Czy kwalifikacje rolnicze wystarczą do zakupu ziemi rolnej?

Kto może nabyć nieruchomość rolną bez zgody KOWR?

Zasady obrotu nieruchomościami rolnymi określa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z art. 2a tej ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. W praktyce najważniejsza granica dotyczy powierzchni: przy nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej osoba niespełniająca wymogów rolnika indywidualnego zwykle potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha mogą być co do zasady nabywane bez zgody KOWR, choć przy transakcjach dotyczących gruntów rolnych notariusz nadal powinien ocenić, czy w danym przypadku KOWR przysługuje prawo pierwokupu albo prawo nabycia. Znaczenie mają m.in. powierzchnia, przeznaczenie gruntu w planie miejscowym, sposób nabycia i to, kim jest sprzedający oraz kupujący.

Więcej o praktycznych skutkach statusu rolnika przy obrocie ziemią wyjaśniamy także w materiale: nabycie ziemi rolnej a status rolnika.

Kto jest rolnikiem indywidualnym?

Rolnikiem indywidualnym jest wyłącznie osoba fizyczna, która spełnia łącznie warunki z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Chodzi o osobę, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, przy czym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha i nie przekracza 300 ha użytków rolnych.

Oprócz tego taka osoba musi posiadać kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkiwać w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, oraz przez ten okres osobiście prowadzić to gospodarstwo. Osobiste prowadzenie gospodarstwa oznacza w szczególności pracę w gospodarstwie oraz podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej.

Z tego powodu samo ukończenie studiów podyplomowych, kursu rolniczego albo uzyskanie kwalifikacji ROL.04 nie powoduje automatycznie, że dana osoba może kupić każdą nieruchomość rolną bez zgody KOWR. Kwalifikacje rolnicze są ważne, ale są tylko jednym z elementów całej definicji rolnika indywidualnego.

Kwalifikacje rolnicze, studia podyplomowe i kurs ROL.04

Ustawa przewiduje kilka sposobów wykazania kwalifikacji rolniczych. Może to być m.in. wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, branżowe, średnie, średnie branżowe albo wyższe, odpowiedni tytuł kwalifikacyjny, tytuł zawodowy lub tytuł mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, a w niektórych przypadkach także wykształcenie nierolnicze połączone ze stażem pracy w rolnictwie albo studiami podyplomowymi w zakresie związanym z rolnictwem.

Kurs ROL.04 może mieć znaczenie, jeżeli kończy się uzyskaniem dokumentu odpowiadającego wymaganiom przepisów o kwalifikacjach rolniczych. Trzeba jednak odróżnić samo uczestnictwo w kursie od formalnego potwierdzenia kwalifikacji. KOWR weryfikuje dokumenty, dlatego przy planowanej transakcji należy sprawdzić, czy posiadane świadectwo, dyplom albo zaświadczenie mieści się w ustawowym katalogu.

Jeżeli kupujący nie prowadził dotąd gospodarstwa rolnego i nie spełnia 5-letniego wymogu zamieszkiwania oraz osobistego prowadzenia gospodarstwa, nie jest rolnikiem indywidualnym tylko dlatego, że ma kwalifikacje rolnicze.

Nabycie ziemi rolnej za zgodą KOWR

Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, ale chce kupić nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha lub większej, może w wielu przypadkach ubiegać się o zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. W sprawach podobnych do opisanych w artykułach podstawą jest najczęściej art. 2a ust. 4 pkt 2 ustawy, czyli wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Taka osoba powinna wykazać, że posiada kwalifikacje rolnicze, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Łączna powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwie rodzinnym nie może przekraczać 300 ha.

Wniosek składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Powinien on zawierać m.in. oznaczenie zbywcy i nabywcy, dane nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków, uzasadnienie celu nabycia oraz planowany sposób wykorzystania gruntu. Zwykle załącza się wypis z ewidencji gruntów, odpis księgi wieczystej albo numer księgi, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie, dokumenty potwierdzające kwalifikacje oraz oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży. Opłata skarbowa za decyzję wynosi obecnie 10 zł, a zgoda jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Zakup ziemi przez małżonków

Przy zakupie nieruchomości rolnej przez małżonków istotny jest art. 2a ust. 3a ustawy. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, aby wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełniał jeden z małżonków.

