Wypowiedzenie dzierżawy zawartej na czas oznaczony kiedy jest skuteczne

Umowa na czas oznaczony ma zapewniać obu stronom stabilność. Dzierżawca może planować uprawy, inwestycje i pobieranie pożytków, a wydzierżawiający ma przewidywalny czynsz. Z tego powodu wcześniejsze jednostronne zakończenie takiej umowy jest wyjątkiem, a nie regułą.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Kluczowe znaczenie ma więc art. 673 § 3 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nimi umowę terminową można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Niezależnie od tego Kodeks cywilny przewiduje kilka szczególnych podstaw wypowiedzenia, na przykład zaległość czynszową albo niedozwolone poddzierżawienie.

Kiedy można wypowiedzieć dzierżawę zawartą na czas oznaczony?

Pierwszym krokiem powinno być przeczytanie całej umowy, a nie tylko paragrafu zatytułowanego „czas trwania”. Podstawa wypowiedzenia może znajdować się również w postanowieniach o czynszu, sposobie korzystania z gruntu, zakazie poddzierżawiania, inwestycjach, zmianie przeznaczenia nieruchomości albo sprzedaży przedmiotu dzierżawy.

Przypadki wskazane w umowie

Umowa może przewidywać wcześniejsze wypowiedzenie na przykład wtedy, gdy dzierżawca nie prowadzi prawidłowej gospodarki, wykorzystuje grunt niezgodnie z celem, nie uzyska wymaganej decyzji, trwale zaprzestanie działalności albo gdy wystąpi inna konkretnie opisana okoliczność. Dopuszczalna bywa również klauzula pozwalająca wypowiedzieć umowę z „ważnych przyczyn”, lecz jej zastosowanie wymaga wykazania rzeczywistej, obiektywnie uzasadnionej przyczyny.

Ryzykowny jest zapis pozwalający jednej stronie wypowiedzieć umowę terminową w dowolnym czasie, bez powodu i wyłącznie według własnego uznania. Taka klauzula może zostać uznana za sprzeczną z naturą umowy zawartej na czas oznaczony, ponieważ pozbawia ją zakładanej trwałości.

Podstawy wynikające z ustawy

Wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów, jeżeli dzierżawca bez wymaganej zgody oddał przedmiot osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo go poddzierżawił. Podstawę może też stanowić używanie rzeczy niezgodnie z umową lub przeznaczeniem mimo upomnienia albo takie zaniedbanie, które naraża rzecz na utratę lub uszkodzenie.

Odrębna procedura obowiązuje przy zaległości czynszowej. Wypowiedzenie bez zachowania terminu jest możliwe dopiero po spełnieniu przesłanek z art. 703 Kodeksu cywilnego, w tym po uprzedzeniu dzierżawcy i udzieleniu mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty.

Dzierżawca może natomiast powoływać się między innymi na wady przedmiotu dzierżawy, które uniemożliwiają umówione używanie i nie zostały usunięte w odpowiednim czasie albo nie dają się usunąć. Zastosowanie przepisów o wadach zawsze wymaga oceny konkretnego przedmiotu dzierżawy, celu umowy i wiedzy dzierżawcy w chwili jej zawarcia.

Sprzedaż nieruchomości nie zawsze kończy dzierżawę

Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną dzierżawą. Co do zasady nabywca wstępuje wtedy w miejsce dotychczasowego wydzierżawiającego. Może jednak powstać prawo do wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że terminowa umowa została zawarta na piśmie z datą pewną, przedmiot wydano dzierżawcy i spełnione są pozostałe warunki ochrony wynikające z odpowiednio stosowanych przepisów o najmie.

Planowana sprzedaż gruntu sama w sobie nie daje dotychczasowemu właścicielowi automatycznego prawa do wypowiedzenia umowy terminowej. Przed transakcją trzeba więc ustalić, czy umowa pozostanie w mocy, czy nabywca będzie mógł ją wypowiedzieć i jakie roszczenia mogą powstać po stronie dzierżawcy.

Klauzula wypowiedzenia, forma oświadczenia i dokumenty

Przy zwykłej dzierżawie prywatnego gruntu wypowiedzenie nie wymaga udziału notariusza ani zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Inaczej może być, gdy KOWR jest stroną umowy, grunt pochodzi z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa albo umowa zawiera szczególną procedurę wymagającą zawiadomienia określonego podmiotu.

Notarialne poświadczenie podpisu nie jest standardowym warunkiem skuteczności wypowiedzenia. Należy jednak sprawdzić formę samej umowy i jej postanowienia. Jeżeli umowę zawarto pisemnie, dokumentowo albo elektronicznie, jej wypowiedzenie co najmniej wymaga formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa przewiduje formę surowszą. Dla bezpieczeństwa dowodowego najczęściej warto sporządzić podpisane pismo i wysłać je przesyłką rejestrowaną, kurierem albo doręczyć za pokwitowaniem.

