Umowa przedwstępna sprzedaży ziemi rolnej – zadatek, warunki i KOWR

Sprzedaż ziemi rolnej często wymaga więcej niż podpisania jednej umowy u notariusza. Trzeba ustalić, czy grunt podlega ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, czy kupujący spełnia warunki nabycia, czy potrzebna jest decyzja KOWR i czy ktoś ma ustawowe prawo pierwokupu. Dopiero na tej podstawie można bezpiecznie ustalić treść umowy przedwstępnej, wysokość zadatku i termin aktu końcowego.

W tym kontekście przydatny jest również poradnik: zwrot zadatku za grunt.

Najczęstszy błąd polega na wpisaniu jednej sztywnej daty sprzedaży bez uwzględnienia czasu potrzebnego na zebranie dokumentów, uzyskanie decyzji administracyjnej, uruchomienie kredytu i przeprowadzenie procedury pierwokupu. Skutkiem może być spór o to, kto odpowiada za niedojście transakcji do skutku i czy zadatek należy zwrócić, zatrzymać albo zapłacić w podwójnej wysokości.

Kiedy warto zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży ziemi?

Najpierw trzeba ustalić, czy działka jest nieruchomością rolną

O zastosowaniu ograniczeń nie przesądza sama nazwa działki używana przez strony ani informacja z ogłoszenia. Należy sprawdzić przede wszystkim oznaczenie użytków w ewidencji gruntów i budynków, powierzchnię użytków rolnych oraz przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość przeznaczona w planie w całości na cele inne niż rolne może nie podlegać ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, mimo że w ewidencji nadal występują grunty rolne.

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się między innymi do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Nie wolno jednak automatycznie przyjmować, że każda działka o powierzchni poniżej 0,3 ha jest wyłączona, ponieważ znaczenie ma sposób obliczenia powierzchni użytków rolnych i status całej nieruchomości objętej transakcją.

Kto może kupić ziemię rolną bez zgody KOWR?

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, a powierzchnia jego gospodarstwa rodzinnego po zakupie nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki, między innymi dla osób bliskich zbywcy, określonych podmiotów publicznych oraz niektórych szczególnych sposobów nabycia.

Istotny wyjątek dotyczy nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Taki grunt może co do zasady nabyć również osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym, bez uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie oznacza to jednak, że każda transakcja poniżej 1 ha jest całkowicie wolna od ograniczeń. Nadal trzeba sprawdzić prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR, treść księgi wieczystej, przeznaczenie gruntu oraz ewentualne obowiązki nabywcy po zakupie.

Jeżeli nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, nabycie wymaga zazwyczaj wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w drodze decyzji administracyjnej. Zgoda nie jest formalnością: wniosek musi wykazywać spełnienie ustawowych przesłanek, a decyzja zezwalająca jest ważna przez rok od dnia, w którym stała się ostateczna.

Zakup może powodować pięcioletnie obowiązki

Nabywca objęty ustawą może być zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat. W tym okresie co do zasady nie wolno sprzedać gruntu ani oddać go w posiadanie innym osobom bez podstawy ustawowej albo zgody KOWR. Ustawa przewiduje wyjątki, dlatego obowiązek trzeba ocenić dla konkretnego nabywcy i konkretnego sposobu nabycia.

Jeżeli sprzedający sam nabył ziemię niedawno, trzeba sprawdzić, czy może ją zbyć bez dodatkowej zgody. Zagadnienie to szerzej wyjaśnia artykuł sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat od wcześniejszego nabycia.

Prawidłowa kolejność czynności

1. Sprawdzenie księgi wieczystej, ewidencji gruntów, planu miejscowego, powierzchni użytków rolnych, umów dzierżawy i sposobu wcześniejszego nabycia gruntu.
2. Weryfikacja kupującego: status rolnika indywidualnego, wielkość gospodarstwa, miejsce zamieszkania, kwalifikacje rolnicze oraz ewentualny ustawowy wyjątek.
3. Zawarcie umowy przedwstępnej z warunkami, terminami i zasadami rozliczenia zadatku.
4. Uzyskanie zgody KOWR, jeżeli jest wymagana, oraz spełnienie innych warunków, na przykład uzyskanie finansowania albo wykreślenie hipoteki.
5. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, jeżeli dzierżawcy lub KOWR przysługuje prawo pierwokupu.
6. Zawarcie umowy przenoszącej własność po niewykonaniu prawa pierwokupu albo po otrzymaniu oświadczenia o rezygnacji z jego wykonania.

