Umowa dożywocia gospodarstwa rolnego – koszty, podatki i zachowek

Co oznacza przekazanie gospodarstwa w zamian za dożywocie?

Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić mu dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, chodzi między innymi o przyjęcie dożywotnika jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz sprawienie pogrzebu na własny koszt.

Strony mogą ukształtować te obowiązki inaczej i dokładniej. W akcie można przykładowo określić prawo korzystania z konkretnej części domu, służebność mieszkania, obowiązek dostarczania opału, ponoszenia określonych kosztów, świadczenia pieniężne albo zakres opieki. Im bardziej precyzyjnie opisane są obowiązki, tym mniejsze ryzyko późniejszego sporu o to, co rzeczywiście miał zapewniać nabywca. W praktyce właśnie taki model określa się niekiedy jako gospodarstwo za opiekę.

Własność nieruchomości przechodzi na nabywcę od razu. Jednocześnie nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia. Nie jest to więc testament ani obietnica przyszłego przekazania gospodarstwa.

Trzeba też rozdzielić nieruchomości od pozostałych składników gospodarstwa. Samo przeniesienie działek, budynków i innych nieruchomości nie powinno pozostawiać wątpliwości, co dzieje się z ciągnikami, maszynami, zwierzętami, zapasami czy innym majątkiem. Jeżeli również te składniki mają przejść na nabywcę, należy odpowiednio opisać je w dokumentacji i ustalić właściwą podstawę ich przeniesienia.

Przy gospodarstwie rolnym najpierw trzeba sprawdzić przepisy o KOWR

Dożywocie jest umową cywilną, ale gdy obejmuje nieruchomość rolną, nie można ograniczyć analizy do Kodeksu cywilnego. Nabycie na podstawie dożywocia jest również nabyciem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlatego przed wizytą u notariusza trzeba ustalić przede wszystkim powierzchnię i status nieruchomości, jej przeznaczenie oraz status i pokrewieństwo nabywcy.

Co do zasady nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 1 ha może nabyć rolnik indywidualny, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków albo zostanie uzyskana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Ważnym wyjątkiem jest nabycie przez osobę bliską zbywcy. Ustawowe pojęcie osoby bliskiej obejmuje między innymi zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka oraz osoby związane przysposobieniem. Nie należy utożsamiać tego katalogu z potocznym rozumieniem bliskiej rodziny.

Nieruchomość rolna o powierzchni mniejszej niż 1 ha może być co do zasady nabyta bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Z kolei nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, są co do zasady poza zakresem ustawy. Sam zapis w ewidencji gruntów nie daje jednak jeszcze pełnej odpowiedzi – znaczenie może mieć również przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz jej rzeczywisty status prawny.

Sytuację, w której nabywcą ma zostać osoba niespełniająca warunków rolnika indywidualnego, szerzej omawia materiał umowa dożywocia a gospodarstwo rolne dla nierolnika.

Trzeba ponadto odróżnić możliwość samego nabycia nieruchomości od obowiązków powstających już po nabyciu. Art. 2b ustawy przewiduje co do zasady obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego, do którego weszła nieruchomość, przez 5 lat, a w tym okresie ograniczenie jej zbywania lub oddawania w posiadanie innym podmiotom. Ustawa przewiduje od tych reguł wyjątki. Sam fakt, że nabywca jest osobą bliską i nie potrzebuje zgody na nabycie, nie powinien być automatycznie traktowany jako zwolnienie ze wszystkich późniejszych ograniczeń.

Ile kosztuje umowa dożywocia gospodarstwa rolnego?

Na koszt transakcji składa się kilka różnych należności. Największą pozycją jest zazwyczaj PCC. Oprócz niego trzeba uwzględnić wynagrodzenie notariusza, VAT od taksy notarialnej, wypisy aktu oraz opłaty sądowe związane z księgą wieczystą.

Przy standardowej taksie notarialnej maksymalna stawka dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł wynosi 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Dla wartości powyżej 1 000 000 zł obowiązują kolejne progi. Są to stawki maksymalne, więc kancelaria może pobrać niższe wynagrodzenie.

Rozporządzenie przewiduje szczególną maksymalną stawkę 600 zł za akt dokumentujący zbycie nieruchomości, jeżeli w związku z tą umową następuje wypłata określonych świadczeń z ubezpieczenia społecznego rolników albo wskazanej w rozporządzeniu renty strukturalnej. Nie jest to jednak automatyczna stawka dla każdej umowy dożywocia dotyczącej gospodarstwa.