Co powinno zawierać wypowiedzenie?

• oznaczenie stron, datę i miejsce sporządzenia pisma,
• dokładne wskazanie umowy, daty jej zawarcia i przedmiotu dzierżawy,
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu,
• konkretną podstawę umowną lub ustawową,
• opis zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie i daty ich wystąpienia,
• wskazanie, czy rozwiązanie następuje natychmiast, czy po upływie terminu,
• datę, na którą według składającego umowa ma się zakończyć,
• wezwanie do wydania nieruchomości i propozycję terminu sporządzenia protokołu,
• podpis osoby uprawnionej oraz załączniki potwierdzające przyczynę wypowiedzenia.

Kiedy wypowiedzenie staje się skuteczne?

Oświadczenie wywołuje skutek, gdy dotrze do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Nie zawsze będzie to dzień nadania listu. Dlatego trzeba zachować dowód doręczenia, wiadomość elektroniczną z potwierdzeniem, pokwitowanie albo protokół odmowy przyjęcia.

Sam status dzierżawcy jako rolnika albo osoby niebędącej rolnikiem nie rozstrzyga o skuteczności wypowiedzenia. Szersze omówienie zawierania takich umów przedstawia artykuł dzierżawa ziemi rolnej nierolnikowi.

Bezskuteczne wypowiedzenie i ryzyka obu stron

Nieskuteczne wypowiedzenie nie powoduje zakończenia umowy. Strona, która mimo to uzna dzierżawę za rozwiązaną, może narazić się na roszczenia o dalsze wykonywanie umowy, wydanie lub przywrócenie posiadania, zapłatę czynszu, naprawienie szkody albo rozliczenie utraconych pożytków.

Jeżeli umowa rzeczywiście kończy się przed terminem, mogą powstać roszczenia związane z nakładami, utraconymi korzyściami, pozostawionymi zasiewami albo naruszeniem uzgodnionej trwałości stosunku. Tematu tego nie rozwijamy tutaj szeroko, ponieważ szczegółowo omawia go materiał wypowiedzenie dzierżawy rolnej a odszkodowanie.

Czynsz do końca umowy, terminy i kary umowne

Zaległy czynsz i dodatkowy termin

Przy czynszu płatnym częściej niż raz w roku wydzierżawiający może sięgnąć po art. 703 Kodeksu cywilnego, gdy zaległość obejmuje co najmniej dwa pełne okresy płatności. Przy czynszu rocznym zwłoka musi przekraczać trzy miesiące. W obu sytuacjach przed wypowiedzeniem trzeba uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowych trzech miesięcy na zapłatę zaległości.

Wezwanie powinno jasno wskazywać kwotę, okresy płatności, termin dodatkowy i skutek braku zapłaty. Samo wcześniejsze przypomnienie o fakturze może nie spełniać tej funkcji, jeżeli nie wynika z niego, że jest to ustawowe uprzedzenie poprzedzające wypowiedzenie.

Termin umowny i art. 704 Kodeksu cywilnego

Jeżeli ważna podstawa wypowiedzenia istnieje, trzeba jeszcze ustalić jego skutek czasowy. Umowa może przewidywać rozwiązanie natychmiastowe, termin liczony w miesiącach albo zakończenie na koniec roku dzierżawnego. Art. 704 stanowi, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Przepis ten nie powinien być odczytywany jako samodzielne zezwolenie na swobodne wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony. Najpierw musi istnieć podstawa wcześniejszego zakończenia, a dopiero później ustala się właściwy termin.

Co warto zabezpieczyć w nowej umowie?

• zamknięty albo dostatecznie precyzyjny katalog przyczyn wypowiedzenia,
• obowiązek wcześniejszego wezwania i termin na usunięcie naruszenia,
• zasady doręczania oświadczeń i aktualizacji adresów,
• termin wypowiedzenia przypisany do każdej podstawy,
• procedurę wydania nieruchomości i sporządzenia protokołu,
• rozliczenie czynszu, dopłat, zasiewów, nakładów i urządzeń,
• zasady postępowania w razie sprzedaży, podziału lub zmiany przeznaczenia gruntu.

Odmowa wydania gruntu i sądowe zakończenie dzierżawy

Druga strona nie musi „przyjąć” wypowiedzenia, aby oświadczenie mogło wywołać skutek. Może jednak zakwestionować jego podstawę, procedurę, termin albo doręczenie. W takiej sytuacji warto niezwłocznie odpowiedzieć na piśmie i dokładnie wskazać, czy spór dotyczy samego prawa do wypowiedzenia, daty rozwiązania, rozliczeń czy obowiązku wydania gruntu.

