Podział działki rolnej w celu sprzedaży i budowy domów

Pani Zuzanna ma działkę rolną (4900 m²), którą chciałaby podzielić, by następnie wybudować na niej dom. Wie, że jest to możliwe w formie budowy zagrodowej, ale chciałaby się dowiedzieć, czy może w jakiś sposób podzielić tę działkę rolną i sprzedać uzyskane w ten sposób mniejsze działki. Konkretnie chciałaby podzielić działkę rolną na mniejsze: 1000 m², 1200 m² i 2700 m², zatem żadna z części nie będzie miała 3000 m² wymaganych przy siedlisku. Pani Zuzanna zapytała nas, czy jest jakieś rozwiązanie prawne, które pozwoliłoby na każdej z tych działek wybudować nieruchomość (dom), a także czy możliwy jest docelowo podział działki rolnej na 3 ostateczne działki budowlane.

Czym jest siedlisko i kto je może budować?

Pani Zuzannie zależy na podziale działki rolnej na mniejsze niż 30 arów działki i uzyskaniu 3 działek budowlanych. Chciałaby wiedzieć, jak podzielić działkę rolną w ten sposób, by na uzyskanych parcelach można było wybudować dom.

Na razie skupmy się na temacie siedliska. Regulacje prawne dotyczące siedliska znajdują się w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Natomiast żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska. Przyjmuje się natomiast za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu.

Budowa siedliska jest zatem możliwa na gruntach rolnych bez konieczności odrolnienia działki rolnej. Siedlisko może być jednak przeznaczone tylko na gospodarstwo rolne. Budowanie siedliska oznacza więc zabudowę działki budynkami przeznaczonymi na potrzeby prowadzenia gospodarstwa rolnego i tylko przez rolnika. W świetle prawa rolnikiem jest osoba, która przez minimum 5 lat prowadziła lub pracowała w gospodarstwie rolnym lub która ma chociażby zasadnicze wykształcenie rolnicze i która dysponuje gruntem rolnym w formie własności, wieczystego użytkowania czy dzierżawy.

Zobacz również: Dom na działce rolnej a podatek od nieruchomości

Zabudowa zagrodowa i jej rozumienie

Pojęciem związanym bezpośrednio z działką siedliskową jest zabudowa zagrodowa. Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zabudowę zagrodową należy rozumieć jako kompleks złożony z budynków mieszkalnych, gospodarskich i inwentarskich w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. W ten sposób w pewnym sensie jest to działka budowlana.

Sytuacja może wyglądać inaczej w przypadku podziału działki rolnej w celu sprzedaży jej pod inną zabudowę niż rolną.

Określenie, czy działka rolna może stanowić siedlisko

Niemniej jednak usytuowanie obiektów budowlanych jest standardowe objęte uwarunkowaniami, wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zatem, aby dowiedzieć się, czy działka rolna, której pani Zuzanna jest właścicielką, może stanowić siedlisko, należy uzyskać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowym planie gmina określa minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko. Wielkość działki niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę przez rolnika na działce siedliskowej jest bowiem indywidualną kwestią dla każdej z gmin. W związku z tym wybudowanie domu na mniejszej działce powstałej w wyniku podziału gruntów rolnych będzie zależało od zapisów MPZP.

Jeżeli grunt rolny pani Zuzanny jest mniejszy niż wykazany w MPZP, otrzymanie pozwolenia na budowę jest bardzo wątpliwe. Jeśli natomiast planu nie ma, należy wystąpić o warunki zabudowy, które zostaną wydane w sytuacji, gdy grunt jest większy niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa w uchwale gmina. W praktyce bowiem – gminy nie mają ustawowego obowiązku sporządzania planów miejscowych. Większość inwestycji można realizować w oparciu o decyzje administracyjne.

W tym miejscu warto dodać, iż w myśl przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Punktu pierwszego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Zobacz również: Podział działki rolnej w celu sprzedaży

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli tzw. odrolnienie

Natomiast gdy żadna z działek nie spełni wymogów z MPZP, to zastosowanie znajduje reguła ogólna, tj. podjęcie prac budowlanych dopiero po wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, czyli po przeprowadzeniu tzw. odrolnienia, co niestety wiąże się ze zmianą MPZP. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych.

