Zakup ziemi rolnej przez cudzoziemca spoza UE – zgody i ograniczenia

Przy zakupie gruntu rolnego przez cudzoziemca spoza Unii Europejskiej nie wystarczy sprawdzić obywatelstwa kupującego i powierzchni działki. Trzeba równolegle ocenić status nabywcy na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Znaczenie mają również przeznaczenie terenu w miejscowym planie, powierzchnia użytków rolnych, położenie w strefie nadgranicznej, osoba sprzedającego, istniejąca dzierżawa i sposób finansowania transakcji.

Określenie „spoza UE” nie zawsze oznacza obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA. Zasadniczo ze zwolnienia korzystają także podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, czyli m.in. obywatele Norwegii, Islandii i Liechtensteinu, oraz podmioty ze Szwajcarii. Z kolei obywatel państwa trzeciego może nie potrzebować zezwolenia, jeżeli spełnia konkretny wyjątek ustawowy. Każdy wyjątek trzeba jednak sprawdzić w odniesieniu do rodzaju i położenia nieruchomości, ponieważ część zwolnień nie działa w strefie nadgranicznej lub przy określonej powierzchni gruntów rolnych.

Kiedy cudzoziemiec spoza UE może kupić ziemię rolną?

Dwie odrębne „bramki”: MSWiA i ustawa rolna

Zakup jest możliwy dopiero wtedy, gdy nabywca spełnia wszystkie wymagania mające zastosowanie do konkretnej nieruchomości. Najczęściej trzeba przejść przez dwa niezależne testy:

1. Test dotyczący cudzoziemca. Należy ustalić, czy kupujący jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy i czy potrzebuje zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenie wydaje obecnie Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, jeżeli transakcja nie zagraża m.in. bezpieczeństwu lub porządkowi publicznemu, a cudzoziemiec wykaże więzi z Polską.
2. Test dotyczący ziemi rolnej. Należy ustalić, czy grunt jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, czy ustawa ma zastosowanie i czy nabywca może kupić grunt bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Zezwolenie MSWiA nie jest zgodą KOWR, a zgoda KOWR nie zwalnia z uzyskania zezwolenia MSWiA. W praktyce oba postępowania można przygotowywać równolegle, ale harmonogram powinien uwzględniać ważność dokumentów, ewentualne uzupełnienia i termin zastrzeżony w umowie przedwstępnej.

Najpierw ustal, czy grunt jest rolny

Nie każda działka oznaczona w ewidencji jako użytek rolny podlega wszystkim ograniczeniom obrotu rolnego. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie traktuje jako nieruchomości rolnej m.in. gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Gdy planu nie ma, analiza zwykle wymaga porównania ewidencji gruntów, faktycznego sposobu korzystania, dokumentów planistycznych i cech nieruchomości.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. To nie oznacza jednak automatycznie, że cudzoziemiec może podpisać akt bez zezwolenia MSWiA. Obie ustawy posługują się odrębnymi przesłankami.

Znaczenie powierzchni: poniżej 0,3 ha, poniżej 1 ha i od 1 ha

Powierzchnia nie jest jedynym kryterium. Przykładowo nabycie od osoby bliskiej może korzystać z wyjątku w ustawie rolnej, ale nie musi automatycznie zwalniać cudzoziemca z zezwolenia MSWiA. Podobnie dziedziczenie, darowizna i sprzedaż podlegają odmiennym regułom. Szczególny przypadek rodzinny omawia szerzej materiał zakup ziemi rolnej od rodzica.

Kiedy MSWiA może wydać zezwolenie?

Wniosek składa nabywca. Powinien wykazać, że transakcja nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa ani porządku publicznego oraz że nie sprzeciwiają się jej względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Drugim istotnym elementem jest wykazanie więzi z Polską. Mogą ją potwierdzać m.in. polskie pochodzenie lub narodowość, małżeństwo z obywatelem polskim, określone zezwolenie pobytowe, pełnienie funkcji w organie polskiej spółki kontrolowanej przez cudzoziemców albo prowadzenie działalności gospodarczej lub rolniczej w Polsce.

