Zniesienie współwłasności działki rolnej i sprzedaż wydzielonych działek - KOWR, opłata adiacencka, podatek dochodowy

Grunty rolne wyłączone z ograniczeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Jednorazowa sprzedaż nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie podlega pod regulacje ograniczające sprzedaż nieruchomości rolnych. Jeśli sprzedaży podlegać będą pojedyncze działki, to z całą pewnością nie ma tu żadnych ograniczeń ani dodatkowych obowiązków. Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi,

d) sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa,

e) w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości;

2) udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1.

Z Pańskiego opisu wynika, że w ogóle ta ustawa nie mamy tu zastosowania. Nie ma także obowiązku zgłaszania sprzedaży do KOWR w celu wykorzystania przez niego prawa pierwokupu.

Kiedy gmina pobiera opłatę adiacencką?

Jeśli chodzi o opłatę adiacencką, to ta może powstać w przypadku opisanym w art. 98 a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Musi zatem istnieć odpowiednia uchwała, nastąpić podział nieruchomości oraz wzrost wartości nieruchomości w wyniku tego podziału. Zgodnie z art. 98a ust. 2 – opłaty adiacenckiej nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Sąd może właśnie dokonać takiego podziału. Zgodnie z art. 97 ustawy: „2. W przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji, o której mowa w ust. 1, i pozwolenia, o którym mowa w ust. 1a. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od warunków określonych w art. 94 ust. 1 i 2, sąd zasięga opinii wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków”. Oznacza to, że podział sądowy nie wymaga wstępnie decyzji podziałowej wydanej przez wójta. Sąd może dokonać niemal dowolnego podziału. Stąd uznaje się, że w tej sytuacji istotnie nie ma podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej.

Opodatkowanie dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości

Co do podatku z tytułu uzyskania dochodu ze zbycia nieruchomości kwestią podstawową jest moment nabycia nieruchomości. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem do wyjaśnienia jest, czy uzyskanie własności konkretnych działek w wyniku zniesienia współwłasności jest nowym nabyciem. Z utrwalonej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

To samo należy odnieść do sytuacji, gdy każdy dostaje kilka wydzielonych działek, ale odpowiadających udziałowi we współwłasności. Jeśli tak było w Państwa przypadku, to w mojej ocenie nie powstanie obowiązek podatkowy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.