Kontener usługowy na działce rolnej, czy przepisy na to pozwolą?

Warunki zabudowy – punkt wyjścia w przypadku braku MPZP

Skoro przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co do zasady konieczne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z przesłanej przez Pana mapy ewidencyjnej, nieruchomość to użytki rolne o klasie bonitacyjnej PsIV i RIVb, a zatem istnieje możliwość wydania dla tej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, oczywiście przy założeniu spełnienia dodatkowych kryteriów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Warunek określony w pkt 4 ww. artykułu, zgodnie z którym teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, należy uznać za spełniony (takiej zgody wymagają bowiem grunty rolne posiadające wyższą klasę bonitacyjną, tj. od I do III).

Zabudowa zagrodowa – kiedy urząd powie „tak”, a kiedy „nie”?

Co do zasady, grunty rolne mogą zostać zabudowane poprzez tzw. zabudowę zagrodową. Nie ma ściśle określonych kryteriów prawnych wskazujących na to, jakie dokładnie warunki musi spełnić dana osoba, aby mogła wnioskować o taką zabudowę. Urzędy gminy zatem ustalają takie wytyczne na podstawie różnych ustaw – np. ustawy o podatku rolnym, gdzie za gospodarstwo rolne uznaje się grunt o powierzchni przekraczającej 1 ha stanowiący własność danej osoby, czy też na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie wymagane jest spełnienie rygorystycznych kryteriów do uznania danej osoby za rolnika indywidualnego. We wniosku o wydanie warunków zabudowy należy podać powierzchnię posiadanych użytków rolnych.

Zabudowa zagrodowa oznacza budynek mieszkalny oraz budynki i urządzenia służące wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno – spożywczemu, jeżeli są one położone na gruntach rolnych i wchodzą w skład gospodarstwa rolnego (taka definicja wynika z art. 4 pkt 31 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Oznacza to, że wszelkie budynki, które mogą zostać wybudowane w ramach zabudowy zagrodowej muszą być związane z rolnictwem: produkcją rolniczą lub przetwórstwem rolno – spożywczym, a mówiąc potocznie – muszą być związane z prowadzeniem działalności rolniczej. Kontener usługowy pod działalność fizjoterapeutyczną zdecydowanie nie mieści się w pojęciu prowadzenia działalności rolniczej, zatem złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy dla zabudowy zagrodowej obejmującej ww. inwestycję najprawdopodobniej nie odniesie pożądanego przez Pana skutku.

Kontener usługowy na wsi – dlaczego to takie trudne?

Może Pan złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kontenera usługowego (bez zabudowy zagrodowej), aczkolwiek szanse na powodzenie takiego wniosku oceniam na bardzo nikłe, chociażby z uwagi na analizę przesłanej przez Pana mapy, na podstawie której można zauważyć występowanie w okolicy gruntów rolnych oraz zabudowy zagrodowej. Trudno zatem będzie spełnić warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Działalność nierolnicza w zabudowie zagrodowej – furtka w przepisach

Druga możliwość to złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku w zabudowie zagrodowej. Przy spełnieniu bowiem pewnych warunków istnieje możliwość prowadzenia w zabudowie zagrodowej również działalności innej niż działalność rolnicza. Taka sytuacja uregulowana jest w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, gdzie w art. 12b ust. 3 wskazano, iż osoba, która zamierza wykonywać w zabudowie zagrodowej działalność inną niż działalność rolnicza, powiadamia starostę właściwego ze względu na miejsce położenia tej zabudowy zagrodowej o zamiarze wykonywania tej działalności oraz jednocześnie składa do tego starosty wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji, o którym mowa w art. 12b ust. 1 pkt 2 tejże ustawy, w terminie 30 dni przed dniem planowanego podjęcia tej działalności. Pod działalność inną niż działalność rolnicza może zostać przeznaczona część gruntu rolnego występującego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30% całkowitej powierzchni gruntu rolnego znajdującego się pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie rolnych, nie więcej jednak niż 0,05 ha. Dodatkowo właściciel gruntu musi zobowiązać się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa. Do takiego wyłączenia części gruntu z produkcji rolnej (części występującej pod zabudową przeznaczoną na inną działalność niż rolnicza) nie jest wymagane przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze, co oznacza, że grunt cały czas pozostaje gruntem rolnym. Wyłączenie w ten sposób gruntu z produkcji rolnej nie powoduje obowiązku uiszczenia należności i opłat rocznych.

Planowanie inwestycji na działce rolnej – o czym pamiętać na przyszłość?

Należy zwrócić uwagę, iż na działalność inną niż działalność rolnicza może zostać przeznaczone jedynie 30% gruntu rolnego znajdującego się pod zabudową zagrodową. Aby obliczyć tę wartość należy znać całkowitą powierzchnię zabudowy zagrodowej. Projektując zatem taką zabudowę, należy wziąć pod uwagę ewentualną powierzchnię, która w przyszłości zostanie przeznaczona pod działalność inną niż rolnicza.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.