Zakup wielu działek rolnych a limit 1 ha i obowiązki KOWR

Czy działki poniżej 0,3 ha można kupować bez ograniczeń?

Najpierw trzeba odróżnić działkę ewidencyjną od nieruchomości rolnej. Jedna nieruchomość może obejmować jedną albo kilka działek ewidencyjnych, zwłaszcza gdy są objęte jedną księgą wieczystą. Dla ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego istotna jest nieruchomość rolna oraz powierzchnia użytków rolnych znajdujących się w tej nieruchomości.

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów tej ustawy co do zasady nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Nie wystarczy więc spojrzeć na potoczną nazwę gruntu albo sam numer działki. Trzeba ustalić przedmiot nabycia oraz dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w nabywanej nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, UKUR co do zasady nie znajduje do niej zastosowania. Nie oznacza to jednak, że sztuczne dzielenie większego gruntu na kolejne małe nieruchomości daje bezpieczny sposób na omijanie ograniczeń ustawowych. Jeżeli podział i następujące po nim transakcje tworzą w rzeczywistości jedną zaplanowaną operację, jej konstrukcja może wymagać szerszej oceny prawnej.

Kto może kupić nieruchomość rolną poniżej 1 ha?

Ustawa przyjmuje jako zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, ale przewiduje od tej zasady wyjątki. Jednym z nich jest nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może więc co do zasady kupić taką nieruchomość bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie.

Nie należy jednak utożsamiać możliwości nabycia gruntu poniżej 1 ha z pełną swobodą dysponowania nim po zakupie. Art. 2a UKUR określa przede wszystkim, kto może być nabywcą i kiedy potrzebna jest zgoda na nabycie. Odrębne obowiązki po zakupie wynikają z art. 2b UKUR.

Szersze omówienie wariantów zakupu przez osobę nieposiadającą statusu rolnika znajduje się również w materiale jak kupić działkę rolną, nie będąc rolnikiem.

Prawo pierwokupu przy sprzedaży małej nieruchomości rolnej

Jeżeli nieruchomość podlega UKUR, sam fakt, że ma mniej niż 1 ha, nie oznacza automatycznie pominięcia procedury związanej z prawem pierwokupu. Przy sprzedaży w pierwszej kolejności prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe, a jeżeli takiego uprawnionego nie ma albo nie wykonuje on swojego prawa, w określonych przez ustawę przypadkach prawo pierwokupu przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

Dlatego sprzedaż nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 0,3 ha i mniejszej niż 1 ha może wymagać zawarcia umowy warunkowej i przeprowadzenia procedury przewidzianej w UKUR. Każdorazowo trzeba przy tym sprawdzić, czy nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Czy kilka małych działek sumuje się do 1 ha?

Nie ma jednej zasady sumowania właściwej dla wszystkich przepisów UKUR. Przy wyłączeniu z art. 1a pkt 1 lit. b bada się powierzchnię użytków rolnych w konkretnej nieruchomości rolnej. Posiadanie innych gruntów przez kupującego nie powoduje więc samo przez się, że nieruchomość mająca mniej niż 0,3 ha użytków rolnych traci to ustawowe wyłączenie.

Inaczej wygląda ocena na potrzeby pojęcia gospodarstwa rolnego. UKUR odwołuje się do gospodarstwa rolnego w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. KOWR wyjaśnia, że przy ustalaniu obowiązku z art. 2b ust. 1 znaczenie ma, czy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi już posiadanymi przez nabywcę osiąga co najmniej 1 ha.

Przykładowo osoba posiadająca 0,25 ha nieruchomości rolnej, która kupuje kolejną nieruchomość rolną o powierzchni 0,85 ha, przekroczy łącznie 1 ha. Może to oznaczać, że nabywana nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego i powstaje obowiązek jego prowadzenia wynikający z art. 2b ust. 1.

Samo geograficzne rozproszenie działek nie uchyla natomiast zakazu wynikającego z art. 2b ust. 2. Położenie gruntów może mieć znaczenie przy ocenie, czy tworzą one gospodarstwo w rozumieniu prawa cywilnego, ale pięcioletni zakaz zbycia lub oddania w posiadanie należy analizować osobno w stosunku do konkretnej nabytej nieruchomości.

