Zakup siedliska z dzierżawioną ziemią – prawa dzierżawcy i obowiązki nabywcy

Określenie „siedlisko” jest używane potocznie. Dla notariusza i KOWR znaczenie mają numery działek, ich powierzchnia, oznaczenie w ewidencji gruntów, przeznaczenie w planie miejscowym oraz to, czy stanowią nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów. Dom, budynki gospodarcze i grunty mogą znajdować się na jednej albo kilku działkach, a dzierżawa może obejmować całość, tylko pola lub jedynie wskazane części działek.

Bezpieczna analiza wymaga rozdzielenia trzech pytań: czy konkretny kupujący może nabyć nieruchomość, czy dzierżawca albo KOWR może wejść w jego miejsce przez wykonanie prawa pierwokupu oraz czy po sprzedaży dzierżawa nadal wiąże nowego właściciela. Odpowiedzi mogą być różne dla poszczególnych działek objętych jednym zamiarem gospodarczym.

Czy można kupić siedlisko wraz z dzierżawioną ziemią?

Najpierw ustal dokładny przedmiot sprzedaży

Sprzedający powinien zestawić wszystkie numery działek, księgi wieczyste, klasy użytków i powierzchnie objęte dzierżawą. Sama informacja, że „ziemia jest dzierżawiona”, nie wystarcza. Trzeba sprawdzić, czy umowa obejmuje także działkę z domem i zabudowaniami, czy tylko grunty orne, a także czy dzierżawca faktycznie objął je w posiadanie.

Jeżeli część gruntu ma być wyłączona ze sprzedaży albo dzierżawy, często potrzebny jest wcześniejszy podział geodezyjny lub jednoznaczne oznaczenie części nieruchomości. Nieprecyzyjny opis zwiększa ryzyko sporu o zakres posiadania, czynsz i wydanie nieruchomości.

Dzierżawa nie wygasa automatycznie po sprzedaży

Na podstawie art. 694 w związku z art. 678 Kodeksu cywilnego nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce sprzedającego. Od chwili przejścia własności to kupujący staje się wydzierżawiającym: powinien umożliwiać dzierżawcy korzystanie z gruntu zgodnie z umową, pobiera czynsz i rozlicza obowiązki przypadające po nabyciu.

Nabywca może skorzystać ze szczególnego prawa wypowiedzenia dzierżawy z zachowaniem terminów ustawowych. Uprawnienie to nie przysługuje jednak wtedy, gdy umowę zawarto na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a grunt został dzierżawcy wydany. W takim przypadku nowy właściciel jest związany umową do jej końca, chyba że sama umowa lub przepisy przewidują inną podstawę wcześniejszego rozwiązania.

W braku odmiennego postanowienia umowy dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Nie należy więc zakładać, że zakup zapewni natychmiastowe objęcie pól. Termin wydania powinien wynikać z analizy konkretnej umowy, daty jej zawarcia, daty pewnej i sposobu wykonywania.

Kiedy dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu w przypadku zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią?

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dzierżawca ma ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jeżeli łącznie:

• umowa dzierżawy została zawarta na piśmie i ma datę pewną,
• umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty,
• sprzedawana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Data pewna nie jest tym samym co zwykła data wpisana przez strony na umowie. Może wynikać na przykład z urzędowego poświadczenia daty albo innego zdarzenia, z którym Kodeks cywilny wiąże taki skutek. Notariusz powinien otrzymać dokument pozwalający ustalić zarówno datę pewną, jak i co najmniej trzyletni okres rzeczywistego wykonywania dzierżawy.

Jeżeli sprzedawane jest całe gospodarstwo rolne, ustawowe prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa. Dzierżawca jednej z kilku działek nie uzyskuje przez to automatycznie prawa pierwokupu całego zespołu nieruchomości. Może być konieczne rozdzielenie transakcji lub dokładne ustalenie, czy przedmiot sprzedaży stanowi nieruchomość albo gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy.

