Sprzedaż ziemi rolnej z dzierżawcą – co musi wiedzieć kupujący

Stan prawny: 17 lipca 2026 r. W praktyce zakup gruntu rolnego z dzierżawcą wymaga równoległego zbadania trzech kwestii: skutków samej dzierżawy, ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz treści planowanej umowy sprzedaży. Samo ujawnienie właściciela w księdze wieczystej nie przesądza, że kupujący będzie mógł od razu objąć nieruchomość w posiadanie i samodzielnie ją uprawiać.

Najbezpieczniejsza kolejność to najpierw analiza dokumentów, następnie ustalenie, czy potrzebna jest decyzja KOWR, potem zawarcie umowy warunkowej i przeprowadzenie procedury pierwokupu, a dopiero na końcu przeniesienie własności. Próba skrócenia tej ścieżki może narazić obie strony na spór o ważność aktu, zwrot ceny, wydanie nieruchomości albo odszkodowanie.

Kiedy można sprzedać ziemię rolną obciążoną dzierżawą?

Sprzedaż jest możliwa, ale dzierżawa co do zasady pozostaje w mocy

Właściciel może sprzedać nieruchomość rolną także wtedy, gdy została oddana w dzierżawę. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, stosowanym do dzierżawy na podstawie art. 694, nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek dzierżawy na miejsce sprzedającego. Nie trzeba podpisywać nowej umowy z dzierżawcą, aby ten skutek nastąpił.

Odrębne zasady mogą dotyczyć nieruchomości publicznej z nakładami dzierżawcy; opisuje je analiza sprzedaży dzierżawionej nieruchomości gminnej.

Dla kupującego oznacza to przejęcie zarówno praw, jak i obowiązków wydzierżawiającego. Od dnia przejścia własności powinien on respektować uzgodniony czas trwania dzierżawy, zasady korzystania z gruntu, terminy płatności czynszu i inne postanowienia, które są skuteczne wobec nabywcy. W akcie warto dokładnie ustalić, od jakiej daty czynsz należy się kupującemu i jak strony rozliczają kwoty zapłacone z góry.

Powiązane ryzyka i procedurę omawia materiał: zalesienie gruntu a zbycie.

Czy kupujący może wypowiedzieć dzierżawę po zakupie?

Nabywca może mieć prawo wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów, ale nie jest to reguła bez wyjątków. Uprawnienie wynikające ze sprzedaży nie przysługuje, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a nieruchomość została dzierżawcy wydana. Jeżeli wszystkie te warunki są spełnione, kupujący powinien zakładać, że będzie związany dzierżawą do końca oznaczonego okresu, chyba że sama umowa przewiduje inną skuteczną podstawę wcześniejszego rozwiązania.

Jeżeli nabywca może wypowiedzieć dzierżawę, trzeba jeszcze prawidłowo ustalić termin. Przy dzierżawie gruntu rolnego ustawowy termin wynosi co do zasady jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, o ile umowa nie przewiduje innego rozwiązania. Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym, dlatego należy odczytać go z umowy i sposobu rozliczania sezonu rolnego.

Nie wolno zakładać, że nieujawniona w księdze wieczystej dzierżawa jest nieskuteczna. Dzierżawa może istnieć mimo braku wpisu. Kupujący powinien więc badać nie tylko księgę wieczystą, ale też umowę, aneksy, dowody zapłaty czynszu, protokoły wydania, dopłaty obszarowe, faktyczne użytkowanie pól i oświadczenia sprzedającego.

Kiedy dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą?

Zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawca ma prawo pierwokupu sprzedawanej nieruchomości rolnej, jeżeli łącznie:

• umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną,
• umowa była faktycznie wykonywana co najmniej przez trzy lata, licząc od daty pewnej,
• nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Brak choćby jednej przesłanki może wyłączyć ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy, ale nie rozwiązuje dzierżawy. Przykładowo dzierżawca wykonujący umowę dopiero od dwóch lat może nie mieć ustawowego pierwokupu, a jednocześnie nadal korzystać z ochrony wynikającej z terminowej umowy dzierżawy.

Data pewna to nie tylko data wpisana przez strony na umowie. Musi wynikać ze zdarzenia, z którym ustawa wiąże taki skutek, na przykład z urzędowego poświadczenia daty przez notariusza. Notariusz powinien otrzymać dokument pozwalający ustalić zarówno datę pewną, jak i rzeczywisty czas wykonywania umowy.