Sam zamiar inwestycyjny lub gotowość zapłaty ceny nie gwarantuje zezwolenia. Organ ocenia dokumenty, cel zakupu, powierzchnię, położenie nieruchomości, źródło środków oraz realność wykorzystania gruntu. Jeżeli nieruchomość ma służyć zaspokojeniu potrzeb życiowych cudzoziemca, powierzchnia nabywanych nieruchomości co do zasady nie może przekroczyć 0,5 ha. Większy areał powinien wynikać z rzeczywistych potrzeb działalności gospodarczej lub rolniczej i być odpowiednio udokumentowany.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest ważne przez dwa lata od dnia wydania. Promesa, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia, jest ważna rok, ale nie uprawnia do zawarcia umowy przenoszącej własność.

W tym artykule koncentrujemy się na nabywcy z państwa trzeciego. Zasady dotyczące podmiotów unijnych zostały omówione osobno w materiale obcokrajowiec z ue a zakup ziemi.

Kolejność działań przy zakupie ziemi przez cudzoziemca spoza UE

1. Sprawdź obywatelstwo, status pobytowy, ewentualne obywatelstwo drugiego państwa oraz to, czy nabywcą będzie osoba fizyczna, spółka albo polska spółka kontrolowana przez cudzoziemców.
2. Zbadaj księgę wieczystą, ewidencję gruntów, miejscowy plan, powierzchnię użytków rolnych, dostęp do drogi, dzierżawy i położenie w strefie nadgranicznej.
3. Ustal, czy potrzebne są: zezwolenie MSWiA, zgoda KOWR, ogłoszenie w portalu e-Rolnik oraz warunkowa umowa sprzedaży z uwagi na prawo pierwokupu.
4. Podpisz bezpieczną umowę przedwstępną, która nie zakłada z góry pozytywnego wyniku postępowań.
5. Zbierz dokumenty i złóż wnioski do właściwych organów. Pilnuj wezwań do uzupełnienia oraz aktualności oświadczenia sprzedającego.
6. Po uzyskaniu wymaganych rozstrzygnięć przeprowadź procedurę prawa pierwokupu, jeżeli ma zastosowanie, a następnie podpisz umowę przenoszącą własność.

Zezwolenie MSWiA, zgoda KOWR i dokumenty do aktu

Kiedy cudzoziemiec spoza UE potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR?

Zasadą ustawy rolnej jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Przy gruncie o powierzchni co najmniej 1 ha osoba z państwa trzeciego, która nie spełnia definicji rolnika indywidualnego i nie należy do kategorii zwolnionej, zwykle może kupić nieruchomość dopiero po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

W typowej sprzedaży na rzecz nabywcy niebędącego rolnikiem indywidualnym z wnioskiem występuje sprzedający. Musi m.in. wykazać brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu. Zazwyczaj służy temu wcześniejsze zamieszczenie ogłoszenia o zamiarze sprzedaży w portalu e-Rolnik. Termin na odpowiedź na ogłoszenie nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli wniosek o zgodę zostanie złożony po upływie sześciu miesięcy od końca terminu publikacji ogłoszenia, KOWR odmówi zgody.

Nabywca składa zobowiązanie do prowadzenia działalności rolniczej na kupowanej nieruchomości. Transakcja nie może prowadzić do nadmiernej koncentracji gruntów. Cena podana we wniosku nie może być niższa niż 95% ceny wskazanej w ogłoszeniu. Stronami postępowania są zbywca i nabywca, dlatego obie strony powinny współpracować przy odpowiadaniu na wezwania organu.

Ustawa przewiduje także inne podstawy wniosku, m.in. dla osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, osoby powiększającej gospodarstwo, uczelni lub określonego inwestora celu publicznego. Dobór podstawy wniosku powinien wynikać z rzeczywistego planu i dokumentów, a nie wyłącznie z chęci uproszczenia procedury.

Co przygotować do KOWR?

Wniosek składa się w oryginale do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Nie ma obowiązku użycia jednego urzędowego formularza, jednak opublikowane przez KOWR wzory pomagają zachować kompletność. Wniosek powinien wskazywać strony, ich adresy i dane identyfikacyjne, nieruchomość według ewidencji gruntów, żądanie, podstawę prawną i cel nabycia.

Najczęściej potrzebne są:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich działek tworzących nieruchomość;
• numer księgi wieczystej, odpis księgi albo dokument ze zbioru dokumentów, gdy księgi nie założono;
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku planu odpowiedni dokument gminy;
• oświadczenie sprzedającego o zamiarze zbycia oraz, przy wniosku zbywcy, o braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu i uzgodnionej cenie;
• dowody publikacji ogłoszenia i przebiegu procedury w portalu e-Rolnik, gdy jest wymagana;
• zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej oraz oświadczenia dotyczące posiadanych i dzierżawionych gruntów;
• dokumenty potwierdzające, że nie dojdzie do nadmiernej koncentracji;
• pełnomocnictwo i dokumenty reprezentacji, jeżeli strona działa przez pełnomocnika albo jest osobą prawną;
• dowód opłaty skarbowej w wysokości 10 zł za decyzję.

Dokumenty powinny być składane w oryginale albo w prawidłowo poświadczonych odpisach. Brak jednego z kluczowych załączników zwykle prowadzi do wezwania do uzupełnienia i wydłuża postępowanie. Zgoda KOWR jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, dlatego data planowanego aktu powinna mieścić się w tym okresie.

Co powinien zawierać wniosek do MSWiA?

Wniosek o zezwolenie składa cudzoziemiec. Powinien dokładnie określać nabywcę, sprzedającego, nieruchomość, rodzaj planowanej czynności, cel zakupu oraz źródło finansowania. Do wniosku należy dołączyć dowody potwierdzające dane i więzi z Polską.

W zależności od sprawy przygotowuje się w szczególności:

• kopię ważnego paszportu albo innego dokumentu tożsamości;
• dokument pobytowy, akt małżeństwa, dokumenty potwierdzające polskie pochodzenie lub inne dowody więzi z Polską;
• dokumenty rejestrowe i korporacyjne, jeżeli kupującym jest spółka lub inna jednostka organizacyjna, wraz z danymi dotyczącymi kontroli;
• aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną i dokument planistyczny;
• oświadczenie właściciela o zamiarze sprzedaży, ewentualnie umowę przedwstępną lub warunkową;
• dokumenty pokazujące cel wykorzystania nieruchomości i możliwość jego realizacji;
• potwierdzenie posiadania środków lub finansowania ceny;
• dowód zapłaty opłaty skarbowej 1570 zł za zezwolenie albo 98 zł za promesę;
• pełnomocnictwo oraz dowód opłaty 17 zł, gdy występuje pełnomocnik.

Dokumenty obcojęzyczne wymagają tłumaczenia na język polski przez tłumacza przysięgłego. Organ może zażądać dodatkowych materiałów i aktualizacji dokumentów. W szczególności wola sprzedającego powinna być aktualna w chwili wydawania decyzji.

Wniosek można złożyć osobiście, pocztą, przez ePUAP lub system e-Doręczeń zgodnie z bieżącymi instrukcjami MSWiA. Zwykła wiadomość e-mail nie zastępuje prawidłowego wniesienia podania. Przy wysyłce papierowej należy zachować dowód nadania i kompletną kopię dokumentacji.

Rola notariusza i prawo pierwokupu przy zakupie ziemi przez cudzoziemca

Notariusz nie uzyskuje zgód za strony i nie może „naprawić” ich braku w akcie. Przed podpisaniem umowy weryfikuje dokumenty, wymagane decyzje i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Jeżeli przeniesienie własności bez zezwolenia MSWiA byłoby sprzeczne z ustawą, czynność jest nieważna. Brak wymaganej zgody lub naruszenie ustawy rolnej również może prowadzić do nieważności albo innych poważnych konsekwencji.

W sprzedaży ziemi rolnej należy także sprawdzić prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności może ono przysługiwać dzierżawcy spełniającemu warunki ustawowe, a w dalszej kolejności KOWR. Gdy prawo pierwokupu istnieje, strony zwykle podpisują najpierw warunkową umowę sprzedaży. Własność przechodzi dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu i zawarciu umowy przenoszącej własność. Nie wolno utożsamiać braku wymogu zgody KOWR z brakiem prawa pierwokupu KOWR.