Umowa przedwstępna i warunkowa umowa sprzedaży nie są tym samym. Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia przyszłej umowy. Warunkowa umowa sprzedaży jest natomiast elementem ustawowej procedury pierwokupu. Ponieważ własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem, po zakończeniu procedury potrzebny jest jeszcze odrębny akt notarialny przenoszący własność.

Forma notarialna, warunki KOWR i dokumenty przyszłej sprzedaży

Zgoda na nabycie a prawo pierwokupu

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR i prawo pierwokupu KOWR to dwa odrębne mechanizmy. Zgoda odpowiada na pytanie, czy określony kupujący może nabyć daną nieruchomość. Prawo pierwokupu pozwala natomiast KOWR wejść w miejsce kupującego na warunkach uzgodnionych przez strony.

Jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, pierwszeństwo może przysługiwać dzierżawcy. Ustawowe prawo pierwokupu powstaje w szczególności wtedy, gdy umowa dzierżawy została zawarta na piśmie, ma datę pewną, była wykonywana przez co najmniej 3 lata i nabywana nieruchomość wchodzi do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Dopiero gdy dzierżawca nie jest uprawniony albo nie wykonuje prawa, trzeba analizować prawo KOWR.

Co przygotowuje sprzedający?

• numer księgi wieczystej oraz dokument stanowiący podstawę nabycia, na przykład akt notarialny, prawomocne orzeczenie sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia;
• aktualny wypis z rejestru gruntów, a gdy wymaga tego notariusz lub stan nieruchomości także wyrys z mapy ewidencyjnej;
• zaświadczenie o przeznaczeniu działek w miejscowym planie albo o braku planu oraz inne zaświadczenia planistyczne wymagane dla danej nieruchomości;
• informacje o wszystkich dzierżawach, najmach, użyczeniach, dopłatach, posiadaczach i osobach faktycznie korzystających z gruntu;
• dokumenty dotyczące hipotek, służebności, egzekucji, zaległości i sposobu spłaty zabezpieczonych wierzytelności;
• dokumenty podatkowe lub spadkowe wymagane ze względu na sposób wcześniejszego nabycia nieruchomości;
• zgodę małżonka albo dokumenty potwierdzające ustrój majątkowy, jeżeli nieruchomość lub cena pozostają związane z majątkiem wspólnym.

Co przygotowuje kupujący?

• dokument tożsamości, dane o stanie cywilnym i ustroju majątkowym małżeńskim;
• dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego, jeżeli kupujący powołuje się na ten status;
• informację o powierzchni posiadanych użytków rolnych i o gospodarstwie, do którego ma wejść kupowany grunt;
• dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze, okres zamieszkania i osobiste prowadzenie gospodarstwa, jeśli są potrzebne;
• decyzję KOWR zezwalającą na nabycie, jeżeli zgoda jest wymagana;
• dokumenty kredytowe, promesę, źródło wkładu własnego i uzgodniony sposób zapłaty ceny.

Wniosek o zgodę KOWR powinien precyzyjnie wskazywać strony, nieruchomość, działki ewidencyjne, cel nabycia i sposób wykorzystania gruntu. Dołącza się między innymi dokumenty ewidencyjne, dane księgi wieczystej, dokumenty planistyczne oraz dowody potwierdzające spełnienie ustawowych przesłanek. Zakres załączników zależy od tego, kto składa wniosek i na jakiej podstawie domaga się zgody.

Notariusz sprawdza dokumenty, zachowanie wymaganej formy oraz obowiązki związane z pierwokupem, ale nie zastępuje decyzji KOWR i nie rozstrzyga sporu między stronami. Warto przesłać kancelarii komplet dokumentów z wyprzedzeniem, ponieważ brak jednego zaświadczenia może uniemożliwić podpisanie aktu w umówionym terminie.

Zadatek, zaliczka i ryzyko niezawarcia umowy przyrzeczonej

Forma zwykła czy akt notarialny?

Umowa przedwstępna powinna określać co najmniej istotne postanowienia przyszłej sprzedaży: strony, nieruchomość i cenę albo jednoznaczny sposób jej ustalenia. Może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, lecz taka forma daje słabszą ochronę. Jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia aktu końcowego, poszkodowany może zasadniczo dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie umowy.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może umożliwić dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli jej treść jest dostatecznie precyzyjna, a wymagane warunki zostały spełnione. W odpowiednich przypadkach roszczenie kupującego można też ujawnić w księdze wieczystej, co ogranicza ryzyko sprzedaży nieruchomości innej osobie. Koszt aktu notarialnego należy porównać z wartością zadatku i ryzykiem transakcji.

