Warunki zabudowy a sprzedaż części działki rolnej przedsiębiorcy, możliwości i ograniczenia

Status nieruchomości jako nieruchomości rolnej

Zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR), nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nieruchomość rolna to m.in. grunt o powierzchni przekraczającej 0,3 ha sklasyfikowany jako użytki rolne.
W opisanym przypadku działka spełnia te kryteria, dlatego podlega ograniczeniom wynikającym z UKUR.

Brak planu miejscowego a decyzja o warunkach zabudowy

Zgodnie z art. 1a UKUR, spod działania ustawy wyłączone są jedynie nieruchomości przeznaczone na inne cele niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest równoznaczna z objęciem nieruchomości funkcją nierolną, dlatego uzyskanie WZ nie powoduje wyłączenia działki spod działania UKUR.

Konsekwencje dla nabywcy niebędącego rolnikiem

W obecnym stanie prawnym przedsiębiorca niebędący rolnikiem nie może swobodnie kupić działki rolnej o powierzchni przekraczającej 0,3 ha, chyba że uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR.

Możliwość podziału działki

Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit b UKUR, przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni nie większej niż 0,3 ha.
W praktyce oznacza to możliwość:

• wydzielenia działki do 0,3 ha,

• uzyskania dla niej odrębnej księgi wieczystej,

• sprzedaży jej bez konieczności uzyskiwania zgody KOWR.

Zgoda KOWR jako alternatywa

Nabywca może wystąpić o zgodę na zakup działki większej niż 0,3 ha na podstawie art. 2a ust. 4 i 6 UKUR. Zgoda może zostać wydana, jeśli nabycie służy celom nierolniczym i leży w interesie społeczno-gospodarczym. Procedura ma charakter uznaniowy i wymaga solidnego uzasadnienia.

Charakter prawny decyzji o warunkach zabudowy

Decyzja WZ, wydawana na podstawie art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, związana jest z nieruchomością, a nie osobą. Oznacza to, że przedsiębiorca może wystąpić o jej przeniesienie (art. 63 ust. 5 u.p.z.p.), o ile inwestycja będzie realizowana zgodnie z ustaleniami decyzji.

Najprostsza i najbezpieczniejsza ścieżka

1. Uzyskanie przez właściciela decyzji o warunkach zabudowy.

2. Podział działki tak, aby działka objęta WZ miała nie więcej niż 0,3 ha.

3. Zatwierdzenie podziału oraz założenie księgi wieczystej.

4. Sprzedaż części działki inwestorowi – bez stosowania przepisów UKUR.

Jeżeli inwestor potrzebuje większej powierzchni, konieczne będzie wystąpienie do KOWR o zgodę na nabycie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.