Wieczysta dzierżawa ziemi rolnej – ryzyka i alternatywy

Podział działki rolnej poniżej 0,3000 ha

Przy działce o powierzchni 10 arów kluczowe jest najpierw ustalenie, czy w ogóle można doprowadzić do formalnego podziału i sprzedaży części gruntu sąsiadowi. Dla właściciela takie rozwiązanie jest zazwyczaj bezpieczniejsze niż bardzo długa dzierżawa, ponieważ po sprzedaży właściciel nie pozostaje związany cudzą inwestycją, roszczeniami o nakłady ani wpisem dzierżawy w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

W praktyce oznacza to, że sama okoliczność, iż nowa działka miałaby mniej niż 0,3000 ha, nie zawsze blokuje podział. Jeżeli wydzielony fragment ma powiększyć nieruchomość sąsiada, który bezpośrednio graniczy z gruntem właściciela, można rozważyć wniosek o podział w tym trybie. Organ nie powinien jednak traktować takiego podziału jako zwykłego wydzielenia małej, samodzielnej działki budowlanej. Cel podziału musi być zgodny z ustawą i powinien wynikać z dokumentacji.

Jeżeli podział jest dopuszczalny na podstawie art. 93 ust. 2a, decyzja zatwierdzająca podział powinna określać termin na przeniesienie praw do wydzielonej działki. Termin ten nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Dlatego przed rozpoczęciem procedury warto uzgodnić z sąsiadem nie tylko cenę, ale też projekt umowy, koszty geodezyjne, koszty notarialne oraz termin zawarcia aktu notarialnego.

Znaczenie ma również plan miejscowy albo – gdy go nie ma – faktyczny sposób wykorzystywania gruntu i ewentualna decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli sąsiad chce realizować inwestycję, sam podział geodezyjny nie zastępuje wymagań z prawa budowlanego, planistycznego, ochrony gruntów rolnych ani przepisów o dostępie do drogi publicznej.

Czy istnieje wieczysta dzierżawa gruntu rolnego?

W obrocie potocznie mówi się czasem o „wieczystej dzierżawie”, ale w relacjach między prywatnymi osobami nie jest to odpowiednik sprzedaży ani użytkowania wieczystego. Umowa dzierżawy daje dzierżawcy prawo używania rzeczy i pobierania pożytków w zakresie określonym w umowie, natomiast właścicielem gruntu nadal pozostaje wydzierżawiający.

Trzeba też pamiętać o art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że próba wpisania do umowy „na zawsze” albo na bardzo długi okres nie daje prostego i pewnego efektu wieczystego związania stron. Po 30 latach umowa jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony, z konsekwencjami właściwymi dla takiego stosunku prawnego.

Dla właściciela 10-arowej działki taka konstrukcja zwykle nie jest optymalna. Nadal pozostaje on właścicielem całej nieruchomości, ponosi skutki wpisów i obciążeń w księdze wieczystej, a jednocześnie oddaje realne władanie fragmentem gruntu innej osobie. Jeśli czynsz nie będzie płacony, konieczne może być dochodzenie zapłaty, rozwiązanie sporu o wypowiedzenie umowy albo proces o wydanie nieruchomości.

Czy dzierżawca może budować na cudzej działce?

Dzierżawca nie może automatycznie budować na cudzym gruncie tylko dlatego, że zawarł umowę dzierżawy. Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może być m.in. stosunek zobowiązaniowy, ale tylko wtedy, gdy przewiduje on uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Umowa powinna więc bardzo wyraźnie wskazywać, czy dzierżawca może złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jakiego rodzaju obiekt może wybudować, na jakich warunkach, kto uzyskuje wymagane decyzje i zgody, kto ponosi koszty, kto odpowiada za przyłącza i kto rozlicza nakłady po zakończeniu umowy. Ogólne sformułowanie, że dzierżawca „może korzystać z gruntu”, może być niewystarczające.

