Darowizna ziemi jednemu dziecku – kiedy potrzebna jest zgoda małżonka darczyńcy?

Czy można darować ziemię dziecku bez zgody małżonka?

Najpierw trzeba ustalić, do jakiego majątku należy nieruchomość. Nie decyduje o tym samo małżeństwo ani to, które z małżonków faktycznie zajmuje się gospodarstwem. Znaczenie ma przede wszystkim sposób i moment nabycia ziemi oraz obowiązujący między małżonkami ustrój majątkowy.

Zgodnie z art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna między innymi do czynności prowadzącej do zbycia nieruchomości należącej do majątku wspólnego oraz do darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. Darowizny ziemi nie można traktować jako drobnej darowizny tego rodzaju.

Szerzej problem, czy darowizna działek rolnych a majątek wspólny pozostają ze sobą powiązane, zależy właśnie od treści dokumentu, na podstawie którego ziemia została wcześniej nabyta.

Jak ustalić, czy ziemia jest majątkiem wspólnym czy osobistym?

W typowej wspólności ustawowej przedmioty nabyte w czasie małżeństwa przez oboje małżonków albo przez jednego z nich wchodzą do majątku wspólnego. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje jednak ważne wyjątki.

Do majątku osobistego należą między innymi rzeczy nabyte przed powstaniem wspólności oraz nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej. Majątkiem osobistym mogą być również rzeczy nabyte w zamian za inne składniki majątku osobistego.

Dlatego przy planowaniu darowizny nie należy ograniczać się do sprawdzenia nazwiska wpisanego w księdze wieczystej. Trzeba ustalić podstawę nabycia gruntu i przeanalizować np. wcześniejszy akt notarialny, postanowienie spadkowe, akt poświadczenia dziedziczenia, umowę darowizny albo umowę majątkową małżeńską.

Jak małżonek powinien wyrazić zgodę na darowiznę wspólnej ziemi?

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Najprostszym rozwiązaniem jest stawienie się obojga małżonków u notariusza i zawarcie odpowiednich oświadczeń w jednym akcie. Możliwe jest również działanie jednego małżonka za zgodą drugiego.

Jeżeli do ważności czynności wymagana jest forma szczególna, art. 63 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga zachowania tej samej formy dla oświadczenia obejmującego zgodę osoby trzeciej. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości oznacza to konieczność zachowania formy właściwej dla czynności notarialnej.

Zgoda może zostać wyrażona przed dokonaniem czynności, a w określonych warunkach również później. Z punktu widzenia bezpieczeństwa prawnego najlepiej jednak uregulować tę kwestię już przy zawieraniu aktu darowizny.

Co się stanie, jeżeli małżonek nie wyraził wymaganej zgody?

Jeżeli jeden z małżonków zawarł umowę wymagającą zgody drugiego małżonka bez takiej zgody, art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje, że ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Nie należy więc automatycznie utożsamiać takiej sytuacji z definitywną nieważnością już w chwili podpisania umowy.

Druga strona umowy może wyznaczyć małżonkowi odpowiedni termin na potwierdzenie czynności. Po bezskutecznym upływie tego terminu przestaje być związana umową. Z uwagi na wymaganą formę aktu notarialnego także późniejsze potwierdzenie powinno zostać dokonane z zachowaniem właściwej formy.

Jeżeli małżonek odmawia zgody albo porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego umożliwia wystąpienie do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd może wydać takie zezwolenie, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny. Nie jest to zatem mechanizm pozwalający automatycznie zastąpić każdą odmowę małżonka.

Darowizna ziemi rolnej dziecku a KOWR

Zgoda małżonka wynikająca z prawa rodzinnego i ograniczenia obrotu ziemią rolną to dwie odrębne kwestie. Nawet gdy małżonek zgadza się na darowiznę albo jego zgoda nie jest potrzebna, trzeba jeszcze ustalić, czy do nieruchomości stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa nie obejmuje każdej działki, która potocznie jest nazywana rolną. Znaczenie mają między innymi definicja nieruchomości rolnej, przeznaczenie w miejscowym planie oraz powierzchnia użytków rolnych. Od 5 października 2023 r. przepisów ustawy co do zasady nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Jeżeli ustawa ma zastosowanie, ważnym ułatwieniem jest to, że dziecko jest zstępnym, a więc osobą bliską zbywcy. Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską nie wymaga spełnienia ogólnej zasady, zgodnie z którą nabywcą ma być rolnik indywidualny, ani uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie na podstawie art. 2a ust. 4. Przy darowiźnie na rzecz osoby bliskiej KOWR co do zasady nie korzysta również z prawa nabycia przewidzianego dla niektórych czynności innych niż sprzedaż.

Osobny poradnik wyjaśnia szerzej, jak przekazać gospodarstwo rolne dziecku i czym różnią się dostępne formy przekazania. Jeżeli przedmiotem planowanej czynności jest przede wszystkim przekazanie rodzinnej ziemi, przydatne jest również omówienie, jak wygląda darowizna ziemi od rodziców.

