• Data: 2024-12-09 • Autor: Monika Jakubas
Planujemy rozpoczęcie budowy domu. Na naszej działce skorzystamy z nieodpłatnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej (do 500 m2). Natomiast dojazd (dł. 40 m i szer. 5 m) mamy przez inną działkę rolną, której jesteśmy współwłaścicielami w udziale 1/3. Urzędnicy starostwa w naszym mieście twierdzą, że należy na tę działkę dojazdową także zrobić odrolnienie (klasa RII i PSII). O ile wiem, na odrolnienie muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele, a w naszym przypadku nie będą tego chcieli zrobić – dla nich to tylko zbyteczny wydatek + wyższe podatki. Dodam, że ta działka stanowi dojazd do wielu innych nieruchomości rolnych. Czy są jakieś podstawy, aby wnioskować o odstąpienie od opłaty? Jakich argumentów użyć? Co w sytuacji, kiedy jest kilku właścicieli, a tylko jeden chce robić odrolnienie? Czy urząd nie powinien działać na korzyść obywatela i odstąpić od obowiązku opłaty? Dodam, że brak jest na tym terenie MPZP, a nam wydano warunki zabudowy. Przesyłam mapkę sytuacyjną dla lepszego zobrazowania problemu.
Rozumiem, że nie złożył Pan jeszcze wniosku o wydanie warunków przyłączenia do drogi publicznej, a na razie uzyskał jedynie ustną informację od pracowników starostwa.
Odnośnie złożenia wniosku w przypadku współwłasności.
Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej może złożyć tylko jeden ze współwłaścicieli, ale wtedy musi przedłożyć pisemne zgody reszty współwłaścicieli. Jednak w tym przypadku opłatę za wyłączenie poniesie tylko wnioskodawca. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej „ustawa”):
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Wiąże się to z tym, że w przypadku wyłączenia z produkcji rolnej może o nie wnioskować nawet osoba niebędąca właścicielem czy współwłaścicielem. Może taki wniosek złożyć także posiadacz na podstawie umowy cywilnoprawnej za zgodą właściciela. Potwierdza to art. 4 pkt. 4 ustawy, który mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu, należy przez to rozumieć również posiadacza samoistnego, zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego i dzierżawcę.
Odnośnie samej procedury w przypadku gruntu położonego w granicy administracyjnej miasta – artykuł 10a wyłącza stosowanie rozdziału 2 ustawy do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, co oznacza, że na przeznaczenie takich gruntów na cele nierolnicze i nieleśne nie jest wymagana zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi i takie przeznaczenie nie musi nastąpić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zatem w stosunku do tych gruntów uzyskuje się tylko decyzje o wyłączeniu z produkcji rolnej.
Zgodnie z art. 11 ust. 4 ustawy wydanie decyzji, o których mowa w ust. 1 i 2, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 oraz z 2022 r. poz. 88, 1557, 1768, 1783 i 1846). Czyli przepis ten stanowi, że decyzje, o których mowa w ust. 1 i 2, dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie – Prawo budowlane.
Jak już wiemy z przytoczonego art. 12 ust. 1 osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji musi uiścić za to stosowne opłaty. Ustęp 6 tego artykułu stanowi, że należność pomniejsza się o wartość gruntu ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Licząc więc bardzo orientacyjnie, przy zastosowaniu stawki dla RII na całości działek wychodzi ok. 7500 zł i od tej kwoty trzeba odjąć wartość rynkową działki o takich cechach i powierzchni (2 ary). Opłata roczna wynosiłaby zatem 10% należności, czyli 750 zł, i należałoby ją uiszczać przez 10 lat.
Zgodnie z art. 12 ust. 16 i ust. 17 ustawy:
Ust. 16. Na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego marszałek województwa – w odniesieniu do gruntów rolnych, dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych – w odniesieniu do gruntów leśnych, a w odniesieniu do obszarów wchodzących w skład parków narodowych – dyrektor parku mogą umorzyć całość lub część należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu w przypadku inwestycji o charakterze użyteczności publicznej z zakresu oświaty i wychowania, kultury, kultu religijnego oraz ochrony zdrowia i opieki społecznej, jeżeli inwestycja ta służy zaspokojeniu potrzeb lokalnej społeczności, oraz dotyczącej powiększenia lub założenia cmentarza, jeżeli obszar gruntu podlegający wyłączeniu nie przekracza 1 ha i nie ma możliwości zrealizowania inwestycji na gruncie nieobjętym ochroną.
