Działka rolna z dzierżawą po umowie dożywocia

Przejęcie działki rolnej z dzierżawcą

W opisanej sytuacji najpierw trzeba rozdzielić dwie kwestie: przeniesienie własności działki na podstawie umowy dożywocia oraz dalsze trwanie umowy dzierżawy. Umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości, ale co do zasady nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zawartej wcześniej dzierżawy. Nowy właściciel powinien więc ustalić, czy dzierżawa została zawarta na czas oznaczony, czy ma datę pewną, kiedy grunt został wydany dzierżawcy, jakie są postanowienia o wypowiedzeniu i kto zgodnie z umową ponosi ciężary publiczne.

W praktyce oznacza to, że samo nabycie działki od dziadków nie rozwiązuje problemu uprawy gruntu. Jeżeli dzierżawca nadal korzysta z ziemi na podstawie ważnej umowy, trzeba liczyć się z jej skutkami cywilnymi, a jednocześnie z obowiązkami nowego właściciela wynikającymi z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jak pięcioletni obowiązek działa przy nabyciu wydzierżawionej działki?

Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, gospodarstwo powinno być prowadzone osobiście. W tym samym okresie, zgodnie z art. 2b ust. 2 tej ustawy, nabyta nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Problem polega na tym, że dzierżawa jest formą oddania nieruchomości w posiadanie zależne. Jeżeli działka była już wcześniej wydzierżawiona, nowy właściciel nie zawiera od razu nowej umowy, ale wstępuje w istniejący stosunek dzierżawy. Nie usuwa to jednak całkowicie ryzyka, ponieważ KOWR nadzoruje wykonanie obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej i w praktyce może badać, czy nabywca rzeczywiście prowadzi gospodarstwo oraz czy nieruchomość nie pozostaje w posiadaniu innej osoby bez podstawy pozwalającej na odstępstwo od ustawowych ograniczeń.

Trzeba też zwrócić uwagę na art. 2b ust. 5 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obowiązku prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat nie stosuje się do gruntów wchodzących w skład nabytej nieruchomości rolnej, jeżeli są objęte umową dzierżawy opatrzoną przed 30 kwietnia 2016 r. datą pewną — przez okres obowiązywania tej umowy. Jeżeli więc dzierżawa spełnia ten warunek, sytuacja właściciela jest znacznie bezpieczniejsza.

Nabycie od osoby bliskiej a stanowisko KOWR

Dziadkowie są osobami bliskimi w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W doktrynie i orzecznictwie pojawia się pogląd korzystny dla nabywców, zgodnie z którym nabycie nieruchomości rolnej od osoby bliskiej może wyłączać obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat. Warto odnotować zwłaszcza wyrok NSA z 18 maja 2023 r., sygn. I OSK 1105/22, w którym sąd zakwestionował rygorystyczne podejście do nabycia od osoby bliskiej.

Jednocześnie aktualne, publicznie prezentowane stanowisko KOWR jest ostrożniejsze. KOWR wskazuje, że art. 2b ust. 4 pkt 1 ustawy dotyczy przede wszystkim właściciela, który przed upływem 5 lat zbywa nieruchomość lub oddaje ją w posiadanie osobie bliskiej, natomiast podmiot, który nabywa nieruchomość od osoby bliskiej, co do zasady wchodzi w obowiązki nabywcy określone w art. 2b ust. 1 i 2. Z tego powodu w sprawach praktycznych nie należy poprzestawać wyłącznie na korzystnej interpretacji, zwłaszcza gdy działka pozostaje w dzierżawie.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od dokumentów. Jeżeli dzierżawa kończy się za rok, a właściciel nie chce eskalować konfliktu, można rozważyć pozostawienie jej do końca, ale równolegle warto zebrać dokumenty potwierdzające datę zawarcia umowy, wydanie gruntu, cel emerytalno-rentowy, zgłoszenie dzierżawy i sposób ponoszenia podatku rolnego. W sytuacji podwyższonego ryzyka można wystąpić do KOWR z wnioskiem o zgodę na oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi albo co najmniej przed podjęciem dalszych czynności uzyskać profesjonalną ocenę, czy taka zgoda jest konieczna.

Czy można wypowiedzieć dzierżawę po przejęciu działki?

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 694 Kodeksu cywilnego do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, a zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dzierżawy.

Nabywca może w pewnych sytuacjach wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów, ale nie zawsze. Uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a rzecz została wydana dzierżawcy. W takim przypadku nowy właściciel powinien co do zasady respektować umowę do końca okresu, na który została zawarta, chyba że sama umowa przewiduje szczególne podstawy jej wcześniejszego rozwiązania.

Jeżeli umowa nie ma daty pewnej albo nie spełnia innych warunków ochrony dzierżawcy, trzeba jeszcze sprawdzić terminy wypowiedzenia. Zgodnie z art. 704 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Jeżeli więc umowa i tak kończy się za około rok, wypowiedzenie może nie przynieść praktycznego przyspieszenia.

Kto płaci podatek rolny przy dzierżawie emerytalno-rentowej?

Podatek rolny nie jest rozliczany w urzędzie skarbowym, lecz przez właściwą gminę — co do zasady przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W przypadku osób fizycznych wymiar podatku następuje zwykle w decyzji podatkowej. Należy więc kontaktować się z urzędem gminy właściwym dla położenia gruntów, a nie z urzędem skarbowym.

