Przywrócenie użytku rolnego na zalesionej działce i fotowoltaika

Las w rozumieniu przepisów

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie, czy dana nieruchomość jest lasem w rozumieniu przepisów, czy tylko gruntem rolnym porośniętym drzewami albo zakrzewieniami. Ma to zasadnicze znaczenie, ponieważ inne zasady obowiązują przy zwykłej zmianie sposobu wykorzystania użytku rolnego, a inne przy zmianie lasu na użytek rolny albo na cele inwestycyjne.

Zgodnie z art. 3 ustawy o lasach lasem jest grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną, czyli drzewami, krzewami oraz runem leśnym, albo przejściowo jej pozbawiony, jeżeli jest przeznaczony do produkcji leśnej, stanowi rezerwat przyrody, wchodzi w skład parku narodowego albo jest wpisany do rejestru zabytków. Lasem są także grunty związane z gospodarką leśną, np. drogi leśne, szkółki leśne, miejsca składowania drewna i urządzenia służące gospodarce leśnej.

W opisanej sytuacji istotne są trzy elementy: faktyczne zalesienie działki, prowadzenie gospodarki leśnej oraz istnienie uproszczonego planu urządzenia lasu. Jeżeli działka jest objęta takim planem albo decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, urząd może traktować ją jako grunt leśny nawet wtedy, gdy w ewidencji gruntów widnieją oznaczenia RVI, PsVIz lub RVIz. Dlatego przed podpisaniem umowy z inwestorem fotowoltaicznym warto uzyskać z urzędu starostwa aktualny wypis z ewidencji gruntów, mapę ewidencyjną, informację o objęciu działki uproszczonym planem urządzenia lasu oraz wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli plan obowiązuje.

Jeżeli teren jest faktycznie lasem, aby móc realizować na takiej działce inwestycję albo wrócić do użytkowania rolniczego, należy najpierw przeanalizować procedurę zmiany lasu na użytek rolny. Bez tego inwestor może napotkać odmowę wydania dalszych decyzji, a właściciel może narazić się na obowiązki związane z odnowieniem lasu.

Cechy gruntu decydujące o uznaniu go za las

W praktyce nie można ograniczyć się wyłącznie do jednego dokumentu. O kwalifikacji gruntu mogą decydować łącznie: wpisy w ewidencji gruntów i budynków, treść planu miejscowego, uproszczony plan urządzenia lasu, faktyczne pokrycie terenu roślinnością leśną, sposób dotychczasowego użytkowania oraz decyzje administracyjne dotyczące gospodarki leśnej.

W piśmiennictwie wskazuje się, że podstawą potwierdzenia charakteru leśnego gruntu mogą być plan urządzenia lasu, uproszczony plan urządzenia lasu albo decyzja wyznaczająca zadania z zakresu gospodarki leśnej. Po takim potwierdzeniu możliwe jest dokonanie odpowiednich czynności w ewidencji gruntów lub wydanie decyzji administracyjnej. Jednocześnie w komentarzach do ustawy o lasach podkreśla się, że problem kwalifikacji gruntu bywa sporny, szczególnie gdy grunt faktycznie porasta drzewostanem, ale jego historia ewidencyjna jest rolna.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego akcentuje, że grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną i faktycznie wykorzystywany jako las, może zostać potraktowany jako nieruchomość leśna. W wyroku z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. akt I CSK 258/09, Sąd Najwyższy wskazał, że przy gruncie pokrytym roślinnością leśną decydujące znaczenie może mieć rzeczywisty sposób wykorzystania gruntu w chwili oceny danej czynności.

Dla właściciela oznacza to, że wpis RVI lub PsVIz nie daje jeszcze pewności, że działkę można od razu przeznaczyć pod farmę fotowoltaiczną. Jeżeli organ uzna, że jest to las albo grunt leśny, konieczne będą dodatkowe zgody i decyzje.

Zmiana lasu na użytek rolny

Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. W przypadku lasów niestanowiących własności Skarbu Państwa decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela lasu. Dzierżawca nie powinien być traktowany jako samodzielny wnioskodawca w tej sprawie, chyba że działa jako pełnomocnik właściciela albo występuje w ramach procedury, w której przepisy pozwalają mu działać jako inwestor.

