Współwłasność ziemi rolnej – kto może wydzierżawić grunt?

Umowa dzierżawy pozwala dzierżawcy używać gruntu i pobierać z niego pożytki, a w zamian zobowiązuje go do płacenia czynszu. Przy współwłasności problemem nie jest jednak samo zawarcie umowy, lecz ustalenie, kto może skutecznie oddać wspólną nieruchomość w posiadanie i na jakich warunkach.

Nie ma jednej reguły, zgodnie z którą każda dzierżawa jest zawsze czynnością zwykłego zarządu albo zawsze czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Ocenia się konkretną umowę: jej czas, powierzchnię, cel, możliwość wypowiedzenia, planowane inwestycje, wysokość czynszu oraz wpływ na prawa pozostałych współwłaścicieli.

Jaka większość współwłaścicieli może wydzierżawić grunt?

Gdy dzierżawa mieści się w zwykłym zarządzie

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Większość oblicza się według wielkości udziałów, a nie według liczby osób. Jeżeli więc jeden współwłaściciel ma udział 60%, może sam tworzyć większość udziałową, natomiast dwóch z trzech współwłaścicieli nie tworzy większości, gdy ich udziały wynoszą łącznie tylko 40%.

Za zwykły zarząd może zostać uznana przykładowo krótkotrwała dzierżawa zawarta na warunkach rynkowych, zgodna z dotychczasowym rolniczym przeznaczeniem gruntu, niewymagająca istotnych inwestycji i niepozbawiająca pozostałych współwłaścicieli możliwości realizacji ich praw przez długi czas. Taka ocena zawsze zależy jednak od okoliczności.

Gdy potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli

Zgoda wszystkich jest wymagana do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd. W praktyce w tę kategorię najczęściej wchodzą umowy wieloletnie, oddające całą nieruchomość do wyłącznego korzystania jednemu dzierżawcy, przewidujące nasadzenia wieloletnie, budowę obiektów, znaczące nakłady, zmianę sposobu użytkowania albo bardzo ograniczone możliwości wcześniejszego zakończenia umowy.

Sąd Najwyższy wskazuje, że wynajęcie lub wydzierżawienie rzeczy wspólnej często przekracza zwykły zarząd, ale oddanie rzeczy do używania nie zawsze ma taki charakter, zwłaszcza gdy stosunek nie jest długotrwały. Dlatego nie należy opierać decyzji wyłącznie na nazwie umowy.

Czy jeden współwłaściciel może wydzierżawić konkretną część pola?

Udział we współwłasności jest udziałem idealnym, a nie własnością oznaczonego pasa ziemi. Sam fakt posiadania udziału 1/2 nie oznacza więc, że współwłaściciel może bez uzgodnienia wskazać dzierżawcy „swoją połowę” działki i zapewnić mu wyłączne korzystanie z tego obszaru.

Bezpieczniej jest, gdy sposób korzystania został wcześniej ustalony w umowie współwłaścicieli, w tym w podziale do korzystania, albo wynika z orzeczenia sądu. Nawet wtedy trzeba sprawdzić, czy umowa o sposobie korzystania upoważnia danego współwłaściciela do oddania przypisanej mu części osobie trzeciej i czy nie narusza praw pozostałych.

Zgody, pełnomocnictwa i ograniczenia KOWR przy dzierżawie

Czy prywatna dzierżawa wymaga zgody KOWR?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje przede wszystkim nabywanie nieruchomości rolnych. Zwykła prywatna umowa dzierżawy nie jest nabyciem własności, dlatego sama okoliczność, że dzierżawca nie jest rolnikiem indywidualnym, co do zasady nie powoduje obowiązku uzyskania zgody KOWR. Szerzej problem ten omawia artykuł dzierżawa ziemi rolnej nierolnikowi.

Trzeba jednak sprawdzić, kiedy i na jakiej podstawie obecni współwłaściciele nabyli grunt. Jeżeli nieruchomość jest nadal objęta obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa przez pięć lat od nabycia oraz zakazem oddawania jej w posiadanie innym podmiotom, zawarcie dzierżawy może wymagać wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Umowa zawarta z naruszeniem tych zasad może zostać zakwestionowana, a KOWR dysponuje środkami nadzorczymi przewidzianymi w ustawie.

