Klasyfikator gruntów – kiedy jest potrzebny i kto płaci za klasyfikację?

Gleboznawcza klasyfikacja gruntów służy ustaleniu rodzaju gleby oraz jej klasy bonitacyjnej. Zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym grunty rolne i leśne obejmuje się klasyfikacją prowadzoną według urzędowej tabeli klas gruntów. Szczegółowy tryb określa rozporządzenie Rady Ministrów z 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów.

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch osób i dwóch ról. Starosta prowadzi postępowanie i wydaje decyzję, natomiast klasyfikator wykonuje wskazane w przepisach czynności fachowe: analizuje materiały, bada grunt w terenie i przygotowuje projekt ustalenia klasyfikacji. Zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia czynności te wykonuje osoba upoważniona przez starostę.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy albo opłata?

Samo zamówienie opinii dotyczącej gleby nie powoduje automatycznej zmiany podatku. Dla wymiaru podatków znaczenie mają przede wszystkim dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wskazuje, że dane ewidencyjne stanowią podstawę między innymi wymiaru podatków i świadczeń.

Jest to szczególnie widoczne przy podatku rolnym. Zgodnie z ustawą o podatku rolnym podstawę opodatkowania gruntów gospodarstwa rolnego stanowi liczba hektarów przeliczeniowych ustalana między innymi na podstawie powierzchni, rodzaju i klasy użytków rolnych wynikających z ewidencji gruntów i budynków. Zmiana klasy może więc wpływać na liczbę hektarów przeliczeniowych, a w konsekwencji na wymiar podatku.

Nie należy jednak utożsamiać dnia wizyty klasyfikatora z dniem zmiany podatku. Najpierw musi zostać przeprowadzone postępowanie, sporządzony projekt klasyfikacji, rozpatrzone ewentualne zastrzeżenia i wydana decyzja. Dopiero dokument stanowiący podstawę aktualizacji danych ewidencyjnych może wywołać dalsze skutki w ewidencji i postępowaniu podatkowym.

Jeżeli problem dotyczy już skutków podatkowych dokonanej zmiany wpisów, szerzej omawia je osobny artykuł: podwyżka podatku po zmianie ewidencji gruntów.

Kto płaci za klasyfikatora gruntów?

Rozporządzenie w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów nie ustanawia jednej urzędowej stawki za wykonanie czynności klasyfikatora. Koszt zależy między innymi od powierzchni i położenia gruntów, liczby konturów wymagających zbadania, zakresu prac terenowych oraz sposobu organizacji postępowania przez konkretne starostwo.

Przy postępowaniu wszczętym na wniosek właściciela znaczenie ma art. 262 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Stronę mogą obciążać koszty poniesione w jej interesie albo na jej żądanie, o ile nie wynikają one z ustawowego obowiązku organu prowadzącego postępowanie. W praktyce na tej podstawie wnioskodawca może zostać zobowiązany do poniesienia kosztów czynności klasyfikatora.

W uzasadnionych przypadkach organ może również zażądać zaliczki na pokrycie kosztów postępowania. Końcowe rozliczenie kosztów powinno wynikać z rozstrzygnięcia organu; art. 264 K.p.a. przewiduje ustalenie w drodze postanowienia wysokości kosztów, osoby zobowiązanej do ich poniesienia oraz terminu i sposobu zapłaty. Na postanowienie w sprawie kosztów osobie zobowiązanej przysługuje zażalenie.

Inaczej należy oceniać postępowanie wszczęte z urzędu. Sam fakt, że właściciel jest stroną postępowania i ostatecznie korzysta z prawidłowych danych ewidencyjnych, nie oznacza jeszcze, że można automatycznie przerzucić na niego wszystkie koszty czynności, które organ ma obowiązek przeprowadzić z urzędu. Obciążenie strony musi mieć podstawę w przepisach o kosztach postępowania, przykładowo gdy określony koszt powstał z jej winy.

Czy jest opłata skarbowa?

W postępowaniu wszczynanym na wniosek może wystąpić opłata skarbowa za wydanie decyzji administracyjnej. W praktyce starostwa wskazują najczęściej stawkę 10 zł dla decyzji niewymienionej odrębnie w załączniku do ustawy o opłacie skarbowej, o ile dana czynność nie jest zwolniona od opłaty. Przed wpłatą warto sprawdzić aktualną kartę usługi konkretnego starostwa, ponieważ powinna ona wskazywać zarówno podstawę opłaty, jak i właściwy rachunek.

