Notariusz przy sprzedaży ziemi rolnej – dokumenty i terminy

Notariusz nie może ograniczyć się do spisania ustaleń stron. Musi zbadać, czy planowana czynność jest dopuszczalna, ustalić osoby uprawnione do pierwokupu, zweryfikować dokumenty i pouczyć strony o skutkach aktu. W sprawach gruntów rolnych kluczowe jest więc rozpoczęcie przygotowań przed ustaleniem daty sprzedaży.

Najbezpieczniejsza kolejność to: weryfikacja statusu nieruchomości, ocena nabywcy, sprawdzenie dzierżawy i praw pierwokupu, skompletowanie dokumentów, uzyskanie wymaganej zgody, a następnie zawarcie właściwego aktu notarialnego. Próba pominięcia któregoś z tych etapów może skończyć się odmową sporządzenia aktu albo nieważnością czynności.

Kiedy notariusz może sporządzić akt sprzedaży ziemi rolnej?

Najpierw trzeba ustalić, czy przedmiot sprzedaży jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Sama informacja, że w ewidencji gruntów działka ma symbol R, Ł, Ps lub Br, nie zawsze rozstrzyga sprawę. Znaczenie ma również przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ponieważ grunt przeznaczony w planie w całości na cele inne niż rolne nie jest objęty ustawową definicją nieruchomości rolnej.

Jeżeli na nieruchomości nie ma miejscowego planu, notariusz analizuje stan prawny i faktyczny na podstawie dostępnych dokumentów, w szczególności ewidencji gruntów, sposobu korzystania z nieruchomości i dokumentów planistycznych. Decyzja o warunkach zabudowy nie zawsze sama w sobie wyłącza stosowanie ustawy rolnej, dlatego nie należy zakładać, że działkę można sprzedać jak zwykłą działkę budowlaną tylko dlatego, że wydano dla niej taką decyzję.

Powierzchnia poniżej 0,3 ha, poniżej 1 ha i co najmniej 1 ha

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nie istnieją żadne inne ograniczenia. Nadal trzeba zbadać księgę wieczystą, współwłasność, obciążenia, prawo pierwokupu wynikające z innych ustaw, status lasu, strefę rewitalizacji oraz wymagania planistyczne.

Przy nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha nabywcą może być osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Może jednak nadal działać ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR, dlatego w wielu przypadkach konieczna będzie umowa sprzedaży pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu.

Gdy powierzchnia nieruchomości rolnej wynosi co najmniej 1 ha, zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, a łączna powierzchnia jego użytków rolnych nie może przekroczyć 300 ha. Ustawa przewiduje liczne wyjątki, między innymi dla osób bliskich zbywcy oraz niektórych jednostek i szczególnych sposobów nabycia. Jeżeli żaden wyjątek nie pasuje, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej.

Różnice proceduralne zależne od areału szerzej pokazuje poradnik sprzedaż ziemi rolnej 0,3 ha, 1 ha i więcej. Przy ustalaniu progu trzeba posługiwać się danymi dotyczącymi konkretnej nieruchomości będącej przedmiotem aktu, a nie tylko potoczną nazwą pola lub powierzchnią całego gospodarstwa sprzedającego.

Rolnik indywidualny i wyjątki dotyczące kupującego

Rolnik indywidualny musi spełniać łącznie ustawowe warunki dotyczące kwalifikacji rolniczych, osobistego prowadzenia gospodarstwa, limitu powierzchni oraz zamieszkania przez wymagany okres w odpowiedniej gminie. Samo posiadanie numeru producenta, opłacanie KRUS albo odziedziczenie gruntu nie przesądza jeszcze o spełnieniu definicji.

