Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę, klauzule, podatki i zabezpieczenia

Dzierżawa pod fotowoltaikę nie jest zwykłą umową udostępnienia pola. Inwestor potrzebuje prawa do korzystania z terenu, prowadzenia badań, uzyskiwania decyzji, budowy dróg, kabli i urządzeń, a następnie eksploatacji instalacji. Właściciel z kolei rezygnuje na wiele lat z możliwości swobodnego korzystania z nieruchomości. Dlatego przed podpisaniem należy ustalić nie tylko stawkę czynszu, lecz cały cykl życia projektu: od badań i pozwoleń aż po demontaż instalacji.

Szersze informacje o tym, jak oceniana jest działka pod fotowoltaikę, znajdują się w osobnym opracowaniu. W tym poradniku koncentrujemy się na konstrukcji umowy, podatkach i zabezpieczeniach.

Warunki podpisania dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną

Umowę można zawrzeć, gdy wydzierżawiający ma prawo rozporządzać gruntem, a treść księgi wieczystej, ewidencji gruntów i dokumentów własności nie wskazuje przeszkody uniemożliwiającej oddanie nieruchomości inwestorowi. Samo podpisanie umowy nie przesądza jednak, że farma powstanie. Inwestor musi jeszcze uzyskać wymagane decyzje planistyczne, środowiskowe, budowlane i przyłączeniowe, zależnie od parametrów projektu i stanu prawnego terenu.

Przed zawarciem umowy trzeba sprawdzić w szczególności:

• kto jest właścicielem działki i czy wszyscy współwłaściciele podpiszą umowę;
• czy nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków i czy potrzebna jest zgoda drugiego małżonka;
• czy działka nie jest już wydzierżawiona, użyczona, obciążona prawami osób trzecich albo objęta postępowaniem egzekucyjnym;
• czy właściciel nie nabył nieruchomości rolnej w okresie, w którym obowiązuje go zakaz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom;
• czy plan miejscowy, plan ogólny, decyzje dotyczące zabudowy oraz ograniczenia środowiskowe nie wykluczają inwestycji;
• czy dostęp do drogi i możliwość poprowadzenia kabla do punktu przyłączenia są prawnie zapewnione;
• czy na gruncie nie ciążą zobowiązania związane z dopłatami, programami rolnośrodowiskowymi lub wcześniejszym finansowaniem.

Jeżeli grunt ma charakter rolny, szczególnego sprawdzenia wymaga dzierżawa gruntu rolnego na cele nierolnicze. Umowa cywilna nie zastępuje procedur potrzebnych do legalnej zmiany sposobu wykorzystania terenu.

Dobrą praktyką jest podzielenie współpracy na dwa etapy. Pierwszy to okres przygotowawczy, w którym inwestor wykonuje badania i uzyskuje decyzje. Drugi rozpoczyna się po spełnieniu uzgodnionych warunków, wydaniu terenu pod budowę albo rozpoczęciu robót. Każdy etap powinien mieć odrębny czynsz, czas trwania i zasady zakończenia.

Pięcioletni zakaz KOWR i dokumenty właściciela gruntu

Standardowa umowa dzierżawy prywatnego gruntu pod fotowoltaikę co do zasady nie wymaga zgody KOWR. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego reguluje przede wszystkim nabywanie nieruchomości rolnych, a dzierżawa nie przenosi własności. Nie oznacza to jednak, że KOWR można zawsze pominąć.

Najważniejszy wyjątek dotyczy właściciela, który nabył nieruchomość rolną i przez pięć lat od nabycia ma obowiązek prowadzić gospodarstwo oraz zakaz oddawania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Dzierżawa prowadzi do przekazania posiadania zależnego, dlatego przed wydaniem gruntu może być potrzebna decyzja Dyrektora Generalnego KOWR zezwalająca na wcześniejsze oddanie nieruchomości w posiadanie. Trzeba sprawdzić datę, podstawę nabycia oraz ewentualne ustawowe wyjątki.

Jeżeli nieruchomość pochodzi z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa albo sam KOWR jest stroną umowy, stosuje się odrębne zasady gospodarowania mieniem publicznym i treść konkretnej umowy z KOWR. W takim przypadku inwestor nie powinien opierać się wyłącznie na zgodzie dzierżawcy gruntu państwowego.

