Dzierżawa gruntu rolnego pod farmę wiatrową

Umowa pod farmę wiatrową nie jest zwykłą dzierżawą pola. Inwestor potrzebuje tytułu prawnego do nieruchomości na okres przygotowania projektu, finansowania, budowy, eksploatacji i późniejszej likwidacji urządzeń. W praktyce oznacza to umowy zawierane na 20, 25 albo 30 lat, często z możliwością przedłużenia.

Dla właściciela najważniejsze jest ustalenie, od kiedy i za co otrzymuje czynsz, jak długo inwestor może blokować grunt bez rozpoczęcia budowy oraz co stanie się z nieruchomością, jeżeli projekt nie uzyska wymaganych decyzji. Dla inwestora kluczowe są natomiast prawidłowy tytuł własności, zgody wszystkich uprawnionych, dostęp do drogi, możliwość ułożenia kabli i pewność, że właściciel nie odda tego samego terenu konkurencyjnemu podmiotowi.

Plan miejscowy i warunki dzierżawy pod elektrownię wiatrową

Umowę można podpisać jeszcze przed zmianą planu miejscowego i przed uzyskaniem decyzji inwestycyjnych. Nie oznacza to jednak, że na działce na pewno powstanie elektrownia. Według obowiązujących zasad lokalizacja elektrowni wiatrowej następuje wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan może określić odległość od zabudowy mieszkaniowej inną niż dziesięciokrotność wysokości turbiny, ale nie mniejszą niż 700 metrów. Ostateczna możliwość realizacji projektu zależy również między innymi od uwarunkowań środowiskowych, sieci elektroenergetycznej, dostępu drogowego, klasy gruntów i treści planu.

Jeżeli na dzień podpisania umowy nie ma jeszcze planu umożliwiającego inwestycję, bezpieczniejsze jest podzielenie współpracy na dwa etapy:

• okres przygotowawczy, w którym inwestor prowadzi pomiary, badania, procedurę planistyczną i środowiskową oraz uzyskuje warunki przyłączenia;
• okres inwestycyjny i operacyjny, który rozpoczyna się dopiero po spełnieniu precyzyjnie opisanych warunków, na przykład po uzyskaniu ostatecznej decyzji środowiskowej i pozwolenia na budowę.

W okresie przygotowawczym właściciel powinien otrzymywać opłatę rezerwacyjną albo czynsz za wyłączność. Nie należy zgadzać się na wieloletnią, bezpłatną blokadę całej działki tylko dlatego, że inwestor ponosi koszty przygotowania projektu. Umowa powinna wskazywać maksymalny termin na uzyskanie decyzji i automatycznie wygasać albo dawać właścicielowi prawo rozwiązania, jeżeli inwestor pozostaje bierny.

Przed podpisaniem trzeba dokładnie określić przedmiot dzierżawy. Często inwestor nie potrzebuje całej działki do wyłącznego korzystania, lecz jedynie powierzchni pod turbinę, plac montażowy, drogę, kabel i stację elektroenergetyczną. Pozostała część może nadal służyć produkcji rolnej. W umowie warto więc załączyć mapę i rozróżnić:

• teren stale zajęty pod urządzenia;
• teren czasowo zajęty na czas budowy;
• pasy służebności lub dostępu do kabli i dróg;
• część pozostającą w użytkowaniu rolniczym właściciela albo innego dzierżawcy.

Trzeba też sprawdzić, czy wydzierżawiający rzeczywiście może rozporządzać gruntem. Przy współwłasności zgody powinni udzielić wszyscy współwłaściciele, a przy majątku wspólnym małżonków konieczna może być zgoda drugiego małżonka. Należy zweryfikować wcześniejsze dzierżawy, służebności, hipoteki, postępowania spadkowe i ograniczenia wynikające z umów kredytowych.

Szerzej o tym, jak wygląda dzierżawa gruntu rolnego na cele nierolnicze, piszemy w osobnym opracowaniu. W przypadku farmy wiatrowej szczególne znaczenie mają jednak długi okres obowiązywania, plan miejscowy, infrastruktura liniowa i obowiązek przywrócenia terenu po zakończeniu inwestycji.

