Odstąpienie od umowy sprzedaży działki rolnej i zwrot zadatku

Odzyskanie zadatku przy niedoszłej sprzedaży działki rolnej zależy przede wszystkim od trzech elementów: rodzaju podpisanej umowy, treści klauzuli o zadatku oraz przyczyny, dla której nie doszło do aktu przenoszącego własność. Inaczej ocenia się zmianę decyzji sprzedającego, inaczej brak finansowania po stronie kupującego, a jeszcze inaczej wykonanie prawa pierwokupu przez KOWR.

Trzeba też odróżnić odstąpienie od umowy od jej rozwiązania za zgodą obu stron. Odstąpienie wymaga podstawy ustawowej albo wyraźnego postanowienia umowy. Samo oświadczenie, że strona rezygnuje z zakupu, może zostać potraktowane jako niewykonanie umowy z jej winy i doprowadzić do utraty zadatku.

Kiedy można odstąpić od sprzedaży działki rolnej?

Najpierw należy ustalić, czy działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie wystarczy samo oznaczenie użytku w ewidencji gruntów. Znaczenie mogą mieć również powierzchnia nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, położenie oraz sposób, w jaki nieruchomość ma zostać nabyta.

Następnie trzeba odpowiedzieć na dwa odrębne pytania:

• czy konkretny kupujący może nabyć tę nieruchomość,
• czy obecny właściciel może ją w tej chwili sprzedać.

W przypadku nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha nabywca, który nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, może potrzebować zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha może co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem bez takiej zgody. Nie oznacza to jednak automatycznie, że w danej sprzedaży nie wystąpi prawo pierwokupu KOWR albo innego uprawnionego.

Po stronie sprzedającego trzeba sprawdzić, kiedy i w jaki sposób nabył grunt. Jeżeli właściciel jest objęty pięcioletnim zakazem zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie innym osobom, sprzedaż przed upływem tego okresu może wymagać zgody KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Czynność dokonana z pominięciem wymaganej zgody może być nieważna.

Własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli w transakcji działa prawo pierwokupu, strony zawierają najpierw notarialną umowę warunkową, a po niewykonaniu prawa pierwokupu zawierają drugi akt, który bezwarunkowo przenosi własność. Z kolei zwykła pisemna umowa nie przenosi własności działki. Może jednak stanowić umowę przedwstępną, jeżeli zawiera istotne postanowienia przyszłej sprzedaży.

Szerzej o roszczeniach związanych z uchylaniem się od zawarcia aktu końcowego wyjaśnia artykuł umowa przedwstępna działki rolnej. W tym miejscu najważniejsze jest ustalenie, czy brak transakcji wynikał z zachowania jednej ze stron, czy z przeszkody zewnętrznej.

Umowa przedwstępna, zgody KOWR i dokumenty odstąpienia

Notariusz powinien otrzymać dokumenty na tyle wcześnie, aby ustalić prawidłowy tryb transakcji. Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży i niezwłocznie zawiadamia KOWR o jej treści. KOWR może wykonać prawo pierwokupu w ciągu miesiąca od otrzymania skutecznego zawiadomienia. Brak oświadczenia w tym terminie, wcześniejsza informacja o niewykonywaniu prawa albo upływ terminu bez reakcji pozwalają stronom przejść do aktu przenoszącego własność.

Prawo pierwokupu może przysługiwać również dzierżawcy spełniającemu ustawowe warunki. Dlatego sprzedający powinien ujawnić wszystkie umowy dzierżawy, także te, które faktycznie są wykonywane, ale nie zostały wpisane do księgi wieczystej.

Jeżeli potrzebna jest administracyjna zgoda na nabycie, wniosek składa się do właściwego oddziału terenowego KOWR według położenia nieruchomości. Zgoda na nabycie jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Zakres dokumentów zależy od podstawy wniosku, lecz zwykle obejmuje dane nieruchomości, dokumenty dotyczące jej stanu prawnego i planistycznego oraz dowody spełnienia ustawowych przesłanek.

Przy kilku właścicielach każdy zbywca musi prawidłowo uczestniczyć w czynności albo działać przez ważnego pełnomocnika w wymaganej formie. Dodatkowe ryzyka opisuje artykuł dotyczący zagadnienia sprzedaż działki rolnej we współwłasności.

Kto traci zadatek, a kto może żądać podwójnej kwoty?

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy. Gdy umowy nie wykonuje jedna ze stron, druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeżeli umowa zostaje rozwiązana za zgodą stron albo nie dochodzi do skutku z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek powinien zostać zwrócony w nominalnej wysokości. Dlatego podstawowym problemem w sporze jest przypisanie odpowiedzialności za niedojście transakcji.