Kupujący powinien przedstawić notariuszowi dokumenty i oświadczenia potwierdzające podstawę nabycia. Jeżeli korzysta z wyjątku jako osoba bliska, trzeba wykazać pokrewieństwo lub inną relację objętą ustawową definicją. Gdy podstawą ma być status rolnika indywidualnego, notariusz wskaże wymagane zaświadczenia i oświadczenia, w tym dokumenty dotyczące kwalifikacji, zamieszkania, osobistego prowadzenia gospodarstwa oraz powierzchni posiadanych użytków.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR w akcie notarialnym

Dzierżawcy może przysługiwać ustawowe prawo pierwokupu, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie, ma datę pewną, była wykonywana przez co najmniej trzy lata i nabywana nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Dlatego sprzedający powinien ujawnić notariuszowi każdą dzierżawę, także zawartą wiele lat wcześniej i niewpisaną do księgi wieczystej.

Jeżeli dzierżawca nie ma prawa pierwokupu albo go nie wykonuje, w wielu transakcjach prawo to przysługuje KOWR. Wówczas strony zawierają umowę warunkową, a notariusz przesyła zawiadomienie wraz z wypisem aktu właściwemu podmiotowi. Termin na wykonanie prawa pierwokupu wynosi miesiąc od otrzymania zawiadomienia. Dopiero po złożeniu oświadczenia o niewykonaniu prawa albo po bezskutecznym upływie terminu można podpisać akt przenoszący własność.

Lista dokumentów sprzedającego, kupującego i nieruchomości

Najlepiej przesłać notariuszowi skany dokumentów przed umówieniem terminu. Kancelaria sprawdzi księgę wieczystą, podstawę własności, ograniczenia w rozporządzaniu i wskaże, które zaświadczenia muszą być aktualne na dzień aktu. Lista nie jest identyczna dla każdej transakcji, ponieważ zależy między innymi od sposobu nabycia gruntu, jego położenia, zabudowy, obciążeń, dzierżawy i statusu kupującego.

Podstawowe dokumenty sprzedającego

• dane z dokumentów tożsamości, stan cywilny, ustrój majątkowy małżeński oraz adresy stron;
• numer księgi wieczystej, a gdy księgi nie ma – dokumenty pozwalające wykazać własność i oznaczyć nieruchomość;
• podstawa nabycia, na przykład poprzedni akt notarialny, prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub decyzja administracyjna;
• aktualny wypis z rejestru gruntów, a w razie potrzeby także wyrys z mapy ewidencyjnej lub dokumenty geodezyjne dotyczące podziału i zgodności oznaczenia z księgą wieczystą;
• zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie albo informacja o braku planu, jeżeli wymaga tego ocena statusu gruntu;
• dokumenty dotyczące dzierżawy, bezumownego korzystania, dopłat, posiadania i osób faktycznie gospodarujących na gruncie;
• zaświadczenie właściwego naczelnika urzędu skarbowego, jeżeli własność została nabyta w drodze spadku, darowizny lub innego zdarzenia, dla którego przepisy wymagają potwierdzenia rozliczenia podatku;
• dokumenty banku dotyczące salda zadłużenia, rachunku do spłaty i zgody na wykreślenie hipoteki, jeżeli nieruchomość jest obciążona;
• zgody współmałżonka, współwłaścicieli, organu osoby prawnej albo prawidłowe pełnomocnictwo, jeśli są wymagane.

W zależności od położenia i charakteru nieruchomości notariusz może poprosić również o dokumenty dotyczące rewitalizacji, lasów, dostępu do drogi publicznej, zabudowy, numeracji budynków lub innych ustawowych praw pierwokupu. Nie warto zamawiać wszystkich zaświadczeń na własną rękę przed konsultacją z kancelarią, ponieważ część z nich może być w danej sprawie zbędna.

Dokumenty kupującego

Kupujący przedstawia dokument tożsamości, dane o stanie cywilnym i źródle finansowania. Jeżeli ma nabywać jako rolnik indywidualny, powinien przygotować dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze, zamieszkanie, osobiste prowadzenie gospodarstwa i powierzchnię użytków rolnych. Gdy korzysta z ustawowego wyjątku, musi wykazać przesłanki tego wyjątku, na przykład stopień pokrewieństwa ze sprzedającym.

