Budowa budynku gospodarczego na działce rolnej – jak skorzystać z lex silos?

• Data: 2025-02-02 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Jestem właścicielem działki rolnej, dla której nie zostały wydane WZ. Dodatkowo dla obszaru nie został uchwalony MPZP. Potrzebuję porady prawnej pod kątem możliwości postawienia na działce rolnej budynku gospodarczego o powierzchni ok. 60 m2 (zakwalifikowanie budowy pod ustawę „lex silos”). Planowana jest tu w ramach dzierżawy uprawa krzewów owocowych oraz założenie pasieki. Sam nie mam wykształcenia rolniczego, ale dzierżawca je posiada. Dołączam mapkę sytuacyjną i nr KW nieruchomości. Chciałbym podjąć kroki urzędowe, wiedząc, na czym stoję.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budowa budynku gospodarczego na działce rolnej – jak skorzystać z lex silos?

Przepisy tzw. ustawy „lex silos” – usprawnienie realizacji inwestycji budowlanych w gospodarstwach rolnych

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 33 Prawa budowlanego – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa jednokondygnacyjnych budynków gospodarczych i wiat o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Pod pojęciem budynków gospodarczych i wiat należy rozumieć wszelkiego rodzaju hale magazynowe służące do garażowania maszyn rolniczych, przechowywania sprzętu i wyposażenia niezbędnego do prowadzenia działalności rolniczej.

Przepisy nie wymagają powiązania tych obiektów z zabudową zagrodową czy posadowienia ich na działce siedliskowej. Nie ma także w ustawie wyraźnego dookreślania, czym jest produkcja rolna. Jednocześnie nie wynika z przepisów, aby jedynym warunkiem do spełnienia było posiadanie rolniczego wykształcenia. Bowiem nowe przepisy nie uzależniają możliwości realizowania powołanych inwestycji od posiadania statusu rolnika, tylko od powiązania ich z „produkcją rolną”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Działalność rolnicza – definicja i charakterystyka

Wyjaśniam również, że działalność rolnicza zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof) jest to:

Działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:

1) miesiąc – w przypadku roślin,

2) 16 dni – w przypadku wysokointensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,

3) 6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,

4) 2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt

– licząc od dnia nabycia.

Różnice pomiędzy działalnością rolniczą a prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej

Do działów specjalnej produkcji rolnej zalicza się przychody z:

  1. prowadzenia uprawy w szklarniach i ogrzewanych tunelach foliowych, uprawy grzybów i ich grzybni, uprawy roślin „in vitro”,
  2. fermowej hodowli i chowu drobiu rzeźnego i nieśnego, wylęgarni drobiu, hodowli i chowu zwierząt futerkowych i laboratoryjnych, hodowli: dżdżownic, entomofagów, jedwabników, prowadzenia pasiek, hodowli i chowu innych zwierząt poza gospodarstwem rolnym.

Przy czym należy pamiętać, że działami specjalnej produkcji rolnej nie są: uprawa, hodowla czy chów zwierząt w rozmiarach nieprzekraczających wielkości określonych na dany rok w załączniku nr 2 updof w sprawie norm szacunkowych dochodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Za dział specjalny produkcji rolnej uznaje się więc uprawę określonych roślin, chów czy hodowlę zwierząt, o ile rozmiary działalności przekraczają wielkości określone w przytoczonym załączniku.

Jednocześnie wskazuję, że: „Wykładni przepisów art. 2 ust. 3 i 3a u.p.d.o.f. należy dokonywać łącznie celowościowo i systemowo: Czynnikiem rozróżniającym jest rozmiar prowadzonej działalności, co wyraźnie wynika z treści ust. 3a art. 2 u.p.d.o.f. Zatem aby móc zwolnić się z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy wykazać, iż rozmiar tej produkcji nie przekracza norm ustalonych dla produkcji rolnej prowadzonej w ramach tak zwanych działów specjalnych. Nie ma natomiast znaczenia dla kwalifikacji hodowli czy uprawy do działu specjalnego produkcji rolnej fakt, w jaki sposób jest on prowadzony – czy jako oddzielna działalność, czy w ramach gospodarstwa rolnego (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bk 547/19).

Podatek rolny

Zaznaczam także, że podmioty prowadzące działalność rolniczą są obowiązane opłacać podatek rolny. W tej sytuacji przedmiotem opodatkowania będą grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione na użytkach rolnych. Tym samym prowadząc działalność rolniczą, podatnik nie odprowadza podatku od osiągniętego dochodu. Bowiem wysokość podatku zależy od powierzchni oraz klasyfikacji gruntu.

Nadto prowadzenie działu specjalnego produkcji rolnej nie wymaga żadnego specjalnego wykształcenia, a jedynie chęci i działania. Wskazuję również, że każdy rolnik może być pszczelarzem, ale nie każdy pszczelarz może być rolnikiem (z uwagi na powierzchnię gruntów rolnych, jakie się posiada). Gdy jest się rolnikiem (ma się powyżej 1 ha gruntów rolnych), to pasieka do 80 rodzin jest działalnością rolniczą, a pasieka powyżej 80 rodzin jest działem specjalnym.