Akt notarialny nie jest zwykle warunkiem ważności umowy dzierżawy. Forma pisemna jest jednak konieczna z praktycznego punktu widzenia, a przy długiej umowie powinna zostać połączona z datą pewną. Data pewna oraz wydanie nieruchomości mają szczególne znaczenie przy sprzedaży działki. Nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy, lecz możliwość wypowiedzenia przez nabywcę jest ograniczona, gdy umowę zawarto na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a grunt został wydany dzierżawcy.

Notariusz może być potrzebny także do dodatkowych zabezpieczeń, na przykład oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, ustanowienia służebności dla kabla, drogi lub urządzeń albo poświadczenia podpisów. Przy długoterminowej inwestycji warto również rozważyć ujawnienie prawa dzierżawy w dziale III księgi wieczystej, jeżeli treść umowy i sytuacja prawna nieruchomości to uzasadniają.

Ustawa przyznaje dzierżawcy nieruchomości rolnej ustawowe prawo pierwokupu tylko po spełnieniu szczególnych warunków: umowa musi mieć formę pisemną i datę pewną, być wykonywana co najmniej trzy lata, a nieruchomość ma wejść w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Spółka realizująca farmę fotowoltaiczną zwykle nie spełnia ostatniego warunku. Umowne prawo pierwszeństwa lub prawo pierwokupu trzeba więc opisać osobno, z uwzględnieniem ustawowych uprawnień KOWR.

W zakresie skutków ewidencyjnych warto odróżnić posiadanie gruntu od statusu właściciela. Problem ten szerzej omawia artykuł dzierżawa gruntu przez nierolnika a ewidencja.

Okres przygotowawczy, cesja i ryzyka stron projektu PV

Najczęstszy błąd właściciela polega na podpisaniu wieloletniej umowy, która blokuje grunt, ale nie gwarantuje szybkiego rozpoczęcia płatności. Inwestor może przez kilka lat badać projekt, a następnie odstąpić od niego bez istotnych kosztów. Z kolei zbyt sztywna umowa może obciążyć inwestora czynszem mimo braku warunków przyłączenia lub prawomocnych decyzji.

Właściciel powinien zwrócić uwagę na klauzule, które pozwalają inwestorowi jednostronnie przedłużać okres przygotowawczy, zmniejszać powierzchnię bez rekompensaty, przenosić umowę na dowolny podmiot lub wypowiedzieć ją bez wskazanej przyczyny. Inwestor natomiast powinien zabezpieczyć prawo prowadzenia pomiarów, występowania o decyzje, wejścia na teren, budowy infrastruktury towarzyszącej i finansowania projektu przez bank.

Umowa musi rozstrzygać, czy inwestor może przenieść prawa i obowiązki na spółkę projektową, nabywcę projektu albo instytucję finansującą. Można dopuścić cesję bez osobnej zgody wyłącznie na podmiot spełniający określone warunki finansowe i organizacyjne, z obowiązkiem pisemnego zawiadomienia właściciela oraz przejęcia wszystkich zabezpieczeń.

Duże znaczenie ma też odpowiedzialność za szkody w uprawach, drogach, urządzeniach melioracyjnych i sąsiednich nieruchomościach. Umowa powinna przewidywać protokół stanu gruntu, obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, zasady usuwania awarii oraz procedurę ustalania odszkodowania.

Czynsz, waloryzacja, PIT i podatek od nieruchomości

Czynsz i podatek dochodowy

Przychody osoby fizycznej z dzierżawy poza działalnością gospodarczą są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Jeżeli dzierżawa jest związana z działalnością gospodarczą, sposób rozliczenia zależy od wybranej formy opodatkowania tej działalności.

Umowa powinna wskazywać, czy podana kwota jest kwotą netto czy brutto, kiedy powstaje obowiązek zapłaty, czy czynsz zależy od powierzchni faktycznie zajętej, a także jak rozliczane są dodatkowe świadczenia. Jeżeli inwestor pokrywa za właściciela określone opłaty lub podatki, trzeba ocenić, czy ich wartość również stanowi przychód właściciela.

W praktyce podatkowej znaczenie ma rzeczywisty cel umowy, podobnie jak przy innych umowach dotyczących komercyjnego wykorzystania terenu, takich jak dzierżawa gruntu pod reklamę.

VAT

Dzierżawa gruntu w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o VAT, nawet gdy właściciel nie prowadzi zarejestrowanej firmy. Jeżeli wydzierżawiający jest czynnym podatnikiem VAT, dzierżawa terenu pod instalację fotowoltaiczną co do zasady podlega podstawowej stawce VAT. Właściciel może jednak korzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli spełnia warunki ustawowe i nie przekracza obowiązującego od 2026 r. limitu 240 000 zł wartości sprzedaży.