Na etapie planowania struktury nabycia trzeba również rozstrzygnąć, czy ma to być zakup osobisty, czy związany z działalnością. Szersze porównanie przedstawia artykuł o zakupie ziemi rolnej prywatnie lub na firmę.

Ryzyko braku jednej z wymaganych zgód na zakup

Nieważność umowy i odmowa dokonania czynności

Najpoważniejszym ryzykiem jest zawarcie umowy bez wymaganego zezwolenia albo z pominięciem procedury przewidzianej w ustawie rolnej. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew ustawie jest nieważne. W praktyce notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu, jeżeli brakuje wymaganej decyzji lub dokumentu, ale strony nie powinny opierać bezpieczeństwa transakcji wyłącznie na końcowej kontroli notarialnej.

Ryzyko dotyczy także prób sztucznego podziału transakcji, podstawienia innego nabywcy albo zawarcia umowy, która formalnie nie jest sprzedażą, lecz gospodarczo prowadzi do obejścia ograniczeń. Organy oceniają rzeczywisty stan faktyczny, a nie tylko nazwę dokumentu.

Ryzyko utraty zadatku albo zamrożenia pieniędzy

Jeżeli kupujący wpłaci wysoki zadatek przed zbadaniem przesłanek, a umowa nie reguluje skutków odmowy administracyjnej, powstaje spór o to, która strona ponosi odpowiedzialność za niedojście transakcji do skutku. Nie należy zakładać, że każda odmowa automatycznie oznacza zwrot podwójnego zadatku albo jego utratę. Znaczenie ma treść umowy, przyczyna odmowy, obowiązki stron i to, czy któraś z nich nie dostarczyła dokumentów lub podała nieprawdziwe informacje.

Bezpieczniejsze rozwiązania to ograniczona zaliczka, depozyt notarialny, rachunek powierniczy albo precyzyjny mechanizm zwrotu zadatku. Umowa powinna odróżniać odmowę niezawinioną od odmowy spowodowanej zaniechaniem strony, np. brakiem odpowiedzi na wezwanie KOWR lub MSWiA.

Ryzyko prawa pierwokupu

Jeżeli uprawniony dzierżawca lub KOWR wykona prawo pierwokupu, kupujący nie nabędzie nieruchomości mimo uzgodnienia ceny i podpisania umowy warunkowej. W umowie przedwstępnej trzeba określić, co dzieje się z wpłatami, kosztami tłumaczeń, opinii, kredytu i dokumentacji. Sprzedający powinien ujawnić dzierżawę oraz inne okoliczności mogące wpływać na pierwokup; zatajenie umowy dzierżawy może prowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa i ograniczenie zbycia

Nabywca nieruchomości rolnej może być obowiązany prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła kupiona nieruchomość, przez co najmniej pięć lat, a osoba fizyczna – prowadzić je osobiście. W tym czasie co do zasady nie wolno sprzedać gruntu ani oddać go w posiadanie innemu podmiotowi. Ustawa przewiduje wyjątki oraz możliwość uzyskania zgody KOWR z ważnych przyczyn dotyczących nabywcy lub interesu publicznego.

Przed zakupem trzeba więc ocenić nie tylko możliwość nabycia, ale także realność wykonania obowiązków po transakcji. Szczegółowo zagadnienie przedstawia materiał zakup ziemi rolnej a obowiązek gospodarowania.

Naruszenie obowiązków może skutkować nieważnością niedozwolonej czynności, kontrolą KOWR, a w określonych sytuacjach także żądaniem przejęcia nieruchomości przez KOWR za zapłatą wartości rynkowej. Ryzyko jest szczególnie wysokie, gdy plan kupującego od początku zakłada natychmiastową dzierżawę, odsprzedaż albo pozostawienie gruntu bez działalności rolniczej.

Ryzyka sprzedającego ziemię cudzoziemcowi spoza UE

Sprzedający również ponosi ryzyko. Może zablokować nieruchomość na wiele miesięcy, a następnie nie otrzymać ceny z powodu odmowy albo braku finansowania kupującego. Może też naruszyć warunki procedury e-Rolnik, wskazać niespójną cenę, zbyt późno złożyć wniosek lub nie ujawnić dzierżawy.

