniejszych niż 0,3000 ha.

W praktyce przed wizytą u notariusza warto uzyskać stanowisko geodety i urzędu gminy. Jeżeli potrzebna jest decyzja zatwierdzająca podział, notariusz nie zastąpi tego etapu. Akt notarialny może zostać podpisany dopiero wtedy, gdy istnieje prawnie skuteczna podstawa do przeniesienia własności wydzielonych działek.

Notariusz czy sąd — co wybrać?

Notariusz będzie zwykle szybszy, jeżeli brat i siostra są zgodni co do sposobu podziału, wartości poszczególnych części, ewentualnych spłat, terminów zapłaty, ustanowienia służebności oraz poniesienia kosztów geodety, podatków i opłat sądowych za wpisy w księgach wieczystych. Notariusz przygotuje umowę zniesienia współwłasności i złoży wnioski wieczystoksięgowe, ale nie rozstrzygnie sporu między stronami.

Sąd jest właściwy, gdy nie ma zgody na podział, jedna osoba nie chce stawić się u notariusza, strony różnią się co do wartości nieruchomości, zakresu spłat albo tego, kto ma otrzymać który budynek. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić nieruchomość oraz przedstawić dowody prawa własności. W sprawie sądowej często potrzebne są opinie biegłych: geodety, rzeczoznawcy majątkowego, a przy gospodarstwie rolnym także specjalisty oceniającego zgodność podziału z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Kolejny praktyczny aspekt wyjaśnia poradnik: spłaty za gospodarstwo po rozwodzie.

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Do tego mogą dojść zaliczki na opinie biegłych i koszty wpisów w księdze wieczystej. U notariusza koszty zależą przede wszystkim od wartości nieruchomości, zakresu czynności, liczby ksiąg wieczystych oraz ewentualnych podatków.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Jeżeli przedmiotem sprawy jest gospodarstwo rolne, zastosowanie mogą mieć dodatkowe zasady z art. 213–218 Kodeksu cywilnego. Jeżeli podział gospodarstwa rolnego między współwłaścicieli byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd nie powinien takiego podziału przeprowadzać. Wtedy gospodarstwo może zostać przyznane temu współwłaścicielowi, na którego zgodzą się wszyscy, a przy braku zgody — temu, kto je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za innym rozwiązaniem.

W postępowaniu sądowym dotyczącym gospodarstwa rolnego sąd ustala jego skład i wartość, w szczególności obszar i rodzaj nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa. Podział w naturze następuje po zasięgnięciu opinii biegłych. To istotne, ponieważ formalnie możliwy podział geodezyjny nie zawsze oznacza, że sąd uzna go za prawidłowy z punktu widzenia prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Jeżeli nieruchomość rolna ma powierzchnię co najmniej 0,3000 ha albo po zniesieniu współwłasności jedna osoba nabywa więcej, niż wynikało z jej dotychczasowego udziału, trzeba też sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy rozliczeniach między rodzeństwem często znaczenie ma wyjątek dotyczący osób bliskich, ale notariusz lub sąd powinien każdorazowo ocenić, czy w danym stanie faktycznym nie powstaje obowiązek zawiadomienia KOWR, uzyskania zgody albo zachowania 5-letnich ograniczeń w zbyciu lub oddaniu nieruchomości w posiadanie.

Jak przygotować się do uregulowania własności?

Przed rozpoczęciem sprawy warto zebrać dokumenty i ustalić wspólne stanowisko. Najważniejsze są:

• akt darowizny lub inny dokument nabycia udziałów,
• numer księgi wieczystej i aktualny odpis albo wydruk z elektronicznej księgi,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapa ewidencyjna,
• informacja o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana,
• wstępna koncepcja podziału przygotowana z geodetą,
• ustalenie wartości części przypadających poszczególnym osobom i ewentualnych spłat,
• projekt ustanowienia służebności, jeżeli któraś działka wymaga dojazdu, przejazdu, dostępu do mediów albo korzystania ze wspólnego podwórza.

Jeżeli strony są zgodne, najpierw warto porozmawiać z geodetą i notariuszem. Jeżeli zgody nie ma, należy przygotować wniosek do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku można zaproponować konkretny sposób podziału i wskazać, które działki, budynki, służebności oraz spłaty mają przypaść poszczególnym osobom.

Co z wcześniejszymi ustaleniami rodzinnymi?

Wcześniejsze rodzinne uzgodnienia, np. że brat korzysta z jednego domu, a siostra z drugiego, mogą mieć znaczenie dowodowe i praktyczne. Mogą pokazywać, jaki podział strony uważały za sprawiedliwy i jak faktycznie korzystały z gospodarstwa. Nie zastępują jednak aktu notarialnego, decyzji podziałowej ani postanowienia sądu.

Jeżeli jedna osoba przez lata ponosiła nakłady na konkretny dom, remontowała go albo utrzymywała budynki gospodarcze, warto zgromadzić faktury, przelewy, zdjęcia i świadków. Takie nakłady można rozliczać w postępowaniu o zniesienie współwłasności, ale trzeba je zgłosić w odpowiednim czasie i w sposób możliwy do udowodnienia.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie wystarczy samo rodzinne ustalenie, który dom ma przypaść bratu, a który siostrze. Dopóki w księdze wieczystej istnieją udziały 2/3 i 1/3 w całej nieruchomości, oboje pozostają współwłaścicielami całego gospodarstwa. Aby prawnie wydzielić działki i przypisać budynki konkretnym osobom, trzeba przeprowadzić zniesienie współwłasności.

Jeżeli strony są zgodne, najrozsądniej zacząć od geodety i notariusza. Jeżeli nie ma zgody albo podział jest sporny, konieczna będzie sprawa sądowa. Przy gospodarstwie rolnym szczególnie ważne jest sprawdzenie, czy projektowany podział nie narusza zasad prawidłowej gospodarki rolnej oraz czy nie uruchamia ograniczeń wynikających z przepisów o obrocie ziemią rolną.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności art. 210–218: ISAP
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 606, 617–625: ISAP
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 92–100: ISAP
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego: ISAP oraz informacje KOWR: gov.pl
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 41: ISAP

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.