Uogólniając, jeśli mówimy o działalności rolniczej, należy rozumieć pod tym pojęciem działalność w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym ogrodniczej, sadowniczej, pszczelarskiej i rybnej.

Rolnik indywidualny

Dodatkowo wyjaśniam, że w myśl art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (zwanej dalej: u.k.u.r.) –za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Zgodnie z powyższą ustawą uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

a) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

b) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

c) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

d) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

e) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2022 r. poz. 690, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

4) Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310).

Niemniej jednak organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma uprawnień do weryfikowania, czy ktoś posiada status rolnika w rozumieniu u.k.u.r. Prawo budowlane i u.k.u.r. to dwie różne ustawy, które odnoszą się odmiennie do kwestii bycia rolnikiem. Na potrzeby Prawa budowlanego organ może wymagać co najwyżej oświadczenia o prowadzeniu działalności rolniczej.

Sposoby ochrony przed zarzutem samowoli budowlanej

Zatem podsumowując, jedną z form działalności, o której z całą pewnością można powiedzieć, że jest to działalność rolnicza, jest pszczelarstwo. Związane jest ono nie tylko z hodowlą pszczół, lecz również z produkcją miodu. Z doświadczenia dodam, że w spornych przypadkach organ administracji architektoniczno-budowlanej często kwestionuje kwestię prowadzenia działalności rolniczej i trzeba wówczas bardzo uwiarygodnić, że produkcję rolniczą się prowadzi, aby organ nie uznał budynku za samowolę budowlaną.

Można również spróbować wystąpić do ww. organu z zapytaniem, czy w przedstawionych okolicznościach nie widzi przeciwwskazań, aby uznać spełnienie przesłanek do zastosowania ustawy „lex silos” w Pana przypadku. Niemniej jednak wydanie takiej „interpretacji” stanowi dobrą wolę organu, gdyż nie ma on obowiązku wydawania takich indywidualnych interpretacji. Dla zabezpieczenia się można również złożyć zgłoszenie robót budowlanych, a organ, uznając, że zastosowanie ma ustawa „lex silos” powinien wówczas odmówić wszczęcia postępowania w takiej sprawie, co byłoby równoznaczne z potwierdzeniem, że kwalifikuje się Pan do zastosowania ustawy „lex silos”.

Niestety, obecnie brak jest jednolitości co do stanowiska organów w zakresie stosowania „lex silos” i posiadania statusu rolnika (prowadzenia produkcji rolnej). To, co w jednym starostwie jest akceptowalne, w innym organie może zostać uznane za samowolę budowlane. Dlatego też tak ważne jest zabezpieczenie się w maksymalnie możliwy sposób przed zarzutem dopuszczenia się samowoli budowlanej.

[SZARY]

Przykłady:

Budowa małego magazynu na sprzęt ogrodniczy i pasiecznego na działce rolnej: Pan Marcin, właściciel 2-hektarowej działki rolnej, planował postawienie budynku gospodarczego o powierzchni 60 m², aby przechowywać sprzęt do pielęgnacji pasieki i małych upraw warzywnych. Dzięki ustawie"lex silos" udało mu się zrealizować inwestycję bez pozwolenia na budowę, co zaoszczędziło mu czas i koszty. Organ administracyjny zaakceptował jego zgłoszenie po udokumentowaniu, że prowadzi działalność rolniczą.

 

Wykorzystanie lex silos przez młodego pszczelarza: Pani Anna, rozpoczynająca swoją przygodę z pszczelarstwem, wydzierżawiła działkę rolną i chciała postawić prosty budynek gospodarczy na potrzeby przechowywania uli i sprzętu do produkcji miodu. Pomimo braku wykształcenia rolniczego, udało jej się skorzystać z lex silos, ponieważ jej działalność została zakwalifikowana jako produkcja rolna. Zgłoszenie zostało zatwierdzone przez organ, a budowa przebiegła bez komplikacji.

 

Uprawa owoców i budowa magazynu na działce bez MPZP: Pan Piotr, właściciel niewielkiej działki rolnej, rozpoczął współpracę z lokalnym rolnikiem, który dzierżawił od niego grunt pod uprawę krzewów jagodowych. Aby magazynować zbiory i narzędzia, wspólnie wystąpili o uznanie budowy 80-metrowego magazynu na podstawie lex silos. Właściwy organ, uznając ich działalność za produkcję rolną, nie wniósł sprzeciwu wobec inwestycji.

Podsumowanie

Budowa budynku gospodarczego na działce rolnej dzięki przepisom ustawy „lex silos” może być znacznie prostsza, nawet bez posiadania statusu rolnika. Kluczowe jest jednak powiązanie inwestycji z działalnością rolniczą i odpowiednie zabezpieczenie formalności, aby uniknąć zarzutu samowoli budowlanej. Przed przystąpieniem do budowy warto upewnić się, czy planowany obiekt spełnia warunki określone w przepisach.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne wsparcie prawne w zakresie interpretacji przepisów „lex silos” i przygotowania niezbędnych dokumentów do zgłoszenia budowy na działce rolnej. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

[KONIEC]

Źródła:

1. Ustawa z dnia 9 maja 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o transporcie kolejowym, Dz. U. 2023 poz. 967

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bk 547/19

5. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny


Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »