Zakup ziemi rolnej przez rolnika z innej gminy – kiedy KOWR może odmówić

Stan prawny: 16 lipca 2026 r. W praktyce określenie rolnik z innej gminy bywa mylące. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie wymaga, aby każda kupowana działka leżała w gminie zamieszkania rolnika albo w gminie sąsiedniej. Położenie gruntu ma natomiast istotne znaczenie dla ustawowego prawa pierwokupu KOWR.

Dlatego przed ustaleniem terminu aktu notarialnego trzeba odpowiedzieć na dwa osobne pytania: czy kupujący może nabyć ziemię bez decyzji administracyjnej oraz czy KOWR będzie mógł wejść w jego miejsce na warunkach uzgodnionych ze sprzedającym.

Czy rolnik indywidualny może kupić ziemię w innej gminie?

Rolnik indywidualny może kupić ziemię poza swoją gminą

Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Jest nim osoba fizyczna, która łącznie:

• jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
• ma kwalifikacje rolnicze,
• od co najmniej 5 lat mieszka w gminie, na terenie której znajduje się co najmniej jedna nieruchomość rolna wchodząca w skład jej gospodarstwa,
• przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo, czyli pracuje w nim i podejmuje decyzje dotyczące działalności rolniczej.

Definicja nie wymaga, aby nowa działka znajdowała się w tej samej gminie. Rolnik mieszkający i prowadzący gospodarstwo w gminie A może więc kupić ziemię w gminie C, nawet jeżeli gminy te ze sobą nie graniczą. Nadal trzeba jednak pilnować limitu 300 ha użytków rolnych oraz wykazać status rolnika indywidualnego dokumentami wymaganymi przy akcie.

Inna gmina może oznaczać pierwokup KOWR, a nie odmowę zgody

Najważniejsze rozróżnienie dotyczy zgody i pierwokupu:

• zgoda KOWR jest decyzją administracyjną potrzebną wtedy, gdy nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku,
• prawo pierwokupu KOWR pozwala KOWR wejść w miejsce kupującego po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży.

Jeżeli rolnik indywidualny powiększa gospodarstwo rodzinne do nie więcej niż 300 ha, a kupowana nieruchomość leży w gminie jego zamieszkania albo w gminie graniczącej, prawo pierwokupu KOWR co do zasady nie przysługuje. Wyłączenie to dotyczy jednak prawa KOWR, a nie ewentualnego prawa pierwokupu uprawnionego dzierżawcy.

Gdy ziemia leży w dalszej gminie, kupujący nadal może być uprawniony do nabycia bez zgody, lecz KOWR może skorzystać z pierwokupu. W takim przypadku nie dochodzi do odmowy administracyjnej. KOWR składa oświadczenie w formie aktu notarialnego i nabywa grunt na warunkach określonych w umowie warunkowej.

Kiedy KOWR może odmówić zgody?

Odmowa jest możliwa tylko w postępowaniu o zgodę na nabycie. Przy wniosku składanym przez sprzedającego KOWR bada przede wszystkim, czy:

• wykazano brak realnej możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu,
• nabywca zobowiązał się do prowadzenia działalności rolniczej na kupowanej nieruchomości,
• nabycie nie prowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,
• cena uzgodniona z kupującym nie jest niższa niż 95% ceny podanej w ogłoszeniu o nieruchomości rolnej.

Brak możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu wykazuje się co do zasady poprzez ogłoszenie w systemie teleinformatycznym KOWR. Termin na odpowiedzi nie może być krótszy niż 30 dni. Przy niezabudowanej nieruchomości bez nasadzeń cena z ogłoszenia nie powinna przekraczać o 50% lub więcej średniej ceny sprzedaży gruntów ornych w obrocie prywatnym w województwie, chyba że sprzedający dysponuje operatem szacunkowym uzasadniającym wyższą wartość.