Znaczenie ma również powierzchnia i charakter nieruchomości. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przy gruntach od 0,3 ha do mniej niż 1 ha nabywca jest co do zasady zwolniony z wymogu uzyskania zgody KOWR na samo nabycie, ale nie oznacza to automatycznie wyłączenia każdego prawa pierwokupu. Różnice między progami omawia materiał sprzedaż ziemi rolnej 0,3 ha, 1 ha i więcej.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i procedura przed KOWR

Procedura krok po kroku

Dokładny przebieg zależy od powierzchni, osoby kupującego, sposobu nabycia gruntu przez sprzedającego, treści dzierżawy i ustawowych wyjątków. W typowej sprawie kolejność działań jest następująca:

1. Analiza nieruchomości i dzierżawy. Strony ustalają powierzchnię użytków rolnych, przeznaczenie działek, stan księgi wieczystej, treść umowy dzierżawy, datę pewną, okres wykonywania oraz to, czy dzierżawca spełnia przesłanki ustawowego pierwokupu.
2. Sprawdzenie kwalifikacji kupującego. Przy nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha trzeba zbadać, czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym albo korzysta z wyjątku ustawowego. Jeżeli nie, przed aktem może być potrzebna ostateczna decyzja KOWR wyrażająca zgodę na nabycie.
3. Sprawdzenie ograniczeń po stronie sprzedającego. Jeżeli sprzedający sam nabył grunt stosunkowo niedawno, może być związany pięcioletnim zakazem zbycia lub oddania w posiadanie bez zgody KOWR. Tematu tego nie należy mylić z prawem dzierżawcy; szerzej omawia go artykuł sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat.
4. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży. Jeżeli działa ustawowe prawo pierwokupu, notariusz sporządza umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony nie wykona tego prawa.
5. Zawiadomienie dzierżawcy. Dzierżawca otrzymuje treść umowy warunkowej. Ma co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego.
6. Etap KOWR. Jeżeli dzierżawca nie jest uprawniony albo nie wykonał prawa, trzeba ustalić, czy pierwokup przysługuje KOWR. Gdy przysługuje, KOWR również ma zasadniczo miesiąc od skutecznego zawiadomienia.
7. Umowa przenosząca własność. Dopiero po bezskutecznym upływie terminów lub formalnym niewykonaniu praw pierwokupu strony zawierają akt przenoszący własność. Gdy dzierżawca albo KOWR skutecznie wykona pierwokup, dochodzi do sprzedaży na warunkach wynikających z umowy warunkowej, a pierwotny kupujący nie nabywa gruntu.

Nie należy przekazywać całej ceny bez zabezpieczenia przed zakończeniem procedury. Warunkowa umowa sprzedaży powinna regulować zwrot zadatku lub zaliczki, sposób zwolnienia środków z depozytu notarialnego, koszty aktu i konsekwencje wykonania pierwokupu przez osobę trzecią.

Kiedy sprzedaż ziemi z dzierżawcą wymaga zgody KOWR?

Przy nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha zasadą jest, że nabywcą może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Osoba niespełniająca tych warunków może potrzebować zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek składa się do właściwej jednostki KOWR zgodnie z miejscem położenia nieruchomości, a jego treść i załączniki muszą wykazywać konkretną podstawę ustawową.

Przy nieruchomości o powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda na samo nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym co do zasady nie jest wymagana. Nadal jednak należy zbadać prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR, wyjątki od tych praw oraz pięcioletnie obowiązki, które mogą ciążyć na sprzedającym lub kupującym.

Dalsze kroki i ryzyka opisuje poradnik: obowiązki nabywcy siedliska.

Osobnego sprawdzenia wymaga sytuacja nabywcy zagranicznego. Oprócz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może mieć znaczenie ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Praktyczne wprowadzenie zawiera materiał obcokrajowiec z ue a zakup ziemi rolnej.

Zgoda KOWR na nabycie albo wcześniejsze zbycie nie działa bezterminowo. Co do zasady decyzja może zostać wykorzystana w ciągu roku od dnia, w którym stała się ostateczna. Jeżeli w tym czasie zmienią się strony, cena, powierzchnia albo istotne warunki transakcji, notariusz powinien ocenić, czy dotychczasowa decyzja nadal obejmuje planowaną czynność.

Jakie dokumenty przygotować dla notariusza i KOWR?

Zakres dokumentów zależy od nieruchomości i podstawy prawnej transakcji. Najczęściej potrzebne są:

• odpis lub numer księgi wieczystej oraz dokument potwierdzający tytuł własności sprzedającego,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków, a gdy wymaga tego akt także wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie albo o braku planu oraz informacje o decyzjach dotyczących zabudowy,
• zaświadczenie dotyczące obszaru rewitalizacji i prawa pierwokupu gminy, jeśli może mieć zastosowanie,
• pełna umowa dzierżawy, wszystkie aneksy, dokument nadający datę pewną, protokół wydania gruntu i dowody wykonywania umowy,
• dowody płatności czynszu, rozliczeń nakładów, podatku rolnego, ubezpieczenia i dopłat, jeżeli wpływają na rozliczenia stron,
• oświadczenia i dokumenty dzierżawcy dotyczące gospodarstwa rodzinnego, jeżeli ocenia się jego ustawowe prawo pierwokupu,
• dokumenty kupującego potwierdzające status rolnika indywidualnego, kwalifikacje rolnicze, zamieszkanie, osobiste prowadzenie gospodarstwa i powierzchnię gospodarstwa, gdy są wymagane,
• ostateczna decyzja KOWR, jeżeli nabycie albo wcześniejsze zbycie wymaga zgody,
• dokumenty podatkowe, małżeńskie, spadkowe lub korporacyjne potrzebne do wykazania reprezentacji i zgód na transakcję.

We wniosku do KOWR trzeba precyzyjnie oznaczyć strony i nieruchomość, wskazać podstawę prawną żądanej zgody, opisać uzgodnioną cenę i warunki sprzedaży oraz dołączyć dokumenty potwierdzające spełnienie ustawowych przesłanek. Samo stwierdzenie, że kupujący zamierza prowadzić gospodarstwo, zwykle nie wystarcza bez dokumentów i spójnego uzasadnienia.

Skutki wejścia kupującego w istniejącą dzierżawę

Najważniejsze ryzyka kupującego w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą

Brak szybkiego dostępu do gruntu. Kupujący może stać się właścicielem, ale nadal nie mieć prawa do osobistego użytkowania ziemi. Dotyczy to zwłaszcza terminowej dzierżawy sporządzonej na piśmie z datą pewną i wykonanej przez wydanie nieruchomości.

Wykonanie pierwokupu przez dzierżawcę albo KOWR. Kupujący ponosi koszty analizy, finansowania i umowy warunkowej, lecz może nie nabyć gruntu. W umowie trzeba zatem określić, kto pokrywa koszty i kiedy zwracane są środki.

Nieujawnione postanowienia lub aneksy. Sprzedający może przedstawić jedynie podstawową umowę, podczas gdy strony dzierżawy zmieniły czynsz, termin, powierzchnię albo zasady wypowiedzenia. Oświadczenia sprzedającego powinny obejmować wszystkie dokumenty i uzgodnienia, także ustne.

Kolizja z obowiązkami nabywcy. Nabywca nieruchomości rolnej objęty art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma co do zasady obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez pięć lat i w tym okresie nie może swobodnie zbyć gruntu ani oddać go w posiadanie innym osobom. Istnieją ustawowe wyjątki, w tym dotyczące niektórych dzierżaw z datą pewną zawartych przed 30 kwietnia 2016 r., ale nowsza dzierżawa wymaga szczególnie dokładnej oceny. Nie należy zakładać, że istniejące oddanie gruntu dzierżawcy zawsze jest obojętne dla obowiązków nowego właściciela.

Spory o plony, nakłady i dopłaty. Własność gruntu nie przesądza automatycznie o prawie do plonów zasianych przez dzierżawcę ani o rozliczeniu ulepszeń. Prawo do płatności bezpośrednich zależy od faktycznego użytkowania i przepisów właściwych programów, a nie tylko od wpisu właściciela w księdze wieczystej.

Ryzyko finansowania. Bank może wymagać wolnego posiadania, określonego pierwszeństwa hipoteki albo wygaśnięcia dzierżawy. Warunki kredytu trzeba uzgodnić przed podpisaniem umowy warunkowej, ponieważ późniejszy brak wypłaty środków nie zawsze zwolni kupującego z odpowiedzialności kontraktowej.

Najważniejsze ryzyka sprzedającego w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą

Nieważność czynności. Sprzedaż dokonana z naruszeniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym bez wymaganej zgody albo z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu lub obowiązku zawiadomienia, może być nieważna. Skutkiem jest spór o własność, zwrot ceny i odpowiedzialność za koszty.

Odpowiedzialność za nieprawdziwe zapewnienia. Jeżeli sprzedający oświadczy, że grunt nie jest dzierżawiony albo że dzierżawcy nie przysługuje pierwokup, mimo że dokumenty wskazują inaczej, może odpowiadać za szkodę kupującego. W umowie warto dokładnie opisać podstawę każdego zapewnienia.

Roszczenie dzierżawcy po wcześniejszym wypowiedzeniu. Gdy kupujący skutecznie wypowie dzierżawę na podstawie przepisów o zbyciu rzeczy, dzierżawca może dochodzić od sprzedającego naprawienia szkody na zasadach wynikających z art. 679 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694.

Spór o cenę. Jeżeli cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, uprawniony wykonujący prawo pierwokupu może wystąpić do sądu o ustalenie ceny. Ustawa przewiduje na to krótki, czternastodniowy termin od złożenia oświadczenia o wykonaniu pierwokupu. Nietypowe rozliczenia, świadczenia dodatkowe lub pozorna zaniżona cena zwiększają ryzyko sporu.

Czynsz, dopłaty, wydanie gruntu i klauzule sprzedaży

Podatki i zgłoszenia po zakupie

Jeżeli sprzedaż nie podlega VAT, kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej. Podatek pobiera notariusz. W określonych przypadkach możliwe jest zwolnienie dla gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne, jeżeli po nabyciu powierzchnia gospodarstwa wynosi co najmniej 11 ha i nie więcej niż 300 ha, gospodarstwo będzie prowadzone przez nabywcę przez co najmniej pięć lat, a zwolnienie mieści się w zasadach pomocy de minimis w rolnictwie.

VAT zależy między innymi od statusu sprzedającego oraz tego, czy grunt jest terenem budowlanym w rozumieniu ustawy o VAT. Nie można rozstrzygać podatku wyłącznie na podstawie oznaczenia rolnego w ewidencji. Ustalenia podatkowe powinny być gotowe przed aktem, ponieważ wpływają na cenę, PCC i sposób fakturowania.

Po stronie sprzedającego znaczenie ma data i sposób nabycia gruntu oraz utrata albo zachowanie rolnego charakteru nieruchomości. Sprzedaż po upływie pięciu lat liczonych od końca roku nabycia co do zasady nie stanowi źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w PIT. Przy sprzedaży wcześniejszej może być potrzebne rozliczenie PIT-39 i zapłata podatku do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, chyba że działa zwolnienie, na przykład dla sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które w związku ze sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego. Szczegóły omawia artykuł o podatku od sprzedaży ziemi rolnej w praktyce.

Kupujący będący osobą fizyczną powinien również pamiętać o informacji IR-1 składanej organowi podatkowemu gminy co do zasady w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego lub zmiany mającej wpływ na podatek rolny. Jeżeli dzierżawca był dotychczas podatnikiem na podstawie szczególnych przepisów, status podatkowy trzeba zweryfikować odrębnie.

Najważniejsze terminy w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą

Jak zabezpieczyć kupującego i sprzedającego w umowie?

Dobra umowa warunkowa nie ogranicza się do ceny i oznaczenia działek. Powinna regulować co najmniej:

• dokładny opis dzierżawy, aneksów, daty pewnej, okresu wykonywania i wydania nieruchomości,
• oświadczenie sprzedającego o braku innych umów korzystania, poddzierżawy, użyczenia i ustnych zmian,
• zakaz zmiany lub przedłużenia dzierżawy do dnia umowy przenoszącej bez pisemnej zgody kupującego,
• obowiązek wydania notariuszowi i kupującemu wszystkich dokumentów potrzebnych do zawiadomienia uprawnionych,
• warunek uzyskania wymaganych zgód oraz ostateczności decyzji KOWR,
• termin i tryb zawarcia umowy przenoszącej własność po wygaśnięciu praw pierwokupu,
• mechanizm zwrotu zadatku, zaliczki lub środków z depozytu, gdy pierwokup zostanie wykonany,
• zasady rozliczenia czynszu, podatku rolnego, kaucji, nakładów, plonów i dopłat za bieżący rok,
• datę przejścia korzyści, ciężarów i ryzyka przypadkowej utraty oraz zasady przekazania dokumentacji dzierżawy,
• odpowiedzialność sprzedającego za nieprawdziwe zapewnienia i koszty wynikające z wadliwej procedury,
• status finansowania i konsekwencje braku wypłaty kredytu w terminie,
• sposób postępowania, jeżeli KOWR zażąda uzupełnień, odmówi zgody albo zakwestionuje warunki transakcji.

Nie należy opierać bezpieczeństwa na nieformalnym oświadczeniu dzierżawcy, że nie jest zainteresowany zakupem. Gdy ustawowe prawo pierwokupu istnieje, bezpieczna procedura polega na zawarciu umowy warunkowej, skutecznym zawiadomieniu i odczekaniu ustawowego terminu albo formalnym wykonaniu prawa. Notariusz powinien ocenić dopuszczalność i kolejność czynności na podstawie kompletu dokumentów.

Spór o pierwokup, wypowiedzenie lub wydanie nieruchomości

Dzierżawca twierdzi, że pominięto jego prawo pierwokupu

Najpierw trzeba ustalić, czy dzierżawca rzeczywiście spełniał wszystkie przesłanki w dniu sprzedaży. Kluczowe są: pisemna umowa, data pewna, co najmniej trzy lata wykonywania od tej daty, wchodzenie nieruchomości w skład gospodarstwa rodzinnego oraz brak ustawowego wyjątku wyłączającego pierwokup.

Dzierżawca powinien zabezpieczyć umowę i aneksy, dowody czynszu, protokół wydania, dokumenty gospodarstwa, korespondencję ze sprzedającym oraz odpis aktu lub księgi wieczystej. Spór o skuteczność prawa pierwokupu i ważność sprzedaży ma charakter cywilny. W zależności od sytuacji możliwe są roszczenia o ustalenie nieważności czynności, uzgodnienie treści księgi wieczystej albo inne roszczenia wynikające z konkretnego stanu faktycznego.

Kupujący nie powinien podejmować działań prowadzących do utrudnienia dochodzenia roszczeń, takich jak dalsze szybkie zbycie gruntu, bez analizy procesowej. Sam wpis własności w księdze wieczystej nie zawsze zamyka spór o ważność podstawy wpisu.

Skutki wykonania prawa pierwokupu KOWR w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą

Oświadczenie KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu jest czynnością prawa cywilnego, a nie decyzją administracyjną. Nie przysługuje od niego zwykłe odwołanie administracyjne. Jeżeli strony kwestionują termin, doręczenie, zakres prawa KOWR albo skuteczność oświadczenia, spór rozpoznaje co do zasady sąd cywilny.

Pierwotny kupujący powinien niezwłocznie uruchomić przewidziany w umowie zwrot ceny, zadatku lub środków z depozytu oraz poinformować bank finansujący. Sprzedający musi z kolei wykonać umowę z podmiotem, który skutecznie wstąpił w prawa kupującego, na tych samych warunkach, z uwzględnieniem ustawowych zasad dotyczących ceny.

KOWR odmawia zgody na nabycie albo wcześniejsze zbycie

Decyzja odmowna powinna zawierać uzasadnienie i pouczenie o środku zaskarżenia. Odwołanie wnosi się zasadniczo w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał, do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Należy zawsze kierować się pouczeniem w konkretnej decyzji.

Odwołanie powinno wskazywać zaskarżoną decyzję, zakres żądanej zmiany, zarzuty co do ustaleń faktycznych i wykładni prawa oraz dowody potwierdzające spełnienie przesłanek. Warto odnieść się osobno do każdego powodu odmowy, a nie tylko powtórzyć treść pierwotnego wniosku. Po wyczerpaniu toku administracyjnego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, co do zasady w terminie 30 dni od doręczenia ostatecznego rozstrzygnięcia, za pośrednictwem organu.

Odwołanie nie zastępuje zgody. Do czasu uzyskania ostatecznego korzystnego rozstrzygnięcia notariusz nie powinien sporządzać czynności wymagającej tej zgody. Strony powinny odpowiednio przedłużyć terminy umowne albo przewidzieć rozwiązanie umowy, aby nie powstał sztuczny stan zwłoki.

Co zrobić, gdy notariusz odmawia aktu sprzedaży ziemi z dzierżawcą?

Notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności sprzecznej z prawem. Osoba zainteresowana może w terminie tygodnia zażądać na piśmie podania przyczyn odmowy. Na odmowę przysługuje zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii, wnoszone za pośrednictwem notariusza, zasadniczo w terminie tygodnia od doręczenia uzasadnienia. Jeżeli zainteresowany nie zażądał uzasadnienia w terminie tygodnia od odmowy, termin zażalenia biegnie od dnia, w którym dowiedział się o odmowie.