Nie należy natomiast traktować 10 zł jako ceny klasyfikacji. To odrębna opłata publicznoprawna. Koszt pracy klasyfikatora może być wielokrotnie wyższy i zależy od rzeczywistego zakresu czynności.

Klasyfikacja gruntu, MPZP i ewidencja

Klasa bonitacyjna gruntu, rodzaj użytku ujawniony w ewidencji oraz przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to różne informacje prawne. Właściciel nie powinien zakładać, że uchwalenie planu przewidującego zabudowę automatycznie zmienia klasę gleby albo oznaczenie gruntu w ewidencji.

MPZP określa przeznaczenie terenu w planowaniu przestrzennym, natomiast gleboznawcza klasyfikacja opisuje jakość produkcyjną gleby. Ewidencja gruntów i budynków gromadzi natomiast między innymi informacje o rodzajach użytków gruntowych i klasach bonitacyjnych.

Dlatego właściciel działki objętej planem pod zabudowę nie powinien składać wniosku o obniżenie lub usunięcie klasy bonitacyjnej wyłącznie z argumentem, że działka jest budowlana według MPZP. Klasyfikator ocenia cechy gleby zgodnie z urzędową tabelą klas, a nie ekonomiczną wartość nieruchomości czy możliwość uzyskania pozwolenia na budowę.

Kiedy klasyfikacja jest przeprowadzana z urzędu?

§ 4 rozporządzenia z 12 września 2012 r. wymienia sytuacje, w których starosta przeprowadza klasyfikację z urzędu. Dotyczy to między innymi:

• gruntów, które nie zostały dotychczas sklasyfikowane,
• gruntów zmeliorowanych – po upływie 3 lat od wykonania urządzeń melioracji wodnych,
• gruntów objętych postępowaniem scaleniowym,
• określonych przypadków modernizacji ewidencji gruntów i budynków albo okresowej weryfikacji danych ewidencyjnych, gdy następuje zmiana użytków gruntowych na gruntach podlegających klasyfikacji,
• gruntów po klęsce żywiołowej powodującej zmiany środowiska glebowego,
• określonych gruntów po zalesieniu na podstawie wskazanych w rozporządzeniu programów wsparcia.

Poza przypadkami działania z urzędu postępowanie może zostać wszczęte na wniosek właściciela gruntów podlegających klasyfikacji albo innego władającego takimi gruntami ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków.

Czy właściciel może sam wybrać klasyfikatora?

W praktyce procedury poszczególnych starostw mogą różnić się organizacyjnie. Niektóre urzędy oczekują wskazania osoby, która ma wykonać czynności klasyfikacyjne, inne organizują wybór klasyfikatora po swojej stronie. Najważniejsza zasada wynika jednak bezpośrednio z rozporządzenia: czynności klasyfikacyjne określone w § 5 ust. 1 pkt 1–3 wykonuje osoba upoważniona przez starostę.

Oznacza to, że właściciel nie powinien najpierw zlecać pełnej klasyfikacji dowolnej osobie, a dopiero później oczekiwać, że urząd automatycznie wpisze jej ustalenia do ewidencji. Przed poniesieniem większego kosztu najlepiej ustalić w wydziale geodezji, jaki tryb wyboru i upoważnienia klasyfikatora stosuje dany starosta.

Jeżeli właściciel dowiedział się o zmianie danych już po fakcie albo kwestionuje prawidłowość przeprowadzonego postępowania, pomocny może być również materiał dotyczący sytuacji, w której nastąpiła zmiana klasyfikacji gruntu bez zgody właściciela.

Klasyfikacja nie zastępuje też innych procedur dotyczących nieruchomości. Jeżeli celem właściciela jest wydzielenie części nieruchomości, odrębną kwestią pozostaje podział działki rolnej.

Jak złożyć wniosek albo odwołanie?

Wniosek o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji gruntów należy skierować do starosty właściwego ze względu na położenie nieruchomości, a w mieście na prawach powiatu – do organu wykonującego zadania starosty.

Rozporządzenie nie tworzy jednego ogólnopolskiego formularza wniosku. Starostwa często udostępniają własne wzory. Jeżeli urząd posiada formularz, warto z niego skorzystać, ponieważ ogranicza to ryzyko wezwania do uzupełnienia braków.