Pięcioletnie ograniczenie dotyczy nie tylko sprzedaży, lecz także oddania gruntu w posiadanie. Odrębne zasady dotyczące zbycia przedstawia tekst sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat.

Czy potrzebny jest notariusz?

Umowa dzierżawy gruntu rolnego nie wymaga co do zasady aktu notarialnego. Ze względów dowodowych powinna jednak zostać zawarta na piśmie. Jeżeli dzierżawa nieruchomości ma trwać dłużej niż rok, brak formy pisemnej powoduje, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Notarialne poświadczenie podpisów lub uzyskanie daty pewnej nie jest standardowym warunkiem ważności, ale może mieć duże znaczenie dowodowe. Pisemna umowa z datą pewną, wykonywana co najmniej trzy lata, jest również jednym z warunków ustawowego prawa pierwokupu dzierżawcy przy sprzedaży nieruchomości rolnej, jeżeli spełnione są pozostałe przesłanki.

Dokumenty, które trzeba sprawdzić

Umowa dzierżawy nie zmienia własności gruntu i nie powoduje automatycznego ujawnienia dzierżawcy jako właściciela w ewidencji. Zakres możliwych wpisów i znaczenie dokumentów wyjaśnia artykuł dzierżawa gruntu przez nierolnika a ewidencja.

Brak umocowania, podział czynszu i ryzyka dzierżawcy

Brak umocowania do zawarcia umowy

Największe ryzyko powstaje, gdy umowę podpisuje osoba, która nie ma wymaganej większości udziałów, zgody wszystkich albo odpowiedniego pełnomocnictwa. Dzierżawca może zapłacić czynsz i rozpocząć prace, a następnie spotkać się ze sprzeciwem pozostałych współwłaścicieli oraz żądaniem wydania gruntu.

Przed podpisaniem umowy dzierżawca powinien nie tylko porównać dane osób z księgą wieczystą, lecz także otrzymać kopie zgód, pełnomocnictw lub orzeczenia sądu. W umowie warto zamieścić oświadczenie wydzierżawiających o prawie do zawarcia umowy oraz odpowiedzialności za nieprawdziwość tego oświadczenia.

Spór o czynsz i pożytki

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom co do zasady proporcjonalnie do udziałów. Samodzielne zatrzymywanie całego czynszu przez jednego współwłaściciela może prowadzić do obowiązku rozliczenia z pozostałymi. Umowa powinna jasno wskazywać rachunek płatniczy, osobę uprawnioną do odbioru czynszu oraz sposób jego podziału.

Nakłady, zasiewy i dopłaty

Dzierżawca powinien uzyskać pisemną zgodę na nasadzenia wieloletnie, budowę lub modernizację urządzeń, zmianę sposobu użytkowania i inne istotne nakłady. Bez precyzyjnych postanowień może powstać spór o zwrot kosztów, usunięcie urządzeń albo pozostawione zasiewy po zakończeniu umowy.

Prawo do płatności obszarowych i innych form wsparcia ocenia się według odrębnych przepisów i warunków konkretnego programu. Sama umowa nie gwarantuje przyznania dopłat. Trzeba też wykluczyć równoległe zgłoszenie tej samej powierzchni przez inny podmiot.

Sprzedaż gruntu podczas dzierżawy

W razie sprzedaży nieruchomości nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy, ale w niektórych sytuacjach może ją wypowiedzieć. Silniejszą ochronę daje pisemna umowa z datą pewną, wydanie gruntu dzierżawcy oraz odpowiednie uregulowanie skutków sprzedaży. Przy dzierżawie spełniającej warunki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawcy może przysługiwać prawo pierwokupu.

Podatki współwłaścicieli, terminy i zabezpieczenia umowy

Podatek dochodowy i podatek rolny

Sposób rozliczenia czynszu zależy od statusu stron, przedmiotu umowy i rzeczywistego celu dzierżawy. Przychody z dzierżawy prywatnej na cele nierolnicze co do zasady podlegają ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych i są wykazywane w PIT-28. Inaczej może być przy dzierżawie gospodarstwa rolnego lub jego składników wyłącznie na cele rolnicze. W umowie należy dokładnie opisać cel korzystania z gruntu, ponieważ sama klasyfikacja działki w ewidencji nie rozstrzyga skutków w podatku dochodowym.