Szczególnie uzasadniona potrzeba nie oznacza zwykłej opłacalności ekonomicznej ani samej chęci uzyskania wyższego czynszu dzierżawnego. We wniosku trzeba wykazać okoliczności wyjątkowe i konkretne, np. zły stan drzewostanu, niską wartość produkcyjną lasu, położenie gruntu wśród użytków rolnych, brak realnej przydatności dla gospodarki leśnej, potrzebę racjonalnego prowadzenia gospodarstwa rolnego, rozdrobnienie działek albo inne obiektywne okoliczności przemawiające za zmianą.

W orzecznictwie podkreśla się, że obowiązek wykazania szczególnie uzasadnionej potrzeby spoczywa na właścicielu, natomiast organ musi zbadać indywidualny stan sprawy i nie może ograniczyć się do automatycznego powołania restrykcyjnego charakteru przepisu. Tak wypowiedział się m.in. WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22. Z kolei w wyroku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22, wskazano, że potrzeba właściciela powinna mieć charakter wyjątkowy i obiektywnie uzasadniony.

Trzeba też pamiętać, że czasowy brak roślinności leśnej, np. po zrębie sanitarnym, nie przesądza jeszcze o utracie charakteru leśnego gruntu. NSA w wyroku z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21, podkreślił, że czasowy brak drzewostanu nie jest sam w sobie podstawą do przekwalifikowania gruntu leśnego na nieleśny.

Obowiązek odnowienia lasu po wycince

Jeżeli grunt jest lasem, właściciel ma obowiązek trwałego utrzymywania lasu i zapewnienia ciągłości jego użytkowania. Obejmuje to m.in. zachowanie roślinności leśnej oraz ponowne wprowadzanie roślinności leśnej w okresie do 5 lat od usunięcia drzewostanu. Dlatego uzyskanie zgody na zrąb sanitarny nie jest równoznaczne z pozwoleniem na zmianę lasu w grunt rolny albo inwestycyjny.

W praktyce oznacza to, że po legalnym usunięciu chorego lub uszkodzonego drzewostanu właściciel nadal powinien liczyć się z obowiązkami z ustawy o lasach, chyba że uzyska decyzję pozwalającą na zmianę lasu na użytek rolny albo przejdzie właściwe procedury przeznaczenia gruntu na cele nieleśne.

Fotowoltaika a przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne

Farma fotowoltaiczna posadowiona na gruncie co do zasady nie jest zwykłym rolniczym użytkowaniem gruntu. Dlatego jeżeli działka ma charakter leśny, nie wystarczy przywrócić jej użytkowania rolniczego, a następnie automatycznie oddać pod panele. Dla inwestycji fotowoltaicznej konieczne może być przeznaczenie terenu na cele nierolnicze i nieleśne, uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o warunkach zabudowy lub zgodności z planem miejscowym, a następnie pozwolenia na budowę albo dokonanie właściwego zgłoszenia, zależnie od parametrów inwestycji.

Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa potrzebna jest zgoda ministra właściwego do spraw środowiska, a w przypadku pozostałych gruntów leśnych zgoda marszałka województwa wyrażana po uzyskaniu opinii izby rolniczej. Zgoda ta jest udzielana na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w toku procedury planistycznej.

Jeżeli grunt okaże się rolny klasy VI i nie będzie gruntem pochodzenia organicznego ani gruntem leśnym, procedura może być prostsza. Nadal trzeba jednak sprawdzić miejscowy plan, warunki zabudowy, ograniczenia środowiskowe, dostęp do drogi publicznej, możliwość przyłączenia do sieci oraz ewentualne ograniczenia wynikające z form ochrony przyrody.

Decyzja środowiskowa przy zmianie sposobu użytkowania i farmie PV

Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach może być potrzebna w dwóch niezależnych aspektach. Po pierwsze, przy zmianie lasu, innego gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha pokrytego roślinnością leśną albo nieużytku na użytek rolny lub przy wylesieniu mającym na celu zmianę sposobu użytkowania terenu, decyzja może być wymagana m.in. dla lasów łęgowych, olsów, lasów na siedliskach bagiennych, enklaw pośród użytków rolnych lub nieużytków, terenów objętych formami ochrony przyrody, terenów w granicach administracyjnych miast oraz przedsięwzięć obejmujących powierzchnię co najmniej 1 ha.

Po drugie, sama naziemna instalacja fotowoltaiczna może zostać zakwalifikowana jako przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Aktualnie istotne są progi powierzchniowe zabudowy systemami fotowoltaicznymi: co do zasady 0,5 ha na obszarach objętych wskazanymi formami ochrony przyrody lub w ich otulinach oraz 2 ha na pozostałych obszarach. Powierzchnię ocenia się według przepisów rozporządzenia dotyczącego przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dlatego nie należy jej utożsamiać automatycznie z całkowitą powierzchnią działki.

