Zakup ziemi rolnej przez małżonków – majątek wspólny, KOWR i gospodarowanie

Przy zakupie ziemi rolnej przez małżonków trzeba połączyć zasady ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z regułami małżeńskiej wspólności majątkowej. Najważniejsze jest ustalenie, czy grunt rzeczywiście jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, jaka powierzchnia użytków rolnych znajduje się w nieruchomości oraz czy własność ma wejść do majątku wspólnego, czy do majątku osobistego jednego z małżonków.

Stan prawny opisany w artykule jest aktualny na 16 lipca 2026 r. Ocena konkretnej transakcji zależy jednak od księgi wieczystej, ewidencji gruntów, planu miejscowego, umów dzierżawy, ustroju majątkowego małżonków oraz dokumentów potwierdzających status rolnika indywidualnego.

Kiedy małżonkowie mogą wspólnie kupić ziemię rolną?

Majątek wspólny a majątek osobisty małżonka

Przy ustawowej wspólności majątkowej przedmioty nabyte w czasie małżeństwa przez oboje małżonków albo przez jednego z nich co do zasady wchodzą do majątku wspólnego. W akcie notarialnym trzeba jednak jednoznacznie wskazać, czy ziemia jest nabywana do wspólności ustawowej, do wspólności ukształtowanej umową majątkową, czy do majątku osobistego jednego z małżonków. Samo oświadczenie w akcie nie może zastąpić rzeczywistej podstawy wynikającej z Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli ziemia ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, art. 2a ust. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pozwala oprzeć transakcję na spełnianiu ustawowych wymogów przez jednego małżonka. Ta reguła nie działa automatycznie przy rozdzielności majątkowej, gdy każde z małżonków nabywa udział do własnego majątku albo gdy wyłącznym nabywcą ma być małżonek niespełniający wymogów.

Odpłatne nabycie nieruchomości jest ponadto czynnością, przy której istotna jest zgoda drugiego małżonka. W praktyce najbezpieczniej, aby oboje stawili się do aktu albo aby notariusz otrzymał zgodę w prawidłowej formie i potwierdził sposób wejścia nieruchomości do właściwego majątku.

Znaczenie powierzchni i przeznaczenia gruntu

Powierzchnia działki ewidencyjnej nie zawsze odpowiada powierzchni użytków rolnych. Ustawa nie ma też zastosowania do nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne. Dlatego przed podpisaniem umowy należy zestawić księgę wieczystą, wypis z ewidencji gruntów oraz zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym.

Kiedy wystarczy status jednego z małżonków?

Jeżeli nabywana nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego, wystarczy, że jeden małżonek spełnia wymogi dotyczące nabywcy. Najczęściej chodzi o status rolnika indywidualnego, czyli między innymi odpowiednią powierzchnię gospodarstwa, kwalifikacje rolnicze, osobiste prowadzenie gospodarstwa oraz wymagany związek z gminą, w której położona jest nieruchomość gospodarstwa.

Dokumenty muszą potwierdzać wszystkie elementy statusu, a nie tylko ukończenie szkoły lub kursu. Szerzej problem wyjaśnia artykuł zakup ziemi rolnej a kwalifikacje rolnicze.

Jeżeli jeden z małżonków jest cudzoziemcem, trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Obywatelstwo państwa Unii Europejskiej nie zwalnia z analizy ustawy rolnej, a sytuację opisuje osobno materiał obcokrajowiec z ue a zakup ziemi.

Kiedy zakup ziemi przez małżonków wymaga zgody KOWR?

Przy nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 1 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR będzie potrzebna, jeżeli żaden z małżonków nie jest rolnikiem indywidualnym, nie działa ustawowy wyjątek i nie ma innej podstawy pozwalającej na nabycie. Postępowanie może zostać wszczęte między innymi na wniosek zbywcy albo w określonych ustawą sytuacjach na wniosek osoby fizycznej tworzącej lub powiększającej gospodarstwo.