Strony powinny wpisać do umowy mechanizm doliczania VAT według stawki obowiązującej w dniu powstania obowiązku podatkowego. Brak takiego postanowienia może prowadzić do sporu, czy umówiony czynsz zawiera już VAT.

Podatek rolny i podatek od nieruchomości przy dzierżawie pod fotowoltaikę

Użytki rolne są objęte podatkiem rolnym, chyba że zostaną faktycznie zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Obszar zajęty pod farmę fotowoltaiczną, drogi, stacje i urządzenia może więc zostać objęty podatkiem od nieruchomości. Wysokość stawki dla gruntu ustala rada gminy w granicach ustawowych.

Przy prywatnej nieruchomości podatnikiem podatku od nieruchomości pozostaje co do zasady właściciel, a sama umowa nie przenosi obowiązku publicznoprawnego na dzierżawcę. Można jednak zobowiązać inwestora do zwrotu właścicielowi wzrostu podatku wynikającego z realizacji projektu. Umowa powinna opisywać termin zwrotu, dokumenty potwierdzające wysokość należności i sposób rozliczenia korekt. Odrębnej analizy wymaga opodatkowanie budowli lub ich części należących do inwestora.

Terminy trwania i wypowiedzenia

Dzierżawa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowę na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego okresu uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli projekt ma działać 25–30 lat, trzeba osobno opisać okres przygotowawczy, budowę, eksploatację, ewentualne przedłużenie oraz czas potrzebny na demontaż.

Przy umowie na czas oznaczony wypowiedzenie powinno być możliwe w przypadkach wyraźnie wskazanych w umowie. Należy określić naruszenia istotne, obowiązek wcześniejszego wezwania do ich usunięcia i odpowiedni termin naprawczy. W przypadku zaległości czynszowych przepisy Kodeksu cywilnego przewidują szczególną procedurę, w tym dodatkowy trzymiesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu przed wypowiedzeniem bez zachowania terminu.

Jeżeli strony nie ustalą innych zasad dla dzierżawy na czas nieoznaczony, ustawowe terminy wypowiedzenia mogą być długie. Dla gruntu rolnego jest to co do zasady rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a dla innej dzierżawy sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Zabezpieczenie demontażu i przywrócenia gruntu

Obowiązek usunięcia paneli, konstrukcji, stacji, kabli, fundamentów i dróg powinien być opisany szczegółowo. Sam zapis, że inwestor „przywróci grunt do stanu poprzedniego”, jest zwykle zbyt ogólny. Trzeba wskazać termin, standard rekultywacji, sposób postępowania z infrastrukturą podziemną, dokumentowanie wykonania prac oraz odpowiedzialność za opóźnienie.

Zabezpieczenie powinno istnieć przez cały okres eksploatacji i uwzględniać wzrost kosztów. Może mieć formę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, depozytu, rachunku escrow albo gwarancji spółki dominującej. W umowie trzeba wskazać minimalną kwotę, częstotliwość aktualizacji oraz prawo właściciela do skorzystania z zabezpieczenia, gdy inwestor nie wykona obowiązków mimo wezwania.

Zaległy czynsz, odmowa decyzji i zakończenie projektu

Najpierw trzeba ustalić, czy problem wynika z umowy, decyzji administracyjnej czy stanu prawnego nieruchomości. Inna będzie ścieżka przy zaległym czynszu, inna przy odmowie zgody KOWR, a jeszcze inna przy odmowie wydania decyzji środowiskowej lub warunków zabudowy.

W sporze umownym należy zabezpieczyć umowę, aneksy, korespondencję, faktury, protokoły wejścia na teren, mapy i zdjęcia. Następnie warto wysłać pisemne wezwanie opisujące naruszenie, żądanie, podstawę umowną i termin naprawczy. Wypowiedzenie lub odstąpienie powinno zostać złożone dokładnie w formie i na adres wskazany w umowie. Przed samodzielnym usuwaniem urządzeń inwestora należy ocenić ryzyko odpowiedzialności za zniszczenie mienia i naruszenie posiadania.

Jeżeli Dyrektor Generalny KOWR odmówi zgody na oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem pięciu lat, od decyzji co do zasady przysługuje odwołanie do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Termin odwołania wynika z pouczenia decyzji i zasadniczo wynosi 14 dni od jej doręczenia. W odwołaniu trzeba wykazać ważny interes właściciela albo interes publiczny oraz przedstawić dokumenty dotyczące nabycia, projektu i skutków odmowy.