Jeżeli właściciel udzieli dzierżawcy szerokiego prawa do zabudowy, dzierżawca może prowadzić procedury budowlane bez każdorazowego uzyskiwania dodatkowej zgody właściciela, o ile umowa rzeczywiście obejmuje takie uprawnienia i inwestycja spełnia wymagania prawa budowlanego oraz planistycznego. Właściciel powinien więc w umowie zastrzec kontrolę nad projektem, zakresem robót, zmianą sposobu użytkowania, przeniesieniem praw na osoby trzecie i ewentualnym wpisem w księdze wieczystej.

Budynki i urządzenia trwale związane z gruntem są co do zasady częścią składową gruntu. Nie oznacza to jednak, że właściciel zawsze „zyskuje” cudzą inwestycję bez ryzyka. Po zakończeniu dzierżawy mogą powstać spory o rozliczenie nakładów, przywrócenie stanu poprzedniego, usunięcie obiektów albo zapłatę za ulepszenia.

Śmierć dzierżawcy i rozliczenie nakładów

Nie należy zakładać, że śmierć dzierżawcy zawsze automatycznie kończy umowę. Co do zasady prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców, chyba że z ustawy, charakteru zobowiązania albo samej umowy wynika coś innego. Dlatego w umowie dzierżawy trzeba wprost uregulować, czy prawa dzierżawcy przechodzą na następców prawnych, czy wymagają zgody właściciela i w jakim trybie można zakończyć stosunek dzierżawy.

Jeszcze większe znaczenie ma rozliczenie nakładów. Jeżeli dzierżawca wybuduje obiekt, utwardzi teren, wykona przyłącza albo poniesie inne wysokie koszty, po zakończeniu umowy może powstać roszczenie o zwrot nakładów albo spór o to, czy właściciel ma zatrzymać ulepszenia, żądać rozbiórki czy zapłacić określoną kwotę. Przy inwestycji sąsiada warto te zasady ustalić przed podpisaniem umowy, a nie dopiero po zakończeniu współpracy.

Wpływ dzierżawy na sprzedaż działki i kredyt hipoteczny

Prawo dzierżawy może zostać ujawnione w księdze wieczystej jako prawo osobiste. Z perspektywy dzierżawcy taki wpis zwiększa bezpieczeństwo, natomiast z perspektywy właściciela może znacząco utrudnić sprzedaż nieruchomości. Potencjalny kupujący zobaczy, że część działki jest oddana osobie trzeciej, a to ogranicza swobodne korzystanie z gruntu.

Wpis w księdze wieczystej może mieć również znaczenie dla banku. Bank, który rozważa przyjęcie działki jako zabezpieczenia kredytu hipotecznego, bada jej stan prawny, możliwość zbycia i realną wartość rynkową. Długoterminowa dzierżawa, zwłaszcza z prawem zabudowy i wpisem w księdze wieczystej, może obniżyć atrakcyjność nieruchomości jako zabezpieczenia. Ostateczna decyzja zależy od polityki konkretnego banku, wyceny rzeczoznawcy i treści umowy.

Dlatego jeżeli właściciel planuje w przyszłości sprzedać nieruchomość, ustanowić hipotekę albo przekazać działkę rodzinie, powinien bardzo ostrożnie podchodzić do pomysłu „wieczystej” dzierżawy. Umowa, która dzisiaj wydaje się wygodnym rozwiązaniem problemu z podziałem, może za kilka lat stać się główną przeszkodą w obrocie nieruchomością.

Podatki przy dzierżawie ziemi rolnej

Przy PIT pierwsze pytanie dotyczy celu dzierżawy oraz statusu gruntu. Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT obejmuje m.in. dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej. Jeżeli natomiast grunt stanowi gospodarstwo rolne lub jego składnik w rozumieniu przepisów podatkowych i jest oddawany do zwykłego rolniczego użytkowania, czynsz z takiej dzierżawy co do zasady nie stanowi przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Nie wystarczy więc samo oznaczenie działki jako rolnej. Na potrzeby tego rozróżnienia znaczenie ma definicja gospodarstwa rolnego z przepisów o podatku rolnym, do której odsyła ustawa o PIT. Gospodarstwem rolnym jest obszar użytków rolnych o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha albo 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu danego podmiotu. Mały fragment, np. 10 arów, może być składnikiem większego gospodarstwa, ale trzeba to ustalić na podstawie całego stanu własności lub posiadania i klasyfikacji gruntów.

