Jak uzyskać warunki zabudowy na działce rolnej bez planu zagospodarowania przestrzennego?

Budowa na gruntach klasy rolnej IV-VI – warunki zabudowy, odrolnienie

Kwestia uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i odrolnienia w Pana przypadku będzie wyglądać odmiennie w zależności od klasy gruntów, z jakich składa się działka, którą otrzymał Pan od rodziców. Wynika to z ostatniej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jaka weszła w życie 24 września 2023 r.

Jeśli nieruchomość składa się z użytków o klasie rolnej IV-VI, może się Pan starać o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli zostaną spełnione warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – czyli:

• działka rolna ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• oraz z analizy urbanistycznej sporządzanej w toku postępowania wynika, że istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu
  – uzyska Pan warunki zabudowy.

Wtedy kolejnym krokiem, przed wystąpienie o pozwolenie na budowę, będzie złożenie wniosku i uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Grunty rolne klasy rolnej I-III bez możliwości zabudowy po 24 września 2023 roku

Natomiast jeśli działka składa się z użytków o klasie rolnej I-III, to należy wskazać, że po 24 września 2023 roku decyzja WZ dla takiej działki rolnej nie może być już wydana, a przesądziła o tym zmiana art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodnie, z którym:

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wyjątek dla klasy I-III – obszar uzupełnienia zabudowy w gminnym planie ogólnym

W praktyce oznacza to, że nie ma już możliwości wystąpienia o wydanie decyzji WZ dla działki rolnej w klasie gruntu I-III, ponieważ decyzja WZ dla takiej działki może zostać wydana wyłącznie w przypadkach, gdy nie jest konieczna zmiana przeznaczenia działki na cele nierolne, co wynika z art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem na chwilę obecną, nim plan ogólny dla danej gminy nie został uchwalony i interesująca nas działka rolna w klasie I-III nie została w nim objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, zmiana jej przeznaczenia na cele nierolne nie jest możliwa. Będzie musiało to nastąpić w planie ogólnym, który gminy mają obowiązek przyjąć do dnia 31 grudnia 2025 r.

Zabudowa zagrodowa tylko dla rolnika

Jeśli chodzi o możliwość zabudowy zagrodowej, może z niej skorzystać osoba mająca status rolnika indywidualnego, tj. status właściciela, samoistnego posiadacza, użytkownika wieczystego lub dzierżawcy, posiadanie kwalifikacji rolniczych, przynajmniej 5-letnie zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której znajduje się przynajmniej jedna nieruchomość rolna składająca się na gospodarstwo (powiązane z zabudową zagrodową – przypis autora), osobista praca w danym gospodarstwie i podejmowanie decyzji na temat prowadzonej w nim działalności.

Należy podkreślić, że zabudowa zagrodowa musi być zawsze powiązana z prowadzonym gospodarstwem rolnym, co wynika z treści art. 61 ust 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem w dużej mierze możliwość skorzystania z tej zabudowy zależy od Pana sytuacji faktycznej.

Darowizna od rodziców rolników

Jeśli chodzi o pytanie, kto powinien wystąpić o wydanie warunków zabudowy – Pan czy rodzice przed dokonaniem darowizny, to ta kwestia w obecnym stanie prawnym nie ma znaczenia z punktu widzenia uzyskania warunków zabudowy, natomiast z punku widzenia Pana interesów bardziej korzystna wydaje się sytuacja, w której to Pan, będąc już właścicielem działki, będzie uzyskiwał stosowne decyzje.

Na ten moment proszę sprawdzić, jaka jest klasa gruntów darowanej działki. Jeśli są to grunty stanowiące klasę IV-VI, będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i odrolnienie działki, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę, po spełnieniu warunków art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przywołanych powyżej. Jeśli jednak są to grunty w klasie I-III, ich odrolnienie (przeznaczenie na obszar uzupełnienia zabudowy) będzie musiało nastąpić w planie i chcąc mieć pewność, że takie odrolnienie nastąpi poprzez objęcie obszarem uzupełnienia zabudowy, należy brać udział („pilnować”) w gminie procedury planistycznej, śledzić terminy, w jakich będzie można zapoznać się z projektem planu oraz składać uwagi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U.2023.1688

2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
3. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.