Prawo pierwokupu może nie powstać mimo długoletniej dzierżawy, na przykład gdy umowa nie ma daty pewnej, trzyletni okres jeszcze nie upłynął, dzierżawca nie prowadzi gospodarstwa rodzinnego albo zachodzi ustawowe wyłączenie, w tym sprzedaż osobie bliskiej zbywcy. Niezależnie od prawa ustawowego umowa może przewidywać pierwokup umowny, którego skutki trzeba ocenić osobno.

Czy nierolnik może kupić siedlisko z dzierżawioną ziemią?

To zależy przede wszystkim od statusu nieruchomości, powierzchni i osoby nabywcy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Natomiast nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest wyjątkiem od zasady, że kupującym może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Granica 1 ha nie oznacza jednak automatycznie, że transakcja jest wolna od wszystkich mechanizmów KOWR. W konkretnej sprawie nadal trzeba zbadać prawo pierwokupu, pięcioletnie obowiązki nabywcy i inne wyjątki. Odrębną kwestią jest możliwość zamieszkania lub budowy, dlatego szerzej omawia ją artykuł zakup siedliska przez nierolnika.

Transakcję można zatem przeprowadzić, gdy nabywca spełnia wymogi ustawy albo korzysta z wyjątku, ewentualnie uzyska ostateczną zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, a procedura pierwokupu zostanie prawidłowo przeprowadzona. Sama zgoda dzierżawcy na sprzedaż nie zastępuje ustawowego trybu, jeśli jego prawo pierwokupu rzeczywiście powstało.

Umowa dzierżawy, pierwokup i dokumenty do sprzedaży siedliska

Kolejność czynności przy prawie pierwokupu

Gdy dzierżawcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, właściciel nie powinien od razu zawierać bezwarunkowej umowy przenoszącej własność na wybranego kupującego. Typowa procedura wygląda następująco:

1. Strony uzgadniają cenę i pozostałe warunki oraz przekazują notariuszowi dokumenty dotyczące nieruchomości i dzierżawy.
2. Sprzedający i kupujący zawierają warunkową umowę sprzedaży, zastrzegając, że własność przejdzie, jeśli uprawniony nie wykona prawa pierwokupu.
3. Notariusz zawiadamia dzierżawcę o treści umowy.
4. Dzierżawca może w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu.
5. Jeżeli dzierżawca nie wykona prawa, notariusz ocenia, czy zawiadomienia wymaga KOWR. KOWR również może wejść w miejsce kupującego na warunkach umowy, o ile nie zachodzi ustawowe wyłączenie.
6. Po bezskutecznym upływie właściwych terminów strony zawierają umowę przenoszącą własność na pierwotnego kupującego.

W praktyce procedura może być dwuetapowa albo wieloetapowa, ponieważ pierwszeństwo dzierżawcy i uprawnienie KOWR nie zawsze są badane w tym samym momencie. Termin miesięczny biegnie od prawidłowego zawiadomienia konkretnego uprawnionego, nie od podpisania umowy przez sprzedającego i kupującego.

Oświadczenie o wykonaniu pierwokupu powoduje zawarcie umowy między sprzedającym a uprawnionym zasadniczo na warunkach wynikających z umowy warunkowej. Sprzedający nie może po otrzymaniu oświadczenia swobodnie wycofać się tylko dlatego, że woli pierwotnego kupującego.

Kiedy zakup siedliska z dzierżawioną ziemią wymaga zgody KOWR?

Jeżeli nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, nabycie może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydanej w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek może składać między innymi zbywca, a w przypadkach wskazanych ustawą także osoba zamierzająca utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne.

Przy wniosku zbywcy trzeba wykazać ustawowe przesłanki, w szczególności brak realnej możliwości sprzedaży uprawnionemu rolnikowi indywidualnemu, zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej, brak nadmiernej koncentracji gruntów oraz spełnienie wymagań dotyczących ceny z ogłoszenia. Decyzja wyrażająca zgodę jest ważna przez rok od dnia, w którym stała się ostateczna.

Nie należy utożsamiać zgody na nabycie z niewykonaniem prawa pierwokupu. Są to różne mechanizmy. Szczegółowe znaczenie ma status kupującego, powierzchnia i podstawa nabycia; praktyczne warianty opisuje materiał sprzedaż siedliska nierolnikowi a zgoda kowr.

Dokumenty dla notariusza i KOWR

Zakres dokumentów zależy od stanu prawnego nieruchomości, ale zwykle należy przygotować aktualne dane z księgi wieczystej, podstawę nabycia przez sprzedającego, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym albo o jego braku, dane dotyczące zabudowy oraz dokumenty podatkowe wymagane przy zbyciu.

W sprawie dzierżawy potrzebne są co najmniej: pełna umowa wraz z aneksami, dokument potwierdzający datę pewną, protokół wydania gruntu, dowody zapłaty czynszu, korespondencja o zmianach umowy i informacja o dopłatach. Jeżeli umowę rozwiązano lub wypowiedziano, trzeba przedstawić oświadczenie wraz z dowodem doręczenia i wyliczeniem terminu zakończenia.

Do wniosku o zgodę KOWR ustawa przewiduje między innymi wypis z ewidencji gruntów i budynków, dane księgi wieczystej, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie, dokumenty potwierdzające przesłanki zgody oraz właściwe oświadczenia zbywcy. Treść wniosku trzeba dopasować do tego, kto jest wnioskodawcą i z jakiej podstawy korzysta.

Przy nabywcy będącym obywatelem innego państwa dochodzą przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Samo obywatelstwo państwa UE nie usuwa ograniczeń ustawy rolnej; odrębne zagadnienia omawia artykuł obcokrajowiec z ue a zakup ziemi.

Przejęcie dzierżawy i ryzyko braku dostępu do gruntu

Najważniejsze ryzyka kupującego w przypadku zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią

• Brak możliwości szybkiego objęcia gruntu. Ważna dzierżawa może trwać jeszcze wiele lat, a kupujący nie zawsze ma prawo jej wcześniejszego wypowiedzenia.
• Wykonanie pierwokupu. Dzierżawca albo KOWR może wejść w miejsce kupującego, mimo że ten poniósł już koszty kredytu, wyceny i dokumentacji.
• Nieujawniona umowa. Dzierżawy co do zasady nie trzeba wpisywać do księgi wieczystej, więc brak wzmianki w księdze nie dowodzi, że gruntu nikt nie dzierżawi.
• Pięcioletnie obowiązki ustawowe. Nabywca może być zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat i w tym okresie nie może swobodnie zbyć ani oddać nieruchomości w posiadanie innym osobom, chyba że zachodzi wyjątek albo uzyska zgodę.
• Spór o dopłaty i zasiewy. Wydanie własności nie rozstrzyga automatycznie, komu przysługują pożytki z trwającego sezonu i kto odpowiada za złożone wnioski obszarowe.
• Nakłady dzierżawcy. Melioracje, ogrodzenia, nawożenie, zasiewy lub remonty mogą rodzić roszczenia zależne od treści umowy i okoliczności ich wykonania.

Najważniejsze ryzyka sprzedającego w przypadku zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią

• Nieważność bezwarunkowej sprzedaży. Jeżeli ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy zostało pominięte, bezwarunkowa sprzedaż może być nieważna na podstawie art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego.
• Odpowiedzialność za nieprawdziwe zapewnienia. Ukrycie dzierżawy, zaległości czynszowych albo sporu może prowadzić do roszczeń kupującego.
• Odszkodowanie dla dzierżawcy. Jeżeli nowy właściciel skutecznie wypowie dzierżawę wcześniej, niż wynikałoby to z umowy, dzierżawca może w warunkach art. 679 Kodeksu cywilnego dochodzić szkody od zbywcy.
• Spór o cenę. Gdy cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, podmiot wykonujący ustawowy pierwokup może w ciągu 14 dni od oświadczenia wystąpić do sądu o ustalenie ceny.
• Brak finalizacji. Odmowa zgody KOWR albo wykonanie pierwokupu niweczy plan sprzedaży wybranemu kupującemu, co powinno być uwzględnione w zadatku, zaliczkach i terminach kredytowych.

Ustna dzierżawa i faktyczne korzystanie

Ustna dzierżawa może być ważna cywilnoprawnie, a kupujący może wstąpić w taki stosunek. Nie spełnia jednak wymogu pisemnej formy i daty pewnej potrzebnego do ustawowego pierwokupu dzierżawcy na podstawie ustawy rolnej. Nie wolno zatem utożsamiać braku prawa pierwokupu z brakiem samej dzierżawy.

Przed zakupem należy porozmawiać nie tylko ze sprzedającym, lecz także obejrzeć grunty, ustalić kto je uprawia, sprawdzić rozliczenia i zażądać pisemnych oświadczeń. Oświadczenie sprzedającego nie zastępuje dokumentów, ale ułatwia późniejsze dochodzenie odpowiedzialności.

Czynsz, dopłaty, podatki i rozliczenia po zakupie

Terminy, których nie można przeoczyć

Do miesięcznego terminu na pierwokup nie wlicza się czasu przed doręczeniem pełnego zawiadomienia. Dlatego w akcie warto dokładnie uregulować, kiedy cena zostanie zwrócona kupującemu, kto ponosi koszty notarialne i jak długo strony są związane umową warunkową.

PCC, VAT, PIT i podatki lokalne

Przy sprzedaży nieruchomości, która nie podlega VAT albo jest z niego zwolniona w sposób powodujący objęcie PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi co do zasady 2 procent wartości rynkowej. Notariusz jako płatnik pobiera podatek przy akcie. Kwalifikację VAT i PCC trzeba ustalić przed podpisaniem umowy, zwłaszcza gdy sprzedawcą jest przedsiębiorca lub czynny podatnik VAT.

Zwolnienie PCC dotyczące gruntów rolnych jest warunkowe. Może mieć zastosowanie, gdy w wyniku nabycia powstaje lub zostaje powiększone gospodarstwo rolne, jego powierzchnia po transakcji wynosi co najmniej 11 ha i nie więcej niż 300 ha, a nabywca prowadzi je przez co najmniej 5 lat. Zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, więc wymaga zbadania dostępnego limitu i spełnienia wszystkich przesłanek.

Po stronie sprzedającego może powstać PIT, jeżeli odpłatne zbycie prywatnej nieruchomości następuje przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Sposób opodatkowania może być inny przy działalności gospodarczej, współwłasności, spadku lub uldze mieszkaniowej.

Po zakupie osoba fizyczna powinna zgłosić grunty do właściwej gminy na informacji IR-1 zasadniczo w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Oddzielnie trzeba ustalić podatek od nieruchomości dla budynków i części gruntów, które nie podlegają podatkowi rolnemu.

Jak zabezpieczyć umowę dotyczącą zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią?

Umowa przedwstępna lub warunkowa powinna odpowiadać rzeczywistemu harmonogramowi procedury. Praktyczne zabezpieczenia to w szczególności:

• dokładny wykaz działek i części objętych dzierżawą,
• załączona kopia umowy dzierżawy i wszystkich aneksów,
• oświadczenie sprzedającego o braku innych umów używania, pierwokupu i sporów,
• warunek uzyskania ostatecznej zgody KOWR, jeżeli jest potrzebna,
• zasady zwrotu zaliczki albo zadatku po wykonaniu pierwokupu lub odmowie zgody,
• termin zawarcia umowy przenoszącej własność liczony z zapasem od końca procedury,
• protokół wydania osobno dla zabudowań i gruntów rolnych,
• rozliczenie czynszu, podatków, dopłat, pożytków, zasiewów i nakładów,
• odpowiedzialność sprzedającego za zatajenie dzierżawy lub podanie nieprawdziwych danych,
• zasady współpracy stron przy zawiadomieniach notarialnych i postępowaniu KOWR.

Zadatek nie powinien działać przeciwko kupującemu, gdy transakcja nie dochodzi do skutku wyłącznie wskutek wykonania ustawowego pierwokupu lub prawomocnej odmowy zgody, na którą kupujący nie miał wpływu. Warto opisać te zdarzenia wprost, zamiast pozostawiać je ogólnym regułom.