Dzierżawca, który uważa wypowiedzenie za nieskuteczne, powinien zastrzec swoje stanowisko i unikać zachowań, które mogłyby zostać odczytane jako zgoda na rozwiązanie umowy. Wydzierżawiający nie powinien samodzielnie usuwać dzierżawcy, przejmować plonów ani blokować dostępu do nieruchomości. Jeżeli strony nie zawrą porozumienia, spór może wymagać rozstrzygnięcia przez sąd cywilny, na przykład w sprawie o wydanie nieruchomości, zapłatę, odszkodowanie albo ustalenie istnienia stosunku prawnego, gdy istnieje interes prawny.

Praktyczna kolejność działań jest następująca:

1. zabezpiecz umowę, aneksy, dowody płatności i całą korespondencję,
2. ustal chronologię naruszeń, wezwań i doręczeń,
3. oblicz dwie daty: dzień złożenia oświadczenia oraz dzień, w którym umowa ma się zakończyć,
4. sporządź pisemne stanowisko wobec wypowiedzenia,
5. zaproponuj protokół wydania albo porozumienie rozwiązujące, jeżeli jest to gospodarczo uzasadnione,
6. przed podjęciem działań faktycznych oceń ryzyko roszczeń o posiadanie, plony, nakłady i czynsz.

Jeżeli strony działały bez prawidłowo sporządzonej umowy, spór może dotyczyć również tego, czy dzierżawa w ogóle istniała, na jaki okres została zawarta i jaki był zakres posiadania. Zagadnienia dowodowe w podobnych sytuacjach omawia artykuł brak umowy dzierżawy a zasiedzenie gruntu.

FAQ

Czy umowę dzierżawy na czas oznaczony można wypowiedzieć bez podania przyczyny?

Zasadniczo nie. Potrzebny jest przypadek przewidziany w umowie albo szczególna podstawa ustawowa. Klauzula pozwalająca zakończyć umowę w dowolnej chwili wyłącznie według uznania jednej strony jest obarczona istotnym ryzykiem nieskuteczności.

Czy roczny termin z art. 704 pozwala zawsze wypowiedzieć dzierżawę gruntu rolnego?

Nie. Przepis określa domyślny termin wypowiedzenia, ale nie znosi ograniczeń wynikających z zawarcia umowy na czas oznaczony. Najpierw trzeba ustalić, czy w ogóle istnieje podstawa do wcześniejszego wypowiedzenia.

Czy przy zaległości czynszowej trzeba wysłać wezwanie?

Tak. Przy wypowiedzeniu na podstawie art. 703 Kodeksu cywilnego wydzierżawiający musi uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Czy wypowiedzenie musi być sporządzone przez notariusza?

Zwykle nie. Trzeba jednak zachować formę wymaganą przez ustawę lub umowę. Dla celów dowodowych najbezpieczniejsze jest podpisane pismo doręczone w sposób umożliwiający wykazanie daty odbioru.

Czy sprzedaż gruntu automatycznie rozwiązuje dzierżawę?

Nie. Nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy. Możliwość wypowiedzenia przez nabywcę zależy między innymi od formy umowy, daty pewnej i wydania przedmiotu dzierżawcy.

Czy druga strona musi podpisać zgodę na wypowiedzenie?

Nie, jeżeli jest to jednostronne wypowiedzenie oparte na ważnej podstawie. Zgoda obu stron jest natomiast potrzebna do zawarcia porozumienia rozwiązującego umowę.

Co zrobić, gdy wypowiedzenie nie wskazuje żadnej podstawy?

Należy przeanalizować umowę i okoliczności, a następnie pisemnie zakwestionować skuteczność oświadczenia. Brak przyczyny w piśmie nie zawsze sam w sobie rozstrzyga sprawę, ale utrudnia wykazanie, że wystąpił przypadek uzasadniający wcześniejsze zakończenie umowy.

Podsumowanie

Przed wypowiedzeniem dzierżawy na czas oznaczony trzeba odpowiedzieć na trzy pytania: czy istnieje konkretna podstawa zakończenia, czy wykonano wszystkie czynności poprzedzające oraz kiedy oświadczenie zostało skutecznie doręczone. Dopiero potem można prawidłowo obliczyć datę rozwiązania i zaplanować wydanie nieruchomości oraz rozliczenia. Przy sporze nie należy przejmować gruntu siłowo ani opierać się wyłącznie na ogólnym przekonaniu, że „zachowano okres wypowiedzenia”.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 61, art. 77, art. 664, art. 667, art. 673 § 3, art. 678–679 oraz art. 693–707.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 23 marca 2018 r., sygn. akt I CSK 297/17.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 17 maja 2017 r., sygn. akt V CSK 270/16.
• Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, w zakresie dzierżaw nieruchomości Zasobu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.