Umowa dzierżawy ziemi rolnej najważniejsze postanowienia i błędy

Dzierżawa różni się od najmu tym, że dzierżawca nie tylko używa rzeczy, ale może również pobierać z niej pożytki, na przykład zbierać plony. W zamian płaci umówiony czynsz, który może być określony w pieniądzach, w zbożu, w innym świadczeniu albo jako część pożytków. Dobra umowa nie powinna ograniczać się do zdania, że właściciel „oddaje pole w dzierżawę”. Musi opisywać realny sposób korzystania z gruntu i przewidywać sytuacje, które zwykle pojawiają się dopiero po kilku sezonach.

Kto i na jak długo może wydzierżawić ziemię rolną?

Umowę może zawrzeć właściciel gruntu albo osoba należycie umocowana do działania w jego imieniu. Przed podpisaniem dokumentu dzierżawca powinien sprawdzić księgę wieczystą, dane z ewidencji gruntów, tytuł prawny wydzierżawiającego oraz to, czy nieruchomość nie jest przedmiotem współwłasności, postępowania spadkowego, egzekucji lub innej wcześniejszej umowy. Jeżeli grunt należy do kilku osób, bezpiecznym rozwiązaniem jest uzyskanie podpisów wszystkich współwłaścicieli albo dokumentu potwierdzającego umocowanie osoby podpisującej umowę.

Przedmiot dzierżawy trzeba oznaczyć tak, aby nie było wątpliwości, jaki teren został wydany. W umowie należy podać co najmniej numer działki ewidencyjnej, obręb, gminę, powierzchnię, numer księgi wieczystej i sposób korzystania. Przy dzierżawie części działki warto dołączyć mapę z zaznaczonym obszarem oraz protokół wydania. W protokole można opisać stan gleby, istniejące zasiewy, rowy, drogi dojazdowe, ogrodzenia, urządzenia melioracyjne i inne elementy, za które po zakończeniu umowy mogą odpowiadać strony.

Dzierżawca powinien korzystać z gruntu zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i bez zgody właściciela nie może zmieniać jego przeznaczenia. Umowa powinna zatem określić, czy grunt ma służyć produkcji roślinnej, wypasowi, sadownictwu, prowadzeniu upraw ekologicznych czy innemu uzgodnionemu celowi. Jeżeli dzierżawca planuje budowę obiektu, wykonanie trwałych nasadzeń, instalację urządzeń, zmianę stosunków wodnych albo wykorzystanie nierolnicze, potrzebna jest odrębna, wyraźna zgoda oraz analiza przepisów administracyjnych.

Co do zasady prywatny właściciel może wydzierżawić ziemię także osobie, która nie ma statusu rolnika indywidualnego. Szczegółowe ograniczenia i praktyczne konsekwencje takiej sytuacji omawia osobny materiał: dzierżawa ziemi rolnej nierolnikowi.

Umowę można zawrzeć na czas oznaczony albo nieoznaczony. Przy czasie oznaczonym trzeba wskazać konkretną datę zakończenia lub zdarzenie pozwalające ją ustalić. Dzierżawa zawarta na okres dłuższy niż 30 lat po upływie tego czasu jest traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony. Dlatego sformułowania sugerujące bezterminowe i nieodwołalne związanie gruntu wymagają szczególnej ostrożności; szerzej problem opisuje artykuł o tym, jakie skutki może wywołać wieczysta dzierżawa ziemi rolnej.

Forma umowy, KOWR i dokumenty do wydania gruntu

Sama umowa dzierżawy prywatnej nieruchomości rolnej zasadniczo nie przenosi własności, dlatego nie wymaga aktu notarialnego i co do zasady nie uruchamia prawa pierwokupu KOWR. Inaczej wygląda dzierżawa gruntów należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, gdzie stroną jest KOWR, a zawarcie umowy następuje według szczególnych zasad, zwykle po przeprowadzeniu odpowiedniego przetargu.