Wypowiedzenie dzierżawy lub spór z dotychczasowym dzierżawcą

Dzierżawca twierdzi, że pominięto jego pierwokup

Dzierżawca powinien zabezpieczyć umowę z datą pewną, dowody jej wykonywania, dokumenty gospodarstwa rodzinnego oraz akt lub odpis umowy sprzedaży. Jeżeli zawarto bezwarunkową sprzedaż z naruszeniem ustawowego prawa pierwokupu dzierżawcy, może powstać podstawa do żądania ustalenia nieważności. Gdy naruszenie dotyczy tylko pierwokupu umownego albo zawiadomienia, zakres roszczeń może być inny, w tym odszkodowawczy.

Nie należy czekać z reakcją. W pierwszej kolejności warto skierować pisemne wezwanie do sprzedającego i nabywcy, wskazać podstawę prawa, zażądać dokumentów i powstrzymania się od dalszych rozporządzeń. Jeżeli własność już przeniesiono, konieczne może być powództwo cywilne i rozważenie zabezpieczenia roszczenia w księdze wieczystej.

Nabywca chce wypowiedzieć dzierżawę

Przed złożeniem wypowiedzenia należy sprawdzić, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną i czy przedmiot wydano dzierżawcy. Jeśli te przesłanki są spełnione, kupujący nie może korzystać ze szczególnego uprawnienia z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Pozostają jedynie podstawy wynikające z umowy lub innych przepisów, na przykład kwalifikowana zwłoka z czynszem po uprzednim udzieleniu dodatkowego terminu.

Wypowiedzenie powinno jednoznacznie wskazywać umowę, działki, podstawę prawną, termin zakończenia i sposób wydania. Niewłaściwy termin może spowodować, że dzierżawa zakończy się później albo wypowiedzenie będzie bezskuteczne.

Skutki odmowy zgody KOWR w przypadku zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią

Decyzja powinna zawierać pouczenie o środku zaskarżenia. Co do zasady od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR można wnieść odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Odwołanie powinno wskazywać, które ustalenia są błędne, jakie dowody pominięto i w jaki sposób spełniono przesłanki ustawowe.

Po wyczerpaniu toku administracyjnego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, zasadniczo w terminie 30 dni od doręczenia decyzji ostatecznej, wniesiona za pośrednictwem organu. Sąd bada legalność decyzji, a nie zastępuje KOWR w swobodnym układaniu warunków transakcji.

W niektórych przypadkach odmowy wydanej na wniosek zbywcy ustawa pozwala sprzedającemu zażądać, aby KOWR kupił nieruchomość za cenę odpowiadającą wartości rynkowej. Pisemne żądanie składa się w ciągu miesiąca od dnia, w którym decyzja odmowna stała się ostateczna. Uprawnienie nie działa przy każdej odmowie, dlatego trzeba sprawdzić podstawę wniosku i przyczynę rozstrzygnięcia.

KOWR lub dzierżawca wykonuje pierwokup

Po skutecznym oświadczeniu uprawniony staje się kupującym na warunkach umowy warunkowej. Pierwotny kupujący powinien otrzymać zwrot wpłaconych kwot według postanowień umowy. Jeżeli cena rażąco odbiega od rynkowej, wykonujący pierwokup ma 14 dni na wystąpienie do sądu o jej ustalenie; nie oznacza to, że pierwokup jest nieważny tylko z powodu wszczęcia sporu cenowego.

Każde pismo w sporze powinno wskazywać adresata, oznaczenie stron, numery działek i ksiąg, żądanie, podstawę faktyczną, wykaz dowodów oraz podpis. Do KOWR kieruje się dokumenty zgodnie z pouczeniem i właściwością oddziału lub organu, natomiast roszczenia o ważność umowy, wydanie gruntu, czynsz czy odszkodowanie rozpoznaje sąd powszechny.

FAQ

Czy właściciel potrzebuje zgody dzierżawcy na sprzedaż ziemi?

