Zakup wielu działek rolnych a limit 1 ha i obowiązki KOWR

Czy działki poniżej 0,3 ha można kupować bez ograniczeń?

W aktualnym stanie prawnym najpierw trzeba odróżnić działkę ewidencyjną od nieruchomości rolnej. Jedna nieruchomość może obejmować jedną albo kilka działek ewidencyjnych, zwłaszcza gdy są objęte jedną księgą wieczystą. Dla ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego istotna jest przede wszystkim nieruchomość rolna oraz powierzchnia użytków rolnych w tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Chodzi więc nie o każdą działkę opisaną potocznie jako działka rolna, ale o użytki rolne wynikające z ewidencji gruntów i budynków: grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami.

Jeżeli każda nabywana nieruchomość rolna ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, to co do zasady nie stosuje się do niej ograniczeń UKUR. Nie oznacza to jednak, że można całkowicie pominąć ryzyko prawne. Jeżeli kilka małych działek powstało przez podział większej nieruchomości i są sprzedawane temu samemu nabywcy w krótkim czasie, notariusz albo KOWR mogą analizować, czy konstrukcja transakcji nie zmierza do obejścia ustawy.

Limit 1 ha a status rolnika indywidualnego

Ustawa przyjmuje jako zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Jednocześnie przewiduje istotny wyjątek: ograniczenie to nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może co do zasady kupić nieruchomość rolną poniżej 1 ha bez decyzji Dyrektora Generalnego KOWR wyrażającej zgodę na nabycie.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha i mniejszej niż 1 ha trzeba jednak pamiętać o prawie pierwokupu. W pierwszej kolejności może ono przysługiwać dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe, a w razie braku takiego uprawnionego albo niewykonania przez niego prawa pierwokupu – KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. W praktyce sprzedaż takiej nieruchomości jest często zawierana jako umowa warunkowa.

Inaczej wygląda sytuacja przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha albo większej. Osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z jednego z ustawowych wyjątków, zasadniczo potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Bez spełnienia wymogów ustawowych notariusz może odmówić dokonania czynności, a czynność dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna.

Czy kilka małych działek sumuje się do 1 ha?

Na potrzeby samego wyłączenia z art. 1a pkt 1 lit. b UKUR zasadniczo bada się powierzchnię użytków rolnych w nabywanej nieruchomości. Jeżeli więc przedmiotem konkretnej transakcji jest nieruchomość rolna z użytkami rolnymi poniżej 0,3 ha, to przepisów UKUR co do zasady się do niej nie stosuje. Nie sumuje się automatycznie wszystkich wcześniej posiadanych małych nieruchomości tylko po to, aby ocenić, czy do tej konkretnej nieruchomości stosować ustawę.

Inna jest jednak ocena, gdy nabywane albo już posiadane grunty mogą tworzyć gospodarstwo rolne. Ustawa definiuje gospodarstwo rolne jako gospodarstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Dlatego przekroczenie 1 ha może mieć znaczenie dla oceny obowiązków po nabyciu oraz dla oceny, czy nabywana nieruchomość weszła do gospodarstwa rolnego.

Nie można więc odpowiedzieć bezwarunkowo, że zakup 100 działek po 3000 m² zawsze jest bezpieczny i nigdy nie rodzi obowiązków. Jeżeli każda z tych nieruchomości rzeczywiście ma mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, znajduje się w odrębnej sytuacji prawnej i nie jest elementem sztucznej operacji zmierzającej do obejścia ograniczeń, ryzyko jest inne niż przy zakupie pakietu działek powstałych z jednego podziału i sprzedawanych w sposób zorganizowany jednemu nabywcy.

Zobowiązanie do prowadzenia gospodarstwa rolnego

Art. 2b UKUR przewiduje, że nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym samym okresie nabyta nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym osobom, np. wydzierżawiona, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi zgodę.

Nie każda mała działka automatycznie uruchamia ten obowiązek. Kluczowe jest to, czy dana nieruchomość rolna podlega UKUR oraz czy weszła w skład gospodarstwa rolnego. Jeżeli nabywana nieruchomość jest wyłączona spod ustawy, bo powierzchnia jej użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, obowiązki z art. 2b co do zasady nie powinny wynikać z samego jej nabycia. Jeżeli jednak nabywana nieruchomość ma co najmniej 0,3 ha użytków rolnych i funkcjonalnie powiększa gospodarstwo, ocena może być odmienna.

W praktyce znaczenie ma także położenie gruntów. Działki rozproszone po różnych częściach kraju mogą nie tworzyć funkcjonalnie jednego gospodarstwa, ale działki sąsiadujące, kupowane etapami od tego samego właściciela, mogą być ocenione inaczej. Dlatego obowiązek prowadzenia gospodarstwa trzeba zawsze odnosić do konkretnego układu nieruchomości, dokumentów i sposobu nabycia.

Co grozi za naruszenie przepisów UKUR?

Najpoważniejszą konsekwencją jest nieważność czynności prawnej dokonanej niezgodnie z ustawą. Dotyczy to m.in. nabycia nieruchomości rolnej bez wymaganych zawiadomień, z naruszeniem prawa pierwokupu lub w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo dokumenty. Z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić także KOWR.

Jeżeli nabywca objęty obowiązkiem z art. 2b nie prowadzi gospodarstwa rolnego albo zbywa lub oddaje nieruchomość w posiadanie innej osobie bez wymaganej zgody, KOWR może dochodzić skutków przewidzianych w ustawie, w tym wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej ustalonej według zasad ustawowych.

Jak bezpiecznie przygotować zakup działek rolnych?

Przed zakupem należy ustalić nie tylko powierzchnię działki w metrach kwadratowych, ale przede wszystkim powierzchnię użytków rolnych. Trzeba też sprawdzić, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy plan nie przeznacza jej na cele inne niż rolne. Sama decyzja o warunkach zabudowy zwykle nie wystarcza do uznania, że nieruchomość przestała być rolna na potrzeby UKUR.

Warto też ustalić, czy sprzedawca nie dokonywał niedawno podziału większego gruntu, czy działki są objęte jedną księgą wieczystą, czy będą kupowane jednym aktem, czy w krótkich odstępach czasu, a także czy nabywca ma już inne nieruchomości rolne w pobliżu. Te elementy mogą mieć znaczenie dla notariusza, KOWR i ewentualnej późniejszej oceny ważności transakcji.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najważniejsze jest ustalenie, ile użytków rolnych ma każda nabywana nieruchomość oraz czy planowana transakcja dotyczy rzeczywiście osobnych małych nieruchomości, czy w praktyce pakietu gruntów tworzących większą całość. Działki z użytkami rolnymi poniżej 0,3 ha są co do zasady poza UKUR, ale masowe lub sztuczne dzielenie i kupowanie gruntów może zostać ocenione inaczej.

Jeżeli nabywana nieruchomość ma co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, ale mniej niż 1 ha, osoba niebędąca rolnikiem zwykle może ją nabyć bez zgody KOWR, jednak trzeba sprawdzić prawo pierwokupu i ewentualne obowiązki po zakupie. Przy nieruchomości 1 ha albo większej zakup przez nierolnika zasadniczo wymaga spełnienia warunków ustawowych albo uzyskania zgody KOWR.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1653, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b, art. 3, art. 4, art. 5, art. 6 i art. 9 - tekst ustawy.

2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej oraz zasadach stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego - obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.