Przy prywatnej dzierżawie podatek rolny nie przechodzi automatycznie na dzierżawcę. Przy współwłasności obowiązek podatkowy co do zasady ciąży solidarnie na współwłaścicielach, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek, na przykład całe gospodarstwo prowadzi jeden współwłaściciel albo dzierżawa została zawarta w szczególnym trybie wskazanym w ustawie. Strony mogą umownie ustalić zwrot kosztu podatku, ale takie postanowienie nie zawsze zmienia podatnika wobec gminy.

Najważniejsze terminy ustawowe

• Umowa nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być pisemna; bez pisma jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.
• Dzierżawa zawarta na okres dłuższy niż 30 lat po upływie 30 lat jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.
• Jeżeli strony nie ustalą inaczej, dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
• Przy zaległości w czynszu wydzierżawiający powinien przed wypowiedzeniem bez zachowania terminu udzielić dzierżawcy dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty, gdy spełnione są przesłanki kodeksowe.
• Jeżeli grunt jest objęty obowiązkiem z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, pięć lat liczy się od dnia nabycia nieruchomości przez danego nabywcę.

Co wpisać do umowy dzierżawy współwłasnej ziemi?

Dodatkowo można przewidzieć kaucję, gwarancję zapłaty, obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, zakaz poddzierżawy bez pisemnej zgody, zasady kontroli gruntu oraz kary umowne za naruszenie obowiązków niepieniężnych, na przykład nieuprawnioną zmianę przeznaczenia lub opóźnienie w wydaniu nieruchomości.

Zastępcza zgoda sądu i spór o sposób korzystania z gruntu

Krok 1: ustalić, jakiej zgody wymaga umowa

Najpierw trzeba określić, czy planowana dzierżawa jest czynnością zwykłego zarządu, czy przekracza ten zakres. Pomocne są projekt umowy, długość dzierżawy, powierzchnia, warunki finansowe, możliwość wypowiedzenia, planowane inwestycje i wpływ na dotychczasowe korzystanie przez współwłaścicieli.

Krok 2: przedstawić wszystkim pisemny projekt

Współwłaściciel powinien przesłać pozostałym projekt umowy i krótkie uzasadnienie gospodarcze, wskazując dzierżawcę, czynsz, czas trwania, cel rolniczy oraz sposób podziału przychodów. Warto wyznaczyć rozsądny termin na odpowiedź i zachować dowód doręczenia. Taka dokumentacja ma znaczenie w późniejszym postępowaniu sądowym.

Krok 3: złożyć właściwy wniosek do sądu

Jeżeli czynność mieści się w zwykłym zarządzie, a nie można uzyskać większości udziałów, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do jej dokonania. Jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd, z wnioskiem o rozstrzygnięcie mogą wystąpić współwłaściciele mający łącznie co najmniej połowę udziałów.

Wniosek składa się co do zasady do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Należy wskazać wszystkich współwłaścicieli jako uczestników, opisać proponowaną czynność, przedstawić jej cel i wpływ na interesy wszystkich oraz dołączyć księgę wieczystą, dokumenty udziałów, projekt dzierżawy, korespondencję i dowody rynkowego charakteru czynszu.

Sąd nie zatwierdza dzierżawy automatycznie. Bada cel czynności, zasady prawidłowego zarządu i interesy wszystkich współwłaścicieli. Przed podpisaniem umowy na podstawie orzeczenia należy sprawdzić jego prawomocność. Rozstrzygnięcie może być zaskarżone na zasadach właściwych dla postępowania nieprocesowego.