Zadatek musi być odróżniony od zaliczki

Zaliczka jest częścią ceny i po niedojściu transakcji do skutku co do zasady podlega zwrotowi. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeżeli jedna strona odpowiada za niewykonanie umowy, druga może zwykle odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej, gdy sama go wpłaciła.

Gdy umowa zostaje rozwiązana za zgodą stron albo nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek powinien zostać zwrócony bez obowiązku zapłaty jego podwójnej wartości. W transakcji rolnej nie należy pozostawiać tej oceny wyłącznie ogólnym przepisom. Umowa powinna wskazać, czy odmowa zgody KOWR, wykonanie prawa pierwokupu, negatywna decyzja kredytowa, nieuzyskanie podziału geodezyjnego albo brak dokumentów są zdarzeniami neutralnymi czy obciążają konkretną stronę.

Ryzyka kupującego przy umowie przedwstępnej sprzedaży ziemi

• wpłata wysokiego zadatku przed sprawdzeniem, czy nabycie jest w ogóle prawnie dopuszczalne;
• brak aktu notarialnego, mimo że kupujący potrzebuje możliwości dochodzenia zawarcia sprzedaży;
• nieuwzględnienie dzierżawy, służebności, hipoteki, egzekucji, braku dostępu do drogi lub rozbieżności granic;
• przyjęcie zbyt krótkiego terminu na kredyt i procedurę KOWR;
• brak postanowienia o zwrocie zadatku, gdy KOWR wykona prawo pierwokupu;
• nabycie gruntu z pięcioletnim obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa i zakazem swobodnego zbycia lub oddania w posiadanie.

Ryzyka sprzedającego przy umowie przedwstępnej sprzedaży ziemi

• zablokowanie nieruchomości na wiele miesięcy bez odpowiedniego zadatku i bez końcowego terminu dla kupującego;
• uzależnienie sprzedaży od kredytu kupującego bez określenia, do kiedy ma złożyć kompletny wniosek i przedstawić decyzję banku;
• zapewnienie o braku dzierżawy lub praw osób trzecich bez sprawdzenia faktycznego korzystania z gruntu;
• ustalenie ceny, której KOWR może zarzucić rażące odbieganie od wartości rynkowej;
• zawarcie transakcji z pominięciem wymaganej zgody lub procedury pierwokupu, co może prowadzić do nieważności czynności.

Śmierć jednej ze stron po zawarciu umowy może zmienić sposób jej wykonania i wymagać udziału spadkobierców. Ten szczególny problem omawia odrębny artykuł: umowa przedwstępna działki rolnej a śmierć.

Terminy zgód, finansowanie i klauzule zabezpieczające

PCC i podatek po stronie kupującego

Sama umowa przedwstępna, która jedynie zobowiązuje do przyszłej sprzedaży i nie przenosi własności, zasadniczo nie powoduje obowiązku zapłaty PCC od sprzedaży nieruchomości. Obowiązek powstaje przy umowie przenoszącej własność. Przy sprzedaży nieruchomości podatnikiem jest kupujący, a standardowa stawka PCC wynosi 2% wartości rynkowej. Podatek oblicza i pobiera notariusz jako płatnik.

Sprzedaż gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne może korzystać ze zwolnienia z PCC, jeżeli po transakcji gospodarstwo ma co najmniej 11 ha i nie więcej niż 300 ha, nabywca będzie je prowadził przez co najmniej 5 lat, a pomoc mieści się w dopuszczalnym limicie pomocy de minimis w rolnictwie. Warunki trzeba potwierdzić przed aktem, ponieważ nie każda sprzedaż ziemi oznaczonej jako rolna korzysta ze zwolnienia.

Jeżeli sprzedaż jest związana z działalnością opodatkowaną VAT, sposób rozliczenia PCC może być inny. Status sprzedającego, przeznaczenie działki pod zabudowę i charakter transakcji należy ocenić odrębnie; samo oznaczenie gruntu jako rolnego nie rozstrzyga podatku VAT.

PIT sprzedającego przy umowie przedwstępnej sprzedaży ziemi

Sprzedający powinien ustalić datę i sposób nabycia gruntu. Odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek zapłaty 19% podatku od dochodu. Po upływie tego okresu sprzedaż poza działalnością gospodarczą co do zasady nie stanowi tego źródła przychodu.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego może być zwolniony z PIT, jeżeli grunty w związku ze sprzedażą nie utracą charakteru rolnego. O zwolnieniu decyduje rzeczywisty charakter transakcji, przeznaczenie i zamiar nabywcy, a nie wyłącznie zapis w ewidencji. Dlatego sprzedający nie powinien zakładać zwolnienia bez analizy dokumentów i celu zakupu.