KOWR obowiązkowo odmawia zgody, jeżeli wniosek zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od końca terminu na składanie odpowiedzi na ogłoszenie. Odmowa może nastąpić także wtedy, gdy kupujący ubiega się o zgodę jako osoba tworząca gospodarstwo rodzinne, lecz nie ma kwalifikacji rolniczych, nie zobowiązuje się do działalności rolniczej lub nie przyjmuje wymaganego zobowiązania do zamieszkiwania.

Miejsce zamieszkania, kwalifikacje i dokumenty dla KOWR

Kolejność czynności u notariusza

Jeżeli KOWR ma prawo pierwokupu, strony najpierw zawierają warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia uprawnionego dzierżawcę, a jeżeli dzierżawcy nie przysługuje pierwokup albo go nie wykonał, zawiadamia KOWR. KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.

Jeżeli KOWR nie skorzysta z uprawnienia, strony mogą zawrzeć drugi akt notarialny przenoszący własność. W umowie przedwstępnej lub warunkowej nie należy wyznaczać terminu końcowego krótszego niż czas potrzebny na prawidłowe zawiadomienie KOWR i upływ miesięcznego terminu.

Jeżeli potrzebna jest zgoda administracyjna, najpierw trzeba uzyskać ostateczną decyzję Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Zawarcie umowy po upływie tego okresu wymaga ponownej oceny i zwykle nowego postępowania.

Wniosek do KOWR

Wniosek składa się w oryginale do Dyrektora Generalnego KOWR za pośrednictwem oddziału terenowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Nie ma obowiązku korzystania z jednego urzędowego formularza, ale pismo musi zawierać dokładne żądanie, dane zbywcy i nabywcy, oznaczenie nieruchomości oraz cel i przewidywany sposób jej wykorzystania. Opłata skarbowa za wydanie decyzji wynosi 10 zł za każde żądanie.

Do wniosku o zgodę dołącza się w szczególności:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek,
• odpis księgi wieczystej, zaświadczenie ze zbioru dokumentów albo numer księgi dostępnej w centralnej bazie,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek właściwych dla danego rodzaju wniosku,
• oświadczenie sprzedającego o zamiarze zbycia nieruchomości na rzecz wskazanego nabywcy, jeżeli wniosek składa kupujący,
• przy wniosku sprzedającego: oświadczenie o braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu i o ustalonej cenie.

Dokumenty potwierdzające status rolnika indywidualnego

Gdy kupujący twierdzi, że zgoda nie jest potrzebna, powinien przygotować dla notariusza dowody pozwalające sprawdzić wszystkie elementy statusu rolnika indywidualnego. Najczęściej są to:

• zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały,
• dokumenty potwierdzające kwalifikacje rolnicze,
• pisemne oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa,
• oświadczenie o łącznej powierzchni i miejscach położenia nieruchomości rolnych będących własnością, w użytkowaniu wieczystym, posiadaniu samoistnym albo dzierżawie,
• dokumenty potwierdzające tytuł prawny do gruntów w gospodarstwie, w tym umowy dzierżawy,
• dokumenty dotyczące stanu cywilnego i ustroju majątkowego małżonków, jeżeli grunt ma wejść do majątku wspólnego.

Zakup od osoby bliskiej korzysta z odrębnych ułatwień. Szersze omówienie tej sytuacji zawiera artykuł zakup ziemi rolnej od rodzica.

Jeżeli kupującym jest obywatel innego państwa, mogą dojść dodatkowe przepisy dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. Tego odrębnego zagadnienia dotyczy tekst obcokrajowiec z ue a zakup ziemi.

Prawo pierwokupu KOWR mimo statusu rolnika

Ryzyko wejścia KOWR w miejsce kupującego

Przy zakupie w dalszej gminie kupujący może spełniać wszystkie warunki rolnika indywidualnego, a mimo to nie uzyskać ziemi, ponieważ KOWR wykona prawo pierwokupu. KOWR nie wybiera wtedy innej ceny ani innych warunków według własnego uznania, lecz wchodzi w miejsce kupującego na zasadach wynikających z umowy warunkowej. Jeżeli jednak cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, może wystąpić do sądu o jej ustalenie.