Przed zaskarżeniem warto ustalić, czy problem można usunąć przez dostarczenie brakującego dokumentu, uzyskanie ostatecznej decyzji KOWR albo poprawienie projektu umowy. Zażalenie ma sens wtedy, gdy spór dotyczy prawnej dopuszczalności czynności, a nie zwykłego braku dokumentów możliwych do uzupełnienia.

FAQ

Czy sprzedaż ziemi automatycznie kończy dzierżawę?

Nie. Kupujący co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego. Dzierżawa trwa nadal na dotychczasowych warunkach, chyba że zostanie skutecznie rozwiązana lub wypowiedziana na właściwej podstawie.

Czy kupujący może od razu zażądać wydania pola?

Nie zawsze. Jeżeli dzierżawca ma skuteczną umowę, może nadal posiadać i używać grunt. Szczególnie silna jest ochrona umowy na czas oznaczony, zawartej na piśmie z datą pewną i wykonanej przez wydanie nieruchomości.

Czy każdy dzierżawca ma prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży ziemi z dzierżawcą?

Nie. Ustawowy pierwokup wymaga łącznego spełnienia warunków z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym pisemnej umowy z datą pewną, co najmniej trzech lat wykonywania od tej daty i tego, że grunt wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Ile czasu ma dzierżawca na wykonanie pierwokupu?

Co do zasady miesiąc od otrzymania prawidłowego zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Oświadczenie o wykonaniu pierwokupu wymaga formy aktu notarialnego.

Czy prawo pierwokupu dzierżawcy musi być wpisane do księgi wieczystej?

Nie. Ustawowe prawo może istnieć mimo braku wpisu. Dlatego sama analiza księgi wieczystej nie wystarcza; potrzebne są umowa dzierżawy, dokument daty pewnej i dowody jej wykonywania.

Czy KOWR ma uprawnienia przy sprzedaży działki poniżej 1 ha z dzierżawcą?

Nie można przyjąć takiej reguły. Przy powierzchni od 0,3 ha do mniej niż 1 ha co do zasady nie jest potrzebna zgoda KOWR na nabycie przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym, ale w konkretnej sprawie nadal może wystąpić prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR. Poniżej 0,3 ha użytków rolnych ustawa co do zasady nie ma zastosowania.

Czy wystarczy, że dzierżawca przed aktem napisze, że nie chce kupić?

Takie pismo może pomóc wyjaśnić intencje, ale nie powinno zastępować ustawowej procedury, jeżeli prawo pierwokupu rzeczywiście istnieje. Bezpieczne rozwiązanie to umowa warunkowa, skuteczne zawiadomienie i formalne niewykonanie prawa w ustawowym terminie.

Komu dzierżawca płaci czynsz po sprzedaży?

Po przejściu własności czynsz za dalszy okres co do zasady należy się nowemu właścicielowi jako stronie dzierżawy. Akt powinien jednak rozliczać czynsz zapłacony z góry, zaległości i kaucję, a dzierżawca powinien otrzymać jednoznaczną informację o zmianie właściciela i rachunku do zapłaty.

Podsumowanie

Zakup ziemi rolnej z dzierżawcą jest możliwy, lecz wymaga zbadania dwóch odrębnych skutków: dalszego trwania dzierżawy oraz ewentualnego prawa pierwokupu. Przed wpłatą zadatku kupujący powinien uzyskać kompletną umowę z aneksami, potwierdzić datę pewną i okres wykonywania, sprawdzić możliwość wypowiedzenia, kwalifikacje stron oraz obowiązki wobec KOWR.

Bezpieczna transakcja zwykle obejmuje warunkowy akt notarialny, prawidłowe zawiadomienia, zabezpieczenie ceny i szczegółowe rozliczenie czynszu, plonów, nakładów oraz wydania dokumentacji. Jeżeli dokumenty są niespójne albo KOWR lub notariusz odmawia dokonania czynności, dalsze kroki należy dobrać do rodzaju rozstrzygnięcia i obowiązującego terminu zaskarżenia.

Źródła

• Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 1a, 2a, 2b, 3 i 9.
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 597–602, 678–679, 694 i 704.
• Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, w szczególności art. 81–83.
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 2, 7 i 9.
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10, 21 i 30e.
• Oficjalne informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące prawa pierwokupu, zgód na nabycie oraz obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.