Terminy, których nie można pominąć

• Termin umowy przyrzeczonej: powinien być wskazany konkretną datą albo mechanizmem, na przykład 21 dni od ostateczności decyzji KOWR, nie później jednak niż określonego dnia.
• Brak terminu w umowie przedwstępnej: strona uprawniona może wyznaczyć odpowiedni termin; jeżeli obie strony wyznaczą różne terminy, wiąże termin wskazany wcześniej. Gdy w ciągu roku od zawarcia umowy żadna strona nie wyznaczy terminu, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Prawo pierwokupu nieruchomości: uprawniony ma co do zasady miesiąc od skutecznego zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży.
• Roszczenia z umowy przedwstępnej: przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta; po prawomocnym oddaleniu żądania zawarcia umowy termin dla pozostałych roszczeń liczy się od prawomocności orzeczenia.
• Decyzja zezwalająca KOWR: może zostać wykorzystana przez rok od dnia, w którym stała się ostateczna.

Klauzule, które realnie zabezpieczają transakcję

Przy rozłożeniu ceny na raty trzeba dodatkowo zabezpieczyć niezapłaconą część ceny, na przykład hipoteką, rygorem egzekucji w akcie notarialnym albo odpowiednio skonstruowanym harmonogramem. Więcej praktycznych wariantów opisuje artykuł sprzedaż działki rolnej na raty.

Odmowa KOWR lub uchylanie się strony od zawarcia aktu

Jedna ze stron nie chce podpisać aktu końcowego

Najpierw trzeba ustalić, czy spełniono wszystkie warunki umowy i czy nadszedł termin zawarcia aktu. Następnie warto wysłać pisemne wezwanie wskazujące kancelarię notarialną, datę, godzinę, projekt czynności oraz skutki niestawiennictwa. Jeżeli druga strona nie przyjdzie, należy zabezpieczyć dowód gotowości do wykonania umowy, na przykład protokół notarialny, korespondencję, decyzję kredytową i dokumenty wymagane do aktu.

Przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego można rozważyć pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, a prawomocny wyrok może zastąpić oświadczenie strony. Przy umowie w zwykłej formie pisemnej najczęściej pozostają roszczenia odszkodowawcze oraz rozliczenie zadatku. Szczegółowe problemy z dochodzeniem roszczeń omawia artykuł umowa przedwstępna działki rolnej.

Odmowa zgody KOWR a umowa przedwstępna sprzedaży ziemi

Decyzję trzeba przeanalizować razem z pouczeniem. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji przysługuje co do zasady odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia, składane za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. W sprawach zgody na nabycie nieruchomości rolnej organem odwoławczym jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Odwołanie powinno wskazywać, które ustalenia są błędne, jakie dowody pominięto i w jaki sposób wnioskodawca spełnia ustawowe przesłanki.

Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Termin wynosi zasadniczo 30 dni od doręczenia ostatecznego rozstrzygnięcia, a skargę składa się za pośrednictwem organu, którego decyzja jest zaskarżana. Sąd kontroluje legalność decyzji, ale sam nie zastępuje automatycznie organu w każdym elemencie oceny.

W niektórych przypadkach sprzedający, po ostatecznej odmowie zgody, może w terminie miesiąca wystąpić do KOWR z żądaniem nabycia nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej. Uprawnienie ma ustawowe warunki i wyjątki, dlatego przed jego wykorzystaniem trzeba sprawdzić podstawę złożonego wniosku oraz treść decyzji.

Wykonanie pierwokupu KOWR po umowie przedwstępnej

Wykonanie prawa pierwokupu nie jest odmową zgody. KOWR składa w formie aktu notarialnego oświadczenie, na skutek którego nabywa nieruchomość na warunkach uzgodnionych w warunkowej umowie sprzedaży. Pierwotny kupujący nie może wtedy domagać się od sprzedającego przeniesienia własności, jeżeli procedura została przeprowadzona prawidłowo.

Uzupełniające informacje znajdują się w materiale: dokumenty do aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna powinna wyraźnie wskazywać, że w takim przypadku zadatek zostanie zwrócony kupującemu w określonym terminie, a strony rozliczą udokumentowane koszty zgodnie z uzgodnioną zasadą. Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR może po wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny; ustawowy termin na takie żądanie wynosi 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu pierwokupu.

