Sprzedaż ziemi rolnej po rozwodzie, zgoda byłego małżonka i podział ceny

Rozwód kończy małżeństwo i powoduje ustanie wspólności ustawowej, ale nie zastępuje podziału majątku. Jeżeli działka rolna została wcześniej nabyta do majątku wspólnego, po rozwodzie nadal pozostaje elementem majątku, który trzeba rozliczyć. Dopiero umowa o podział majątku albo prawomocne orzeczenie sądu może przyznać ją na wyłączną własność jednemu z byłych małżonków.

Kolejny praktyczny aspekt wyjaśnia poradnik: rozwód a dotacje ARiMR.

Przed ustaleniem daty aktu notarialnego trzeba więc odpowiedzieć na trzy pytania: kto jest właścicielem według dokumentu nabycia i księgi wieczystej, czy doszło już do podziału majątku oraz czy do transakcji stosuje się ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi.

Kto może sprzedać ziemię rolną po rozwodzie?

Transakcję można przeprowadzić od razu po prawomocnym rozwodzie, jeżeli stan własności jest jasny i wszyscy uprawnieni uczestniczą w sprzedaży. Nie istnieje ogólny okres karencji tylko dlatego, że małżeństwo zostało rozwiązane. Problemem nie jest więc sam rozwód, lecz brak podziału majątku albo ograniczenia wynikające z przepisów rolnych.

Ziemia nadal w niepodzielonym majątku byłych małżonków

Jeżeli działka została kupiona w czasie małżeństwa do majątku wspólnego i nie została później podzielona, żaden z byłych małżonków nie powinien samodzielnie sprzedawać całej nieruchomości. W akcie notarialnym powinni wystąpić oboje jako sprzedający. Dopuszczalne jest także, aby jeden z nich reprezentował drugiego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w formie wymaganej do sprzedaży nieruchomości, czyli co do zasady w akcie notarialnym.

Jeżeli umowę podpisał sam małżonek niebędący właścicielem, skuteczność czynności omawia analiza dotycząca sprzedaży gruntu przez małżonka.

Po ustaniu wspólności do majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. Rozporządzenie przez jednego byłego małżonka udziałem w konkretnej działce bez zgody drugiego może okazać się bezskuteczne w takim zakresie, w jakim naruszałoby uprawnienia drugiej strony przy późniejszym podziale majątku. Dla kupującego jest to istotne ryzyko, dlatego bezpieczna sprzedaż całej działki wymaga udziału obu byłych małżonków albo wcześniejszego podziału.

Działka przyznana jednemu małżonkowi po podziale majątku

Jeżeli prawomocne postanowienie sądu albo notarialna umowa o podział majątku przyznały ziemię na wyłączną własność jednemu byłemu małżonkowi, może on zasadniczo sprzedać ją sam. Zgoda drugiej strony nie jest potrzebna, chyba że z dokumentu podziałowego wynika dodatkowe ograniczenie, nieruchomość jest obciążona prawem drugiej osoby albo wpis w księdze wieczystej nie został jeszcze dostosowany do rozstrzygnięcia i notariusz wymaga dodatkowych dokumentów.

Przed sprzedażą warto ujawnić nowego właściciela w księdze wieczystej. Samo prawomocne postanowienie o podziale majątku przenosi własność, jednak nieaktualny wpis może utrudnić finansowanie zakupu, badanie stanu prawnego i przygotowanie aktu.

Ziemia należała do majątku osobistego

Były małżonek nie uczestniczy w transakcji, jeżeli działka od początku stanowiła majątek osobisty sprzedającego, na przykład została nabyta przed ślubem, odziedziczona albo otrzymana w darowiźnie wyłącznie przez jednego małżonka. Trzeba jednak sprawdzić, czy w czasie małżeństwa nie doszło do rozszerzenia wspólności, darowizny udziału, wspólnego nabycia kolejnych działek lub nakładów, które mogą być przedmiotem odrębnych rozliczeń.

Własność, podział majątku i dokumenty do aktu sprzedaży

Sprzedaż ziemi rolnej wymaga aktu notarialnego. Notariusz bada tytuł własności, księgę wieczystą, status nieruchomości, sytuację byłych małżonków oraz to, czy kupujący może nabyć grunt na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zakres dokumentów zależy od powierzchni, przeznaczenia działki, sposobu nabycia i osoby kupującej.

Kiedy pojawia się procedura KOWR?

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego co do zasady nie stosuje się do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Przy nieruchomości od 0,3 ha do mniej niż 1 ha kupujący co do zasady nie potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, ale nadal trzeba sprawdzić, czy KOWR ma prawo pierwokupu. Przy większych areałach znaczenie ma między innymi status rolnika indywidualnego, miejsce położenia gospodarstwa, powierzchnia po nabyciu oraz ustawowe wyjątki.

Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu, strony najpierw zawierają u notariusza warunkową umowę sprzedaży. Notariusz zawiadamia KOWR, a Ośrodek ma miesiąc od otrzymania umowy na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Dopiero po niewykonaniu tego prawa można podpisać umowę przenoszącą własność na wybranego kupującego.

Znaczenie powierzchni i statusu nabywcy szerzej przedstawia poradnik sprzedaż ziemi rolnej 0,3 ha, 1 ha i więcej. Gdy kupującym ma być cudzoziemiec, dodatkowe zagadnienia omawia materiał obcokrajowiec z ue a zakup ziemi.