Przy planowaniu transakcji pomocne może być również szersze zestawienie obejmujące koszty przepisania gospodarstwa rolnego, ponieważ wysokość wydatków zależy między innymi od wartości nieruchomości, liczby ksiąg wieczystych i zakresu dokonywanych wpisów.

PCC, PIT i podatek od spadków i darowizn – jakie podatki występują przy dożywociu?

PCC płaci nabywca

Umowa dożywocia została wprost wymieniona w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a stawka przy przeniesieniu jej własności wynosi 2%. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy. Ponieważ umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, notariusz jest płatnikiem PCC i pobiera podatek przed dokonaniem czynności. Nabywca nie składa w takim przypadku samodzielnie deklaracji PCC-3.

Wartości rynkowej nie należy sztucznie zaniżać. Jeżeli organ uzna, że wartość wskazana przez strony odbiega od rynkowej, może wezwać do jej skorygowania, a następnie ustalić ją z uwzględnieniem opinii biegłego lub wyceny rzeczoznawcy.

Pokrewieństwo między stronami samo w sobie nie daje zwolnienia z PCC. Zasady zwolnienia najbliższej rodziny znane z podatku od spadków i darowizn dotyczą innych czynności i nie znoszą 2% PCC od typowej rodzinnej umowy dożywocia.

Czy zbywca płaci PIT?

Dożywocie jest czynnością odpłatną, ale zgodnie z uchwałą siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, przy zbyciu nieruchomości w ten sposób nie można określić przychodu według zasad z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT. W konsekwencji w typowej sytuacji osoby fizycznej zbywającej prywatną nieruchomość nie powstaje PIT do zapłaty z tytułu dożywocia nawet wtedy, gdy do przeniesienia dochodzi przed upływem pięcioletniego okresu właściwego dla zwykłego odpłatnego zbycia nieruchomości.

Taką wykładnię potwierdza także aktualna praktyka podatkowa, między innymi interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 sierpnia 2026 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.652.2026.3.MKA. Ocena może wymagać osobnej analizy, jeśli nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą albo zbywca występuje przy transakcji jako podatnik VAT.

Typowa umowa dożywocia nie jest natomiast darowizną i nie podlega z tego tytułu podatkowi od spadków i darowizn. Jeżeli jednak transakcja w konkretnym stanie faktycznym podlega VAT albo pozostaje w ścisłym związku z działalnością opodatkowaną, trzeba odrębnie sprawdzić także wpływ przepisów VAT na opodatkowanie PCC.

Dożywocie gospodarstwa rolnego a zachowek

To jedna z najważniejszych różnic między dożywociem a darowizną. Przy obliczaniu zachowku art. 993 Kodeksu cywilnego nakazuje doliczać do spadku określone darowizny i zapisy windykacyjne. Prawidłowa umowa dożywocia ma natomiast charakter odpłatny i wzajemny – właściciel przekazuje nieruchomość w zamian za obowiązek dożywotniego utrzymania.

Sąd Najwyższy w wyroku z 1 czerwca 2022 r., I NSNc 551/21, wskazał, że rzeczywiście zawartej i wykonywanej umowy dożywocia nie można po prostu potraktować jak darowizny i doliczyć wartości nieruchomości do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nieruchomość przekazana na podstawie rzeczywistego dożywocia co do zasady nie powiększa substratu zachowku tak, jak uczyniłaby to darowizna.

Nie można z tego wyprowadzać wniosku, że samo nazwanie aktu „umową dożywocia” zawsze wyłącza spór o zachowek. Jeżeli obowiązki nabywcy są jedynie pozorne, strony w rzeczywistości zamierzały dokonać nieodpłatnego przysporzenia albo umowa służyła obejściu przepisów, sąd może badać jej rzeczywistą treść, ważność i sposób wykonania. Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na możliwość oceny nietypowych czynności mieszanych, w których występuje nieodpłatne przysporzenie.

Jeżeli celem jest wybór właściwego sposobu sukcesji rodzinnego majątku, pomocne jest porównanie opisujące przekazanie gospodarstwa synowi darowizna czy dożywocie. Dla zachowku różnica między tymi umowami może być zasadnicza, ale nie powinna być jedynym kryterium wyboru.

Osobnym ryzykiem, niezależnym od zachowku, jest art. 916 Kodeksu cywilnego. Jeżeli na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny, a wskutek zawarcia umowy stał się on niewypłacalny, osoba uprawniona do alimentów może żądać uznania dożywocia za bezskuteczne względem siebie. Takiego żądania nie można zgłosić po upływie 5 lat od daty umowy.