Nieważność czynności przeprowadzonej z pominięciem ustawy

Nabycie dokonane niezgodnie z ustawą może być nieważne. Dotyczy to między innymi zawarcia bezwarunkowej umowy mimo istnienia prawa pierwokupu, pominięcia wymaganego zawiadomienia albo posłużenia się nieprawdziwymi oświadczeniami i dokumentami. Powództwo o stwierdzenie nieważności może wnieść także KOWR.

Obowiązki po zakupie

Nabywca jest co do zasady zobowiązany przez 5 lat prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła kupiona nieruchomość, a osoba fizyczna ma prowadzić je osobiście. W tym czasie ziemi nie można zbyć ani oddać w posiadanie innemu podmiotowi bez ustawowego wyjątku albo zgody Dyrektora Generalnego KOWR udzielanej z powodu ważnego interesu nabywcy lub interesu publicznego.

Praktyczne skutki tych ograniczeń, w tym problem dzierżawy i wcześniejszej sprzedaży, szerzej omawia artykuł zakup ziemi rolnej a obowiązek gospodarowania.

Jeżeli nabywca nie rozpocznie albo zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa lub naruszy zobowiązania przyjęte w postępowaniu o zgodę, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za cenę odpowiadającą wartości rynkowej, z uwzględnieniem obciążeń.

Ryzyko faktycznej niemożności osobistego prowadzenia gruntu

Duża odległość między gospodarstwem a nową nieruchomością nie jest samodzielną przesłanką zakazu zakupu. Może jednak mieć znaczenie dowodowe, jeżeli sposób organizacji gospodarstwa wskazuje, że kupujący nie będzie faktycznie pracował w gospodarstwie ani podejmował decyzji dotyczących produkcji. Przed transakcją warto przygotować realistyczny plan uprawy, transportu, przechowywania maszyn i nadzoru nad gruntem.

Terminy procedury, cena i zabezpieczenie zadatku

PCC, VAT i podatek po stronie sprzedającego

Przy sprzedaży nieruchomości kupujący co do zasady płaci podatek od czynności cywilnoprawnych według stawki 2% wartości rynkowej. Podatek pobiera notariusz. PCC nie wystąpi w zakresie, w jakim transakcja podlega opodatkowaniu VAT, dlatego przy sprzedaży przez podatnika VAT trzeba wcześniej ustalić przeznaczenie gruntu i podatkowy charakter czynności.

Zwolnienie z PCC może mieć zastosowanie, gdy sprzedawane grunty stanowią gospodarstwo rolne albo wejdą w jego skład, a w wyniku transakcji powstanie lub zostanie powiększone gospodarstwo o powierzchni od 11 ha do 300 ha, prowadzone przez nabywcę przez co najmniej 5 lat. Zwolnienie jest pomocą de minimis w rolnictwie, więc przed aktem trzeba sprawdzić dostępny limit i przygotować wymagane zaświadczenia oraz informacje o wcześniej otrzymanej pomocy.

Po stronie sprzedającego trzeba osobno ocenić PIT i ewentualny VAT. Sprzedaż prywatnej nieruchomości po upływie 5 lat, liczonych od końca roku nabycia lub wybudowania, co do zasady nie podlega PIT. Przy wcześniejszej sprzedaży możliwe zwolnienie dotyczące gruntów rolnych zależy między innymi od tego, czy grunty nie utracą charakteru rolnego w związku ze sprzedażą.

Jeżeli zakup ma służyć działalności gospodarczej albo gospodarstwu prowadzonemu równolegle z firmą, przed aktem trzeba rozstrzygnąć, kto ma być nabywcą i jak ująć grunt podatkowo. Pomocniczo można przeanalizować materiał o zakupie ziemi rolnej prywatnie lub na firmę.

Najważniejsze terminy w przypadku zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy

Jak zabezpieczyć umowę dotyczącą zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy?