Co do zasady podatnikami podatku rolnego są właściciele gruntów, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści oraz w określonych przypadkach posiadacze gruntów Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Jednak ustawa o podatku rolnym przewiduje ważny wyjątek: jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca.

To oznacza, że sam cel emerytalno-rentowy wpisany do umowy nie powinien automatycznie unieważniać dzierżawy ani przerzucać podatku na nowego właściciela. Jeżeli umowa nadal trwa i została zawarta w trybie właściwym dla zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej przez poprzednich właścicieli, dzierżawca może nadal pozostawać podatnikiem podatku rolnego za wydzierżawione grunty. Właściciel powinien jednak zgłosić gminie zmianę własności i przedstawić umowę dzierżawy, aby organ mógł prawidłowo ustalić, kto jest podatnikiem.

Jeżeli umowa dzierżawy wygaśnie, sytuacja podatkowa się zmieni. Od tego momentu właściciel powinien liczyć się z obowiązkiem podatkowym w podatku rolnym, chyba że powstanie inna podstawa do obciążenia podatkiem innej osoby. W praktyce warto złożyć w gminie pismo z kopią aktu nabycia, kopią umowy dzierżawy i informacją, że dzierżawa trwa do określonej daty.

Co zrobić w praktyce?

Po pierwsze, należy przeanalizować umowę dzierżawy. Kluczowe są postanowienia o czasie trwania, wypowiedzeniu, płatności podatków i celu zawarcia umowy. Trzeba też ustalić, czy umowa ma datę pewną oraz czy grunt został wydany dzierżawcy.

Po drugie, warto zgłosić zmianę własności w gminie i dołączyć dokumenty dotyczące dzierżawy. Nie należy ograniczać się do ustnej rozmowy z urzędnikiem, jeżeli sprawa budzi wątpliwości. Bezpieczniej złożyć krótkie pismo i poprosić o ustalenie, kto jest podatnikiem podatku rolnego w okresie trwania umowy.

Po trzecie, trzeba ocenić ryzyko na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli dzierżawa nie mieści się w wyraźnym wyjątku, a właściciel nie prowadzi osobiście gospodarstwa, należy rozważyć wystąpienie do KOWR albo przygotowanie argumentacji, że właściciel wstąpił w istniejącą umowę i nie dokonał nowego oddania nieruchomości w posiadanie.

Po czwarte, jeżeli dzierżawa wygasa za rok i nie ma pilnej potrzeby wcześniejszego przejęcia gruntu, często rozsądne jest doprowadzenie jej do naturalnego końca, ale z równoczesnym uporządkowaniem dokumentów podatkowych i administracyjnych. Po wygaśnięciu dzierżawy właściciel powinien przejąć faktyczne prowadzenie gospodarstwa albo przed zawarciem kolejnej dzierżawy uzyskać ocenę, czy potrzebna jest zgoda KOWR.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać inaczej w zależności od daty umowy, jej formy i celu dzierżawy.

FAQ

Czy umowa dożywocia rozwiązuje wcześniejszą dzierżawę działki rolnej?

Nie. Samo przeniesienie własności działki w drodze umowy dożywocia co do zasady nie rozwiązuje dzierżawy. Nowy właściciel zwykle wstępuje w miejsce poprzedniego wydzierżawiającego.

Czy muszę sam uprawiać działkę, jeżeli jest dzierżawiona?

Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo przez 5 lat. Jeżeli grunt jest objęty wcześniejszą dzierżawą, trzeba sprawdzić, czy działa jeden z wyjątków, zwłaszcza dotyczący umów dzierżawy z datą pewną sprzed 30 kwietnia 2016 r. W innych przypadkach może powstać ryzyko sporu z KOWR.

Czy nabycie działki od dziadków zwalnia z obowiązków wobec KOWR?

Dziadkowie są osobami bliskimi, a w orzecznictwie istnieje korzystna dla nabywców wykładnia. KOWR prezentuje jednak ostrożniejsze stanowisko, dlatego w praktyce warto ocenić konkretną umowę i dokumenty, zanim uzna się, że zgoda KOWR nie jest potrzebna.

Kto płaci podatek rolny, właściciel czy dzierżawca?

Zasadniczo podatnikiem jest właściciel, ale jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów o rentach strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca. Warto potwierdzić to w gminie na podstawie dokumentów.

Czy urząd skarbowy rozstrzyga podatek rolny?

Nie. Podatek rolny ustala właściwa gmina. W sprawie trzeba kontaktować się z wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta właściwym dla położenia gruntów.

Podsumowanie

Nowy właściciel działki rolnej powinien respektować ważną umowę dzierżawy, ale jednocześnie musi sprawdzić swoje obowiązki wobec KOWR i gminy. Najważniejsze dokumenty to akt nabycia, umowa dzierżawy, dowód daty pewnej, informacje o wydaniu gruntu, ewentualne zgłoszenia związane z KRUS oraz decyzje podatkowe. Jeżeli dzierżawa kończy się za rok, a wcześniejsze jej wypowiedzenie nie daje realnej korzyści, często praktycznym rozwiązaniem jest spokojne doprowadzenie jej do końca i równoczesne uporządkowanie kwestii podatkowych oraz administracyjnych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b i art. 9 - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 678, art. 694 i art. 704 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 3 - Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268
4. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
5. Informacje KOWR o obowiązkach nabywcy nieruchomości rolnej i zgodzie na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie - KOWR
6. Wyrok NSA z 18 maja 2023 r., sygn. I OSK 1105/22

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.