Przy kredycie potrzebne są dokumenty bankowe, zwykle umowa kredytowa, warunki uruchomienia środków i oświadczenie banku dotyczące hipoteki. Jeżeli kupującym jest spółka, konieczne są dane rejestrowe, zasady reprezentacji, uchwały wymagane umową spółki lub ustawą oraz dokumenty beneficjenta rzeczywistego, jeśli zażąda ich kancelaria w ramach obowiązków identyfikacyjnych.

Wniosek o zgodę KOWR

Jeżeli nabywca nie jest uprawniony do zakupu nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha i nie korzysta z wyjątku, przed zawarciem umowy przenoszącej własność trzeba uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Najczęściej z wnioskiem występuje sprzedający, wykazując między innymi brak możliwości sprzedaży osobie uprawnionej, zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej oraz brak nadmiernej koncentracji gruntów.

Do wniosku dołącza się dokumenty wskazane w ustawie i przepisach wykonawczych, w szczególności wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej albo jej numer, dokument dotyczący przeznaczenia w planie miejscowym oraz dowody i oświadczenia potwierdzające przesłanki zgody. W odpowiednim trybie oferta nieruchomości musi być wcześniej opublikowana w systemie teleinformatycznym KOWR, a cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu.

Decyzja o zgodzie powinna dokładnie odpowiadać planowanej transakcji. Przed podpisaniem aktu trzeba porównać strony, nieruchomość, powierzchnię i warunki wskazane w decyzji z treścią projektu umowy. Zgoda zachowuje ważność przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Co robi notariusz po podpisaniu umowy warunkowej?

Notariusz zawiadamia osobę lub instytucję uprawnioną do pierwokupu i przekazuje wymagany wypis aktu. Jeżeli pierwszeństwo ma dzierżawca, najpierw trzeba zakończyć procedurę dotyczącą jego prawa. W odpowiednich przypadkach następnie zawiadamiany jest KOWR. Strony powinny zachować rezerwę czasową, ponieważ miesięczny termin liczy się od skutecznego doręczenia zawiadomienia, a nie od dnia podpisania umowy.

Brak oświadczenia w terminie oznacza niewykonanie prawa pierwokupu. W praktyce kancelaria potwierdza upływ terminu lub otrzymanie pisemnego oświadczenia i dopiero wtedy umawia drugi akt. Jeżeli uprawniony wykona prawo pierwokupu, wstępuje w miejsce kupującego na warunkach określonych w umowie warunkowej.

Braki dokumentów, fałszywe oświadczenia i odmowa aktu

Nieważność umowy i odmowa sporządzenia aktu

Czynność dokonana z naruszeniem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może być nieważna. Dotyczy to między innymi pominięcia obowiązkowego zawiadomienia uprawnionego, sprzedaży bez wymaganej zgody KOWR, złożenia nieprawdziwych oświadczeń lub posłużenia się nierzetelnymi dokumentami. Notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu sprzecznego z prawem.

Strony nie powinny ukrywać dzierżawy, dzielić ceny poza aktem ani opisywać gruntu niezgodnie z dokumentami. Takie działania nie przyspieszają transakcji, lecz zwiększają ryzyko nieważności, sporu o pieniądze i odpowiedzialności za fałszywe oświadczenia.

Pięcioletni obowiązek po nabyciu

Nabywca nieruchomości rolnej powinien przed podpisaniem aktu sprawdzić, czy będzie objęty obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej pięć lat oraz zakazem zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym osobom w tym okresie. Ustawa przewiduje wyjątki, a w niektórych sytuacjach możliwa jest zgoda KOWR na wcześniejsze zbycie lub oddanie gruntu w posiadanie.

Nie należy automatycznie zakładać, że każde nabycie od osoby bliskiej albo każda działka poniżej 1 ha jest wolna od wszystkich ograniczeń. Znaczenie ma dokładna podstawa nabycia, powierzchnia i położenie gruntu oraz konkretny wyjątek ustawowy. Szczegółowe zasady dotyczące sprzedaży ziemi rolnej przed upływem 5 lat omawia odrębny poradnik.