KOWR, tytuł właściciela i dokumenty inwestora wiatrowego

Przy dzierżawie prywatnej nieruchomości rolnej KOWR co do zasady nie wyraża zgody i nie korzysta z prawa pierwokupu, ponieważ dzierżawa nie prowadzi do nabycia własności. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy grunt należy do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, gdy umowa faktycznie zmierza do przeniesienia własności albo gdy wraz z dzierżawą podpisuje się umowę przedwstępną sprzedaży, opcję zakupu lub inne zobowiązanie rozporządzające.

Jeżeli projekt przewiduje późniejszy zakup ziemi, trzeba oddzielnie zbadać ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dotyczy to zwłaszcza większych areałów i nabywcy, który nie jest rolnikiem indywidualnym. Zagadnienia te omawia odrębny materiał dotyczący gruntu rolnego pod farmę PV powyżej 1 ha; przy farmie wiatrowej mechanizm kontroli nabycia gruntu wymaga analogicznej, odrębnej analizy.

Akt notarialny nie jest obowiązkową formą zwykłej umowy dzierżawy. Umowę nieruchomości zawartą na okres dłuższy niż rok należy jednak sporządzić na piśmie. Brak tej formy może prowadzić do traktowania umowy jako zawartej na czas nieoznaczony. Przy inwestycji wieloletniej sama zwykła forma pisemna bywa niewystarczająca z punktu widzenia bezpieczeństwa stron.

Inwestor często oczekuje daty pewnej, wydania nieruchomości i ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Ma to znaczenie między innymi wtedy, gdy właściciel sprzeda grunt. Nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy, lecz w określonych przypadkach może go wypowiedzieć. Ochronę dzierżawcy wzmacnia umowa zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną, połączona z wydaniem przedmiotu dzierżawy. Datę pewną można uzyskać między innymi przez urzędowe poświadczenie daty albo dokonanie czynności notarialnej.

Właściciel nie powinien automatycznie zgadzać się na każdy wpis do księgi wieczystej. Trzeba wskazać, jakie dokładnie prawo lub roszczenie ma być ujawnione, na jak długo, kto pokrywa koszty i w jakim terminie inwestor złoży zgodę na wykreślenie wpisu po wygaśnięciu umowy. Jeżeli umowa upoważnia inwestora do samodzielnego składania wniosków wieczystoksięgowych, pełnomocnictwo powinno być ograniczone do ściśle określonych czynności.

Przed podpisaniem umowy warto przygotować i sprawdzić:

• aktualny odpis księgi wieczystej oraz podstawę nabycia nieruchomości;
• wypis z rejestru gruntów i mapę ewidencyjną;
• dokumenty dotyczące współwłasności, małżeńskiej wspólności majątkowej albo spadku;
• wypis i wyrys z planu miejscowego, a jeżeli planu nie ma, informację o procedurze planistycznej;
• umowy istniejącej dzierżawy, użyczenia, służebności, kredytu lub zabezpieczenia hipotecznego;
• informację o dopłatach bezpośrednich, zobowiązaniach rolnośrodowiskowych i faktycznym użytkowniku gruntu;
• mapę projektowanej turbiny, dróg, kabli, placów i powierzchni czasowo zajętych;
• odpis z KRS inwestora, zasady reprezentacji i dokumenty podmiotu udzielającego gwarancji;
• pełnomocnictwa, jeżeli umowę podpisuje pełnomocnik.

Sam fakt, że dzierżawcą jest spółka albo podmiot niebędący rolnikiem, nie powoduje automatycznie zmiany właściciela w ewidencji gruntów. Praktyczne problemy dotyczące tego, jak wygląda dzierżawa gruntu przez nierolnika a ewidencja, trzeba odróżnić od wpisu prawa lub roszczenia do księgi wieczystej.

Wyłączność, służebności i ryzyka wieloletniej dzierżawy

Największym ryzykiem właściciela jest utrata kontroli nad gruntem na wiele lat za wynagrodzenie nieadekwatne do rzeczywistego zakresu ograniczeń. Umowy inwestorskie często przewidują szeroką wyłączność, prawo wstępu, prowadzenia badań, składania wniosków, ustanawiania służebności i przeniesienia praw na inną spółkę. Każde z tych uprawnień powinno mieć granice.

Niebezpieczna jest klauzula pozwalająca inwestorowi jednostronnie przedłużać etap przygotowawczy bez dodatkowej opłaty. Podobnie należy ocenić prawo do rozwiązania umowy w dowolnym czasie wyłącznie przez inwestora, gdy właściciel pozostaje związany pełnym zakazem rozporządzania działką. Rozsądna umowa wiąże przedłużenie z rzeczywistym postępem projektu, wyższą opłatą i końcowym terminem granicznym.