Wniosek składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Trzeba precyzyjnie oznaczyć zbywcę, oboje planowanych nabywców, nieruchomość, cenę i podstawę żądania oraz dołączyć dowody spełnienia przesłanek. Opłata skarbowa za każde żądanie wynosi obecnie 10 zł. Zgoda jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Ustrój majątkowy, status rolnika i procedura KOWR

Kolejność czynności przy zakupie

1. Analiza nieruchomości. Notariusz i strony ustalają, czy grunt podlega ustawie, jaka jest powierzchnia użytków rolnych, czy istnieje dzierżawa oraz jakie jest przeznaczenie w planie miejscowym.
2. Ustalenie podstawy nabycia. Małżonkowie wskazują ustrój majątkowy i osobę spełniającą wymogi. Jeżeli potrzebna jest zgoda KOWR, najpierw należy uzyskać ostateczną decyzję.
3. Badanie prawa pierwokupu. Pierwszeństwo może mieć kwalifikowany dzierżawca, którego pisemna umowa z datą pewną była wykonywana co najmniej trzy lata, a nieruchomość wchodzi do jego gospodarstwa rodzinnego. W dalszej kolejności prawo może przysługiwać KOWR.
4. Warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli prawo pierwokupu istnieje, notariusz sporządza najpierw umowę warunkową i zawiadamia uprawnionego.
5. Oczekiwanie na upływ terminu. KOWR ma co do zasady miesiąc od otrzymania umowy na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
6. Umowa przenosząca własność. Jeżeli uprawniony nie wykona prawa, małżonkowie i sprzedający podpisują drugi akt. Gdy KOWR wykona prawo pierwokupu, wchodzi w miejsce kupujących na warunkach wskazanych w umowie.

Nie każda sprzedaż wymaga dwóch aktów. Jeżeli ustawa wyłącza prawo pierwokupu, możliwe jest bezpośrednie przeniesienie własności. O trybie powinien przesądzić notariusz po otrzymaniu pełnego zestawu dokumentów, a nie wyłącznie na podstawie oznaczenia działki jako rolnej w ogłoszeniu.

Dokumenty małżonków i nieruchomości

• dowody tożsamości, numery PESEL i dane adresowe małżonków;
• informacja o dacie zawarcia małżeństwa oraz umowa majątkowa małżeńska albo dokument potwierdzający rozdzielność, jeżeli występuje;
• dokument własności sprzedającego i numer księgi wieczystej;
• aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków, a w razie potrzeby wyrys lub mapa;
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie albo o braku planu;
• umowy dzierżawy, użyczenia i inne dokumenty dotyczące posiadania gruntu;
• dokumenty wymagane ze względu na las, obszar rewitalizacji, prawo pierwokupu gminy, obciążenia lub szczególne położenie gruntu, jeżeli dotyczą nieruchomości;
• ostateczna zgoda KOWR, jeżeli jest wymagana, albo dokumenty wykazujące ustawowy wyjątek.

Dokumenty małżonka spełniającego wymogi rolne

Jeżeli transakcja opiera się na statusie jednego małżonka, notariusz może wymagać w szczególności oświadczenia o łącznej powierzchni użytków rolnych, dokumentów potwierdzających tytuły prawne do gruntów, zaświadczenia o zameldowaniu, dowodów osobistego prowadzenia gospodarstwa oraz dokumentów kwalifikacji rolniczych. Zakres dowodów zależy od sposobu spełnienia definicji rolnika indywidualnego i od historii gospodarstwa.

Obowiązek osobistego gospodarowania przez małżonków

Pięcioletni obowiązek gospodarowania

Art. 2b ustawy przewiduje, że nabywca nieruchomości rolnej ma przez co najmniej pięć lat prowadzić gospodarstwo, do którego weszła nieruchomość, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może zostać sprzedana, darowana, wydzierżawiona, użyczona ani w inny sposób oddana w posiadanie osobie trzeciej.

