Roszczenia z umowy przedwstępnej, oszustwo i odszkodowanie

Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej

Kupujący ma silne podstawy do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej pozostałych 0,65 ha, o ile umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego.

Zmiana przeznaczenia gruntu na budowlane powoduje, że nie jest już wymagana zgoda KOWR, a zatem nie istnieje żadna przeszkoda prawna do przeniesienia własności. Sprzedający uchylają się od finalizacji umowy bez podstawy prawnej.

Podstawą dochodzenia roszczenia jest art. 64 k.c. w zw. z art. 390 § 2 k.c., które umożliwiają zastąpienie oświadczenia woli sprzedających wyrokiem sądu.

W pozwie należy żądać wydania wyroku zastępującego akt notarialny przenoszący własność za cenę uzgodnioną w umowie, wskazując, że znaczna część tej ceny została już zapłacona.

Skutki braku formy aktu notarialnego lub upływu terminu

Jeżeli umowa przedwstępna nie miała formy aktu notarialnego, nie ma możliwości żądania zawarcia umowy – pozostaje wyłącznie roszczenie odszkodowawcze.

Sprzedający mogą także podnieść zarzut przedawnienia – po upływie roku od terminu zawarcia umowy. Możliwe jest jednak wykazanie, że bieg przedawnienia został przerwany.

Kwestia zgody KOWR i znaczenie zmiany przeznaczenia

Zgoda KOWR była wymagana wyłącznie dla nieruchomości rolnych o powierzchni 1 ha lub większych. Po zmianie planu miejscowego grunt stał się budowlany, co eliminuje konieczność uzyskiwania zgody.

Sprzedający nie mają już żadnych argumentów, które mogłyby usprawiedliwić odmowę sprzedaży.

Oszustwo przy zawieraniu umowy

Podstawa prawna

• art. 286 § 1 Kodeksu karnego

• art. 86 § 1 k.c. – podstęp przy zawieraniu umowy

• art. 88 § 1–2 k.c. – termin uchylenia się od skutków umowy

Oszustwo polega na świadomym wprowadzeniu drugiej strony w błąd w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

Aby wykazać oszustwo, konieczne jest udowodnienie, że sprzedający już w chwili podpisania umowy przedwstępnej nie mieli zamiaru sprzedać nieruchomości i tylko pozorowali chęć zawarcia umowy.

Okoliczności wskazujące na możliwy podstęp

• przyjęcie 90% ceny z góry,

• brak współpracy przy uzyskaniu zgody KOWR,

• odmowa wydania dokumentów,

• zmiana zachowania po wzroście wartości działki.

Udowodnienie oszustwa jest trudne, ale możliwe. Zawiadomienie o podejrzeniu przestępstwa może wzmocnić pozycję Kupującego w procesie cywilnym. Wyrok skazujący wiąże sąd cywilny co do ustaleń (art. 11 k.p.c.).

Odszkodowanie z tytułu podstępu lub czynu niedozwolonego

Jeśli sprzedający celowo doprowadzili do zawarcia umowy w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, możliwe jest dochodzenie odszkodowania:

• art. 415 k.c. – czyn niedozwolony (delikt)

• pełna szkoda:

  • zwrot wpłaconych środków,

  • koszty poniesione w związku z transakcją,

  • utracone korzyści (np. różnica pomiędzy ceną rynkową działki a ceną uzgodnioną).

Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej

Odszkodowanie – art. 390 § 1 k.c.

Kupujący ma prawo żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek zawiedzionych oczekiwań, np.:

• kosztów notarialnych,

• opłat administracyjnych,

• kosztów przygotowania inwestycji.

To odszkodowanie nie obejmuje jednak utraconych korzyści.

Zadatek – art. 394 k.c.

Jeśli 90% ceny było oznaczone jako zadatek, Kupujący może żądać jego podwójnej wysokości.

Jeżeli była to zaliczka, podlega prostemu zwrotowi.

Zwrot nienależnego świadczenia – art. 410 § 2 k.c.

Kupujący ma prawo do zwrotu 90% ceny, jeżeli nie doszło do wykonania umowy.

Wpływ zmiany przeznaczenia działki

Zmiana przeznaczenia gruntu na budowlany:

• usuwa wymóg uzyskania zgody KOWR,

• ujawnia rzeczywiste motywy sprzedających (wzrost wartości),

• wzmacnia argument o ich złej wierze.

Najkorzystniejsza droga postępowania

Najbardziej odpowiednim działaniem jest:

1. Pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli (przeniesienie własności).

2. Roszczenie alternatywne o odszkodowanie – na wypadek niepowodzenia.

3. Ewentualne zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia oszustwa.

4. Wniosek o zabezpieczenie roszczenia – np. zakaz sprzedaży działki.

Działania karne i cywilne mogą toczyć się równolegle.