Notariusz może być jednak potrzebny do uzyskania daty pewnej. Jest ona ważna przede wszystkim z dwóch powodów. Po pierwsze, jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, nabywca co do zasady wstępuje w miejsce wydzierżawiającego, ale w określonych sytuacjach może wypowiedzieć umowę. Ochronę dzierżawcy wzmacnia umowa zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, jeżeli grunt został już wydany. Po drugie, ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy nieruchomości rolnej wymaga między innymi pisemnej umowy z datą pewną, wykonywanej co najmniej przez trzy lata, oraz wejścia nabywanej nieruchomości do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Data pewna nie oznacza, że cała umowa musi mieć formę aktu notarialnego. Może wynikać z odpowiedniej wzmianki notariusza lub innego zdarzenia wskazanego w Kodeksie cywilnym. W praktyce strony często udają się do notariusza po poświadczenie podpisów lub daty na już przygotowanym dokumencie. Zakres czynności warto uzgodnić wcześniej z kancelarią notarialną.

Trzeba także sprawdzić, czy właściciel może oddać grunt w posiadanie innej osobie. Nabywca nieruchomości rolnej podlegający obowiązkom z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może być przez pięć lat zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa i objęty zakazem zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. W takiej sytuacji podpisanie dzierżawy bez wcześniejszej analizy może prowadzić do nieważności czynności lub innych poważnych konsekwencji. Powiązany problem dotyczący zbycia opisuje materiał: sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat.

Czynsz, dopłaty i odpowiedzialność stron dzierżawy

Największym ryzykiem wydzierżawiającego jest utrata kontroli nad sposobem korzystania z gruntu. Dzierżawca może zaniedbać ziemię, zniszczyć urządzenia, zmienić profil użytkowania, dopuścić do zakrzaczenia albo oddać grunt innej osobie. Kodeks cywilny zakazuje poddzierżawienia i oddania przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego. Naruszenie tego zakazu może uzasadniać wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia. Warto jednak w umowie opisać, co uważa się za poddzierżawienie, czy dopuszczalna jest wspólna uprawa z członkiem rodziny oraz w jakiej formie właściciel udziela zgody.

Po stronie dzierżawcy podstawowym ryzykiem jest niepewność co do czasu korzystania z pola. Umowa na czas oznaczony powinna wskazywać konkretne przypadki wcześniejszego wypowiedzenia. Zbyt ogólna klauzula pozwalająca właścicielowi rozwiązać umowę „w każdym czasie” może niweczyć gospodarczy sens wieloletniej dzierżawy, zwłaszcza gdy dzierżawca ponosi koszty wapnowania, melioracji, przygotowania gleby, nasadzeń lub budowy urządzeń.

Osobno trzeba uregulować nakłady. Należy ustalić, które prace wymagają uprzedniej zgody właściciela, kto je finansuje, czy dzierżawca może żądać zwrotu kosztów i jak obliczana będzie wartość ulepszeń przy zakończeniu umowy. Brak takich postanowień często prowadzi do sporu, ponieważ strony inaczej oceniają, czy dana praca była zwykłym obowiązkiem prawidłowej gospodarki, naprawą konieczną czy ulepszeniem zwiększającym wartość nieruchomości.

Ryzykiem jest również sprzedaż gruntu. Nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy, ale ochrona dzierżawcy zależy od treści, formy i daty umowy oraz od tego, czy grunt został wydany. Jeżeli dzierżawca spełnia ustawowe warunki prawa pierwokupu, notariusz zawiadamia go o warunkowej umowie sprzedaży, a dzierżawca ma miesiąc na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeżeli warunki te nie są spełnione albo dzierżawca nie korzysta z prawa, w dalszej kolejności może aktualizować się prawo pierwokupu KOWR, z uwzględnieniem ustawowych wyjątków.

Terminy płatności, waloryzacja i zabezpieczenia umowy

Czynsz trzeba określić jednoznacznie. Może być pieniężny, wyrażony w określonej ilości zboża, powiązany ze wskaźnikiem albo ustalony jako część pożytków. Umowa powinna wskazywać termin, rachunek lub miejsce zapłaty, sposób dokumentowania świadczenia niepieniężnego, zasady waloryzacji oraz skutki opóźnienia. Jeżeli termin płatności nie został ustalony, zastosowanie mają reguły kodeksowe, które nie zawsze odpowiadają praktyce stron.

Warto dokładnie opisać rok dzierżawny. Może on odpowiadać rokowi kalendarzowemu, sezonowi agrotechnicznemu albo innemu okresowi, ale powinien mieć jednoznaczny początek i koniec. Ma to znaczenie przy wypowiedzeniu, rozliczeniu czynszu, pozostawionych zasiewach i wydaniu gruntu. Gdy umowa nie przewiduje innych zasad, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Przy zaległościach czynszowych wydzierżawiający nie powinien od razu składać oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Jeżeli dzierżawca pozostaje w zwłoce za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym ponad trzy miesiące, właściciel może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu dopiero po uprzedzeniu dzierżawcy i udzieleniu mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty. Pominięcie tego etapu może spowodować spór o skuteczność wypowiedzenia.

