Sprzedaż działki rolnej z budynkami gospodarczymi – KOWR, podatki i dokumenty

Przed ustaleniem terminu aktu notarialnego trzeba odpowiedzieć na trzy pytania: jaki jest rzeczywisty status nieruchomości, czy sprzedający może nią swobodnie rozporządzić oraz czy konkretny nabywca może ją kupić. Dopiero później można bezpiecznie określić tryb transakcji, zebrać dokumenty i rozliczyć podatki.

W praktyce działka z oborą, stodołą, magazynem, garażem lub innym budynkiem gospodarczym nadal może być nieruchomością rolną. O kwalifikacji nie przesądza potoczna nazwa działki ani to, czy grunty są obecnie uprawiane. Znaczenie mają między innymi powierzchnia i rodzaj użytków w ewidencji gruntów, treść księgi wieczystej, przeznaczenie w miejscowym planie oraz sposób wykorzystania całej nieruchomości.

Kiedy sprzedaż działki z budynkami podlega przepisom rolnym?

Sprzedaż jest możliwa po ustaleniu, który wariant ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ma zastosowanie. Najpierw należy obliczyć powierzchnię użytków rolnych wchodzących w skład nieruchomości, a nie opierać się wyłącznie na łącznej powierzchni działek wskazanej w księdze wieczystej. Następnie trzeba sprawdzić osobę nabywcy, ewentualne wyjątki ustawowe oraz ograniczenia ciążące na sprzedającym.

Budynki gospodarcze nie zmieniają automatycznie statusu działki

Nieruchomość z zabudowaniami może nadal służyć produkcji rolnej i pozostawać nieruchomością rolną. W ewidencji gruntów grunty rolne zabudowane są zwykle oznaczane symbolem „Br”. Z kolei miejscowy plan może przeznaczać nieruchomość na cele inne niż rolne, co może wyłączyć ją z ustawowej definicji nieruchomości rolnej. Ocenę trzeba przeprowadzić dla konkretnego zespołu działek objętych transakcją.

Jeżeli tylko część jednej księgi wieczystej ma charakter rolny, notariusz powinien przeanalizować, czy ustawa obejmuje całą nieruchomość, czy możliwe jest wcześniejsze wydzielenie działek. Podział geodezyjny wykonany wyłącznie po to, aby ominąć przepisy, nie daje bezpiecznej podstawy do transakcji.

Kto może kupić nieruchomość o powierzchni co najmniej 1 ha?

Zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, którego gospodarstwo rodzinne po transakcji nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi dla osób bliskich zbywcy, jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa oraz nabycia za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. To, czy konkretny wyjątek działa, należy wykazać dokumentami przed sporządzeniem aktu.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest udział, najpierw trzeba odrębnie zbadać prawa pozostałych współwłaścicieli i KOWR. Szersze zasady omawia artykuł o sprzedaży działki rolnej we współwłasności. Tutaj najważniejsze jest, aby nie utożsamiać sprzedaży udziału ze sprzedażą fizycznie wydzielonej części gruntu.

Dokumenty gruntu i zabudowań, KOWR oraz akt notarialny

Procedurę należy rozpocząć przed podpisaniem ostatecznej umowy. Sprzedający powinien najpierw sprawdzić, czy sam nabył nieruchomość z obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa przez pięć lat i zakazem wcześniejszego zbycia lub oddania jej w posiadanie. Jeżeli ten okres jeszcze trwa, może być potrzebna wcześniejsza zgoda KOWR na sprzedaż. Dopiero po wyjaśnieniu tej kwestii należy oceniać uprawnienia kupującego.

Zgoda na zakup przez osobę niebędącą rolnikiem

Gdy nieruchomość ma co najmniej 1 ha, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym ani nie mieści się w wyjątku, najczęściej konieczna jest decyzja Dyrektora Generalnego KOWR. Z wnioskiem może wystąpić między innymi zbywca. Musi on wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, a wskazany nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej i nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów.

W typowej procedurze zbywca zamieszcza ogłoszenie w systemie teleinformatycznym eRolnik. Termin na odpowiedź zainteresowanych nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli nie zgłosi się uprawniony nabywca albo złożona oferta będzie niższa niż 95% ceny wskazanej w ogłoszeniu, można wykazywać brak realnej możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu. Wniosek trzeba złożyć w ustawowym terminie, co do zasady nie później niż w ciągu sześciu miesięcy od upływu terminu odpowiedzi na ogłoszenie. Decyzja wyrażająca zgodę jest ważna przez rok od dnia, w którym stała się ostateczna.

Wniosek powinien precyzyjnie oznaczać nieruchomość, strony, cenę i cel nabycia. Dołącza się dokumenty potwierdzające tytuł sprzedającego, wypisy z ewidencji, informacje planistyczne, ogłoszenie i odpowiedzi z eRolnika, oświadczenia nabywcy oraz materiały wykazujące spełnienie przesłanek ustawowych. KOWR może wezwać do uzupełnienia braków lub przedstawienia dodatkowych dowodów.