Inwestor powinien natomiast chronić się przed wadliwym tytułem prawnym, konkurencyjną dzierżawą, nieujawnionymi sporami, odmową dostępu do gruntu i sprzedażą działki osobie, która będzie próbowała zakończyć umowę. Z tego powodu uzasadnione bywają data pewna, protokół wydania, wpis do księgi wieczystej i obowiązek informowania o planowanym zbyciu nieruchomości.

Klauzula cesji powinna rozróżniać przeniesienie praw w ramach tej samej grupy kapitałowej, przeniesienie na bank finansujący oraz sprzedaż projektu niezależnemu podmiotowi. Właściciel może zgodzić się na cesję, ale powinien wymagać pisemnego zawiadomienia, przejęcia wszystkich obowiązków, braku zaległości oraz utrzymania zabezpieczeń. Samo przeniesienie umowy nie powinno zwalniać pierwotnego inwestora lub gwaranta, dopóki nowy podmiot nie wykaże odpowiedniej zdolności finansowej.

Umowa powinna także regulować odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez wykonawców i podwykonawców. Właściciel nie powinien dochodzić roszczeń od każdej firmy budowlanej osobno. Odpowiedzialność kontraktową wobec niego powinien ponosić inwestor, niezależnie od późniejszych rozliczeń z wykonawcą. Warto wymagać polisy OC obejmującej prace budowlane, szkody środowiskowe, uszkodzenia melioracji i szkody w uprawach.

Podobne problemy pojawiają się przy umowach, których przedmiotem jest działka pod fotowoltaikę, lecz w inwestycji wiatrowej większe znaczenie mogą mieć drogi transportowe, duży plac montażowy, ograniczenia zabudowy w otoczeniu turbiny i długi okres eksploatacji.

Czynsz, waloryzacja, podatki i etapy inwestycji wiatrowej

Czynsz powinien odpowiadać etapowi projektu. Najczęściej stosuje się opłatę za okres przygotowawczy, wyższą opłatę za budowę oraz pełny czynsz operacyjny od uruchomienia turbiny albo od rozpoczęcia faktycznego zajęcia terenu. Nie należy uzależniać całego wynagrodzenia wyłącznie od rozpoczęcia sprzedaży energii, ponieważ termin ten zależy od działań inwestora, operatora sieci i organów administracji.

W umowie trzeba wskazać kwoty netto lub brutto, termin wystawienia faktury albo rachunku, termin płatności, odsetki, waloryzację oraz konsekwencje opóźnienia. Przy umowach wieloletnich waloryzacja powinna działać automatycznie, na przykład według wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanego przez GUS, bez konieczności podpisywania aneksu. Warto też ustalić minimalny poziom podwyżki albo sposób postępowania w razie zmiany lub zaprzestania publikacji wskaźnika.

Dzierżawa gospodarstwa rolnego albo jego składników na cele nierolnicze stanowi źródło przychodu podlegające PIT. Jeżeli przychód jest osiągany poza działalnością gospodarczą, co do zasady jest rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł rocznego przychodu i 12,5% od nadwyżki. Przy małżonkach, którzy spełniają ustawowe warunki i opodatkowują całość przychodu u jednego z nich, próg może wynosić 200 000 zł. Sposób rozliczenia trzeba jednak sprawdzić indywidualnie, zwłaszcza gdy właściciel prowadzi działalność gospodarczą, jest podatnikiem VAT albo zawiera kilka powiązanych umów.

Dzierżawa gruntu jest odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu przepisów o VAT. To, czy właściciel dolicza VAT, zależy między innymi od jego statusu, zakresu aktywności oraz możliwości zastosowania zwolnienia. Umowa powinna przewidywać, że do czynszu zostanie doliczony VAT, jeżeli będzie należny, tak aby zmiana statusu podatkowego nie obniżyła ekonomicznego wynagrodzenia właściciela.

Grunty sklasyfikowane jako użytki rolne są objęte podatkiem rolnym, chyba że zostaną zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Część faktycznie zajęta pod turbinę, drogę techniczną, stację lub infrastrukturę może podlegać podatkowi od nieruchomości według zasad właściwych dla działalności gospodarczej. Umowa powinna jednoznacznie zobowiązywać inwestora do zwrotu właścicielowi różnicy w podatkach, opłatach i innych obciążeniach wywołanych inwestycją.