Ust. 17. Na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego marszałek województwa może umorzyć całość lub część należności i opłat rocznych w odniesieniu do gruntów rolnych w przypadku inwestycji zmierzającej do osiągnięcia celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (cele uznane za publiczne w świetle tej ustawy), przeznaczonej na cele inne niż określone w ust. 16, jeżeli obszar gruntu podlegający wyłączeniu nie przekracza 1 ha i nie ma możliwości zrealizowania inwestycji na gruncie nieobjętym ochroną.
Zatem w Państwa przypadku nie ma możliwości umorzenia należności jednorazowej ani opłat rocznych, gdyż ustawa przewiduje taką możliwość tylko w stosunku do inwestycji uznanych za cele publiczne według zamkniętego katalogu ustawowego.
Natomiast w przedstawionej sprawie widzę inne jeszcze zagadnienie związane z tym, że jeśli droga wewnętrza służy dojazdowi do innych nieruchomości, które, jak rozumiem, nadal są nieruchomościami wykorzystywanymi na cele rolnicze, nie można uznać, że grunt zmieni swoje przeznaczenie nierolne z uwagi na fakt, że będzie przez niego doprowadzony dojazd do jednej nieruchomości budowlanej. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy – gruntami rolnymi są grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych. Nie ma komentarzy do tej ustawy, ale dotarłam do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 24 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 140/08, w którym czytamy, że:
1. Grunty zajęte pod drogi dojazdowe do gruntów rolnych w dalszym ciągu pozostają gruntami rolnymi i w razie ich zajęcia pod tego typu drogę, uznaje się, iż w takim wypadku nie dochodzi do ich wyłączenia z produkcji rolnej.
2. Czynności dowodowe winny być prowadzone w toku wszczętego postępowania administracyjnego, którego ramy i przedmiot powinien być jasno określony dla osoby, której dotyczy.
Nie mogę zagwarantować, że organ zaakceptuje powyższy pogląd, ale myślę, że warto przedstawić taki argument w starostwie.
Reasumując, musi Pan uzyskać pisemną zgodę współwłaścicieli, opłaty poniesienie tylko Pan w wysokościach mniej więcej wskazanych powyżej, przy czym w tym przypadku nie ma możliwości umorzenia opłat. Warto przedstawić w starostwie argument, że droga nadal będzie wykorzystywana w przeważającej części jako dojazd do nieruchomości rolnych (jak rozumiem wszystkie inne działki są rolne), a zatem zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10 grunt pod drogą nie zmieni swojego charakteru na nierolny.
Odmowa współwłaściciela w sprawie odrolnienia
Pan Adam planował budowę domu na swojej działce budowlanej, jednak droga dojazdowa przebiegała przez grunt rolny, którego był współwłaścicielem. Niestety, pozostali współwłaściciele nie wyrazili zgody na odrolnienie działki dojazdowej, uznając to za zbędny koszt. W efekcie Pan Adam musiał szukać alternatywnej drogi do swojej nieruchomości, co wydłużyło procedury i zwiększyło koszty budowy.
Starostwo odstąpiło od opłaty dzięki dobremu uzasadnieniu
Pani Maria złożyła wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej na działce, którą współdzieliła z innymi właścicielami. Argumentowała, że droga dojazdowa służy głównie dostępowi do innych gruntów rolnych, co potwierdziła mapką sytuacyjną. Dzięki temu urząd przychylił się do jej stanowiska i uznał, że nie ma konieczności odrolnienia tego fragmentu gruntu.
Złożenie wniosku przez posiadacza samoistnego
Pan Jan dzierżawił od sąsiada drogę dojazdową do swojej posesji, którą planował przekształcić na budowlaną. Jako posiadacz samoistny, za zgodą właściciela, złożył wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Chociaż nie był współwłaścicielem, jego prawo do złożenia wniosku umożliwiło uzyskanie odpowiednich pozwoleń budowlanych.
W przypadku współwłasności działki dojazdowej, aby wyłączyć ją z produkcji rolnej, konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak zgody może uniemożliwić odrolnienie, co jest istotne ze względu na związane z tym opłaty i ewentualne wyższe podatki. Warto jednak wnioskować w starostwie, że grunt w dalszym ciągu pełni funkcję dojazdu do innych działek rolnych, co może przemawiać za zachowaniem rolniczego charakteru gruntu i brakiem konieczności wyłączenia go z produkcji.
Jeśli potrzebujesz pomocy w złożeniu wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, uzyskaniu zgody współwłaścicieli lub negocjacji opłat, nasi prawnicy służą profesjonalnym doradztwem i wsparciem w przygotowaniu wszelkich niezbędnych pism. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Łd 140/08, opubl. LEX nr 491313
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