Przy kupującym będącym spółką znaczenie ma zarówno powierzchnia nieruchomości, jak i brak statusu rolnika indywidualnego po stronie osoby prawnej. Osobny poradnik omawia sprzedaż działki rolnej spółce z o.o.

Umowa warunkowa i prawo pierwokupu

Jeżeli ustawowe prawo pierwokupu ma zastosowanie, strony nie mogą od razu przenieść własności bezwarunkowo. Najpierw u notariusza zawierają umowę sprzedaży pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu. Notariusz przesyła jej treść uprawnionemu. Jeżeli istnieje dzierżawca spełniający warunki ustawowe, jego prawo może wyprzedzać prawo KOWR. Chodzi w szczególności o dzierżawę zawartą na piśmie z datą pewną, wykonywaną co najmniej trzy lata, gdy nabywana nieruchomość ma wejść do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Gdy dzierżawca nie jest uprawniony albo nie korzysta z prawa, KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Brak oświadczenia w tym terminie otwiera drogę do zawarcia drugiego aktu notarialnego przenoszącego własność na pierwotnego kupującego. Jeżeli KOWR wykona prawo, wstępuje w miejsce kupującego na warunkach umowy warunkowej.

Sprzedaż dokonana z pominięciem wymaganej zgody, zawiadomienia albo prawa pierwokupu może być nieważna. Dlatego nie należy podpisywać zwykłej umowy sprzedaży tylko dlatego, że strony uzgodniły cenę i termin wydania nieruchomości.

Ostateczną listę dokumentów powinien potwierdzić notariusz po zapoznaniu się z księgą wieczystą i wypisem z ewidencji. Nie każdy dokument z checklisty będzie potrzebny w każdej sprawie, ale pominięcie istotnej okoliczności może przesunąć akt albo doprowadzić do wadliwej transakcji.

Wady prawne i techniczne budynków gospodarczych

Ryzyka kupującego w przypadku sprzedaży działki rolnej z budynkami

• Ograniczenia po nabyciu. Nabywca objęty art. 2b ustawy powinien przez pięć lat prowadzić gospodarstwo, do którego weszła nieruchomość, a osoba fizyczna zasadniczo prowadzić je osobiście. W tym czasie sprzedaż lub oddanie nieruchomości w posiadanie może wymagać zgody KOWR.
• Nieujawnione dzierżawy i posiadacze. Umowa dzierżawy może wpływać na możliwość wydania gruntu, a kwalifikowany dzierżawca może mieć prawo pierwokupu.
• Wady prawne budynków. Brak wymaganych decyzji, samowola budowlana albo rozbieżność między stanem na gruncie a ewidencją może oznaczać koszty legalizacji, przebudowy lub rozbiórki.
• Brak dostępu i mediów. Droga widoczna na mapie nie zawsze jest drogą publiczną, a korzystanie z dojazdu może wymagać służebności. Podobnie należy sprawdzić tytuł do przyłączy, studni i urządzeń przesyłowych.
• Dodatkowe prawa pierwokupu. Jeżeli w skład nieruchomości wchodzi las lub grunt przeznaczony do zalesienia, prawo pierwokupu może przysługiwać Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe. Niekiedy akt musi uwzględnić więcej niż jeden warunek.
• Obciążenia i zobowiązania publiczne. Hipoteki, służebności, egzekucja, zaległości podatkowe, zobowiązania wobec ARiMR lub trwałość projektu dofinansowanego mogą ograniczyć swobodne korzystanie z nieruchomości.

Ryzyka sprzedającego w przypadku sprzedaży działki rolnej z budynkami

Sprzedający odpowiada za prawdziwość oświadczeń składanych w akcie i może ponosić odpowiedzialność z rękojmi za wady prawne oraz fizyczne. Szczególnie ryzykowne jest zapewnienie, że nikt nie korzysta z gruntu, budynki są legalne albo działka ma dostęp do drogi, gdy dokumenty lub stan faktyczny wskazują inaczej.

Drugim obszarem ryzyka jest cena. KOWR, wykonując prawo pierwokupu, może zakwestionować cenę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej i wystąpić do sądu o jej ustalenie. Z kolei zaniżenie ceny w akcie nie chroni przed PCC liczonym od wartości rynkowej i może prowadzić do sporu z organem podatkowym.

Jeżeli nieruchomość ma zostać sprzedana dopiero po podziale albo po ustaniu współwłasności, trzeba oddzielić skutki geodezyjne, podatkowe i rolne. Zagadnienie to szerzej przedstawia artykuł o sprzedaży działki rolnej po zniesieniu współwłasności.