5 lat prowadzenia gospodarstwa

Art. 2b ust. 1 UKUR przewiduje, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W przypadku osoby fizycznej gospodarstwo powinno być prowadzone osobiście.

Ten obowiązek trzeba wiązać z istnieniem gospodarstwa rolnego, a nie wyłącznie z samym faktem zakupu jakiegokolwiek gruntu rolnego. Jak wskazuje KOWR, znaczenie ma to, czy powierzchnia nabywanej nieruchomości wraz z innymi nieruchomościami rolnymi posiadanymi przez nabywcę wynosi co najmniej 1 ha.

Jeżeli ktoś nie ma innych gruntów i nabywa na wsi nieruchomość rolną o powierzchni 0,75 ha, z samego tego zakupu nie powstaje gospodarstwo rolne osiągające próg 1 ha. Nie oznacza to jednak, że nabywca jest wolny od każdego pięcioletniego ograniczenia przewidzianego w art. 2b.

5 lat zakazu sprzedaży i oddania w posiadanie

Art. 2b ust. 2 UKUR trzeba analizować odrębnie od obowiązku prowadzenia gospodarstwa. Co do zasady przez 5 lat od nabycia nieruchomość rolna objęta tym przepisem nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Dotyczy to także oddania nieruchomości do korzystania na podstawie dzierżawy.

Ograniczenie z art. 2b ust. 2 odnosi się do nabytej nieruchomości, a nie do całego gospodarstwa. KOWR wyjaśnia wprost, że może ono obowiązywać niezależnie od tego, czy właściciel posiada inne nieruchomości rolne i jaką mają one powierzchnię. Brak łącznego areału 1 ha nie oznacza więc automatycznie prawa do natychmiastowej sprzedaży albo wydzierżawienia nabytej nieruchomości.

Wyjątki od ograniczeń i zgoda KOWR

Art. 2b ust. 4 i 5 UKUR przewiduje zamknięty katalog przypadków, w których obowiązki i ograniczenia z art. 2b nie znajdują zastosowania albo zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nie działa w określonej sytuacji. Zakres wyjątku zależy od sposobu nabycia nieruchomości, jej cech, osoby, na rzecz której ma nastąpić dalsza czynność, oraz innych przesłanek wskazanych w ustawie.

Praktycznie istotny jest m.in. wyjątek dotyczący nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha położonej w granicach administracyjnych miasta. Jeżeli spełnione są ustawowe warunki tego wyjątku, nabywcy takiej nieruchomości nie dotyczą obowiązki i ograniczenia z art. 2b ust. 1 i 2.

Ustawa przewiduje również wyjątki związane m.in. z określonymi sposobami nabycia oraz czynnościami na rzecz osób bliskich. Nie należy jednak zakładać, że każde przeniesienie własności na członka rodziny albo każda umowa dotycząca korzystania z gruntu jest automatycznie dopuszczalna. Najpierw trzeba dopasować konkretny stan faktyczny do właściwego przepisu.

Jeżeli wyjątek nie zachodzi, nabywca może wystąpić na podstawie art. 2b ust. 3 UKUR o zgodę na wcześniejsze zbycie nieruchomości albo oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości albo interesem publicznym. Nie jest więc automatyczna.

Od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące wcześniejszego zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości oddziału terenowego KOWR. W przypadku nieruchomości o powierzchni 1 ha i większej wniosek kieruje się do Centrali KOWR.

Zgoda na nabycie a zgoda na wcześniejsze zbycie – to dwie różne sprawy

W praktyce łatwo pomylić dwa odrębne mechanizmy. Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, która nie spełnia zasad przewidzianych dla nabywcy, wynika z art. 2a UKUR i jest oceniana przed przeniesieniem własności. Przy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym co do zasady korzysta z ustawowego wyjątku i takiej zgody na samo nabycie nie potrzebuje.

Z kolei zgoda z art. 2b ust. 3 dotyczy właściciela, który nieruchomość już nabył i przed upływem 5 lat chce ją zbyć albo oddać w posiadanie innemu podmiotowi. To inna decyzja, wydawana w innym celu i na podstawie innych przesłanek.