Co do zasady nie. Musi jednak respektować ustawowe lub umowne prawo pierwokupu i nie może ukryć istniejącej dzierżawy przed kupującym. Gdy działa pierwokup, konieczna jest prawidłowa umowa warunkowa i zawiadomienie przez notariusza.

Czy zakup siedliska automatycznie kończy dotychczasową dzierżawę?

Nie. Nabywca zasadniczo wstępuje w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego. Możliwość wypowiedzenia zależy od czasu trwania umowy, formy pisemnej, daty pewnej, wydania gruntu i zapisów samej umowy.

Czy każdy dzierżawca ma prawo pierwokupu w przypadku zakupu siedliska z dzierżawioną ziemią?

Nie. Ustawowy pierwokup wymaga łącznie pisemnej umowy z datą pewną, co najmniej trzyletniego wykonywania liczonego od tej daty oraz wejścia nieruchomości w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Trzeba też wykluczyć wyjątki ustawowe.

Od kiedy liczy się miesiąc na wykonanie pierwokupu?

Od otrzymania prawidłowego zawiadomienia o treści umowy sprzedaży przez konkretnego uprawnionego. Samo uzyskanie informacji, że właściciel zamierza sprzedać ziemię, nie uruchamia tego terminu.

Czy nierolnik może kupić siedlisko z dzierżawioną ziemią poniżej 1 ha?

Co do zasady tak, ponieważ jest to wyjątek od wymogu, aby nabywcą był rolnik indywidualny. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy ustawa w ogóle ma zastosowanie, czy działa pierwokup KOWR lub dzierżawcy i czy po nabyciu powstaną pięcioletnie obowiązki.

Czy dzierżawa musi być wpisana do księgi wieczystej?

Nie w każdym przypadku. Brak wpisu nie oznacza braku ważnej umowy. Dlatego kupujący powinien żądać oświadczeń sprzedającego, dokumentów rozliczeniowych i sprawdzić faktyczne posiadanie gruntu.

Co dzieje się z czynszem po sprzedaży?

Czynsz należny za okres po przejściu własności co do zasady przypada nowemu wydzierżawiającemu. Strony aktu powinny rozliczyć kwoty zapłacone z góry, zaległości i proporcję za bieżący okres, a dzierżawcę poinformować o zmianie właściciela i rachunku płatniczym.

Czy kupujący może wejść na pole zaraz po akcie?

Tylko w zakresie, w jakim nie narusza posiadania i praw dzierżawcy. Nabycie własności nie daje prawa do samowolnego odebrania gruntu. Wydanie powinno nastąpić zgodnie z umową dzierżawy, skutecznym wypowiedzeniem lub porozumieniem stron.

Podsumowanie

Przed zakupem siedliska z dzierżawioną ziemią trzeba przeanalizować osobno każdą działkę, umowę dzierżawy i status kupującego. Kluczowe są data pewna, trzyletni okres wykonywania, gospodarstwo rodzinne dzierżawcy, powierzchnia użytków rolnych oraz ewentualna zgoda i pierwokup KOWR.

Najbezpieczniejsza kolejność to: zebranie dokumentów, ustalenie zakresu dzierżawy, weryfikacja wymogów ustawy rolnej, przygotowanie właściwej umowy warunkowej, przeprowadzenie zawiadomień i dopiero potem przeniesienie własności oraz protokolarne wydanie. Gdy dokumenty są sprzeczne albo dzierżawca kwestionuje sprzedaż, podpisanie bezwarunkowego aktu powinno zostać wstrzymane do wyjaśnienia ryzyka.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 596–602, art. 678–679 oraz art. 693–708.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2a–2c, art. 3, art. 4a i art. 9.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 7 i art. 9 pkt 2.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8.
• Kodeks postępowania administracyjnego oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zakresie środków zaskarżenia.
• Informacje i formularze Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące nabywania nieruchomości rolnych.

Stan prawny zweryfikowany na 17 lipca 2026 r. Ocena konkretnej transakcji zależy od dokumentów, sposobu wykonywania dzierżawy, parametrów każdej działki i statusu stron.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.