Jeżeli natomiast grunt jest oddawany na cel nierolniczy lub inwestycyjny – jak w analizowanym wariancie, w którym sąsiad chce zrealizować na nim obiekt – przychód z dzierżawy może stanowić źródło z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Gdy jest to dzierżawa prywatna poza działalnością gospodarczą właściciela, zastosowanie ma ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według zasad przewidzianych dla tego źródła przychodów. Jeżeli przedmiot dzierżawy jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą właściciela, kwalifikację przychodu trzeba ocenić odrębnie.

Osobno trzeba ocenić VAT. Długotrwałe odpłatne oddawanie gruntu do używania może na gruncie VAT stanowić działalność gospodarczą, a sposób rozliczenia zależy m.in. od statusu wydzierżawiającego, charakteru czynności i możliwości zastosowania odpowiedniego zwolnienia. Sam fakt, że dla PIT dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składnika na zwykłe cele rolnicze nie tworzy źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6, nie rozstrzyga automatycznie skutków w VAT.

Sama dzierżawa fragmentu prywatnego gruntu rolnego nie oznacza również automatycznie niższego podatku lokalnego. Podatnikiem podatku rolnego od prywatnego gruntu co do zasady pozostaje właściciel, użytkownik wieczysty albo posiadacz samoistny. Strony mogą w umowie ustalić, że dzierżawca zwraca właścicielowi równowartość podatku, ale takie postanowienie działa między stronami i nie zmienia samo przez się publicznoprawnego obowiązku wobec gminy.

Jeżeli użytek rolny zostanie faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, nie podlega w tym zakresie podatkowi rolnemu i może zostać objęty podatkiem od nieruchomości. Dlatego przy inwestycji sąsiada trzeba sprawdzić nie tylko zapisy umowy, lecz także rzeczywisty sposób wykorzystania gruntu i dane ewidencyjne.

Co zrobić przed podpisaniem umowy z sąsiadem?

Najpierw warto zweryfikować możliwość podziału i sprzedaży części gruntu w trybie art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym celu należy sprawdzić plan miejscowy, przeznaczenie działki, klasyfikację gruntów, przebieg granic, dostęp do drogi publicznej i to, czy wydzielany fragment rzeczywiście powiększy bezpośrednio sąsiednią nieruchomość. Wniosek o podział składa się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

Jeżeli organ potwierdzi, że podział jest możliwy, sprzedaż części działki będzie dla właściciela najczęściej prostsza i bezpieczniejsza niż wieloletnia dzierżawa. Po sprzedaży właściciel otrzymuje cenę i nie musi zarządzać cudzą inwestycją na swoim gruncie. Należy jednak dopilnować terminu z decyzji podziałowej, aktu notarialnego i zgodności przeniesienia praw z celem podziału.

Jeżeli mimo wszystko strony rozważają dzierżawę, umowa powinna mieć formę starannie przygotowanego dokumentu, najlepiej z podpisami notarialnie poświadczonymi albo w formie aktu notarialnego, jeśli wpis do księgi wieczystej lub inne czynności tego wymagają. W umowie warto uregulować co najmniej: czas trwania, czynsz i waloryzację, zabezpieczenie płatności, prawo do budowy, zakaz cesji bez zgody właściciela, zasady wpisu do księgi wieczystej, podatki, ubezpieczenie, odpowiedzialność za szkody, rozliczenie nakładów, wypowiedzenie i wydanie gruntu po zakończeniu umowy.

Uzupełniające informacje znajdują się w materiale: bezpieczna umowa dzierżawy rolnej.

FAQ

Czy działkę rolną mniejszą niż 0,3000 ha można wydzielić i sprzedać sąsiadowi?

