Możliwości postawienia domku z kontenera na działce rolnej

Ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości rolnej przez nierolników

Na działce rolnej budynek mieszkalny może postawić rolnik pod warunkiem, że będzie to tzw. zabudowa zagrodowa, czyli budynek mieszkalny i budynki gospodarcze. Bez zmiany przeznaczenia gruntów żadna inna osoba nie może wybudować domu na gruntach rolnych.

Budowa czy domku mieszkalnego czy domku letniskowego na działce rolnej możliwa jest także w zasadzie tylko wtedy, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tym terenie zabudowę. To miejscowy plan kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. W nim określone jest, co właściciel nieruchomości może wybudować na swojej działce. W miejscowym planie zawarte są informacje co do dopuszczalnej ilości obiektów na działce, ich wielkości, rodzaju zabudowy, wysokości budynku, szerokości elewacji, linii zabudowy itp.

Zmiana MPZP, odrolnienie

Skoro jednak w aktualnym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego działka nie została przewidziana do zabudowy, to nie ukrywam, że zasadniczo nic nie da się zrobić do czasu zmiany planu. Z art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika bowiem wprost, że przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolne poza planem zagospodarowania przestrzennego nie jest możliwe. Dopiero dawny grunt rolny, przeznaczony już w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolne, może być wyłączony z produkcji rolnej (co jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę).

Być może u Pani gmina nosi się z zamiarem ogłoszenia przystąpienia do zmiany planu, warto się tym zainteresować – tym bardziej, że po upływie kilku lat gminy modyfikują takie plany. Mogłaby Pani wtedy złożyć wniosek o wyłączenie w nowym planie swojej działki z produkcji rolnej. Można też spróbować wystąpić z wnioskiem o drobną zmianę planu dla tej jednej działki w trybie art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących prywatną własność zgodę musi wydać marszałek województwa po uprzednim uzyskaniu pozytywnej opinii izby rolniczej). Występuje o taką zgodę wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w zależności od tego, w jakiej gminie położona jest działka.

Gdyby udało się uzyskać Pani w powyższym trybie zmienione przeznaczenie działki, wtedy należałoby wyłączyć ją z produkcji rolnej. Będą w niej określone obowiązki związane z wyłączeniem działki z produkcji rolnej, które oczywiście należy spełnić.

Musi też Pani pamiętać, że technologia, w jakiej stawia Pani dany budynek, nie ma znaczenia dla ogólnych formalności związanych z budową. Takie same wymogi musi Pani wypełnić, jeżeli chce Pani postawić budynek z pustaka, drewna, czy stali, czyli z kontenerów. Znaczenie ma charakter budynku, czy to ma być budynek mieszkalny, letniskowy, czy gospodarczy. Zatem najtrudniej będzie z kontenera zbudować budynek mieszkalny (dom), bo po pierwsze: trzeba mieć działkę przeznaczoną pod takie budownictwo, po drugie: trzeba przygotować indywidualny projekt budowlany, bo mało się tak buduje i nie kupi Pani projektu gotowego, więc będzie dużo trudniej niż z pustaka czy drewna. Ponadto trzeba dopełnić wszystkich formalności, jak przy budowie każdego domu. Nieco łatwiej zbuduje Pani w ten sposób budynek letniskowy do 35 mkw. Wprawdzie musi mieć Pani działkę przeznaczoną pod takie budownictwo (a na razie Pani nie ma), ale odpada większość formalności i wystarczy zwykłe zgłoszenie.

Kontener jako tymczasowy obiekt budowlany

Niewątpliwie kontener, o którym Pani wspomina, co do zasady należy do tymczasowych obiektów budowlanych. Przepis art. 3 pkt 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202) – w brzmieniu „ tymczasowy obiekt budowlany – należy przez to rozumieć obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy, obiekty kontenerowe; (…)” – wskazuje, jak widać, dwie kategorie budowlanych obiektów tymczasowych:

· przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki;

· niepołączone trwale z gruntem, takie jak między innymi obiekty kontenerowe.

Kontener należy do tymczasowych obiektów budowlanych, charakteryzując się tym, że jest niepołączony trwale z gruntem, a jego montaż jest budową. Budową jest bowiem wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, przy czym wykonywanie obiektu w określonym miejscu może polegać na usytuowaniu obiektu, którego konstrukcja została wykonana poza miejscem budowy, co przecież może dotyczyć w szczególności kontenerów, barakowozów.

Kontener do przeniesienia po 180 dniach lub uzyskanie pozwolenia na budowę

W art. 29 ust. 1 pkt 12 ww. ustawy przewidziano, że pozwolenia na budowę nie wymaga budowa tymczasowych obiektów, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy podanego w zgłoszeniu. A zatem, aby można było zakwalifikować tymczasowy obiekt budowlany do grupy wymienionej w art. 29 ust. 1 pkt 12 ustawy, konieczne byłoby spełnienie warunku „rozebrania lub przeniesienia w inne miejsce nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu”. Jednocześnie należy pamiętać, że zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa przepisy Prawa budowlanego zwalniają z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę kontenery w sensie ścisłym, tj. pojemniki do przechowywania towaru czy innych przedmiotów, ale nie obiekty, które z kontenerów jedynie (w sensie budulca) zostały wykonane, same zaś mają cechy budowli stanowiącej gospodarczą całość i wyposażonych w dostarczaną zewnętrznie energię elektryczną. Przedmiotowy obiekt z całą pewnością nie jest kontenerem. A zatem tymczasowy obiekt budowlany, który ma być usytuowany w jednym miejscu dłużej niż 180 dni i spełnia cechy gospodarcze, przestaje być obiektem, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12 Prawa budowlanego, i wymaga pozwolenia na budowę jako tymczasowy obiekt budowlany, o którym mowa w art. 3 pkt 5 ww. ustawy.

Zatem za niewymagające pozwolenia na budowę można uznać tylko takie kontenery, które służą realizacji innego obiektu w ramach prowadzonych robót budowlanych i są położone na terenie placu budowy. Jeżeli natomiast służą innym celom, ich budowa wymaga pozwolenia na budowę.

Niemniej jednak istotny jest jeszcze jeden aspekt, ponieważ jeżeli przeznaczenie Pani kontenera wskazywałoby na charakter trwałości, to wówczas o konieczności uzyskania pozwolenia może decydować też powierzchnia użytkowa. Jeśli zatem kontener nie jest trwale związany z gruntem, jest tymczasowym obiektem budowlanym. Można go wybudować na zgłoszenie, jeśli ma zostać rozebrany lub przeniesiony w inne miejsce przed upływem 180 dni. Jeśli ma stać w jednym miejscu dłużej niż 180 dni, wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.

Zmiana przeznaczenia gruntu i domek letniskowy

Podsumowując: na działce rolnej nie można (jeśli nie jest się rolnikiem) wybudować żadnego obiektu. Po zmianie przeznaczenia gruntu dobrym rozwiązaniem zagospodarowania działki będzie wybór np. domku letniskowego. W takim przypadku można skorzystać z uproszczonej procedury budowy na zgłoszenie. Można wybudować domek letniskowy wolnostojący, parterowy o powierzchni do 70 m². Należy pamiętać, by zachować wymóg budowy jednego takiego obiektu na każde 500 m² działki.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.