Powyższe skutki nie działają automatycznie. Umowa może przewidywać odmienny sposób rozliczenia, a sąd ocenia również zachowanie stron po jej zawarciu. Znaczenie ma w szczególności to, czy strona złożyła wymagany wniosek, uzupełniła dokumenty, stawiła się u notariusza, dysponowała środkami i realnie była gotowa wykonać zobowiązanie.

Ryzyko powstaje także wtedy, gdy wpłatę nazwano zaliczką. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi po rozwiązaniu albo skutecznym odstąpieniu od umowy, ale nie daje sama z siebie prawa do żądania podwójnej kwoty. O charakterze wpłaty decyduje nie tylko nazwa, lecz cała treść umowy i cel świadczenia.

Śmierć kupującego albo sprzedającego również nie zawsze powoduje automatyczne wygaśnięcie zobowiązania. Skutki zależą od treści umowy, etapu transakcji i sytuacji spadkobierców. Szerzej omawia to artykuł umowa przedwstępna działki rolnej a śmierć.

Termin odstąpienia, zwrot zaliczki i rozliczenie kosztów

Przy sprzedaży nieruchomości kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej, a podatek pobiera notariusz. Zwolnienie dotyczące gruntów rolnych może znaleźć zastosowanie, gdy w wyniku nabycia powstanie lub powiększy się gospodarstwo rolne o powierzchni od 11 ha do 300 ha, będzie ono prowadzone przez co najmniej 5 lat, a warunki pomocy de minimis zostaną spełnione. Zwolnienia nie należy zakładać bez sprawdzenia konkretnej transakcji.

Po stronie sprzedającego może powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego, jeżeli odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania. W przypadku gruntów rolnych mogą występować szczególne zwolnienia, ale ich zastosowanie zależy między innymi od charakteru gruntów i tego, czy wskutek sprzedaży utracą charakter rolny.

Dla zadatku szczególnie ważne są terminy cywilnoprawne. Jeżeli druga strona jest w zwłoce, czasem trzeba najpierw wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem odstąpienia. Przy zadatku art. 394 Kodeksu cywilnego pozwala co do zasady odstąpić bez wyznaczania terminu dodatkowego, lecz i tak należy sprawdzić, czy doszło już do niewykonania umowy i czy umowa nie przewiduje własnej procedury.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Termin ten może obejmować również roszczenie o rozliczenie zadatku związane z niewykonaniem umowy przedwstępnej. Dla roszczeń wynikających z innego rodzaju umowy albo z nieważności czynności termin może być inny.

Dobrze przygotowana umowa powinna wyraźnie określać:

• czy wpłata jest zadatkiem, zaliczką czy częścią ceny,
• dokładną nieruchomość, cenę i termin aktu notarialnego,
• czy kupujący potrzebuje kredytu albo zgody KOWR,
• kto składa wniosek, w jakim terminie i jakie ma obowiązki przy uzupełnianiu dokumentów,
• co dzieje się z zadatkiem po wykonaniu prawa pierwokupu, odmowie zgody albo bezczynności strony,
• czy sprzedający podlega ograniczeniu wcześniejszego zbycia i czy istnieje dzierżawa,
• termin zwrotu pieniędzy oraz odsetki za opóźnienie,
• umowne prawo odstąpienia i termin, w którym można je wykonać,
• sposób doręczania oświadczeń oraz adresy stron.

Klauzula kredytowa powinna wskazywać liczbę wymaganych odmów bankowych, termin złożenia wniosków, minimalną kwotę finansowania i skutki odmowy. Samo stwierdzenie, że zakup będzie finansowany kredytem, zwykle nie oznacza jeszcze, że ryzyko odmowy ponosi sprzedający.

Spór o winę, zadatek lub niewykonanie warunku KOWR

Przed złożeniem oświadczenia trzeba ustalić, czy celem jest doprowadzenie do sprzedaży, rozwiązanie umowy za porozumieniem czy odstąpienie i rozliczenie zadatku. Te działania wywołują różne skutki.

1. Zabezpiecz dokumenty. Zbierz umowę i aneksy, potwierdzenie przelewu zadatku, korespondencję, projekty aktów, wezwania notariusza, decyzje KOWR, dowody złożenia wniosków oraz dokumenty finansowania.
2. Ustal przyczynę niedojścia transakcji. Oddziel przeszkodę zewnętrzną od zaniedbania konkretnej strony. Sprawdź, kto miał uzyskać dokument lub zgodę i czy wykonał obowiązek w terminie.
3. Oceń podstawę odstąpienia. Może nią być art. 394 Kodeksu cywilnego, umowne prawo odstąpienia, zwłoka po bezskutecznym terminie dodatkowym albo inna podstawa wynikająca z umowy i przepisów.
4. Złóż jednoznaczne pismo. Wskaż umowę, naruszony obowiązek, podstawę odstąpienia, żądaną kwotę, numer rachunku i termin zapłaty, na przykład 7 albo 14 dni.
5. Zapewnij dowód doręczenia. Pismo wyślij przesyłką rejestrowaną, przez pełnomocnika lub w inny sposób pozwalający wykazać datę odbioru. E-mail wystarczy tylko wtedy, gdy jego skuteczność i odbiór nie będą sporne.
6. Nie przegap przedawnienia. Jeżeli zapłata nie nastąpi, rozważ pozew przed upływem właściwego terminu. Samo wezwanie do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia.