Ryzyko związane z ceną i płatnością

Własność nieruchomości przechodzi na kupującego z chwilą zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, nawet gdy cena ma być zapłacona później. Sprzedający nie powinien więc pozostawiać odroczonej ceny bez zabezpieczenia. Można rozważyć depozyt notarialny, hipotekę, gwarancję bankową, poręczenie albo oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym.

Praktyczne rozwinięcie tego wątku zawiera poradnik: zgoda banku na sprzedaż.

Przy płatności w ratach umowa powinna określać wysokość każdej raty, datę i rachunek płatności, odsetki za opóźnienie, zabezpieczenia oraz skutki niewykonania zobowiązania. Sam zapis, że w razie braku zapłaty własność wraca do sprzedającego, nie daje bezpiecznego mechanizmu, ponieważ przeniesienia własności nieruchomości nie można uzależnić od warunku ani terminu. Praktyczne warianty omawia artykuł sprzedaż działki rolnej na raty.

Wydanie gruntu, zasiewy i dopłaty

Akt powinien precyzyjnie określać datę wydania nieruchomości i stan, w jakim grunt ma zostać przekazany. Przy polu uprawnym trzeba ustalić, kto zbiera plony, kto poniósł koszty zasiewu, komu przysługują pożytki, kto rozlicza dopłaty i podatek rolny oraz czy na działce pozostają maszyny, materiały albo urządzenia.

Jeżeli wydanie następuje po akcie, warto połączyć je z protokołem i oświadczeniem sprzedającego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku wydania. Jeżeli kupujący ma wejść na grunt przed przeniesieniem własności, zasady korzystania powinny wynikać z odrębnego, starannie przygotowanego porozumienia, aby nie naruszyć ograniczeń ustawowych i nie tworzyć niejasnego posiadania.

Ważność zaświadczeń, koszty notarialne i podatki

PCC po stronie kupującego

Jeżeli sprzedaż nie podlega VAT, kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz jako płatnik przy sporządzaniu aktu. Cena wpisana przez strony nie wiąże organu podatkowego, jeżeli odbiega od wartości rynkowej.

Zwolnienie dotyczące gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne nie działa przy każdej sprzedaży pola. Wymaga spełnienia ustawowych warunków, w tym odpowiedniej powierzchni gospodarstwa po transakcji, prowadzenia go przez co najmniej pięć lat i zachowania limitu pomocy de minimis. Przed aktem kupujący powinien przekazać notariuszowi dane potrzebne do oceny zwolnienia i nie zakładać go wyłącznie na podstawie rolnego oznaczenia działki.

PIT sprzedającego przy akcie notarialnym sprzedaży ziemi

Sprzedaż prywatnej nieruchomości przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, może powodować obowiązek rozliczenia 19% podatku od dochodu. W określonych przypadkach sprzedaż gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego korzysta ze zwolnienia, ale nie wtedy, gdy grunty w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.

Ocena zależy od sposobu nabycia, daty, statusu gruntów, celu kupującego, treści aktu i rzeczywistego wykorzystania nieruchomości. Zagadnienie podatku od sprzedaży ziemi rolnej w praktyce wymaga osobnej analizy podatkowej, zwłaszcza gdy kupującym jest deweloper, przedsiębiorca albo osoba planująca zmianę przeznaczenia terenu.

Najważniejsze terminy przy notarialnej sprzedaży ziemi rolnej

Zaświadczenia urzędowe nie mają jednego wspólnego okresu ważności. Część potwierdza stan na dzień wydania, a część może zostać uznana przez notariusza za nieaktualną, jeżeli zmieniły się dane w rejestrze lub upłynął znaczny czas. Przed zamówieniem dokumentów trzeba zapytać kancelarię, jakiej daty i formy oczekuje.

Co wpisać do aktu sprzedaży ziemi rolnej?