Umowa przedwstępna albo warunkowa powinna jasno określać skutki każdego możliwego rozstrzygnięcia KOWR. W praktyce warto uregulować:

• że przeniesienie własności nastąpi dopiero po uzyskaniu ostatecznej zgody albo po niewykonaniu prawa pierwokupu,
• termin zawarcia umowy końcowej liczony od doręczenia informacji KOWR lub od upływu ustawowego terminu,
• obowiązek zwrotu zaliczki, jeżeli KOWR wykona pierwokup albo wyda ostateczną odmowę,
• czy wpłacona kwota jest zadatkiem czy zaliczką i czy odmowa lub pierwokup mają wyłączać sankcje właściwe dla zadatku,
• obowiązek współpracy przy uzupełnianiu dokumentów oraz ponoszeniu opłat i kosztów dodatkowych aktów,
• oświadczenia sprzedającego o dzierżawach, prawach osób trzecich, postępowaniach, obciążeniach i zgodności danych ewidencyjnych,
• sposób zapłaty ceny, w tym możliwość użycia depozytu notarialnego lub rachunku powierniczego,
• prawo odstąpienia, jeżeli finansowanie bankowe nie zostanie uruchomione w terminie z przyczyn związanych z procedurą KOWR.

Przy zadatku szczególnie niebezpieczny jest zapis, który traktuje wykonanie pierwokupu przez KOWR jako niewykonanie umowy przez jedną ze stron. Jest to zdarzenie ustawowe, dlatego jego skutki powinny zostać opisane odrębnie.

Odmowa zgody lub wykonanie pierwokupu przez KOWR

Odwołanie od decyzji odmownej

Od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR odmawiającej zgody przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Pismo składa się za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. W odwołaniu warto:

• wskazać numer i datę decyzji oraz zakres, w jakim jest kwestionowana,
• odnieść się osobno do każdej przesłanki wskazanej w uzasadnieniu,
• wyjaśnić znaczenie pominiętych dokumentów i przedstawić dowody możliwe do uwzględnienia w postępowaniu odwoławczym,
• zakwestionować błędne obliczenie powierzchni, nieprawidłową ocenę ogłoszenia albo nieuzasadniony wniosek o nadmiernej koncentracji,
• złożyć wniosek o uchylenie decyzji i wyrażenie zgody albo o uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Po ostatecznej decyzji administracyjnej można wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w terminie 30 dni. Sąd kontroluje legalność decyzji, a nie zastępuje KOWR w swobodnym układaniu warunków transakcji.

Bezczynność lub przewlekłość KOWR w przypadku zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy

Jeżeli sprawa nie została załatwiona w terminie albo postępowanie trwa dłużej, niż jest to potrzebne, stronie przysługuje ponaglenie. Kieruje się je do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie. Trzeba wskazać, czy chodzi o bezczynność, czy przewlekłość, oraz podpisać pismo.

Żądanie, aby KOWR kupił nieruchomość po odmowie

W niektórych przypadkach sprzedający może, w ciągu miesiąca od dnia, w którym odmowa stała się ostateczna, pisemnie zażądać zakupu nieruchomości przez KOWR po wartości rynkowej. Mechanizm ten nie działa jednak, gdy odmówiono z powodu niewykazania braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu albo z powodu nadmiernej koncentracji gruntów. Nie stosuje się go również, gdy wniosek składała osoba tworząca lub powiększająca gospodarstwo, uczelnia albo inwestor celu publicznego.

KOWR ma 2 miesiące od otrzymania żądania na zawiadomienie sprzedającego o ustalonej cenie. Sprzedający ma następnie miesiąc na wystąpienie do sądu o ustalenie ceny rynkowej albo na cofnięcie żądania. Cofnięcie może wiązać się z obowiązkiem zwrotu kosztów ustalenia ceny poniesionych przez KOWR.

