Czy kwalifikacje rolnicze wystarczą, aby kupić nieruchomość rolną ponad 1 ha?

Kto i na jakich zasadach może nabyć nieruchomość rolną?

Kwestia tego, kto i na jakich zasadach może nabyć nieruchomość rolną, uregulowana jest w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej art. 2a ust. 1, co do zasady, nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko i wyłącznie rolnik indywidualny. Nie dotyczy to jedynie działek rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Ustęp 3a wskazuje zaś, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia tylko jeden z małżonków.

Kto jest w świetle prawa rolnikiem?

Teraz odpowiedzmy sobie na pytanie, kto jest w świetle prawa rolnikiem? Zgodnie z art. 6 i 7 ww. ustawy za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Do okresu, o którym mowa wyżej, zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa wyżej. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Art. 7 precyzuje zaś wykształcenia dające prawo do uznawania kwalifikacji rolniczych.

Jeśli zatem co najmniej jedno z Państwa nie spełnia wszystkich wyżej opisanych w art. 6 przesłanek do uznania bycia rolnikiem, to nie mogą nabyć nieruchomości rolnej.

Nabycie nieruchomości rolnej za zgodą KOWR

Natomiast zgodnie z art. 2a ust. 4 nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty lub w innych przypadkach niż wymienione wyżej może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

a) wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej podmiotom, o których mowa w ust. 1, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,

b) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,

c) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze,

b) spełnia warunek określony w pkt 1 lit. b (czyli zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej),

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Jak rozumiem, żona nie jest rolnikiem, bo nie posiada gospodarstwa rolnego i go nie prowadzi, a ma jedynie kwalifikacje rolnicze. Tym samym jedyna opcja nabycia działki to nabycie jej za zgodą KOWR w trybie art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; przy czym zgodnie z art. 2a ust. 3a – jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

Zobowiązanie do zamieszkiwania przez 5 lat w gminie, gdzie leży nieruchomość rolna

Teraz odpowiadając na kwestię zobowiązania się do zamieszkiwania w okresie 5 lat na terenie gminy, na obszarze której znajduje się kupowana działka, to mocą art. 2 ust. 3a warunek ten winien dotyczyć tylko żony, jako że wystarczy, gdy jeden z małżonków spełnia ustawowe warunki dla nabycia (gdyby było inaczej to przecież również od Pana wymagano by kwalifikacji rolniczych, a to nie ma miejsca). Z kolei odnosząc się do tego, czy ,,zamieszkiwanie” oznacza ,,zameldowanie”, to KOWR od lat sukcesywnie wymaga zameldowania. Sąd Najwyższy w wyroku z 2 lutego 2018 r., II CSK 240/17, również uznał, że mowa o zameldowaniu, nie zaś o zamieszkiwaniu w rozumieniu art. 25 Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2018 r., II CSK 240/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.