Zakup działki mniejszej niż 1 ha bez zgody KOWR nie oznacza automatycznego zwolnienia z tych obowiązków. Ustawa zawiera odrębne wyjątki od art. 2b, w tym szczególny wyjątek dotyczący nieruchomości mniejszej niż 1 ha położonej w granicach administracyjnych miasta. Przy gruncie wiejskim trzeba więc osobno ocenić skutki po zakupie.

W przypadku majątku wspólnego oboje małżonkowie są związani ograniczeniami dotyczącymi wspólnej nieruchomości. To, że wymagania umożliwiające nabycie spełnia jeden małżonek, nie daje drugiemu prawa do samodzielnego wydzierżawienia lub rozporządzenia gruntem wbrew ustawie. Szersze omówienie ogólnych zasad zawiera artykuł zakup ziemi rolnej a obowiązek gospodarowania.

Ryzyka po stronie kupujących

• Wykonanie prawa pierwokupu. Małżonkowie nie nabędą ziemi, jeżeli uprawniony dzierżawca albo KOWR skutecznie wejdzie w ich miejsce.
• Nieważność czynności. Nabycie dokonane z naruszeniem ustawy, z pominięciem wymaganych zawiadomień albo na podstawie nieprawdziwych oświadczeń może być nieważne.
• Brak swobody korzystania. Plan szybkiej odsprzedaży, przekazania dziecku, wydzierżawienia sąsiadowi albo wniesienia gruntu do spółki może wymagać zgody KOWR.
• Kontrola KOWR. Upoważnione osoby mogą wejść na teren nieruchomości, żądać informacji i dokumentów oraz sporządzić protokół kontroli.
• Powództwo KOWR. Przy niewykonywaniu obowiązku gospodarowania KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za cenę odpowiadającą wartości rynkowej ustalanej według ustawowych zasad.

Ryzyka sprzedającego w przypadku zakupu ziemi przez małżonków

Sprzedający powinien liczyć się z wydłużeniem transakcji o postępowanie w KOWR albo miesięczny termin pierwokupu. Jeżeli KOWR wykona prawo, sprzedający nadal zbywa nieruchomość na warunkach umowy, ale nabywcą staje się KOWR. Gdy uzgodniona cena rażąco odbiega od wartości rynkowej, wykonujący pierwokup może w ustawowym terminie wystąpić do sądu o jej ustalenie.

Ryzykiem jest też zatajenie dzierżawy, sporów o posiadanie, dopłat, dojazdu lub niezgodności ewidencyjnych. Takie okoliczności mogą zatrzymać akt, uruchomić roszczenia kupujących albo spowodować nieprawidłowe zawiadomienie uprawnionego.

PCC, finansowanie i zapisy aktu o majątku wspólnym

PCC, VAT i podatek rolny

Przy sprzedaży ziemi rolnej kupujący najczęściej płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej, a podatek pobiera notariusz. Inaczej może być przy transakcji rzeczywiście opodatkowanej VAT albo objętej szczególnym wyłączeniem, dlatego status podatkowy sprzedającego i sposób wykorzystania gruntu powinny być sprawdzone przed aktem.

Zwolnienie z PCC dotyczące gospodarstw rolnych wymaga łącznego spełnienia warunków. W wyniku zakupu musi powstać albo zostać powiększone gospodarstwo o powierzchni co najmniej 11 ha i nie większej niż 300 ha, a nabywca ma je prowadzić przez co najmniej pięć lat. Zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, więc trzeba zbadać dostępny limit pomocy i przygotować wymagane oświadczenia. Sam rolny symbol w ewidencji nie wystarcza do zastosowania zwolnienia.

Po zakupie osoby fizyczne powinny co do zasady złożyć informację o gruntach IR-1 do organu podatkowego gminy właściwej dla położenia ziemi w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli część nieruchomości jest zajęta na działalność inną niż rolnicza albo obejmuje las, mogą być potrzebne także inne informacje lokalne.

