• Data: 2026-01-30 • Autor: Bartosz Grzenkowicz
Planuję zakup działki rolnej klasy IV od rolnika (ja nie jestem rolnikiem). Działka nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego (gmina nie posiada go na tym terenie). Działka jednak posiada warunki zabudowy. W warunkach zabudowy jest wskazane, że na działce może zostać wybudowany dom jednorodzinny. Działka ma wielkość 0,13 ha oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi. Z jakimi dodatkowymi opłatami i obowiązkami będę musiała się zmierzyć przy zakupie takiej działki?
.jpg)
Generalną zasadą jest, zgodnie z art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako UKUR), że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.
Przy czym dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha ustawa ta nie znajduje zastosowania. Jak stanowi bowiem wprost art. 1a pkt 1 lit. b UKUR, „przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha”.
W świetle powyższego, skoro opisana przez Panią działka rolna posiada powierzchnię 0,13 ha, może ją Pani nabyć bez ograniczeń wynikających z ustawy UKUR, również nie będąc rolnikiem. Nieruchomość rolną o takiej powierzchni może nabyć każdy zainteresowany.
Należy mieć jednak na uwadze, że o ile sam zakup nieruchomości rolnej tej powierzchni nie jest poddany ograniczeniom, o tyle w przypadku zamiaru budowy domu na gruncie rolnym może być konieczne, oprócz uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie decyzji o zezwoleniu na wyłączenie takiego gruntu z produkcji rolnej.
Dla oceny, czy taka konieczność zachodzi, znaczenie ma klasa gruntu rolnego, jak również pochodzenie gleb, tj. czy są one pochodzenia mineralnego, czy organicznego. Co do zasady, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej nie wymagają grunty klasy IV, IVa, IVb, V i VI pochodzenia mineralnego.
Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej wiąże się z koniecznością uiszczenia należności i opłat rocznych, których sposób wyliczania został szczegółowo określony w art. 12 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przy czym, zgodnie z art. 12a tej ustawy, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:
Po przekroczeniu ww. powierzchni należności i opłaty zostaną wliczone od nadwyżki.
Obowiązek ponoszenia kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych nie powstanie także, jeżeli:
Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem
Pani Anna, mieszkanka Krakowa, postanowiła kupić działkę o powierzchni 0,13 ha w spokojnej, wiejskiej okolicy, z myślą o rekreacji i ewentualnej budowie małego domku letniskowego w przyszłości. Choć nie jest rolnikiem, mogła bez przeszkód dokonać zakupu, ponieważ działka ma powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha – w takim przypadku nie obowiązują ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Budowa domu na działce rolnej klasy V
Pan Tomasz, rolnik indywidualny, chciał postawić dom dla swojego syna na części gruntu rolnego, który posiada – działce klasy V, o powierzchni 0,04 ha, pochodzenia mineralnego. Dzięki temu, że gleba nie wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej do 0,05 ha dla budynku jednorodzinnego, nie musiał płacić żadnych dodatkowych opłat ani należności. Uzyskał tylko decyzję o warunkach zabudowy.
Młode małżeństwo planujące dom na gruncie klasy III
Kasia i Michał kupili niewielką działkę o powierzchni 0,12 ha, planując budowę domu. Okazało się jednak, że grunt ma klasę IIIb i pochodzi z gleb organicznych. Musieli więc uzyskać decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej oraz wnieść opłatę jednorazową i opłaty roczne, ponieważ przekroczyli bezpłatny limit 0,05 ha i klasa gleby wymagała wyłączenia.
Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 0,3 ha nie podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co umożliwia jej zakup również osobom niebędącym rolnikami. Natomiast planując budowę domu na takiej działce, należy uwzględnić klasę gruntu i ewentualną konieczność jego wyłączenia z produkcji rolnej, co może wiązać się z dodatkowymi formalnościami i kosztami.
Skonsultuj się z nami, aby bezpiecznie przejść przez proces zakupu działki rolnej i zaplanować zabudowę zgodnie z przepisami. Oferujemy kompleksową pomoc prawną, w tym analizę klasy gruntu, uzyskanie decyzji administracyjnych oraz reprezentację przed urzędami.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Ubezpieczenie w KRUS-ie a umowa-zlecenie")