Odmowa decyzji potrzebnej do realizacji farmy nie zawsze automatycznie kończy dzierżawę. Skutek zależy od tego, czy umowa uznaje daną decyzję za warunek zawieszający, czy przewiduje obowiązek złożenia odwołania, jaki jest termin graniczny projektu i kto ponosi koszty procedury. Dlatego klauzula „braku możliwości realizacji inwestycji” powinna zawierać mierzalne przesłanki, a nie pozostawiać jednej stronie pełnej swobody oceny.

Jeżeli negocjacje nie przynoszą rezultatu, spór o czynsz, skuteczność wypowiedzenia, odszkodowanie lub wykonanie obowiązków umownych rozpoznaje sąd cywilny. Umowa może przewidywać wcześniejszą mediację, lecz nie powinna blokować możliwości szybkiego zabezpieczenia roszczeń, gdy istnieje ryzyko niewypłacalności, sprzedaży urządzeń albo dalszej degradacji gruntu.

FAQ

Czy umowa dzierżawy pod fotowoltaikę musi być zawarta u notariusza?

Nie, co do zasady wystarcza forma pisemna. Notariusz jest jednak przydatny do uzyskania daty pewnej, poświadczenia podpisów, ustanowienia służebności lub złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Czy na dzierżawę gruntu rolnego pod farmę potrzebna jest zgoda KOWR?

Zwykle nie. Zgoda może być jednak potrzebna, gdy właściciel nabył nieruchomość rolną i nadal obowiązuje go pięcioletni zakaz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom. Ocenia się datę i podstawę nabycia oraz ustawowe wyjątki.

Na ile lat można zawrzeć umowę?

Strony mogą ustalić długi czas oznaczony, często odpowiadający okresowi przygotowania i eksploatacji farmy. Dzierżawę zawartą na dłużej niż 30 lat po upływie 30 lat uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Od kiedy inwestor powinien płacić czynsz?

Decyduje umowa. Bezpiecznie jest przewidzieć opłatę za okres rezerwacji gruntu, wyższy czynsz po spełnieniu kluczowych warunków oraz pełny czynsz najpóźniej od wydania terenu pod budowę lub rozpoczęcia robót.

Czy właściciel może sprzedać działkę podczas dzierżawy?

Tak. Nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy. Dla ochrony trwałości umowy znaczenie ma zawarcie jej na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną oraz faktyczne wydanie gruntu dzierżawcy.

Kto płaci podatek od nieruchomości po wybudowaniu farmy?

W przypadku prywatnego gruntu podatnikiem od samego gruntu pozostaje co do zasady właściciel. Umowa może zobowiązać inwestora do zwrotu wzrostu podatku. Opodatkowanie urządzeń i budowli inwestora wymaga osobnej oceny.

Czy inwestor może przenieść umowę dotyczącą dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę na inną spółkę?

Tylko na zasadach przewidzianych w umowie albo za zgodą drugiej strony, gdy taka zgoda jest wymagana. Warto z góry opisać dopuszczalną cesję na spółkę projektową, nabywcę projektu i bank finansujący oraz zapewnić dalsze obowiązywanie zabezpieczeń.

Co się dzieje, gdy farma ostatecznie nie powstanie?

Umowa powinna określać termin graniczny projektu, skutki odmowy decyzji, zasady zakończenia okresu przygotowawczego, rozliczenie czynszu oraz obowiązek usunięcia urządzeń pomiarowych i naprawienia szkód. Bez takich postanowień powstaje ryzyko długiego sporu.

Podsumowanie

Bezpieczna dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę wymaga sprawdzenia własności, ograniczeń KOWR, przeznaczenia terenu i dostępu do infrastruktury. W umowie trzeba rozdzielić etap przygotowawczy od eksploatacji, ustalić moment rozpoczęcia pełnego czynszu, waloryzację, podatki, cesję, sprzedaż działki i zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia. Szczególnego zabezpieczenia wymaga demontaż instalacji oraz przywrócenie gruntu po zakończeniu projektu. Ostateczna ocena powinna uwzględniać treść księgi wieczystej, dokument nabycia nieruchomości i cały projekt umowy, a nie tylko proponowaną stawkę czynszu.

Powiązane ryzyka i procedurę omawia materiał: umowa pod elektrownię wiatrową.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 660, art. 673, art. 678 oraz art. 693–709.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b i art. 3.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.