Oznacza to, że jeżeli kwalifikacje rolnicze i pozostałe warunki spełnia żona, nie trzeba automatycznie wymagać tych samych kwalifikacji od męża. Tak samo obowiązek złożenia określonych oświadczeń i zobowiązań powinien być oceniany przede wszystkim wobec tego małżonka, który ma spełniać ustawowe warunki nabycia. Nie wyklucza to jednak udziału obojga małżonków w akcie notarialnym, jeżeli grunt ma wejść do majątku wspólnego.

Zamieszkiwanie w gminie a zameldowanie

W przepisach dotyczących zgody KOWR dla osoby tworzącej gospodarstwo rodzinne mowa jest o zobowiązaniu do zamieszkiwania przez 5 lat w odpowiedniej gminie. W języku prawa cywilnego miejsce zamieszkania nie jest tym samym co zameldowanie, ponieważ zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.

W sprawach rolnych trzeba jednak uwzględnić szczególne regulacje ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz praktykę KOWR. W odniesieniu do statusu rolnika indywidualnego przepisy przewidują dokumentowanie zamieszkania zaświadczeniem o zameldowaniu na pobyt stały. Sąd Najwyższy w wyroku z 2 lutego 2018 r., II CSK 240/17, zaakceptował rygorystyczne podejście, zgodnie z którym dla wykazania wymogu zamieszkania w rozumieniu przepisów rolnych decydujące znaczenie może mieć zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały.

W praktyce oznacza to, że osoba składająca wniosek do KOWR powinna liczyć się z koniecznością realnego przeniesienia centrum życia do właściwej gminy, a często także z wymogiem zameldowania na pobyt stały. Jeżeli zakup dotyczy małżonków, a warunki ustawowe spełnia tylko jeden z nich, co do zasady to ten małżonek powinien wykazać spełnienie wymogu zamieszkiwania lub złożyć zobowiązanie do zamieszkiwania.

Zakup gruntu poniżej 1 ha i dzielenie większej nieruchomości

Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, może rozważać zakup mniejszej nieruchomości rolnej, np. do 0,9999 ha, ponieważ co do zasady taka transakcja nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie oznacza to jednak, że każda konstrukcja polegająca na dzieleniu dużej nieruchomości na kilka części będzie bezpieczna.

Jeżeli strony od razu planują kilka transakcji obejmujących kolejne części tej samej nieruchomości tylko po to, aby ominąć wymóg zgody KOWR, takie działanie może zostać ocenione jako obejście ustawy. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy nabywca najpierw kupuje mniejszy grunt, faktycznie rozpoczyna działalność rolniczą, a dopiero później w sposób gospodarczo uzasadniony stara się o powiększenie gospodarstwa. Każdy taki plan powinien być oceniany indywidualnie.

Praktyczne problemy przy zakupie gruntów przez osoby niebędące rolnikami omawia także artykuł: zakup działki rolnej zabudowanej nie będąc rolnikiem.

Obowiązki po nabyciu nieruchomości rolnej

Uzyskanie zgody KOWR i podpisanie aktu notarialnego nie kończą wszystkich obowiązków. Nabywca nieruchomości rolnej musi liczyć się z ograniczeniami dotyczącymi prowadzenia gospodarstwa oraz rozporządzania gruntem. Jeżeli osoba fizyczna nabywa nieruchomość rolną, zasadą jest osobiste prowadzenie gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez wymagany okres oraz zakaz swobodnego zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie innym osobom bez spełnienia warunków ustawowych.

Te ograniczenia są szczególnie ważne przy zakupie ziemi inwestycyjnie, z zamiarem szybkiej odsprzedaży albo wydzierżawienia. W takich sytuacjach potrzebna może być dodatkowa zgoda, a naruszenie obowiązków może prowadzić do poważnych skutków prawnych. Pokrewny problem opisujemy w tekście: sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat.

FAQ

Czy same kwalifikacje rolnicze wystarczą do zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha?