Sprzedający powinien odrębnie zweryfikować PIT i VAT. Pięcioletni okres dotyczący podatku dochodowego przy prywatnej sprzedaży nieruchomości liczy się według reguł podatkowych, a nie od dnia zakupu tak jak ograniczenie z art. 2b. Są to dwa różne terminy i nie należy ich utożsamiać.

Najważniejsze terminy w przypadku zakupu ziemi przez małżonków

Jak zabezpieczyć umowę dotyczącą zakupu ziemi przez małżonków?

• Wpisz dokładnie, czy nabywcami są oboje małżonkowie i do jakiego majątku ma wejść nieruchomość.
• Wskaż podstawę nabycia bez zgody KOWR albo numer i datę ostatecznej decyzji.
• Uzależnij zawarcie umowy przenoszącej własność od niewykonania prawa pierwokupu.
• Określ, czy wpłata jest zaliczką czy zadatkiem oraz kiedy podlega zwrotowi po wykonaniu pierwokupu lub odmowie zgody.
• Rozważ zapłatę ceny przez depozyt notarialny po spełnieniu uzgodnionych warunków.
• Zobowiąż sprzedającego do ujawnienia wszystkich umów dotyczących posiadania gruntu i praw osób trzecich.
• Ustal termin wydania nieruchomości, rozliczenie plonów, dopłat, podatków i kosztów przygotowania dokumentów.
• Dodaj procedurę na wypadek wezwania KOWR do uzupełnienia dokumentów albo przedłużenia postępowania.
• Nie wpisuj sztucznie zaniżonej ceny, ponieważ może to wywołać spór o wartość rynkową oraz konsekwencje podatkowe.

Rozbieżność stanowisk małżonków lub odmowa KOWR

Odmowa zgody na nabycie

Po doręczeniu odmownej decyzji trzeba najpierw przeczytać jej uzasadnienie i pouczenie. W typowym trybie od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, składane za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR w terminie 14 dni od doręczenia. Odwołanie powinno odnieść się do każdej przesłanki, którą organ uznał za niespełnioną, oraz wskazać brakujące lub błędnie ocenione dowody.

Po zakończeniu administracyjnego toku instancji możliwa jest skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, co do zasady w terminie 30 dni od doręczenia ostatecznego rozstrzygnięcia. Zawsze należy stosować termin i tryb podany w pouczeniu konkretnej decyzji, ponieważ sposób zaskarżenia zależy od jej treści i podstawy wydania.

Bezczynność albo przewlekłość KOWR

Jeżeli sprawa nie jest załatwiana w terminie, strona może wnieść ponaglenie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem organu prowadzącego postępowanie. W piśmie trzeba wyraźnie wskazać, czy zarzut dotyczy bezczynności, czy przewlekłości, opisać datę złożenia kompletnego wniosku i podpisać pismo.

Problemy ujawnione przez notariusza

Jeżeli notariusz odmawia sporządzenia aktu albo żąda dodatkowych dokumentów, najpierw trzeba ustalić konkretną podstawę: status nieruchomości, brak zgody małżonka, nieudokumentowany status rolnika, prawo dzierżawcy, nieostateczną decyzję KOWR czy niezgodność księgi z ewidencją. Dopiero po usunięciu braku albo uzyskaniu pisemnego stanowiska można oceniać środek przewidziany w Prawie o notariacie.

Spór po zakupie lub kontrola

Małżonkowie powinni przechowywać dokumenty potwierdzające prowadzenie gospodarstwa: umowy sprzedaży produktów, faktury zakupowe, dokumentację upraw, zgłoszenia, ewidencje, decyzje podatkowe i dowody faktycznego władania. Przy kontroli mają prawo wnieść uwagi do protokołu. Jeżeli przed upływem pięciu lat konieczna staje się sprzedaż albo dzierżawa, należy przed czynnością złożyć wniosek o zgodę KOWR i wykazać ważny interes nabywcy lub interes publiczny.