Spór po wykonaniu prawa pierwokupu

Oświadczenie KOWR o pierwokupie nie jest decyzją administracyjną, więc nie składa się od niego odwołania do ministra. Spory dotyczące skuteczności oświadczenia, ważności umowy lub ceny są rozpoznawane przez sąd cywilny. Przed podjęciem działań trzeba sprawdzić datę skutecznego zawiadomienia, treść aktu notarialnego, kolejność uprawnionych oraz publikację oświadczenia KOWR w BIP.

FAQ

Czy rolnik musi mieszkać w gminie, w której kupuje ziemię?

Nie. Rolnik indywidualny musi od co najmniej 5 lat mieszkać w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna nieruchomość wchodząca w skład jego gospodarstwa. Kupowana działka może leżeć w innej, nawet niegraniczącej gminie.

Czy zakup w innej gminie zawsze wymaga zgody KOWR?

Nie. Jeżeli kupujący jest rolnikiem indywidualnym, sama lokalizacja gruntu nie tworzy obowiązku uzyskania zgody. Przy nieruchomości o powierzchni co najmniej 1 ha zgoda jest potrzebna głównie wtedy, gdy kupujący nie ma statusu rolnika indywidualnego i nie korzysta z ustawowego wyjątku.

Kiedy KOWR może wykonać prawo pierwokupu wobec rolnika?

Ryzyko występuje zwłaszcza wtedy, gdy kupowana ziemia leży poza gminą zamieszkania rolnika i poza gminami z nią graniczącymi. Wyłączenie pierwokupu KOWR wymaga również, aby nabycie powiększało gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha.

Termin pierwokupu KOWR w przypadku zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy

KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia o warunkowej umowie sprzedaży. Dopiero po niewykonaniu prawa w tym terminie strony mogą zawrzeć końcową umowę przenoszącą własność.

Jak udowodnić status rolnika indywidualnego?

Potrzebne są dokumenty dotyczące kwalifikacji rolniczych, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały, pisemne oświadczenie o osobistym prowadzeniu gospodarstwa oraz oświadczenia i dokumenty pozwalające ustalić powierzchnię i położenie gruntów pozostających w gospodarstwie.

Czy zgoda KOWR dotycząca zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy jest bezterminowa?

Nie. Zgoda na nabycie jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Przeniesienie własności powinno nastąpić w tym okresie.

Czy po zakupie można wydzierżawić ziemię innej osobie?

Co do zasady przez 5 lat nabytej nieruchomości nie wolno oddawać w posiadanie innemu podmiotowi. Wcześniejsza dzierżawa wymaga ustawowego wyjątku albo zgody Dyrektora Generalnego KOWR udzielanej ze względu na ważny interes nabywcy lub interes publiczny.

Co zrobić po odmowie zgody KOWR w sprawie zakupu ziemi przez rolnika z innej gminy?

Trzeba sprawdzić pouczenie i w terminie 14 dni złożyć odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR. Po wyczerpaniu toku administracyjnego możliwa jest skarga do WSA w terminie 30 dni.

Podsumowanie

Rolnik indywidualny nie jest ograniczony do zakupu ziemi w swojej gminie. Przy dalszej lokalizacji najczęściej problemem nie jest zgoda KOWR, lecz prawo pierwokupu. Zgoda staje się kluczowa dopiero wtedy, gdy kupujący nie potrafi wykazać statusu rolnika indywidualnego albo transakcja nie mieści się w ustawowych wyjątkach.

Przed podpisaniem dokumentów należy ustalić powierzchnię użytków rolnych, status kupującego, położenie działki względem gminy zamieszkania, prawa dzierżawcy oraz właściwą kolejność aktów. Dobrze przygotowana umowa powinna też regulować zwrot pieniędzy i odpowiedzialność stron na wypadek odmowy lub wykonania pierwokupu.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 1a, art. 2a–2b, art. 3, art. 5–7 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przepisy o prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności przepisy o terminach, ponagleniu i odwołaniu.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 7 i art. 9 pkt 2.
• Oficjalne informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie, prawa pierwokupu i obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.