Budowa może wymagać wyłączenia określonych gruntów z produkcji rolniczej. W zależności od klasy i pochodzenia gleby potrzebna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie, wydawana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem właściwego zgłoszenia. Z wyłączeniem mogą wiązać się należność jednorazowa i opłaty roczne. Obowiązek administracyjny nie zawsze automatycznie obciąża inwestora tylko dlatego, że tak ustalono w umowie, dlatego dokument powinien precyzyjnie zobowiązać inwestora do prowadzenia procedury, pokrycia kosztów i zwolnienia właściciela z ekonomicznego ciężaru tych należności.

Do najważniejszych zabezpieczeń należą:

• kaucja albo gwarancja bankowa zabezpieczająca czynsz i szkody;
• gwarancja spółki dominującej, jeżeli stroną jest spółka projektowa o niewielkim kapitale;
• dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym co do określonych płatności lub obowiązku wydania nieruchomości, jeżeli zakres takiego zabezpieczenia jest precyzyjny;
• obowiązek utrzymywania ubezpieczenia i przedstawiania aktualnych polis;
• prawo rozwiązania umowy po istotnym opóźnieniu, utracie pozwoleń, zaprzestaniu prac albo niewypłacalności inwestora;
• zabezpieczenie kosztów demontażu i rekultywacji uruchamiane przed końcem eksploatacji, a nie dopiero po upadłości inwestora.

Umowa dzierżawy zawarta na okres dłuższy niż 30 lat po upływie tego okresu jest traktowana jak zawarta na czas nieoznaczony. Jeżeli strony planują dłuższą współpracę, trzeba odpowiednio ułożyć okres podstawowy, opcję przedłużenia i warunki jej wykonania. Nie powinno się przyznawać inwestorowi nieograniczonego prawa wielokrotnego przedłużania umowy bez aktualizacji czynszu i zabezpieczeń.

Odmowa planistyczna, spór umowny lub rezygnacja inwestora

Najpierw trzeba ustalić, czy spór dotyczy samej umowy, decyzji administracyjnej, szkód w gruncie czy rozliczeń podatkowych. Każda z tych sytuacji ma inny tryb działania. Odmowa gminy dotycząca procedury planistycznej nie jest tym samym co decyzja odmawiająca środowiskowych uwarunkowań, a spór o zaległy czynsz jest sprawą cywilną.

Jeżeli inwestor nie płaci, przekracza obszar udostępniony w umowie albo nie naprawia szkód, właściciel powinien:

1. zabezpieczyć dowody, w tym zdjęcia, mapy, protokoły, korespondencję i dokumenty podatkowe;
2. sprawdzić procedurę zgłoszenia naruszenia i terminy naprawcze przewidziane w umowie;
3. wysłać pisemne wezwanie do zapłaty albo usunięcia naruszeń z wyznaczeniem terminu;
4. zastrzec naliczenie odsetek, kar umownych lub odszkodowania, jeżeli wynikają z umowy i przepisów;
5. ocenić, czy naruszenie daje prawo wypowiedzenia albo odstąpienia oraz czy wymaga wcześniejszego wezwania;
6. nie blokować samodzielnie dostępu do urządzeń, jeżeli mogłoby to stworzyć zagrożenie lub narazić właściciela na odpowiedzialność.

Jeżeli właściciel odmawia podpisania dodatkowego pełnomocnictwa, ustanowienia służebności albo poszerzenia terenu inwestycji, inwestor może powołać się na obowiązek współdziałania tylko wtedy, gdy takie zobowiązanie rzeczywiście wynika z umowy i zostało wystarczająco określone. Ogólny zapis o udzielaniu wszelkich niezbędnych zgód nie powinien być interpretowany jako zgoda na nieograniczone obciążanie nieruchomości lub zmianę ekonomicznych warunków kontraktu.

Spory dotyczące decyzji środowiskowej, pozwolenia na budowę albo wyłączenia gruntu z produkcji rozstrzyga się w postępowaniu administracyjnym. Stroną postępowania nie zawsze będzie każdy właściciel nieruchomości położonej w pobliżu. Termin na odwołanie od decyzji administracyjnej jest co do zasady krótki i wynosi 14 dni od jej doręczenia, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Dlatego nie należy odkładać analizy doręczonej decyzji.