W umowie należy zatem określić końcowy termin transakcji, obowiązek kupującego do złożenia kompletnych wniosków i przedstawiania potwierdzeń, możliwość odstąpienia po bezskutecznym upływie terminu oraz odpowiedzialność za podanie nieprawdziwych danych. Sprzedający nie powinien wydawać nieruchomości ani rezygnować z innych ofert bez minimalnego zabezpieczenia wykonania umowy.

Terminy zezwoleń, podatki i warunki umowy przedwstępnej

Jakie koszty trzeba uwzględnić?

Budżet transakcji powinien obejmować nie tylko cenę gruntu. Typowe koszty to:

• opłata skarbowa 1570 zł za zezwolenie MSWiA albo 98 zł za promesę;
• opłata 10 zł za decyzję KOWR oraz 17 zł od pełnomocnictwa, jeżeli nie działa zwolnienie;
• taksa notarialna i podatek VAT od taksy;
• opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej, zwykle 200 zł;
• wynagrodzenie tłumacza przysięgłego, koszt apostille albo legalizacji dokumentów zagranicznych, gdy są potrzebne;
• koszty wypisów, map, zaświadczeń, opinii prawnej, technicznej lub środowiskowej;
• podatek od czynności cywilnoprawnych albo podatek VAT – zależnie od statusu sprzedawcy i przedmiotu sprzedaży.

Przy sprzedaży nieobjętej VAT kupujący zwykle płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej, a podatek pobiera notariusz. Jeżeli transakcja podlega VAT, PCC co do zasady nie występuje, z zastrzeżeniem wyjątków podatkowych. Dla gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne może działać zwolnienie z PCC, ale wymaga spełnienia szczegółowych warunków, m.in. dotyczących powierzchni gospodarstwa 11–300 ha, prowadzenia go przez co najmniej pięć lat i limitów pomocy de minimis. Zwolnienia nie należy wpisywać do kalkulacji bez potwierdzenia warunków przed aktem.

Po nabyciu może powstać obowiązek w podatku rolnym albo podatku od nieruchomości, zależnie od klasyfikacji i wykorzystania gruntu. Sprzedający powinien osobno ocenić skutki w PIT lub CIT oraz ewentualnym VAT.

Jak długo trwają postępowania?

Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego co do zasady w miesiąc, a sprawy szczególnie skomplikowanej w dwa miesiące. Terminy te nie obejmują m.in. okresów oczekiwania na uzupełnienie dokumentów, zawieszenia postępowania i opóźnień zależnych od strony. W praktyce sprawa cudzoziemca albo większej nieruchomości rolnej może trwać dłużej, zwłaszcza gdy konieczne są opinie innych organów, dokumenty zagraniczne lub uzupełnienia.

Do harmonogramu trzeba dodać co najmniej 30-dniowy termin na odpowiedzi na ogłoszenie w portalu e-Rolnik, czas przygotowania dokumentów i procedurę pierwokupu. Nie należy wpisywać do umowy nierealnego terminu aktu, np. kilku tygodni od podpisania umowy przedwstępnej.

Jak zabezpieczyć umowę przedwstępną zakupu ziemi przez cudzoziemca?

Umowa przedwstępna powinna być dostosowana do procedury, a nie skopiowana ze zwykłej sprzedaży działki. Warto uregulować w niej:

• warunki zawieszające – uzyskanie zezwolenia MSWiA, zgody KOWR, niewykonanie prawa pierwokupu, uzyskanie finansowania i brak niekorzystnej zmiany stanu prawnego;
• termin końcowy – realny dzień, po którym strona może odstąpić, wraz z możliwością przedłużenia przy trwającym postępowaniu;
• podział obowiązków – kto publikuje ogłoszenie, składa wniosek, dostarcza dokumenty i odpowiada na wezwania;
• status wpłaty – czy jest to zaliczka, zadatek czy kwota w depozycie, oraz kiedy i komu podlega zwrotowi;
• skutki odmowy – osobno dla odmowy niezawinionej i odmowy spowodowanej naruszeniem obowiązków przez kupującego albo sprzedającego;
• prawo pierwokupu – zwrot wpłat i rozliczenie kosztów, jeżeli uprawniony wstąpi w miejsce kupującego;
• zakaz pogarszania stanu nieruchomości – brak nowych obciążeń, dzierżaw, podziału albo zmiany przeznaczenia bez zgody kupującego;
• wydanie i płatność – dopiero po skutecznym przeniesieniu własności, z wykorzystaniem bezpiecznego mechanizmu zapłaty.