Tak, ale tylko w określonych sytuacjach. Najważniejszy dla opisywanego przypadku wyjątek dotyczy wydzielenia działki mniejszej niż 0,3000 ha na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji podziałowej organ powinien wtedy wskazać termin na przeniesienie praw do wydzielonej działki.

Czy dzierżawa przenosi własność gruntu?

Nie. Dzierżawa daje dzierżawcy prawo korzystania z gruntu i pobierania pożytków w granicach umowy, ale właścicielem pozostaje wydzierżawiający. Dlatego dzierżawa nie zastępuje sprzedaży i nie rozwiązuje definitywnie problemu przeniesienia części działki na sąsiada.

Czy można zawrzeć umowę dzierżawy na zawsze?

W praktyce jest to bardzo ryzykowne określenie. Zgodnie z art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego terminu jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony. Umowa powinna więc jasno określać czas trwania, wypowiedzenie i skutki zakończenia współpracy.

Czy dzierżawca może dostać pozwolenie na budowę bez właściciela?

Dzierżawca może wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko wtedy, gdy umowa dzierżawy wyraźnie daje mu uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Właściciel powinien precyzyjnie określić w umowie, czy zgadza się na budowę, jaki ma być jej zakres i jak zostaną rozliczone nakłady.

Czy wpis dzierżawy do księgi wieczystej jest korzystny dla właściciela?

Dla właściciela zwykle oznacza dodatkowe ograniczenie przy późniejszym rozporządzaniu gruntem. Wpis zwiększa widoczność i skuteczność prawa dzierżawcy, ale może utrudnić sprzedaż działki, negocjacje z bankiem i późniejsze swobodne korzystanie z nieruchomości. Przed zgodą na wpis warto przeanalizować treść umowy.

Czy dzierżawa obniży podatek od działki?

Nie musi. Przy prywatnym gruncie rolnym podatnikiem podatku rolnego co do zasady pozostaje właściciel, choć strony mogą umówić się na zwrot kosztu podatku przez dzierżawcę. Jeżeli użytek rolny zostanie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, trzeba sprawdzić skutki w podatku od nieruchomości.

Czy czynsz za dzierżawę ziemi rolnej zawsze podlega PIT?

Nie. Jeżeli przedmiotem umowy jest gospodarstwo rolne albo jego składnik i dzierżawca wykorzystuje grunt do zwykłych celów rolniczych, czynsz co do zasady nie jest przychodem z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Jeżeli jednak grunt jest oddany na cel nierolniczy lub inwestycyjny albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, przychód może podlegać PIT. Przy dzierżawie prywatnej poza działalnością gospodarczą stosuje się ryczałt według zasad właściwych dla tego źródła przychodów.

Podsumowanie

Przy małej działce rolnej i planach inwestycyjnych sąsiada w pierwszej kolejności warto sprawdzić, czy możliwy jest podział i sprzedaż fragmentu gruntu na powiększenie sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli taka ścieżka jest dopuszczalna, zwykle daje właścicielowi większą pewność niż wieloletnia dzierżawa.

„Wieczysta” dzierżawa nie przenosi własności i może na lata ograniczyć obrót działką, uzyskanie kredytu, sposób korzystania z nieruchomości oraz relacje ze spadkobiercami dzierżawcy. Szczególnie ryzykowna jest umowa, która pozwala dzierżawcy budować na cudzym gruncie, a jednocześnie nie reguluje rozliczenia nakładów, wypowiedzenia i skutków wpisu do księgi wieczystej.

Źródła

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 92–95 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 399 ze zm.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 48, art. 191, art. 693–709 i art. 922 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795 ze zm.
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 11 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 ze zm.
4. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 16 i art. 17 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 1066 ze zm.
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 2 ust. 4 i art. 10 ust. 1 pkt 6 – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 592 ze zm.
6. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm.
7. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 1–3 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1344 ze zm.
8. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, w szczególności art. 2 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 707 ze zm.
9. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 15 – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 775 ze zm.
10. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 listopada 2025 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.746.2025.2.PS – Eureka MF.
11. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1160/06.
12. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 15 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 1148/17.
13. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. akt II SA/Gd 566/18.