Przy sporze o rozwiązanie wieloletniej dzierżawy trzeba sprawdzić nie tylko kodeksowe terminy wypowiedzenia, lecz przede wszystkim postanowienia umowy. W dzierżawie gruntu rolnego ustawowy termin wypowiedzenia może wynosić rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, ale strony często ustalają szczególne podstawy rozwiązania. Nieskuteczne wypowiedzenie może prowadzić do wieloletniego procesu i roszczeń odszkodowawczych.

FAQ

Czy KOWR musi zgodzić się na dzierżawę gruntu pod farmę wiatrową?

Przy zwykłej dzierżawie prywatnego gruntu rolnego co do zasady nie, ponieważ nie dochodzi do nabycia nieruchomości. KOWR może mieć znaczenie przy gruntach państwowych albo gdy konstrukcja umów obejmuje sprzedaż, opcję zakupu lub inne przeniesienie własności.

Czy umowa musi być zawarta u notariusza?

Nie ma ogólnego obowiązku zawierania dzierżawy w formie aktu notarialnego. Przy umowie wieloletniej warto jednak rozważyć datę pewną, poświadczenie podpisów, wpis do księgi wieczystej oraz notarialne zabezpieczenia konkretnych obowiązków.

Czy można podpisać umowę, gdy nie ma jeszcze planu miejscowego?

Tak, ale umowa powinna wyraźnie wskazywać, że projekt znajduje się na etapie przygotowania. Trzeba ustalić opłatę za blokadę gruntu, maksymalny termin uzyskania planu i decyzji oraz skutek ich nieuzyskania.

Kto ponosi opłaty za wyłączenie gruntu pod farmę wiatrową?

W umowie należy zobowiązać inwestora do przeprowadzenia procedury i pokrycia wszystkich należności oraz opłat związanych z inwestycją. Trzeba też sprawdzić, na kogo formalnie zostanie nałożony obowiązek w decyzji administracyjnej.

Czy właściciel może nadal uprawiać część działki?

Tak, jeżeli umowa i rzeczywisty sposób realizacji inwestycji na to pozwalają. Należy dokładnie oznaczyć obszary zajęte stale, czasowo i pozostające w produkcji rolnej oraz ustalić zasady dojazdu i odpowiedzialności za szkody w uprawach.

Czy inwestor może przenieść umowę dotyczącą dzierżawy gruntu pod farmę wiatrową na inną spółkę?

Tylko na zasadach wynikających z umowy i przepisów. Właściciel powinien wymagać zawiadomienia, przejęcia wszystkich obowiązków, zachowania zabezpieczeń i odpowiedniej wiarygodności finansowej nowego podmiotu.

Co dzieje się z dzierżawą po sprzedaży działki?

Nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy. Zakres ochrony dzierżawcy zależy jednak między innymi od czasu trwania umowy, formy pisemnej, daty pewnej i wydania gruntu, dlatego te elementy powinny być uregulowane przed sprzedażą.

Jak zabezpieczyć usunięcie turbiny po zakończeniu umowy?

Umowa powinna określać zakres demontażu, głębokość usunięcia fundamentów, sposób rekultywacji, terminy i odbiór prac. Dodatkowo potrzebne jest realne zabezpieczenie finansowe, na przykład gwarancja bankowa, kaucja lub gwarancja wypłacalnego podmiotu z grupy inwestora.

Podsumowanie

Przed podpisaniem dzierżawy gruntu rolnego pod farmę wiatrową trzeba sprawdzić tytuł prawny, plan miejscowy, zakres zajęcia działki, czas przygotowania projektu i sposób naliczania czynszu. Sama wysoka stawka operacyjna nie chroni właściciela, jeżeli inwestor może przez wiele lat bezpłatnie blokować grunt, przenieść umowę na niewypłacalną spółkę lub pozostawić urządzenia bez zabezpieczenia kosztów demontażu.

Bezpieczna umowa rozdziela etapy inwestycji, przypisuje inwestorowi koszty administracyjne, podatkowe i środowiskowe, reguluje szkody oraz przewiduje precyzyjne zasady cesji, rozwiązania i rekultywacji. Ostateczna ocena wymaga analizy księgi wieczystej, mapy projektu, statusu właściciela i pełnego wzoru umowy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 660, 678 oraz 693–709, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 941.
• Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 317 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 82 z późniejszymi zmianami.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 592 z późniejszymi zmianami, oraz ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stan prawny sprawdzony na 20 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.