Trzeba ponadto sprawdzić, czy sam darczyńca nie nabył ziemi stosunkowo niedawno i czy nie dotyczą go ograniczenia z art. 2b ustawy. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej jest związany pięcioletnimi obowiązkami i ograniczeniami, jednak ustawodawca przewidział wyjątek dotyczący zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej. Oznacza to, że darowizna na rzecz dziecka może korzystać z tego wyjątku także przed upływem pięciu lat. Przy nieruchomości wcześniej nabytej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa trzeba dodatkowo sprawdzić warunki jej wcześniejszego nabycia i przepisy szczególne.

Sam fakt, że dziecko może nabyć grunt jako osoba bliska, nie rozstrzyga natomiast późniejszych możliwości jego zabudowy. Przy takich planach odrębnie bada się dokumenty planistyczne i inne wymagania, w tym w odpowiednich przypadkach status rolnika a dom na działce.

Jak przygotować się do aktu darowizny?

Zakres dokumentów zależy od stanu prawnego nieruchomości, dlatego przed ustaleniem terminu aktu najlepiej przekazać notariuszowi informacje pozwalające sprawdzić zarówno własność, jak i status gruntu.

Notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów zależnie od konkretnej nieruchomości, np. dokumentów geodezyjnych, dokumentów dotyczących przeznaczenia nieruchomości, podstawy wpisu w księdze wieczystej lub dokumentów związanych z wcześniejszym nabyciem gruntu.

Czy można podarować ziemię jednemu dziecku z pominięciem pozostałych?

Przepisy nie wymagają, aby rodzic dokonujący darowizny przekazał majątek wszystkim dzieciom po równo. Pełnoletnie rodzeństwo obdarowanego nie musi wyrażać zgody na darowiznę nieruchomości należącej do rodzica lub rodziców.

Trzeba jednak odróżnić możliwość dokonania darowizny za życia od przyszłych rozliczeń spadkowych. Znaczna darowizna dokonana na rzecz jednego dziecka może po śmierci darczyńcy mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku. Nie powoduje to samo w sobie nieważności darowizny, ale może prowadzić do późniejszych roszczeń pieniężnych zależnych od składu spadku, kręgu osób uprawnionych i innych darowizn.

FAQ – darowizna ziemi i zgoda małżonka

Czy wystarczy, że tylko jeden małżonek jest wpisany w księdze wieczystej?

Nie zawsze. Przy ustalaniu, czy nieruchomość jest majątkiem osobistym czy wspólnym, trzeba zbadać przede wszystkim podstawę i moment jej nabycia oraz ustrój majątkowy małżonków. Sam wpis jednego małżonka nie powinien zastępować analizy dokumentu nabycia.

Czy ustna zgoda małżonka wystarczy do darowizny ziemi?

Nie należy opierać darowizny nieruchomości na ustnej zgodzie. Skoro sama czynność wymaga formy aktu notarialnego, wymagana zgoda na jej dokonanie również powinna zostać wyrażona z zachowaniem właściwej formy. Najbezpieczniej zamieścić ją bezpośrednio w akcie.

Czy małżonek może zablokować darowiznę wspólnej ziemi?

Jeżeli jego zgoda jest wymagana, brak zgody uniemożliwia bezpieczne dokonanie skutecznej darowizny w zwykłym trybie. Gdy małżonek odmawia zgody albo kontakt z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu na podstawie art. 39 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zezwolenie zależy od tego, czy czynności wymaga dobro rodziny.

Czy ziemia podarowana dziecku wejdzie do jego majątku wspólnego z małżonkiem?

Co do zasady nie. Przedmiot otrzymany w drodze darowizny należy do majątku osobistego obdarowanego, chyba że darczyńca postanowi inaczej. W akcie notarialnym warto więc precyzyjnie określić, komu nieruchomość jest darowana.

Czy dziecko musi być rolnikiem indywidualnym, aby otrzymać ziemię rolną od rodzica?

Nie tylko z tego powodu. Dziecko jest osobą bliską zbywcy w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dlatego może korzystać z ustawowego wyjątku od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej jest rolnik indywidualny. Trzeba jednak nadal ustalić, czy dana nieruchomość podlega ustawie i jakie obowiązki mogą powstać po nabyciu.

Czy darowiznę nieruchomości od rodzica trzeba zgłaszać na formularzu SD-Z2?

Jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, ustawa o podatku od spadków i darowizn wyłącza obowiązek odrębnego zgłoszenia, o którym mowa w art. 4a. Przy darowiźnie ziemi forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Dziecko należy przy tym do kręgu osób mogących korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31, art. 33, art. 37 i art. 39.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 63 i art. 158.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b i art. 4.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 478, w szczególności art. 4a.