W praktyce inwestor powinien wystąpić o kwalifikację przedsięwzięcia na etapie przygotowywania projektu. Błędna ocena obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej może zatrzymać procedurę warunków zabudowy, pozwolenia na budowę albo finansowania inwestycji.

Czy dzierżawca może przeprowadzić formalności?

Dzierżawca może wykonywać część działań organizacyjnych i inwestycyjnych, ale zakres jego uprawnień powinien wynikać z umowy oraz pełnomocnictwa właściciela. Przy zmianie lasu na użytek rolny ustawa o lasach wskazuje na wniosek właściciela lasu, więc najbezpieczniej, aby wniosek podpisał właściciel albo dzierżawca działał jako jego pełnomocnik.

Przy procedurach planistycznych dzierżawca może zwykle inicjować rozmowy z gminą, składać pisma i przygotowywać dokumentację, ale sama zmiana planu zależy od organów gminy. Przy decyzjach inwestycyjnych dzierżawca jako inwestor powinien wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jeżeli wymagają tego przepisy prawa budowlanego.

Umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną powinna więc jasno regulować, kto ponosi koszty procedur, kto składa wnioski, kto odpowiada za decyzję środowiskową, warunki przyłączenia, podatki i opłaty, a także co dzieje się, jeżeli nie uda się uzyskać planu, decyzji albo pozwolenia. Warto porównać tę sytuację z praktycznymi zasadami, jakie obejmuje dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną.

Co powinien zrobić właściciel krok po kroku?

Najpierw należy zebrać dokumenty: aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów, mapę ewidencyjną, wypis i wyrys z planu miejscowego albo informację o jego braku, uproszczony plan urządzenia lasu albo informację, czy działka jest nim objęta, oraz dokumenty dotyczące dotychczasowej wycinki sanitarnej. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy potrzebna jest decyzja starosty o zmianie lasu na użytek rolny.

Jeżeli działka jest lasem, należy przygotować wniosek do starosty i mocno uzasadnić szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela. W uzasadnieniu warto odnieść się do stanu drzewostanu, historii użytkowania, położenia gruntu, klas bonitacyjnych, sąsiedztwa, wpływu na gospodarkę rolną oraz ewentualnych alternatyw. Jeżeli celem ma być fotowoltaika, trzeba równolegle ustalić z gminą, czy teren może zostać przeznaczony na cele nierolnicze i nieleśne.

Następnie należy sprawdzić obowiązki środowiskowe oraz możliwość uzyskania warunków przyłączenia do sieci. Dopiero po tych ustaleniach bezpieczne jest podpisanie docelowej umowy dzierżawy. Często stosuje się umowę warunkową albo umowę przedwstępną, która uzależnia wejście inwestora na teren i rozpoczęcie prac od uzyskania wymaganych decyzji.

FAQ

Podsumowanie

Przywrócenie użytku rolnego na zalesionej działce jest możliwe, ale wymaga ostrożnej analizy dokumentów i stanu faktycznego. Jeżeli grunt jest lasem, podstawą jest decyzja starosty wydawana w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właściciela. Sama zła kondycja drzewostanu, zrąb sanitarny albo rolny wpis w ewidencji nie muszą wystarczyć do uznania, że grunt można od razu użytkować rolniczo.

Przy dzierżawie pod fotowoltaikę dochodzi kolejny etap: przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne, zgodność z planem miejscowym albo warunkami zabudowy, decyzja środowiskowa oraz ewentualne wyłączenie z produkcji. Dzierżawca może przejąć część formalności, ale powinien działać na podstawie wyraźnego pełnomocnictwa i dobrze skonstruowanej umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, t.j. Dz.U. 2026 poz. 663 - ISAP

2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, t.j. Dz.U. 2024 poz. 82 - ISAP

3. Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, Dz.U. 2019 poz. 1839, z późn. zm.

5. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

6. Ustawa o lasach. Komentarz, wyd. III, Danecka Daria, Radecki Wojciech, Wolters Kluwer Polska 2021

7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt IV CSK 353/08

8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. akt I CSK 258/09

9. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II SA/Bk 825/22

10. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 15 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 780/22

11. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 lutego 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 866/21

12. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2022 r., sygn. akt I OSK 984/21

13. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 1 marca 2023 r., sygn. akt II SA/Rz 1625/21

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.