Nie zawsze. Kwalifikacje rolnicze są jednym z warunków statusu rolnika indywidualnego, ale trzeba jeszcze spełnić pozostałe wymogi, w tym posiadać lub dzierżawić odpowiednie grunty, zamieszkiwać przez wymagany okres w odpowiedniej gminie i osobiście prowadzić gospodarstwo. Jeżeli tych warunków nie ma, zwykle potrzebna będzie zgoda KOWR.

Czy kurs ROL.04 pozwala kupić 5 ha ziemi bez zgody KOWR?

Sam kurs nie przesądza jeszcze o możliwości zakupu bez zgody. Jeżeli potwierdza kwalifikacje rolnicze w rozumieniu przepisów, pomaga w spełnieniu jednego z warunków, ale nie zastępuje statusu rolnika indywidualnego. Osoba bez gospodarstwa i bez 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa powinna liczyć się z koniecznością uzyskania zgody KOWR.

Czy oboje małżonkowie muszą mieć kwalifikacje rolnicze?

Nie, jeżeli nieruchomość rolna ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej. W takim przypadku wystarczy, aby wymogi dotyczące nabywcy spełniał jeden z małżonków. W praktyce to ten małżonek powinien wykazać kwalifikacje i złożyć wymagane zobowiązania.

Czy trzeba się zameldować w gminie, w której leży kupowana ziemia?

Przepisy dotyczące zgody dla osoby tworzącej gospodarstwo rodzinne mówią o zobowiązaniu do zamieszkiwania przez 5 lat. W praktyce KOWR może wymagać zameldowania na pobyt stały jako dowodu zamieszkiwania, zwłaszcza gdy weryfikowany jest status rolnika indywidualnego. Dlatego przed zakupem warto ustalić w oddziale KOWR, jakie dokumenty będą wymagane w konkretnej sprawie.

Czy można kupić kilka działek po 0,99 ha zamiast jednej większej?

Zakup gruntu poniżej 1 ha co do zasady nie wymaga zgody KOWR, ale sztuczne dzielenie jednej większej transakcji na kilka mniejszych może zostać ocenione jako obejście prawa. Bezpieczniejsza jest sytuacja, w której kolejne zakupy wynikają z realnego prowadzenia i stopniowego powiększania gospodarstwa.

Jak długo ważna jest zgoda KOWR na zakup ziemi rolnej?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest ważna rok od dnia, w którym decyzja wyrażająca zgodę stała się ostateczna. Jeżeli w tym czasie transakcja nie zostanie przeprowadzona, konieczna może być ponowna analiza sytuacji i złożenie nowego wniosku.

Podsumowanie

Same kwalifikacje rolnicze, w tym studia podyplomowe związane z rolnictwem albo kurs ROL.04, nie zawsze wystarczą do zakupu ziemi rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha. Bez zgody KOWR zasadniczo może ją nabyć rolnik indywidualny, czyli osoba spełniająca wszystkie ustawowe warunki, a nie tylko wymóg wykształcenia lub kwalifikacji.

Jeżeli kupujący dopiero chce utworzyć gospodarstwo rodzinne, powinien rozważyć wniosek do KOWR, przygotować dokumenty potwierdzające kwalifikacje, opisać plan prowadzenia działalności rolniczej i liczyć się z obowiązkiem zamieszkiwania w odpowiedniej gminie przez 5 lat. Przy małżonkach, gdy grunt wchodzi do majątku wspólnego, wystarczy spełnienie wymogów przez jednego z nich, ale praktyczne wymogi dotyczące zamieszkania lub zameldowania warto ustalić przed zawarciem umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. KOWR, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr/zgody-na-nabycie-nieruchomosci-rolnych
4. KOWR, wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne - gov.pl/web/kowr/wniosek-osoby-fizycznej-zamierzajacej-utworzyc-gospodarstwo-rodzinne
5. KOWR, rolnik indywidualny i kwalifikacje rolnicze - gov.pl/web/kowr/rolnik-indywidualny-kwalifikacje-rolnicze
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2018 r., II CSK 240/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.