VAT lub PCC, amortyzacja i rozdzielenie ceny

Nie istnieje jeden podatek od sprzedaży gospodarstwa. Każdy element transakcji trzeba zakwalifikować oddzielnie, z uwzględnieniem statusu stron, daty nabycia, sposobu wykorzystywania nieruchomości oraz tego, czy cena obejmuje także maszyny, zapasy lub inne ruchomości.

Kiedy działa zwolnienie z PIT dla gospodarstwa rolnego?

Zwolnienie nie wynika wyłącznie z rolnego oznaczenia działki. Sprzedawana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów podatkowych, a grunty nie mogą utracić charakteru rolnego w związku ze sprzedażą. Organ może oceniać nie tylko treść aktu, lecz także osobę kupującego, przeznaczenie w planie, powierzchnię, zamiar zabudowy i faktyczny sposób wykorzystania po sprzedaży. Jeżeli część nieruchomości ma inny charakter, zwolnienie może nie objąć całego przychodu.

Jak zabezpieczyć rozliczenia w umowie?

• Wyraźnie opisać warunki. Umowa przedwstępna powinna wskazywać, że zawarcie umowy ostatecznej zależy od uzyskania wymaganej decyzji, niewykonania prawa pierwokupu i dostarczenia dokumentów.
• Uregulować zadatek. Strony powinny przesądzić, co dzieje się z zadatkiem, gdy KOWR odmówi zgody, wykona prawo pierwokupu albo ujawni się inne ustawowe ograniczenie niezawinione przez strony.
• Rozdzielić cenę. Warto wskazać osobno wartość gruntów, budynków i ruchomości. Ułatwia to rozliczenie PCC, VAT, PIT oraz ewentualnego zwolnienia rolnego.
• Zabezpieczyć zapłatę. Przy odroczonym terminie można wykorzystać depozyt notarialny, poddanie się egzekucji, hipotekę lub inne zabezpieczenie dopasowane do ryzyka.
• Powiązać wydanie z zapłatą. Protokół powinien obejmować stan budynków, klucze, liczniki, urządzenia, zapasy, plony, dokumentację oraz sposób rozliczenia dopłat.
• Zapewnić wykreślenie obciążeń. Przy hipotece trzeba ustalić kwotę spłaty, rachunek wierzyciela i dokument potrzebny do wykreślenia wpisu.

Gdy cena ma być płacona etapami, sam wpis terminu w akcie nie wystarcza. Warto dobrać zabezpieczenie i ustalić moment przeniesienia własności. Praktyczne warianty przedstawia artykuł o sprzedaży działki rolnej na raty.

Spór o stan budynków, legalność zabudowy lub zgodę KOWR

Odmowa zgody KOWR w przypadku sprzedaży działki rolnej z budynkami

Decyzja odmowna powinna wskazywać, której przesłanki nie wykazano. Od decyzji Dyrektora Generalnego KOWR przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, składane za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Termin wynika z pouczenia i co do zasady wynosi 14 dni od doręczenia. W odwołaniu należy odnieść się do konkretnych ustaleń, przedstawić brakujące dowody oraz wyjaśnić cel nabycia, kwalifikacje i sposób prowadzenia działalności rolniczej.

Nie należy zawierać bezwarunkowej umowy przenoszącej własność przed uzyskaniem ostatecznej decyzji. Można natomiast odpowiednio skonstruować umowę przedwstępną, z terminem uwzględniającym postępowanie administracyjne i procedurę pierwokupu.

W szczególnym trybie, gdy to zbywca wystąpił o zgodę i spełnione są ustawowe warunki, po ostatecznej odmowie może on żądać nabycia nieruchomości przez KOWR. Uprawnienie nie działa przy każdej odmowie i zależy od jej podstawy. Ustawa przewiduje krótki, miesięczny termin na zgłoszenie żądania. KOWR zawiadamia o proponowanej cenie, a przy braku zgody zbywca może w ustawowym terminie wystąpić do sądu o ustalenie ceny albo wycofać żądanie. Zanim sprzedający wybierze tę drogę, powinien sprawdzić treść decyzji i dokładne terminy.

Wykonanie prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży działki rolnej z budynkami

Jeżeli KOWR albo inny uprawniony wykonuje prawo pierwokupu, pierwotny kupujący nie nabywa nieruchomości, a uprawniony wstępuje na warunki umowy warunkowej. Spór może dotyczyć skuteczności oświadczenia, dochowania terminu lub ceny. KOWR może w ciągu ustawowego terminu wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej, gdy cena rażąco od niej odbiega.

Umowa przedwstępna powinna więc określać zasady zwrotu zadatku i kosztów, jeżeli prawo zostanie wykonane. Bez takiego postanowienia strony mogą spierać się, czy brak umowy ostatecznej oznacza niewykonanie zobowiązania, czy skutek ustawowy niezależny od ich woli.