Jak bezpiecznie przygotować zakup kilku działek rolnych?

Przed zawarciem umowy trzeba ustalić, co dokładnie jest przedmiotem nabycia. Sama powierzchnia podana w ogłoszeniu nie wystarcza. Znaczenie mogą mieć wypis z rejestru gruntów, księga wieczysta, obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sposób wyodrębnienia działek oraz historia ich podziału.

Trzeba także sprawdzić powierzchnię i charakter innych nieruchomości rolnych już posiadanych przez kupującego. Informacja ta może być nieistotna dla samego wyłączenia konkretnej nieruchomości z UKUR z powodu mniej niż 0,3 ha użytków rolnych, ale może mieć zasadnicze znaczenie przy ustalaniu, czy po zakupie istnieje gospodarstwo rolne i powstaje obowiązek jego prowadzenia.

Jeżeli plan zakłada szybkie odsprzedanie albo wydzierżawienie kupowanej ziemi, ocenę art. 2b ust. 2 warto przeprowadzić jeszcze przed zakupem. Fakt, że nieruchomość ma 0,4 ha, 0,6 ha czy 0,75 ha i można ją nabyć bez statusu rolnika indywidualnego, nie oznacza, że po zawarciu aktu będzie można nią od razu swobodnie rozporządzać.

FAQ

Czy kupując 0,75 ha na wsi jako nierolnik, mogę od razu wydzierżawić działkę?

Co do zasady nie należy tego zakładać. Nabycie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha może być możliwe bez statusu rolnika indywidualnego i bez zgody na samo nabycie, ale odrębnie działa art. 2b ust. 2. Jeżeli nieruchomość podlega temu przepisowi i nie zachodzi wyjątek ustawowy, oddanie jej w dzierżawę przed upływem 5 lat wymaga zgody z art. 2b ust. 3.

Czy próg 1 ha decyduje o wszystkich obowiązkach z art. 2b UKUR?

Nie. Próg 1 ha ma znaczenie dla ustalenia istnienia gospodarstwa rolnego i w konsekwencji obowiązku prowadzenia gospodarstwa z art. 2b ust. 1. Zakaz zbycia i oddania w posiadanie z art. 2b ust. 2 odnosi się natomiast do nabytej nieruchomości i nie jest automatycznie wyłączony tylko dlatego, że nabywca ma łącznie mniej niż 1 ha gruntów.

Kiedy kilka działek liczy się do gospodarstwa rolnego?

Dla definicji gospodarstwa rolnego znaczenie ma łączna powierzchnia nieruchomości rolnych oraz to, czy tworzą gospodarstwo w rozumieniu Kodeksu cywilnego. KOWR wskazuje, że przy ocenie obowiązku z art. 2b ust. 1 należy brać pod uwagę nabywaną nieruchomość wraz z nieruchomościami rolnymi już posiadanymi przez nabywcę. Samo przekroczenie 1 ha nie powinno jednak zastępować oceny wszystkich elementów konkretnego stanu faktycznego.

Czy działka 3000 m² zawsze jest poza UKUR?

Nie. Wyłączenie z art. 1a pkt 1 lit. b dotyczy nieruchomości rolnej, w której powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Dokładnie 0,3 ha nie spełnia warunku „mniej niż 0,3 ha”. Trzeba też odróżnić powierzchnię działki ewidencyjnej od powierzchni użytków rolnych w nieruchomości będącej przedmiotem nabycia.

Czy nierolnik może kupić nieruchomość rolną poniżej 1 ha?

Co do zasady tak. Wyjątek od zasady nabywania nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych obejmuje nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Nadal trzeba jednak sprawdzić procedurę pierwokupu oraz obowiązki i ograniczenia powstające już po nabyciu.

Jaka jest różnica między zgodą KOWR na nabycie a zgodą na sprzedaż przed upływem 5 lat?

Zgoda na nabycie jest związana z art. 2a UKUR i pozwala w określonych przypadkach dokonać samego zakupu nieruchomości rolnej przez osobę, która nie może skorzystać z ustawowego wyjątku. Zgoda z art. 2b ust. 3 dotyczy natomiast właściciela po zakupie i pozwala, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki, zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie przed upływem 5 lat.