Wysokość odszkodowania za działki przejęte przez gminę

Podział i wydzielenie części nieruchomości pod drogę

Jak rozumiem, podział nastąpił na wniosek, z odwołaniem się do zapisów planu zagospodarowania przestrzennego.

Z przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że dla realizacji celów publicznych istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydzielenie zatem w ramach geodezyjnego podziału nieruchomości części przeznaczonej pod drogę publiczną może nastąpić tylko wtedy, jeżeli przebieg takiej drogi określony został w planie miejscowym, skoro dla wydzielenia i urządzenia drogi publicznej, jako celu publicznego, istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego. Bez określenia przebiegu drogi publicznej w planie miejscowym, nie jest możliwe jej wydzielenie w ramach geodezyjnego podziału (chyba że będzie to działka gruntu stanowiąca drogę wewnętrzną), a tym samym nie powstaje obowiązek przejęcia jej własności z mocy prawa przez podmioty publicznoprawne.

Skutek prawny decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział nieruchomości w postaci przejęcia z mocy prawa własności części nieruchomości, wydzielonych pod drogi publiczne, następuje tylko wtedy, gdy postępowanie podziałowe wszczęto na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Przy dokonywaniu podziału nieruchomości na wniosek (art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) prawo jej własności nabywa (z mocy samego prawa) odpowiedni – ze względu na kategorię drogi publicznej, jaką będzie miała wydzielana droga – podmiot publicznoprawny art. 2a ustawy o drogach publicznych).

Wysokość odszkodowania za grunty nabyte przez gminę

Aktualizacja roszczenia odszkodowawczego następuje z chwilą uprawomocnienia się decyzji o podziale. Artykuł 98 ust. 3 przewiduje, iż wysokość odszkodowania powinna zostać – co do zasady – w pierwszej kolejności uzgodniona pomiędzy właścicielem (ewentualnie użytkownikiem wieczystym) oraz właściwym organem. W przypadku braku zawarcia porozumienia we wspomnianym zakresie, obowiązek ustalenia stosownego odszkodowania spoczywa na organie właściwym do ustalenia odszkodowania według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Takim organem, stosownie do treści art. 129 ust. 5 pkt. 1, jest właściwy miejscowo starosta, przez którego rozumie się prezydenta miasta na prawach powiatu, który czyni zadość temu obowiązkowi w drodze decyzji administracyjnej wydanej w odrębnym postępowaniu administracyjnym.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 „działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne”. Zgodnie z art. 98 ust. 3 „za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości”.

Zgodnie z art. 130 wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości w dniu wydania decyzji. Podstawą ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy, który zawiera wszystkie składniki wymienione w § 56 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale nieruchomości oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje na podstawie wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego odszkodowanie za utracone prawo własności musi być „słuszne”. Jednym z mechanizmów służących zabezpieczeniu zasady „słusznego odszkodowania” jest tzw. zasada korzyści wywłaszczonego unormowana w art. 134 ust. 3 i 4. Według niej każdorazowo w procesie ustalenia odszkodowania należnego za utraconą nieruchomość konieczne jest przeprowadzenie wszechstronnej analizy nieruchomości wycenianej pod kątem tego, czy jej przeznaczenie wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości, czy też nie. W zależności od wyniku takiej oceny odszkodowanie za utraconą wartość ustala się albo przez pryzmat tzw. aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości albo też z uwzględnieniem nowego (publicznego) przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia. Zasada ta zapobiec ma zubożeniu właściciela. Pojęcie aktualnego sposobu użytkowania oznacza faktyczny stan nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny.

Zobacz również: Wydzielenie drogi z działki rolnej

Ustalenia biegłego rzeczoznawcy

Wysokość odszkodowania określa zawsze biegły rzeczoznawca w operacie porównując nieruchomości podobne. Zgodnie z art. 4 pkt 16 nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Operat można podważać, wskazując na błędy. Można przedstawiać swój operat. Od negatywnej decyzji starosty w zakresie wysokości odszkodowania można się odwoływać aż do sądu administracyjnego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.