• dokładne oznaczenie nieruchomości, powierzchnię i sposób korzystania;
• oświadczenia o dzierżawie, posiadaniu, prawach osób trzecich i postępowaniach dotyczących gruntu;
• cenę, harmonogram płatności, rachunki bankowe i zasady zapłaty hipoteki;
• mechanizm zwrotu zadatku lub zaliczki, jeżeli nie zostanie uzyskana zgoda albo uprawniony wykona prawo pierwokupu;
• zabezpieczenie niezapłaconej części ceny, w tym ewentualne poddanie się egzekucji;
• termin i sposób wydania gruntu oraz protokół przekazania;
• rozliczenie plonów, zasiewów, dopłat, podatku rolnego, czynszu dzierżawnego i nakładów;
• zasady ponoszenia kosztów aktu, podatku, opłat sądowych i dokumentów;
• obowiązek współdziałania przy wykreśleniu hipoteki, wpisie własności i korekcie danych ewidencyjnych.

Jak uzupełnić dokumenty lub zaskarżyć odmowę notariusza?

Odmowa zgody KOWR a czynność notarialna

Decyzja odmowna powinna zawierać uzasadnienie i pouczenie o środku zaskarżenia. Odwołanie składa się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, co do zasady w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Po wyczerpaniu administracyjnego toku instancji możliwa jest kontrola sądu administracyjnego.

W niektórych przypadkach, gdy z wnioskiem o zgodę występował sprzedający, po ostatecznej odmowie może on w ciągu miesiąca zażądać od KOWR nabycia nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej. Uprawnienie to ma wyjątki i wymaga sprawdzenia konkretnej podstawy wniosku. KOWR informuje o ustalonej cenie, a sprzedający może ją zakwestionować w sądzie albo wycofać żądanie w ustawowym terminie.

Wykonanie prawa pierwokupu po umowie warunkowej u notariusza

Jeżeli dzierżawca lub KOWR skutecznie wykona prawo pierwokupu, pierwotny kupujący nie nabędzie nieruchomości. Uprawniony wstępuje w jego miejsce na warunkach z umowy warunkowej. Z tego powodu zaliczka, zadatek i koszty przygotowania transakcji powinny być rozliczone w umowie tak, aby kupujący nie musiał prowadzić dodatkowego sporu o zwrot pieniędzy.

Jeżeli cena określona w umowie rażąco odbiega od wartości rynkowej, uprawniony wykonujący prawo pierwokupu może w ustawowym terminie wystąpić do sądu o ustalenie ceny. Nie należy więc zaniżać ani sztucznie zawyżać ceny w celu wpływania na decyzję KOWR.

Notariusz odmawia dokonania czynności

Notariusz ma obowiązek odmówić czynności sprzecznej z prawem i pouczyć o możliwości zaskarżenia odmowy. Osoba zainteresowana może w ciągu tygodnia zażądać pisemnego uzasadnienia, a następnie w ciągu tygodnia od jego doręczenia wnieść zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii, za pośrednictwem notariusza. Jeżeli uzasadnienia nie zażądano, tygodniowy termin na zażalenie biegnie od dnia poinformowania o odmowie.

Zamiast natychmiast zmieniać kancelarię, warto najpierw ustalić, czy problem wynika z brakującego dokumentu, niezgodności danych, prawa pierwokupu, braku zgody KOWR czy rzeczywistego zakazu sprzedaży.

Jeżeli przeszkoda ma charakter formalny, często wystarczy uzupełnić wypis z ewidencji, sprostować księgę wieczystą, uzyskać dokument podatkowy lub zgodę właściwego organu. Jeżeli problem jest materialnoprawny, próba zawarcia aktu w innej kancelarii nie usuwa ryzyka nieważności.

Spór o wydanie, cenę lub stan nieruchomości

Po zawarciu umowy spory najczęściej dotyczą niewypłaconej części ceny, opóźnienia w wydaniu, ukrytej dzierżawy, niezgodnej powierzchni albo zapewnień co do możliwości zabudowy. Pierwszym krokiem powinno być zebranie aktu, korespondencji, dokumentów planistycznych, protokołów i dowodów płatności, a następnie pisemne wezwanie drugiej strony do wykonania konkretnego obowiązku.