Strony powinny rozdzielić ustawowy obowiązek podatkowy od ekonomicznego ciężaru podatku. Przy prywatnej dzierżawie podatnikiem podatku rolnego najczęściej pozostaje właściciel, choć przepisy przewidują wyjątki, między innymi dla określonych umów związanych z ubezpieczeniem społecznym rolników oraz gruntów publicznych. W umowie można zobowiązać dzierżawcę do zwrotu właścicielowi równowartości podatku, ale takie postanowienie nie zawsze zmienia osobę podatnika wobec gminy.

Przychód osoby fizycznej z wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze co do zasady nie jest kwalifikowany tak samo jak zwykły najem prywatny. Opodatkowanie może się jednak zmienić, gdy grunt jest oddany na cele nierolnicze, na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej albo w ramach działalności gospodarczej. Dzierżawa gruntu przeznaczonego na cele rolnicze korzysta również z odrębnego zwolnienia w podatku VAT, lecz decydujące znaczenie ma faktyczny i umowny cel wykorzystania. Przy nietypowym przeznaczeniu lub mieszanym sposobie użytkowania warto uzyskać indywidualną ocenę podatkową.

W umowie można zastosować zabezpieczenia, takie jak kaucja, kara umowna za naruszenie obowiązków niepieniężnych, obowiązek posiadania ubezpieczenia, poręczenie, dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym albo szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy. Kara umowna nie powinna zabezpieczać samego obowiązku zapłaty czynszu, ponieważ w odniesieniu do świadczeń pieniężnych właściwym instrumentem są odsetki i inne dopuszczalne zabezpieczenia zapłaty.

Zaległości, wypowiedzenie i odzyskanie ziemi od dzierżawcy

Pierwszym krokiem powinno być zabezpieczenie dowodów: umowy i aneksów, potwierdzeń przelewów, korespondencji, zdjęć, protokołów, map, faktur za nakłady i dokumentów potwierdzających wydanie gruntu. Następnie należy wysłać drugiej stronie precyzyjne pismo opisujące naruszenie, żądanie, podstawę umowną, termin wykonania oraz konsekwencje braku reakcji. Pismo warto doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru.

Przy zaległym czynszu wezwanie powinno uwzględniać dodatkowy trzymiesięczny termin wymagany przez przepisy, jeżeli właściciel zamierza następnie wypowiedzieć umowę bez zachowania zwykłego terminu. Przy bezprawnym poddzierżawieniu, zmianie przeznaczenia gruntu, dewastacji albo odmowie zwrotu należy porównać przepisy ustawowe z postanowieniami umowy i ustalić, czy możliwe jest wypowiedzenie natychmiastowe, zwykłe wypowiedzenie, żądanie zaniechania naruszeń czy dochodzenie odszkodowania.

Jeżeli strony nie zawarły umowy na piśmie, spór nie jest z góry przegrany, ale trudniej wykazać czas trwania, wysokość czynszu, zakres działek i zgodę na określone działania. Dowodami mogą być przelewy, wiadomości, zeznania świadków, dokumenty dotyczące dopłat i faktyczne wykonywanie umowy. Długotrwałe korzystanie z cudzej ziemi nie oznacza automatycznie nabycia własności, a zależność między tytułem umownym i posiadaniem została szerzej wyjaśniona w materiale brak umowy dzierżawy a zasiedzenie gruntu.

Spór o zapłatę, zwrot gruntu, nakłady lub odszkodowanie może zostać skierowany do sądu cywilnego. Przed wniesieniem pozwu często opłaca się zaproponować ugodę lub mediację, zwłaszcza gdy strony muszą jeszcze rozliczyć trwający sezon, plony i zasiewy. Roszczenia trzeba jednak ocenić także pod kątem przedawnienia; niektóre roszczenia związane ze zwrotem rzeczy i nakładami mają krótkie terminy liczone od dnia zwrotu gruntu.