Spór o budynki, granice albo wydanie nieruchomości

Przy niezgodności stanu budynków z dokumentacją należy uzyskać akta z organu administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Czasem potrzebna jest opinia geodety, konstruktora lub projektanta. Jeżeli wada jest istotna, kupujący może uzależnić umowę ostateczną od legalizacji albo zmiany ceny.

Spór o granice wymaga odróżnienia wznowienia znaków, ustalenia przebiegu granicy i rozgraniczenia. Sam wyrys z ewidencji nie zawsze rozstrzyga stan prawny. Przy odmowie wydania nieruchomości, pozostawionych ruchomościach lub dalszym korzystaniu przez sprzedającego znaczenie ma szczegółowy protokół i zastrzeżona możliwość egzekucji obowiązku wydania.

Uzupełniające informacje znajdują się w materiale: wznowienie znaków granicznych.

FAQ

Czy budynki gospodarcze wyłączają prawo pierwokupu KOWR?

Nie. Zabudowanie działki nie przesądza o utracie charakteru rolnego. Trzeba sprawdzić powierzchnię użytków, ich oznaczenie, przeznaczenie planistyczne i ustawowe wyjątki. Działka z budynkami oznaczonymi jako grunty rolne zabudowane może nadal podlegać ustawie.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną mniejszą niż 1 ha?

Tak, uprzednia zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wtedy wymagana. Nie oznacza to jednak automatycznie zwykłej, bezwarunkowej sprzedaży. Notariusz nadal bada prawa pierwokupu oraz obowiązki nabywcy po zakupie.

Termin wykonania prawa pierwokupu KOWR w przypadku sprzedaży działki rolnej z budynkami

KOWR ma miesiąc od skutecznego otrzymania zawiadomienia o treści umowy warunkowej. Termin nie powinien być liczony od dnia podpisania aktu, jeżeli dokument został doręczony później albo zawiadomienie było nieskuteczne.

Czy można od razu podpisać bezwarunkową umowę sprzedaży?

Tylko gdy żadne ustawowe prawo pierwokupu ani warunek zgody nie ma zastosowania. W pozostałych przypadkach najpierw zawiera się umowę warunkową, a po niewykonaniu prawa pierwokupu drugi akt przenoszący własność. Pominięcie procedury może skutkować nieważnością.

Czy zgoda KOWR zastępuje prawo pierwokupu?

Nabycie dokonywane na podstawie zgody, o której mowa w ustawie, jest wyłączone z prawa pierwokupu KOWR. Nadal trzeba jednak zbadać ewentualne prawo kwalifikowanego dzierżawcy oraz inne prawa ustawowe, na przykład związane z gruntem leśnym.

Czy zwolnienie z PCC obejmuje budynki gospodarcze?

Nie należy tego zakładać. Przepis obejmuje sprzedaż własności gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne wraz z drzewami i roślinami, przy dodatkowych warunkach powierzchni, pięcioletniego prowadzenia i pomocy de minimis. Wartość budynków wymaga odrębnej kwalifikacji.

Co zrobić, gdy sprzedający nabył działkę mniej niż pięć lat temu?

Trzeba zbadać dwa niezależne okresy. Pierwszy dotyczy ograniczeń KOWR i jest liczony według ustawy rolnej. Drugi dotyczy PIT i jest liczony od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania. Możliwe wyjątki, zgody i zwolnienia są różne, dlatego nie wolno stosować jednego terminu do obu kwestii.

Czy przy dziedziczeniu pięć lat dla PIT liczy się od śmierci spadkodawcy?

Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku okres podatkowy uwzględnia datę nabycia lub wybudowania przez spadkodawcę. Może się więc okazać, że spadkobierca sprzeda nieruchomość bez PIT wcześniej niż po pięciu latach od nabycia spadku.

Podsumowanie

Bezpieczna sprzedaż działki rolnej z budynkami zaczyna się od analizy ewidencji gruntów, planu miejscowego, księgi wieczystej i historii nabycia. Następnie trzeba ustalić status kupującego, potrzebę zgody KOWR, kolejność praw pierwokupu oraz ograniczenia obowiązujące po zakupie. Umowa powinna regulować skutki odmowy, wykonania prawa pierwokupu, zwrot zadatku, podział ceny i wydanie nieruchomości. Podatki należy policzyć przed aktem, ponieważ PIT, PCC i VAT zależą od różnych przesłanek.

Źródła

• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przepisy o sprzedaży i prawie pierwokupu.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 28 i art. 30e.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 2, art. 6, art. 7 i art. 9 pkt 2.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 i 10a oraz art. 29a ust. 8.
• Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach, w szczególności art. 37a.
• Materiały Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące zgody na nabycie nieruchomości rolnej, prawa pierwokupu i obowiązków nabywcy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.