Inne środki przy trwałym konflikcie

Jeżeli większość podejmuje decyzje rażąco sprzeczne z prawidłowym zarządem, współwłaściciel może żądać rozstrzygnięcia sądu. Przy długotrwałym braku możliwości zarządzania można rozważyć ustanowienie zarządcy sądowego. Ostatecznym rozwiązaniem bywa zniesienie współwłasności, jednak w przypadku nieruchomości rolnej trzeba uwzględnić także przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czynności zachowawcze, które każdy współwłaściciel może podejmować samodzielnie, nie służą do obchodzenia wymogu zgody na dzierżawę. Zawarcie umowy komercyjnej co do zasady nie jest czynnością zmierzającą wyłącznie do zachowania wspólnego prawa.

FAQ

Czy jeden współwłaściciel może wydzierżawić całą działkę rolną?

Może to zrobić samodzielnie tylko wtedy, gdy ma wymaganą większość udziałów i umowa mieści się w zwykłym zarządzie. Przy dzierżawie przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich albo odpowiednie orzeczenie sądu.

Czy większość współwłaścicieli liczy się według liczby osób?

Nie. Większość oblicza się według wielkości udziałów. Jedna osoba z udziałem 60% ma większość, a trzy osoby mające łącznie 40% jej nie mają.

Czy można wydzierżawić tylko swój udział?

Udział jest prawem do całej rzeczy wspólnej w określonej części ułamkowej, a nie własnością konkretnego fragmentu pola. Umowa zawarta przez jednego współwłaściciela nie powinna obiecywać dzierżawcy wyłącznego korzystania z oznaczonego obszaru bez podstawy w zgodzie współwłaścicieli, podziale do korzystania lub orzeczeniu sądu.

Czy dzierżawca musi być rolnikiem indywidualnym?

Przy zwykłej prywatnej dzierżawie nie ma ogólnego wymogu, aby dzierżawca był rolnikiem indywidualnym. Trzeba jednak uwzględnić cel dzierżawy, ograniczenia dotyczące konkretnego gruntu oraz warunki programów pomocowych, KRUS lub KOWR, jeżeli mają zastosowanie.

Czy dzierżawa współwłasnej ziemi wymaga aktu notarialnego?

Nie. Akt notarialny nie jest co do zasady wymagany. Umowa na czas dłuższy niż rok powinna być pisemna, a data pewna może wzmocnić ochronę dzierżawcy i mieć znaczenie dla prawa pierwokupu.

Czy zgoda KOWR jest zawsze potrzebna?

Nie. Może być potrzebna między innymi wtedy, gdy nabyta nieruchomość jest nadal objęta pięcioletnim zakazem oddawania jej w posiadanie innym podmiotom. Każdorazowo trzeba sprawdzić datę i podstawę nabycia oraz ustawowe wyjątki.

Co zrobić, gdy jeden współwłaściciel odmawia zgody?

Najpierw trzeba ustalić charakter czynności. Przy zwykłym zarządzie każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia, gdy nie ma większości. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd wniosek mogą złożyć współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów.

Czy jeden współwłaściciel może zatrzymać cały czynsz?

Co do zasady nie. Przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, chyba że między nimi obowiązuje inne skuteczne rozliczenie. Osoba pobierająca cały czynsz powinna rozliczyć pozostałych.

Podsumowanie

Przed wydzierżawieniem współwłasnej ziemi rolnej trzeba ustalić udziały, zakwalifikować umowę jako czynność zwykłego zarządu albo przekraczającą ten zakres, zebrać wymagane zgody i sprawdzić pięcioletnie ograniczenia KOWR. Dzierżawca powinien otrzymać dokumenty potwierdzające umocowanie do zawarcia umowy, a strony muszą precyzyjnie opisać grunt, czynsz, nakłady, dopłaty, podatki, wypowiedzenie i zasady zwrotu.

Jeżeli zgody nie można uzyskać, nie należy podpisywać umowy „na próbę”. Właściwą drogą jest pisemna propozycja dla pozostałych współwłaścicieli, a następnie wniosek do sądu oparty na art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego, zależnie od charakteru planowanej dzierżawy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 198–204, 206–207, 660, 678 i 693–705.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 2, art. 2b, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 1176 ze zm., w szczególności art. 3.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 592, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r., III CSK 144/16.

Stan prawny na 22 lipca 2026 r.