Jeżeli spór dotyczy ważności umowy, odpowiedzialności za odmowę KOWR albo statusu wpłaty, nie należy ograniczać się do samego wezwania o zwrot pieniędzy. Czasem konieczne jest równoczesne wykazanie, że umowa była ważna jako umowa przedwstępna, że kupujący pozostawał gotowy do zawarcia aktu albo że sprzedający nie mógł prawnie wykonać swojego zobowiązania z przyczyn, o których wiedział już przy zawieraniu umowy.

FAQ

Czy po wykonaniu prawa pierwokupu przez KOWR kupujący odzyska zadatek?

Najczęściej tak, w nominalnej wysokości. KOWR wchodzi w miejsce kupującego z umowy warunkowej, a pierwotny kupujący nie nabywa nieruchomości z przyczyny, za którą zwykle żadna ze stron nie odpowiada. Ostatecznie trzeba jednak sprawdzić treść klauzuli zadatkowej.

Czy sprzedający, który zmienił zdanie, musi oddać podwójny zadatek?

Może być do tego zobowiązany, jeżeli otrzymał zadatek, bez uzasadnionej podstawy nie wykonuje ważnej umowy, a kupujący skutecznie od niej odstąpi. Kupujący powinien wykazać własną gotowość do zawarcia aktu i zapłaty ceny.

Czy odmowa kredytu zawsze oznacza zwrot zadatku?

Nie. Zwrot zależy od tego, czy umowa uzależniała zakup od uzyskania finansowania i dokładnie określała skutki odmowy. Bez takiej klauzuli brak kredytu jest zazwyczaj ryzykiem kupującego.

Czy pisemna umowa sprzedaży działki bez notariusza jest ważna?

Nie przenosi własności nieruchomości, ponieważ do tego potrzebny jest akt notarialny. Dokument może jednak zostać oceniony jako umowa przedwstępna, jeżeli zawiera istotne warunki przyszłej sprzedaży. Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej wymaga co do zasady, aby umowa przedwstępna zachowała formę aktu notarialnego.

Termin pierwokupu KOWR po odstąpieniu od umowy i żądaniu zwrotu zadatku

KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Jeżeli zawiadomienie jest niepełne albo wadliwe, powstaje ryzyko sporu o rozpoczęcie biegu terminu.

Czy sprzedający może sprzedać grunt przed upływem pięciu lat od nabycia?

Może to być możliwe, gdy zachodzi ustawowy wyjątek albo KOWR wyrazi zgodę z powodu ważnego interesu właściciela lub interesu publicznego. Bez wymaganej zgody sprzedaż może być nieważna.

W jakim terminie trzeba dochodzić zwrotu zadatku?

Jeżeli roszczenie wynika z umowy przedwstępnej, termin przedawnienia wynosi co do zasady rok od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Przy innych podstawach prawnych termin może być odmienny, dlatego nie należy zwlekać z analizą dokumentów.

Czy wystarczy wysłać wezwanie do zapłaty?

Nie zawsze. Gdy roszczenie o podwójny zadatek wymaga odstąpienia od umowy, pismo powinno zawierać również jednoznaczne oświadczenie o odstąpieniu i wskazywać jego podstawę. Samo wezwanie nie przerywa biegu przedawnienia.

Podsumowanie

Przed żądaniem zwrotu albo podwójnego zadatku trzeba ustalić, dlaczego sprzedaż działki rolnej nie doszła do skutku i kto odpowiadał za usunięcie przeszkody. Należy sprawdzić status nieruchomości, ograniczenia po stronie sprzedającego, uprawnienia KOWR lub dzierżawcy oraz treść klauzuli zadatkowej. Następnie warto złożyć precyzyjne oświadczenie i wezwanie do zapłaty, zachowując dowód doręczenia. Szczególnie pilne są sprawy wynikające z umowy przedwstępnej, ponieważ termin przedawnienia jest krótki.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 157, 158, 389, 390, 394, 395, 491, 494 oraz 597–600.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2a, 2b, 3, 4 i 9.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Oficjalne informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie, obowiązków nabywcy oraz prawa pierwokupu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.