Co ustalić przed wizytą u notariusza?

Dokładna lista dokumentów zależy od nieruchomości i sytuacji stron. Inny zestaw będzie potrzebny przy gospodarstwie składającym się z kilku działek i ksiąg wieczystych, inny przy współwłasności, dzierżawie, hipotece albo konieczności przeprowadzenia procedury przed KOWR.

Przed podpisaniem aktu warto również uzgodnić, gdzie dożywotnik ma mieszkać i z jakiej części nieruchomości może korzystać. Samo ogólne sformułowanie „zapewnienie opieki” może po kilku latach okazać się niewystarczające, szczególnie gdy zmieni się stan zdrowia zbywcy albo relacje rodzinne.

Jeżeli między stronami powstanie później taki konflikt, że nie można wymagać ich dalszej bezpośredniej styczności, sąd może na podstawie art. 913 Kodeksu cywilnego zamienić wszystkie lub część uprawnień z dożywocia na dożywotnią rentę. Rozwiązanie umowy przez sąd jest możliwe w przypadkach wyjątkowych. Nie należy więc traktować dożywocia jak umowy, którą właściciel może jednostronnie odwołać w dowolnym momencie.

Najczęstsze pytania o dożywocie gospodarstwa rolnego

Czy syn, który przejmuje gospodarstwo w ramach dożywocia, musi być rolnikiem indywidualnym?

Nie zawsze. Syn jest zstępnym, a więc osobą bliską zbywcy w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie przez osobę bliską stanowi wyjątek od zasady, zgodnie z którą nabywcą ma być rolnik indywidualny. Nadal trzeba jednak sprawdzić status konkretnych nieruchomości oraz ewentualne obowiązki nabywcy po zawarciu umowy.

Czy nabywca musi mieszkać razem z dożywotnikiem?

Nie w każdym przypadku. Przyjęcie dożywotnika jako domownika jest ustawowym modelem stosowanym, gdy strony nie umówią się inaczej. W akcie można dostosować sposób zapewnienia utrzymania do ich rzeczywistych potrzeb, np. przez służebność mieszkania, świadczenia pieniężne i określony zakres pomocy. Treść umowy nadal musi jednak odpowiadać istocie dożywocia, czyli zapewnieniu dożywotniego utrzymania w zamian za nieruchomość.

Czy rodzeństwo może żądać zachowku od osoby, która dostała gospodarstwo przez dożywocie?

Samo prawo do zachowku zależy od tego, czy dana osoba należy do ustawowego kręgu uprawnionych i jaka byłaby jej sytuacja przy dziedziczeniu. Jeżeli jednak gospodarstwo zostało przekazane na podstawie prawidłowej i rzeczywiście wykonywanej umowy dożywocia, jego wartość co do zasady nie jest doliczana do spadku tak jak darowizna. Uprawniony może natomiast próbować kwestionować rzeczywisty charakter lub ważność umowy, jeżeli istnieją ku temu podstawy.

Czy gospodarstwo otrzymane w dożywociu można od razu sprzedać lub wydzierżawić?

Nie należy tego zakładać. Przy nieruchomości rolnej mogą obowiązywać pięcioletnie ograniczenia wynikające z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo zostanie uzyskana wymagana zgoda KOWR. Dodatkowo prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Jeżeli zobowiązany zbywa nieruchomość, art. 914 Kodeksu cywilnego pozwala dożywotnikowi żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

Czy można zawrzeć dożywocie tylko po to, aby nie było zachowku?

Dożywocie powinno odpowiadać rzeczywistemu zamiarowi stron: przeniesieniu nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Jeżeli ma być jedynie pozorną nazwą dla nieodpłatnego przekazania majątku, wzrasta ryzyko późniejszego sporu o kwalifikację i ważność umowy. Dla oceny znaczenie ma nie tylko treść aktu, lecz także późniejsze faktyczne wykonywanie obowiązków wobec dożywotnika.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 158, art. 908–916 i art. 993.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 941.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm., w szczególności art. 1, art. 2, art. 4, art. 6, art. 7 i art. 10.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1566.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 959 ze zm., w szczególności art. 42–43.
• Uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 1 czerwca 2022 r., I NSNc 551/21.
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 sierpnia 2026 r., 0112-KDIL2-1.4011.652.2026.3.MKA.
• Informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych oraz obowiązków nabywcy wynikających z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.