Konsekwencje wieczystej dzierżawy ziemi

Podział nieruchomości rolnej

Faktycznie zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami co do zasady podział nieruchomości rolnych nie jest dopuszczalny, jeśli w wyniku podziału działka uzyska mniej niż 0,3 ha. Zgodnie jednak z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95, tj. w przypadku:

1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

4a) realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

6d) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 sierpnia 2021 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie odbudowy Pałacu Saskiego, Pałacu Brühla oraz kamienic przy ulicy Królewskiej w Warszawie (Dz. U. poz. 1551);

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych”.

Być może więc podział jest możliwy w Państwa przypadku na podstawie art. 93 ust. 2a, tj. przeznaczenie działki wydzielonej mniejszej niż wymagane minimum dla powiększenia nieruchomości sąsiedniej. Zgodnie z wyrokiem WSA w Gliwicach z dnia 20 lutego 2019 r. (sygn. akt II SA/Gd 566/18): „Spełnienie warunków zawartych w art. 93 ust. 2a u.g.n. dotyczy wyłącznie nowo wydzielonej działki przeznaczonej na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, a nie wszystkich działek powstałych w wyniku tego podziału”.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy również wskazuje w wyroku z dnia 15 maja 2018 r. (sygn. akt II SA/Bd 1148/17), iż: „Co do zasady podział nieruchomości rolnej jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy w jego wyniku powstanie działka gruntu o powierzchni większej niż 0,3000 ha. Jednocześnie w art. 93 ust. 2a u.g.n. zostały wymienione przypadki warunkujące dopuszczalność podziału gruntu rolnego na działki mniejsze niż 0,3000 ha. Możliwe jest dokonanie geodezyjnego podziału nieruchomości rolnej także w sytuacji, gdy w jego wyniku powstanie działka o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – ale pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości”.

Jeśli więc podział ma nastąpić celem powiększenia nieruchomości sąsiedniej, to ustawa wymaga wydania tzw. decyzji warunkowej, tzn. decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, w której określa się cel podziału geodezyjnego oraz termin na przeniesienie praw do tak wydzielonych działek gruntu – na właściciela nieruchomości sąsiedniej. Termin określony w decyzji nie może być dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna. W tym przepisie chodzi jednak o nieruchomości sąsiednie rozumiane jako nieruchomości bezpośrednio przylegające na określonym odcinku granicy do nieruchomości podlegającej podziałowi (tak M. Durzyńska w: Podział nieruchomości, opublikowano: WKP 2021).

Wieczysta umowa dzierżawy

Pan wskazuje, że wydział geodezji miasta zaproponował wieczystą dzierżawę jako przeniesienie praw do działki i umowę u notariusza za umówioną kwotę. Jak rozumiem, chodziło o umowę dzierżawy pomiędzy Panem a sąsiadem. Generalnie dzierżawa jest dla Pana mniej korzystna niż sprzedaż działki uprzednio wydzielonej, wszak zawsze ma Pan jakieś ograniczenie na swojej nieruchomości/blokadę w jej sprzedaży i swobodnym dysponowaniu tą częścią Pańskiej nieruchomości. Oczywiście będzie Pan miał comiesięczne źródło przychodów z dzierżawy, ale i tutaj, jeśli dzierżawca będzie zalegał z zapłatami itd., Pan musi wystosowywać wezwania do zapłaty, a gdy te nie poskutkują, sądownie wnosić pozew o zapłatę zaległości z odsetkami. To zaś wymaga ponoszenia kosztów procesu, stresu i czasu. Nadto taką dożywotnią dzierżawę bardzo trudno rozwiązać, nawet gdyby sąsiad nie budował na działce i traciłaby ona tylko na wartości.

Zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane jednym z obowiązkowo wymaganych dokumentów załączonych do wniosku o wydanie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę jest oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z kolei art. 3 pkt 11 ww. ustawy wskazuje, że przez takowe należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Wyłącznie, gdy umowa dzierżawy w swej treści będzie wskazywała, że dzierżawca jest uprawniony do zabudowy nieruchomości będącej przedmiotem dzierżawy, dzierżawca będzie mógł realizować na działce dzierżawionej inwestycję. Tak samo orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 4 września 2007 roku, sygn. akt II OSK 1160/06.

Natomiast z dniem śmierci dzierżawcy umowa wygasa, a prawo cywilne wskazuje, że to, co znajduje się na gruncie, należy do właściciela, zatem z chwilą śmierci dzierżawcy inwestycja będzie Pana własnością. Jeśli będzie to dzierżawa zawarta na okres dłuższy niż do dnia śmierci inwestora, to będzie kontynuowana przez jego następców prawnych, ale dopóki własność będzie Pana, dopóty wszystko, co na działce jest Pana. Spadkobiercy (właściciel) w przypadku rozwiązania umowy mogą co najwyżej domagać się wówczas zwrotu nakładów, jakie poczynili na Pana nieruchomości, co znów nie jest dla Pana korzystne, bo będą to zapewne wysokie kwoty.

Ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej nie będzie korzystnie wpływało na sprzedaż nieruchomości, ponieważ mało kto chce kupić nieruchomość obciążoną stosunkiem zobowiązaniowym, który nie pozwala w pełni dysponować działką, np. budować na niej przez nabywcę, dzielić ją przez nabywcę itd. Zawsze nabywcę ogranicza aktywna dzierżawa, która jako dożywotnia/wieczysta ogranicza w dysponowaniu działką. Tak samo kredyt hipoteczny na działce obciążonej będzie trudniejszy do uzyskania, bo taka dzierżawa zapewne wpłynie na wartość działki ustalanej przez bank (tutaj zależy to jednak od warunków/polityki danego banku).

Wskazuję także, że dzierżawa gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego podlega podatkowi rolnemu, jeżeli następuje na cele rolnicze. Gdy zaś dzierżawa ma miejsce na inne cele niż rolnicze, to wówczas pojawia się przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Wniosek o podział nieruchomości

Zasadniczo zalecam ustalić możliwość podziału w trybie art. 93 ust. 2a, tj. na powiększenie działki sąsiedniej, gdyż podział i sprzedaż są dla Pana korzystniejsze: sprzedaje Pan działkę i niczym się nie martwi ani teraz, ani w przyszłości. Wniosek o podział nieruchomości należy złożyć do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości objętej wnioskiem. Zasadniczo art. 93 ust. 2a ma na celu to, aby powstawały nieruchomości jak najbardziej ergonomiczne, zatem jeśli sąsiad ma działkę małą, blokującą inwestycję, to w przypadku gdy graniczy z Pana działką, organ winien wyrazić zgodę na podział w ww. trybie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.