Procedura przekształcenia gruntu rolnego na cele inne niż rolnicze (uzyskanie działki budowlanej) odbywa się w dwóch etapach. Pierwszym etapem jest zmiana przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, drugim wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Odrolnienie gruntu odbywa się na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, natomiast wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest przeprowadzane według przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Aby gmina uwzględniła zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego np. na budowlany, potrzebny jest pisemny wniosek. Jego złożenie i rozpatrzenie jest bezpłatne. Trzeba w nim precyzyjnie oznaczyć położenie gruntu. Z tego powodu wcześniej trzeba sprawdzić potrzebne dane w ewidencji gruntów rolnych. Należy również określić, na jaki cel ma być przeznaczony grunt. Dopełnienie niezbędnych formalności umożliwi wydzielenie działki budowlanej z rolnej.

Zobacz również: Odrolnienie działki przez rolnika

Ustalenie klasy użytków rolnych

Z kolei o tym, czy grunt określony w ewidencji gruntów jako użytek rolny wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, decyduje jego klasa bonitacyjna wyrażona w gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Jeśli jest on słabej jakości, formalne wyłączenie nie jest konieczne. Może to dotyczyć jedynie użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego. W sytuacji gdy gleba jest dobrej jakości, tzn. jest zaliczana do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz w przypadku użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, trzeba ubiegać się o zezwolenie na wyłączenie z produkcji rolnej. Są też sytuacje, gdy zgoda jest potrzebna przy gruntach klas IV, IVa i IVb pochodzenia mineralnego. Ma to miejsce wtedy, gdy rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim terenie. Niemniej jednak zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 1995 roku (sygn. akt II SA 661/94) wyłączenie gruntów rolnych z produkcji polegać może również na zaniechaniu ich dotychczasowego wykorzystania.

Należy zaznaczyć, że rozpoczęcie nierolniczego użytkowania gruntu jest działaniem faktycznym, które wywołuje skutki prawne w postaci formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, przy czym możliwość przystąpienia do użytkowania gruntu innego niż rolniczego może być uzależniona od obowiązku uzyskania stosownej decyzji administracyjnej zezwalającej na takie wyłączenie.

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2013 r., poz. 1205, z późn. zm.) nakłada obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej od określonej kategorii gruntów, które ze względu na swoją klasę bonitacyjną lub pochodzenie są najbardziej wartościowe z punktu widzenia potencjalnej produkcji rolnej.

Według art. 7 ust. 1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (w skrócie: P.g.k.) do zadań służby geodezyjnej i kartograficznej należy rejestrowanie stanów faktycznych i prawnych nieruchomości, natomiast do zadań starosty należy w szczególności prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w tym między innymi gleboznawczej klasyfikacji gruntów (art. 7d ust. 1). Ponieważ ewidencja gruntów i budynków oraz gleboznawcza klasyfikacja gruntów ma odzwierciedlać aktualny stan faktyczny, a także prawny przedmiotów podlegających temu procesowi, gdyż dane zawarte w ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21 ust. 1 P.g.k.), a ewidencję gruntów i budynków oraz gleboznawczą klasyfikację gruntów prowadzą starostowie (art. 22 ust. 1 P.g.k.), zatem to właściciel (użytkownik wieczysty) przedmiotów objętych ewidencją ma obowiązek zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian niezbędnych do aktualizacji danych zawartych w ewidencji (art. 22 ust. 2 P.g.k.).

Otrzymanie przez starostę nowych danych odnoszących się do gruntów i budynków objętych ewidencją uruchamia – przewidziany w art. 7d pkt 1 i art. 22 ust. 1 P.g.k. – obowiązek starosty wprowadzenia stosownych zmian w prowadzonej przez ten organ ewidencji, a także do zmiany gleboznawczej klasyfikacji gruntów, skoro zaistniały zdarzenia przekształcające charakter tychże gruntów. Wykonanie tych obowiązków wymaga wszczęcia postępowania administracyjnego (art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), które powinno prowadzić do merytorycznego załatwienia sprawy poprzez aktualizację danych objętych urzędową ewidencją, mającą decydujące znaczenie dla innych postępowań (art. 21 ust. 1 P.g.k.).

Oba wnioski pani Zuzanna może złożyć jako właścicielka działki rolnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
5. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
6. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.