Zakup gruntów rolnych przez nie-rolnika, jakie obowiązki i ograniczenia?

Zgoda KOWR i obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

W pierwszej kolejności wskazuję, że zakup gruntów rolnych powyżej 1 ha przez osobę nieposiadającą statusu rolnika lub wykształcenia rolniczego jest możliwy i legalny zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „u.k.u.r.”).

Dla skuteczności tej czynności nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha będzie wymagać bezwzględnie wcześniejszego uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR i to wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Precyzyjnie regulują to przepisy zawarte w przywołanej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Dodatkowo zgodnie z art. 2b u.k.u.r. nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Osoba taka winna również zamieszkiwać na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wchodzi w skład tworzonego gospodarstwa rolnego (rodzinnego) w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Właścicielem nie-rolnik a obowiązek prowadzenia działalności rolniczej

Nie jest zatem możliwe nabycie gruntów rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem w innych celach niż prowadzenie działalności rolniczej. Decyzja o tym, w jaki sposób wykorzystywać nabytą nieruchomość w ramach działalności rolniczej, należy do jej nabywcy. Musi on jednak uwzględnić m.in. właściwości nieruchomości oraz obowiązujące odrębne przepisy (np. dotyczące zagospodarowania przestrzennego). Naruszenie tych przepisów nie jest równoznaczne z niewykonaniem obowiązku określonego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r.

Obowiązek prowadzenia działalności rolniczej dotyczy gospodarstwa rolnego (w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha), a nie nieruchomości rolnej o wskazanej powierzchni.

Nie ulega oczywiście wątpliwości, że działalność rolnicza może być prowadzona na nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, ale taka sytuacja nie jest objęta obowiązkami w związku z u.k.u.r. Takie stanowisko znalazło też potwierdzenie w wypowiedzi przedstawicieli MRiRW oraz KOWR podczas konferencji naukowej „Obrót nieruchomościami rolnymi. Teoria i praktyka”, która odbyła się 26 listopada 2020 r. Podkreślono wtedy, że istotę tego obowiązku należy łączyć z koniecznością prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie zaś z samym nabyciem nieruchomości rolnej. Powinność prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę występuje wówczas, gdy będzie on posiadał taką jednostkę. Natomiast zakaz zbywania i oddawania w posiadanie w ciągu 5 lat od nabycia odnosi się także do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha (z wyjątkami określonymi w art. 2b ust. 4 ustawy, np. w nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego; położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha). Podobne stanowisko zajmuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa:

W tym miejscu należy podkreślić, że obowiązek, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy, dotyczy prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna. Zatem istotę tego obowiązku należy wiązać bezpośrednio z koniecznością prowadzenia gospodarstwa rolnego, nie zaś z samym faktem nabycia nieruchomości rolnej. Ustawodawca określił bowiem, że pod pojęciem «gospodarstwa rolnego» należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej lub łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Biorąc powyższe pod uwagę – dla zaistnienia obowiązku, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy – istotne będzie, czy powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych już posiadanych przez nabywcę wynosić będzie co najmniej 1 ha. Jeżeli więc posiadając już nieruchomość rolną o powierzchni 0,25 ha kupi Pan nieruchomość rolną o powierzchni 0,85 ha, to łączny areał posiadanych przez Pana nieruchomości rolnych przekroczy 1 ha – a co za tym idzie, co do zasady, dotyczyć będzie Pana obowiązek wynikający z art. 2b ust. 1 ustawy [https://www.gov.pl/web/kowr/czesto-zadawane-pytania, pkt 16 (dostęp: 01.07. 2024 r.)].

Sankcja nieważności

Jeśli nie będzie Pani przestrzegać u.k.u.r., zastosowanie znajdzie art. 9. Uregulowano w nim dwojakiego rodzaju sankcje prawne związane z naruszeniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Po pierwsze, wprowadzono sankcję nieważności, gdy – na podstawie czynności prawnej – doszło do nabycia nieruchomości rolnej niezgodnie z przepisami komentowanej. Należy uznać, że nieważna jest czynność prawna, która stanowi podstawę nabycia nieruchomości rolnej, gdy dokonano jej niezgodnie z przepisami ustawy. Występuje z mocy ustawy, pozbawia czynność prawną wszystkich skutków prawnych, działa ex tunc, a więc od momentu dokonania czynności, w sposób definitywny, powinna zostać uwzględniona z urzędu przez sąd oraz inny właściwy organ władzy państwowej. Zatem nabycie gospodarstwa może zostać uznane za nieważne. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z przyczyn, o których mowa w art. 9 ust. 1 u.k.u.r., oprócz osób mających w tym interes prawny, może wystąpić – bez ograniczeń czasowych – KOWR (art. 9 ust. 2 u.k.u.r.).

Przesłanki przymusowego wykupu nieruchomości rolnej przez KOWR

Po drugie, przyznano KOWR prawo do przymusowego nabycia (wykupu) nieruchomości rolnej na drodze sądowej, jeżeli nie spełniono pewnych obowiązków lub warunków wynikających z tej ustawy. W art. 9 ust. 3 u.k.u.r. wprowadzono następujące przesłanki uruchomienia procedury przymusowego wykupu nieruchomości rolnej:

1) nabywca w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna (art. 2b ust. 1 u.k.u.r.);

2) nabywca nie wykonuje zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b, pkt 2 lit. b i c lub pkt 3 lit. c i d u.k.u.r.;

3) nabywca nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze w przypadku, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 4 lit. b u.k.u.r.;

4) nabywca nie rozpoczął albo nie zrealizował inwestycji w terminach wskazanych w art. 2a ust. 4 pkt 5 lit. b oraz c u.k.u.r.

Decyzja KOWR nie musi, ale może zapaść

Jeżeli została spełniona jedna z przesłanek wymienionych w art. 9 ust. 3 u.k.u.r., KOWR – według swego uznania – może wystąpić do sądu z żądaniem dotyczącym nabycia własności nieruchomości rolnej, której dotyczą stwierdzone uchybienia. Do KOWR należy decyzja, czy wykonać omawiane uprawnienie. W przypadku gdy uchybienia odnoszą się do kilku nieruchomości rolnych, KOWR ma prawo zażądać ich nabycia w całości albo jedynie niektórych z tych nieruchomości. W tym zakresie KOWR może podjąć swobodną decyzję.

Niestety, nie istnieje nic takiego, jak przedawnienie uprawnień KOWR. Obrót ziemią rolną w Polsce ma szczególny charakter i stosowanie lub niestosowanie ustawy o kształtowani ustroju rolnego zależy od powierzchni całego gospodarstwa. W skutek nabycia drugiej nieruchomości Pani gospodarstwo przekroczyło pow. 1 ha, stąd u.k.u.r. ma zastosowanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.