Co powinno znaleźć się we wniosku?

W praktycznym wniosku należy co najmniej jednoznacznie wskazać wnioskodawcę, nieruchomość oraz żądanie. Warto również dokładnie wyjaśnić, dlaczego obecna klasyfikacja ma być nieprawidłowa albo dlaczego istnieją podstawy do przeprowadzenia jej ponownie.

Co robi klasyfikator w terenie?

Przeprowadzenie klasyfikacji obejmuje analizę materiałów zasobu geodezyjnego i kartograficznego, czynności terenowe, sporządzenie projektu ustalenia klasyfikacji, rozpatrzenie zastrzeżeń i wydanie decyzji.

Podczas czynności terenowych klasyfikator między innymi ustala zasięg gruntów podlegających klasyfikacji, bada profile glebowe, określa cechy gleby, zalicza grunty do właściwego typu, rodzaju i gatunku gleby, rodzaju użytku oraz klasy bonitacyjnej i określa przebieg konturów klasyfikacyjnych.

Czynności terenowe powinny być prowadzone w obecności właścicieli, jednak zgodnie z rozporządzeniem niestawiennictwo właściciela nie wstrzymuje ich wykonania. Nie warto więc ignorować zawiadomień otrzymanych ze starostwa.

Zastrzeżenia do projektu a odwołanie od decyzji

To dwa różne środki. Przy klasyfikacji prowadzonej na wniosek starosta zawiadamia właściciela o możliwości zgłaszania zastrzeżeń do projektu ustalenia klasyfikacji. Zgodnie z § 10 rozporządzenia można je zgłosić w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia.

W klasyfikacji prowadzonej z urzędu projekt jest wykładany do publicznego wglądu na okres 14 dni, a zastrzeżenia zgłasza się w czasie jego wyłożenia. Warto na tym etapie wskazać konkretnie, z czym właściciel się nie zgadza: z przebiegiem konturu, oznaczeniem użytku, przypisaną klasą, opisem odkrywki lub innym ustaleniem projektu.

Po rozpatrzeniu zastrzeżeń starosta wydaje decyzję o ustaleniu klasyfikacji. Mapa klasyfikacji stanowi integralną część tej decyzji.

Od decyzji można co do zasady wnieść odwołanie w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia. Odwołanie składa się za pośrednictwem starosty, który wydał decyzję, do właściwego wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego.

Zwolnienia, wyjątki i terminy

Nie każda różnica pomiędzy oczekiwaniem właściciela a zapisem ewidencji oznacza konieczność wykonania nowej klasyfikacji. Najpierw trzeba ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy jakości gleby i klasy bonitacyjnej, czy jedynie rodzaju użytku, błędu technicznego w ewidencji, przeznaczenia w MPZP albo sposobu faktycznego zagospodarowania działki.

Najważniejsze terminy w postępowaniu

Całego postępowania nie należy natomiast sprowadzać do jednego sztywnego terminu liczonego od złożenia wniosku. Konieczne mogą być czynności terenowe, sporządzenie dokumentacji, zawiadomienia stron oraz rozpatrzenie zastrzeżeń. Zastosowanie mają także ogólne reguły terminów załatwiania spraw wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego.

Czy można uniknąć kosztów klasyfikatora?

Jeżeli postępowanie wszczęto na żądanie właściciela i wykonanie fachowych czynności było potrzebne dla rozpatrzenia właśnie tego żądania, trzeba liczyć się z obciążeniem kosztami zgodnie z K.p.a. Nie ma przepisu, który gwarantowałby bezpłatną klasyfikację na każdy wniosek właściciela.

Jednocześnie art. 267 K.p.a. pozwala organowi w razie niewątpliwej niemożności poniesienia przez stronę opłat, kosztów i należności związanych z postępowaniem zwolnić ją w całości lub części od takich obciążeń. Nie jest to automatyczne zwolnienie. Osoba powołująca się na trudną sytuację powinna ją wykazać. Zwolnienia dotyczące samej opłaty skarbowej ocenia się natomiast według przepisów ustawy o opłacie skarbowej.

Czy klasyfikacja ma znaczenie przy sprzedaży ziemi?