FAQ

Czy tylko jeden małżonek może podpisać akt zakupu ziemi rolnej?

Może występować jako pełnomocnik albo samodzielnie w określonym układzie majątkowym, lecz odpłatne nabycie nieruchomości wymaga prawidłowego uwzględnienia zgody drugiego małżonka i formy aktu notarialnego. Przy zakupie do wspólności najczęściej oboje małżonkowie stają do aktu.

Czy wystarczy, że tylko mąż albo tylko żona jest rolnikiem indywidualnym?

Tak, jeżeli nieruchomość wchodzi albo ma wejść do małżeńskiej wspólności majątkowej. Przy rozdzielności lub nabyciu do majątku osobistego trzeba oddzielnie zbadać sytuację każdego nabywcy.

Czy zakup działki rolnej poniżej 1 ha zawsze odbywa się bez KOWR?

Nie. Do samego nabycia nie jest potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, ale nadal może istnieć prawo pierwokupu dzierżawcy lub KOWR. Osobno trzeba ocenić pięcioletnie obowiązki po zakupie.

Termin pierwokupu KOWR w przypadku zakupu ziemi przez małżonków

Co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Brak oświadczenia w tym terminie pozwala stronom przejść do umowy przenoszącej własność.

Czy małżonkowie mogą wydzierżawić kupioną ziemię sąsiadowi?

W podstawowym pięcioletnim okresie nie, jeżeli nie działa ustawowy wyjątek i nie uzyskano wcześniejszej zgody KOWR. Zakaz oddawania w posiadanie obejmuje między innymi dzierżawę, użyczenie i użytkowanie.

Czy rozwód usuwa ograniczenia dotyczące ziemi rolnej?

Nie automatycznie. Trzeba zbadać datę nabycia, sposób podziału majątku i wyjątki ustawowe. Do czasu skutecznego podziału oboje małżonkowie pozostają współuprawnieni do majątku, a ograniczenia dotyczące nieruchomości mogą nadal obowiązywać.

Jak długo jest ważna zgoda KOWR?

Zgoda na nabycie oraz zgoda na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie jest ważna rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

Czy można odwołać się od odmowy KOWR?

Tak. W typowym przypadku odwołanie składa się do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi za pośrednictwem Dyrektora Generalnego KOWR w terminie 14 dni od doręczenia. Ostateczny tryb zawsze wynika z pouczenia w decyzji.

Podsumowanie

Bezpieczny zakup ziemi rolnej przez małżonków zaczyna się od ustalenia, do którego majątku wejdzie nieruchomość i który małżonek spełnia wymogi ustawy. Następnie trzeba sprawdzić powierzchnię użytków rolnych, plan miejscowy, dzierżawy, limit 300 ha, potrzebę zgody KOWR oraz prawo pierwokupu.

Przed wpłatą zadatku małżonkowie powinni uzgodnić z notariuszem pełną listę dokumentów i zasady zwrotu pieniędzy, a po zakupie zaplanować rzeczywiste prowadzenie gospodarstwa przez pięć lat. Jeżeli celem jest szybka odsprzedaż, dzierżawa albo zakup do majątku osobistego małżonka niespełniającego wymogów, potrzebna jest indywidualna analiza przed podpisaniem umowy.

Źródła

• Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 941, w szczególności art. 1a, art. 2, art. 2a, art. 2b, art. 2ba, art. 3, art. 4, art. 8a i art. 9.
• Ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 i art. 37.
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przepisy o nieruchomościach, formie aktu notarialnego i prawie pierwokupu.
• Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 7 i art. 9 pkt 2.
• Ustawa z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 6a.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa: informacje urzędowe o zgodach na nabycie, prawie pierwokupu, obowiązkach nabywcy i terminach postępowania.