Jeżeli akt zawiera prawidłowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji, wierzyciel może po uzyskaniu klauzuli wykonalności skierować sprawę do komornika bez prowadzenia pełnego procesu o zapłatę lub wydanie. W pozostałych przypadkach konieczne może być powództwo cywilne, żądanie odszkodowania, obniżenia ceny albo rozwiązanie innego sporu zależnie od treści umowy i rodzaju naruszenia.

FAQ

Czy notariusz sam uzyska wszystkie dokumenty do sprzedaży ziemi rolnej?

Nie. Notariusz samodzielnie sprawdza część rejestrów, ale wiele dokumentów muszą dostarczyć strony, na przykład podstawę nabycia, wypis z ewidencji, dokumenty planistyczne, zaświadczenie podatkowe, dokumenty banku i dowody statusu rolnika. Kancelaria powinna wcześniej przekazać listę dopasowaną do danej nieruchomości.

Czy notariusz może sporządzić akt bez zgody KOWR?

Nie. Zgoda jest potrzebna głównie wtedy, gdy nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku. Niezależnie od zgody może jednak istnieć prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR.

Czy działkę rolną poniżej 1 ha można sprzedać jednym aktem?

Nie zawsze. Kupujący nie musi być rolnikiem indywidualnym, ale przy powierzchni co najmniej 0,3 ha może działać prawo pierwokupu. W takim przypadku potrzebna jest najpierw umowa warunkowa, a po niewykonaniu prawa pierwokupu drugi akt przenoszący własność.

Ile trwa procedura pierwokupu KOWR przy czynnościach notarialnych?

KOWR ma miesiąc od otrzymania prawidłowego zawiadomienia na złożenie oświadczenia. Do tego trzeba doliczyć czas przekazania wypisu, doręczenia i organizacji drugiego aktu. Nie należy liczyć miesiąca od dnia podpisania umowy warunkowej.

Czy można sprzedać grunt, który jest wydzierżawiony?

Tak, ale dzierżawcy może przysługiwać prawo pierwokupu, jeśli spełnia warunki ustawowe. Nawet gdy prawa nie ma, kupujący powinien wiedzieć, czy umowa dzierżawy będzie go wiązać po zakupie i kiedy będzie mógł objąć grunt w posiadanie.

Czy cenę można zapłacić po podpisaniu aktu?

Tak, ale własność przechodzi przy podpisaniu umowy przenoszącej własność. Sprzedający powinien zabezpieczyć odroczoną zapłatę, na przykład depozytem notarialnym, hipoteką albo oświadczeniem kupującego o poddaniu się egzekucji.

Czy zaświadczenia do aktu mają ważność trzech miesięcy?

Nie ma jednej zasady dla wszystkich dokumentów. Niektóre potwierdzają stan na konkretny dzień, inne kancelaria akceptuje tylko wtedy, gdy są dostatecznie aktualne. Termin zamawiania dokumentów należy uzgodnić z notariuszem, aby nie straciły aktualności przed aktem.

Skutki wykonania pierwokupu KOWR dla aktu notarialnego

KOWR wstępuje w miejsce kupującego na warunkach umowy warunkowej. Pierwotny kupujący nie nabywa gruntu, dlatego umowa powinna jasno regulować zwrot wpłaconych pieniędzy i rozliczenie kosztów przygotowania transakcji.

Podsumowanie

Sprzedaż ziemi rolnej należy zacząć od ustalenia statusu gruntu, areału, przeznaczenia planistycznego, dzierżawy i sytuacji kupującego. Dopiero te dane pozwalają odpowiedzieć, czy wystarczy jeden akt, czy potrzebna jest zgoda KOWR oraz umowa warunkowa poprzedzająca przeniesienie własności.

Przed wpłatą zadatku strony powinny przesłać notariuszowi dokumenty, uzgodnić podatki, sposób zapłaty, wydanie gruntu, rozliczenie zasiewów i zabezpieczenia. Przy odmowie zgody, wykonaniu prawa pierwokupu albo rozbieżnościach w dokumentach trzeba działać według pouczeń i ustawowych terminów, zamiast próbować omijać procedurę.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
• Oficjalne informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.