Klasa i oznaczenie gruntu mogą mieć znaczenie w wielu innych postępowaniach, ale nie należy z tego wyprowadzać automatycznych wniosków podatkowych dotyczących sprzedaży nieruchomości. Zagadnienie dotyczące podatku dochodowego zostało szerzej opisane w materiale: zwolnienie z pit przy sprzedaży gruntów.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce może wyglądać rozliczenie klasyfikacji i dlaczego najpierw trzeba ustalić tryb prowadzenia postępowania.

FAQ

Czy każdy właściciel może zlecić klasyfikatorowi zmianę klasy ziemi?

Właściciel może wystąpić do starosty o przeprowadzenie gleboznawczej klasyfikacji, ale o zmianie klasy nie decyduje prywatna umowa z klasyfikatorem. Postępowanie prowadzi starosta, a przewidziane w rozporządzeniu czynności fachowe wykonuje osoba przez niego upoważniona.

Ile kosztuje klasyfikator gruntów?

Nie istnieje jedna ogólnopolska urzędowa cena za klasyfikację. Koszt zależy od zakresu prac i sposobu organizacji postępowania. Przed złożeniem wniosku warto zapytać starostwo, w jaki sposób wyłaniany jest klasyfikator i jak ustalane są koszty.

Czy przy klasyfikacji z urzędu właściciel zawsze płaci?

Nie. Samo prowadzenie klasyfikacji na gruncie konkretnego właściciela nie wystarcza do automatycznego przerzucenia na niego kosztów. Podstawa obciążenia strony musi wynikać z zasad określonych przede wszystkim w art. 262 K.p.a.

Czy mogę nie zgodzić się z klasą wskazaną przez klasyfikatora?

Tak. Przepisy przewidują możliwość zgłaszania zastrzeżeń do projektu ustalenia klasyfikacji. Jeżeli mimo zastrzeżeń starosta wyda niekorzystną decyzję, można skorzystać z odwołania na zasadach K.p.a.

Ile czasu mam na odwołanie od decyzji starosty?

Co do zasady odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Składa się je za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, czyli starosty, do właściwego wojewódzkiego inspektora nadzoru geodezyjnego i kartograficznego.

Czy zmiana MPZP automatycznie zmienia klasę gruntu?

Nie. Przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i gleboznawcza klasa gruntu dotyczą innych kwestii. Samo przeznaczenie działki pod zabudowę nie jest równoznaczne z ustaleniem innej jakości gleby.

Czy niższa klasa gruntu zawsze oznacza niższy podatek?

Nie w każdej sytuacji. W podatku rolnym klasy użytków mogą wpływać na liczbę hektarów przeliczeniowych, ale ostateczny skutek zależy od rodzaju gruntu, powierzchni, okręgu podatkowego i danych ewidencyjnych. W innych podatkach obowiązują odrębne zasady.

Czy muszę być obecny podczas badań klasyfikatora?

Przepisy zakładają wykonywanie czynności klasyfikacyjnych w terenie w obecności właścicieli, ale niestawiennictwo właściciela nie wstrzymuje przeprowadzenia czynności. Dlatego po otrzymaniu zawiadomienia najlepiej uczestniczyć w oględzinach albo zadbać o właściwe reprezentowanie swoich interesów.

Podsumowanie

Jeżeli chcesz zmienić klasę bonitacyjną gruntu, zacznij od sprawdzenia aktualnych danych ewidencji i procedury obowiązującej w starostwie, a nie od samodzielnego zamawiania pełnej prywatnej klasyfikacji. Postępowanie prowadzi starosta, a klasyfikator musi działać na podstawie jego upoważnienia.

Przy sprawie wszczętej na wniosek trzeba liczyć się z kosztami wykonania potrzebnych czynności, przy czym ich wysokość nie jest ustalona jedną krajową stawką. Pilnuj także etapu zastrzeżeń do projektu oraz 14-dniowego terminu na odwołanie od decyzji. Jeżeli celem zmiany klasy jest przede wszystkim obniżenie podatku albo przygotowanie działki pod inwestycję, wcześniej należy ustalić, czy problem rzeczywiście dotyczy gleboznawczej klasyfikacji, czy innej procedury dotyczącej ewidencji, planowania przestrzennego lub podatków.

Źródła

• ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności art. 20 i art. 21,
• rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów, Dz.U. 2012 poz. 1246,
• ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności przepisy o odwołaniach oraz art. 262–267 dotyczące kosztów postępowania,
• ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 1 i art. 4,
• ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.