Jeżeli nieruchomość i decyzja mają być objęte kredytem, termin wypłaty banku trzeba skoordynować z umową warunkową i umową przenoszącą własność. Bank może wymagać tłumaczeń, dokumentów pobytowych, numeru PESEL, rachunku w Polsce albo dodatkowych zabezpieczeń. Brak tych elementów nie jest podstawą do uzyskania zgody organu, ale może uniemożliwić zapłatę ceny.

Odmowa MSWiA lub KOWR – odwołanie i alternatywy

Odmowa MSWiA

Decyzja odmowna powinna zawierać uzasadnienie i pouczenie o środku zaskarżenia. Ponieważ decyzję w pierwszej instancji wydaje minister, co do zasady stronie przysługuje wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy składany w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Przepisy postępowania sądowoadministracyjnego mogą pozwalać na wniesienie skargi bez wcześniejszego korzystania z tego wniosku, dlatego należy ściśle zastosować pouczenie z konkretnej decyzji.

Przed zaskarżeniem trzeba ustalić, czy problem ma charakter formalny, czy merytoryczny. Brak tłumaczenia, nieaktualna zgoda sprzedającego albo niedokładne oznaczenie nieruchomości może uzasadniać uzupełnienie lub nowy wniosek. Jeżeli organ zakwestionował więzi z Polską, cel zakupu lub bezpieczeństwo transakcji, potrzebna jest analiza uzasadnienia i materiału dowodowego. Samo powtórzenie wcześniejszych twierdzeń zwykle nie usuwa przyczyny odmowy.

Odmowa KOWR

Od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR co do zasady przysługuje odwołanie do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, składane za pośrednictwem KOWR w terminie 14 dni od doręczenia. Po wyczerpaniu właściwego trybu administracyjnego możliwa jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, zwykle w terminie 30 dni od doręczenia ostatecznego rozstrzygnięcia. Każdorazowo należy kierować się pouczeniem w decyzji.

Najczęstsze problemy to niewykazanie braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu, nieprawidłowa procedura ogłoszeniowa, cena niższa niż dopuszczalny poziom, brak zobowiązania nabywcy do działalności rolniczej lub nadmierna koncentracja gruntów. Część wad można usunąć w nowym postępowaniu, ale może to wymagać ponownego ogłoszenia i zmiany terminów umownych.

W niektórych przypadkach, po ostatecznej odmowie zgody wydanej na wniosek zbywcy, sprzedający może w ciągu miesiąca zażądać nabycia nieruchomości przez KOWR za cenę odpowiadającą wartości rynkowej. Uprawnienie to nie przysługuje przy każdej podstawie odmowy, w szczególności ustawa przewiduje wyłączenia związane z niewykazaniem braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu lub nadmierną koncentracją. Przed złożeniem żądania trzeba sprawdzić podstawę prawną decyzji i ustawowe terminy.

Bezczynność lub przewlekłość

Jeżeli organ nie załatwia sprawy w terminie, strona może złożyć ponaglenie zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego. W sprawie KOWR ponaglenie kieruje się do organu wyższego stopnia za pośrednictwem organu prowadzącego sprawę. Należy wskazać, czy zarzut dotyczy bezczynności, czy przewlekłego prowadzenia postępowania, i opisać dotychczasowy przebieg.

Zanim zostanie wniesione ponaglenie, warto sprawdzić, czy termin nie został wyłączony wskutek wezwania do uzupełnienia, zawieszenia postępowania albo opóźnienia w dostarczeniu dokumentów zagranicznych. Ponaglenie nie zastąpi brakującego załącznika.

Spór między kupującym i sprzedającym

Spór cywilny najczęściej dotyczy zadatku, zwrotu kosztów, odmowy współpracy albo przekroczenia terminu aktu. Pierwszym krokiem powinno być zebranie umowy, korespondencji, wezwań organów, potwierdzeń nadania, decyzji i dowodów wpłat. Następnie trzeba ocenić, czy strona może odstąpić od umowy, żądać zwrotu świadczenia, podwójnego zadatku, odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej.

Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej nie będzie skuteczne, jeżeli nadal brakuje bezwzględnie wymaganej zgody albo upłynęła ważność decyzji. Sąd nie zastępuje zezwolenia administracyjnego. Dlatego przed rozpoczęciem procesu trzeba odróżnić problem kontraktowy od przeszkody publicznoprawnej.

FAQ

Czy zezwolenie MSWiA zastępuje zgodę KOWR?

Nie. Są to dwa odrębne reżimy prawne. Zezwolenie MSWiA dotyczy nabycia nieruchomości przez cudzoziemca, a zgoda KOWR – ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. W jednej transakcji mogą być wymagane oba rozstrzygnięcia.

Czy każdy obywatel państwa spoza UE potrzebuje zezwolenia MSWiA?

Nie. Podmioty z EOG i Szwajcarii korzystają z szerokiego zwolnienia, a ustawa przewiduje także inne wyjątki. Trzeba jednak sprawdzić ich warunki oraz ograniczenia dotyczące strefy nadgranicznej i gruntów rolnych.

Czy przy działce mniejszej niż 1 ha nie trzeba kontaktować się z KOWR?

Brak wymogu zgody KOWR na nabycie nie oznacza, że KOWR nie ma żadnej roli. Nadal może wystąpić prawo pierwokupu, a notariusz musi sprawdzić wszystkie ustawowe przesłanki. Osobno ocenia się też zezwolenie MSWiA.

Czy promesa MSWiA wystarcza do zakupu?

Nie. Promesa jest przyrzeczeniem wydania zezwolenia i jest ważna przez rok, ale nie uprawnia do nabycia nieruchomości. Przed aktem przenoszącym własność trzeba uzyskać właściwe zezwolenie.

Jak długo ważne są decyzje?

Zezwolenie MSWiA jest ważne dwa lata od wydania. Zgoda KOWR na nabycie jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna. Trzeba sprawdzić także, czy akt odpowiada dokładnie osobie, nieruchomości i warunkom wskazanym w decyzji.

Czy można wpłacić zadatek przed uzyskaniem zgód?

Można, ale umowa powinna precyzyjnie określać skutki odmowy, niewykonania prawa pierwokupu i opóźnienia organu. Przy wysokiej kwocie bezpieczniejszy może być depozyt notarialny, zaliczka albo zadatek z wyraźną klauzulą zwrotu.

Czy po zakupie cudzoziemiec może od razu wydzierżawić albo sprzedać grunt?

Nie zawsze. Ustawa rolna może nakładać pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz zbywania i oddawania nieruchomości w posiadanie innym osobom. Trzeba sprawdzić wyjątek albo uzyskać zgodę KOWR na wcześniejsze rozporządzenie.

Co zrobić po otrzymaniu odmowy?

Najpierw należy przeczytać uzasadnienie i pouczenie, zabezpieczyć 14-dniowy termin na właściwy środek zaskarżenia oraz ustalić, czy brak można uzupełnić. Po ostatecznej decyzji administracyjnej możliwa jest kontrola sądu administracyjnego, zwykle w terminie 30 dni.

Podsumowanie

Zakup ziemi rolnej przez cudzoziemca spoza UE trzeba zaplanować jako procedurę, a nie pojedynczy akt notarialny. Najpierw należy ustalić status nabywcy i gruntu, następnie rozdzielić wymagania MSWiA od wymagań KOWR, zbadać pierwokup i przygotować umowę zabezpieczającą obie strony. Dopiero komplet skutecznych decyzji i dokumentów pozwala bezpiecznie przejść do przeniesienia własności.

Praktycznym następnym krokiem jest zebranie księgi wieczystej, wypisu z ewidencji, dokumentu planistycznego, danych o dzierżawach oraz dokumentów pobytowych i finansowych kupującego. Na ich podstawie można ustalić właściwą ścieżkę, terminy i warunki umowy bez opierania się na założeniu, że zgoda zostanie wydana.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 941.
• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Oficjalne informacje Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji dotyczące zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców.
• Oficjalne informacje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgód na nabycie nieruchomości rolnych, obowiązków nabywcy i prawa pierwokupu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.