Jeżeli problem wynika z odmowy zgody KOWR na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem ustawowego okresu, należy przeanalizować treść decyzji, jej uzasadnienie i pouczenie o środku zaskarżenia. Termin i tryb działania wynikają z rodzaju rozstrzygnięcia oraz aktualnych przepisów administracyjnych. Nie należy podpisywać ani wykonywać umowy wbrew ograniczeniom tylko dlatego, że strony prywatnie uzgodniły jej warunki.

FAQ

Czy umowa dzierżawy ziemi rolnej musi być zawarta u notariusza?

Nie. Zwykła prywatna umowa dzierżawy nie wymaga aktu notarialnego. Forma notarialna lub czynność notariusza może być jednak przydatna do uzyskania daty pewnej, poświadczenia podpisów albo ustanowienia szczególnego zabezpieczenia.

Czy ustna dzierżawa zapewnia ochronę przy sporze o warunki umowy?

Może wywoływać skutki prawne, ale przy nieruchomości wydzierżawianej na okres dłuższy niż rok brak pisma powoduje istotne konsekwencje, w tym traktowanie umowy jako zawartej na czas nieoznaczony. Ustne ustalenia są też znacznie trudniejsze do udowodnienia.

Czy do wydzierżawienia prywatnej ziemi potrzebna jest zgoda KOWR?

Zasadniczo nie, ponieważ dzierżawa nie przenosi własności. Zgoda może być jednak potrzebna, gdy właściciel sam nabył nieruchomość rolną na warunkach ograniczających jej zbycie lub oddanie w posiadanie innej osobie przez ustawowy okres.

Czy dzierżawca ma zawsze prawo pierwokupu gruntu?

Nie. Ustawowe prawo pierwokupu wymaga łącznego spełnienia warunków, między innymi pisemnej umowy z datą pewną, wykonywanej co najmniej trzy lata, oraz wejścia nieruchomości do gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Trzeba również sprawdzić ustawowe wyjątki.

Kto płaci podatek rolny przy umowie dzierżawy ziemi?

Najczęściej podatnikiem wobec gminy pozostaje właściciel, choć ustawa przewiduje wyjątki. Strony mogą umówić się, że ekonomiczny koszt podatku ponosi dzierżawca, ale taki zapis nie zawsze zmienia osobę zobowiązaną publicznoprawnie.

Czy właściciel może wypowiedzieć umowę na czas oznaczony przed terminem?

Może to zrobić w przypadkach wynikających z ustawy lub wyraźnie określonych w umowie. Dlatego umowa powinna szczegółowo wymieniać podstawy wcześniejszego wypowiedzenia, na przykład zaległość czynszową, bezprawne poddzierżawienie, zmianę przeznaczenia lub rażące zaniedbanie gruntu.

Co dzieje się z zasiewami po zakończeniu dzierżawy?

Najlepiej uregulować to w umowie i protokole zwrotu. Kodeks cywilny przewiduje szczególne zasady rozliczenia zasiewów i czynszu, gdy dzierżawa kończy się w trakcie roku dzierżawnego, ale precyzyjne postanowienia umowne ograniczają ryzyko sporu.

Czy dzierżawca może oddać pole innej osobie?

Bez zgody wydzierżawiającego nie może poddzierżawić gruntu ani oddać go osobie trzeciej do bezpłatnego używania. Naruszenie tego zakazu może umożliwić właścicielowi wypowiedzenie dzierżawy bez zachowania terminów.

Podsumowanie

Bezpieczna umowa dzierżawy ziemi rolnej powinna zaczynać się od sprawdzenia stanu prawnego i dokładnego oznaczenia gruntu, a następnie regulować czas trwania, czynsz, przeznaczenie, dopłaty, podatki, nakłady, sprzedaż nieruchomości i zakończenie współpracy. Przy wieloletniej dzierżawie szczególne znaczenie mają forma pisemna, data pewna oraz prawidłowo opisane podstawy wypowiedzenia. Przed podpisaniem dokumentu trzeba też ustalić, czy właściciel nie jest objęty ograniczeniem w oddawaniu gruntu w posiadanie oraz czy planowany sposób korzystania pozostaje rolniczy.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 81, art. 660, art. 673, art. 678 oraz art. 693–709.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b i art. 3.
• Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym, w szczególności art. 3.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6.
• Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień – zwolnienie dla dzierżawy gruntów przeznaczonych na cele rolnicze.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.