Braki we wniosku albo opóźnienie dokumentów

Wezwania KOWR i notariusza trzeba realizować w wyznaczonym terminie. Umowa powinna zobowiązywać obie strony do przekazywania dokumentów i podpisywania potrzebnych oświadczeń, a także przewidywać automatyczne przesunięcie daty aktu, jeżeli procedura administracyjna lub pierwokupu trwa mimo prawidłowego działania stron. Brak takiego mechanizmu może doprowadzić do upływu terminu umowy przedwstępnej jeszcze przed zakończeniem procedury.

FAQ

Czy umowa przedwstępna sprzedaży ziemi rolnej musi być aktem notarialnym?

Nie, może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej. Akt notarialny jest jednak potrzebny, jeżeli strona chce mieć możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach przewidzianych dla umowy przedwstępnej spełniającej wymagania formy umowy końcowej.

Czy umowa przedwstępna przenosi własność gruntu?

Nie. Własność nieruchomości przechodzi dopiero na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność. Jeżeli działa prawo pierwokupu, wcześniej zawiera się warunkową umowę sprzedaży, a następnie odrębny akt przenoszący własność.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić mniej niż 1 ha?

Co do zasady tak i zwykle nie potrzebuje wyłącznie z tego powodu zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Trzeba jednak sprawdzić, czy grunt podlega ustawie, czy istnieje prawo pierwokupu oraz czy nie występują inne ograniczenia wynikające ze statusu nieruchomości lub sposobu jej wcześniejszego nabycia.

Ile czasu KOWR ma na pierwokup po umowie przedwstępnej sprzedaży ziemi?

Przy sprzedaży nieruchomości termin wynosi co do zasady miesiąc od skutecznego otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Termin należy liczyć od prawidłowego zawiadomienia właściwego uprawnionego, a nie od daty podpisania umowy przedwstępnej.

Jaki zadatek wpisać do umowy?

Ustawa nie narzuca jednej wysokości. Kwota powinna być na tyle istotna, aby motywowała strony do wykonania umowy, lecz nie może prowadzić do nieuzasadnionego ryzyka. Przy wysokim zadatku warto zastosować depozyt notarialny i bardzo dokładnie opisać zdarzenia powodujące zwrot, zatrzymanie lub zapłatę podwójnej kwoty.

Co dzieje się z zadatkiem z umowy przedwstępnej, gdy KOWR wykona pierwokup?

Najbezpieczniej wprost ustalić w umowie, że zadatek podlega wtedy zwrotowi kupującemu w określonym terminie, ponieważ pierwotny kupujący nie nabędzie gruntu. Brak klauzuli może wywołać spór o zastosowanie ogólnych zasad odpowiedzialności za niewykonanie umowy.

Czy umowa przedwstępna podlega PCC?

Sama umowa przedwstępna bez przeniesienia własności zasadniczo nie jest umową sprzedaży powodującą PCC od nabycia nieruchomości. Podatek jest rozliczany przy akcie przenoszącym własność, chyba że dla konkretnej transakcji ma zastosowanie zwolnienie albo szczególne zasady związane z VAT.

Jak długo można dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej?

Roszczenia przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Termin jest krótki, dlatego po bezskutecznym upływie daty aktu nie należy zwlekać z wezwaniem drugiej strony i oceną właściwego roszczenia.

Podsumowanie

Bezpieczna umowa przedwstępna sprzedaży ziemi rolnej powinna wynikać z wcześniejszego sprawdzenia gruntu, kupującego i sprzedającego. Najpierw trzeba ustalić, czy działa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, czy potrzebna jest zgoda KOWR i komu przysługuje prawo pierwokupu.

Następnie należy precyzyjnie opisać kolejność czynności, terminy, dokumenty, finansowanie oraz skutki każdego możliwego scenariusza. Szczególnego znaczenia wymagają klauzule o zadatku, odmowie zgody KOWR, wykonaniu pierwokupu i odpowiedzialności za brak współdziałania.

Przed wpłatą znacznej kwoty warto przekazać dokumenty prawnikowi i notariuszowi. Ocena możliwości sprzedaży zależy od powierzchni użytków rolnych, planu miejscowego, tytułu prawnego, dzierżaw, statusu stron i sposobu wcześniejszego nabycia nieruchomości.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 157–158, art. 389–390, art. 394 oraz art. 596–600.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 191.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 592.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, tekst jednolity: Dz. U. z 2025 r. poz. 1691.
• Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity: Dz. U. z 2026 r. poz. 143.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.