Trzeba też ustalić, kiedy obecni właściciele nabyli ziemię i czy ciąży na nich ustawowy pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz wcześniejszego zbycia lub oddania gruntu w posiadanie. Szersze omówienie tego zagadnienia zawiera artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat od nabycia. W konkretnym przypadku notariusz powinien sprawdzić, czy konieczna jest decyzja Dyrektora Generalnego KOWR.

Dokumenty dotyczące rozwodu i własności

Do kancelarii notarialnej należy przekazać dokumenty odpowiednio wcześniej. Podstawowy zestaw obejmuje zwykle:

• dowody osobiste albo paszporty stron, numery PESEL i dane o stanie cywilnym;
• akt notarialny, postanowienie sądu, akt własności ziemi, decyzję administracyjną lub inny dokument, na podstawie którego nabyto nieruchomość;
• odpis prawomocnego wyroku rozwodowego, jeżeli stan cywilny lub data ustania wspólności nie wynika z innych dokumentów dostępnych notariuszowi;
• umowę o podział majątku albo prawomocne postanowienie sądu z klauzulą prawomocności, jeżeli działka została przyznana jednemu byłemu małżonkowi;
• numer księgi wieczystej oraz dokumenty potrzebne do wykreślenia hipotek, roszczeń lub innych obciążeń;
• wypis z rejestru gruntów, a gdy jest potrzebny także wyrys z mapy ewidencyjnej;
• zaświadczenia dotyczące miejscowego planu, rewitalizacji, lasów, dostępu do drogi albo przeznaczenia terenu, jeżeli wymaga ich stan nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające status kupującego jako rolnika indywidualnego albo podstawę ustawowego wyjątku;
• decyzję KOWR, gdy zgoda na nabycie lub wcześniejsze zbycie jest wymagana.

Brak zgody byłego małżonka i ryzyko nieważnej transakcji

Największym ryzykiem dla kupującego jest zawarcie umowy z osobą, która nie może samodzielnie rozporządzić całą nieruchomością. Informacja, że były małżonek „zgadza się na sprzedaż”, nie zastępuje jego obecności przy akcie ani prawidłowego pełnomocnictwa. Kupujący powinien żądać dokumentu podziału majątku albo podpisu wszystkich osób uprawnionych.

Drugim ryzykiem jest nieprawidłowe pominięcie KOWR. Bezwarunkowa sprzedaż dokonana mimo ustawowego prawa pierwokupu albo czynność sprzeczna z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego może być nieważna. Nie można więc bezpiecznie zastąpić procedury KOWR prostym oświadczeniem stron, że działka „nie jest już rolna”, jeżeli dokumenty i stan prawny wskazują inaczej.

Sprzedający powinien z kolei zabezpieczyć zapłatę ceny. Jeżeli kupujący korzysta z kredytu, akt musi precyzyjnie opisywać termin uruchomienia środków, rachunki do spłaty hipotek oraz warunki wydania nieruchomości. Przy płatności odroczonej warto rozważyć poddanie się przez kupującego egzekucji w akcie notarialnym, ustanowienie hipoteki albo depozyt notarialny.

Uzupełniające informacje znajdują się w materiale: sprzedaż ziemi z hipoteką.

Jeżeli byli małżonkowie chcą rozłożyć zapłatę na etapy, potrzebne są szczególnie dokładne zabezpieczenia. Praktyczne rozwiązania dla takiej konstrukcji przedstawia artykuł sprzedaż działki rolnej na raty.

Co powinno znaleźć się w umowie?

Umowa powinna identyfikować wszystkich sprzedających, podstawę ich własności i stan cywilny, a także zawierać oświadczenia wymagane przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku byłych małżonków szczególnie ważne są postanowienia dotyczące ceny:

• łączna cena oraz ewentualne przypisanie części ceny do poszczególnych działek;
• kwota należna każdemu ze sprzedających albo jednoznaczna dyspozycja wypłaty;
• numery rachunków i terminy przelewów;
• sposób zaliczenia zadatku lub zaliczki;
• spłata kredytu hipotecznego i kolejność płatności;
• skutki wykonania prawa pierwokupu przez KOWR;
• termin wydania nieruchomości, rozliczenie pożytków, dopłat, podatku rolnego i umów dzierżawy;
• zabezpieczenia na wypadek opóźnienia kupującego.

Podział ceny, PIT, PCC i zabezpieczenia rozliczeń

Jak podzielić cenę między byłych małżonków?

Jeżeli ziemia nie została wcześniej podzielona i oboje byli małżonkowie sprzedają ją wspólnie, mogą w akcie uzgodnić, na jakie rachunki i w jakich kwotach kupujący ma zapłacić cenę. Najczęściej stosuje się podział po połowie, ponieważ udziały w majątku wspólnym są co do zasady równe. Nie jest to jednak reguła bez wyjątków.

Jeden z byłych małżonków może żądać ustalenia nierównych udziałów, jeżeli istnieją ważne powody i małżonkowie w różnym stopniu przyczynili się do powstania majątku wspólnego. Rozliczeniu mogą podlegać także nakłady z majątku osobistego, spłacone wspólne zobowiązania, pobrane po rozwodzie pożytki albo samodzielne korzystanie z nieruchomości. Jeżeli strony nie są zgodne, notariusz nie rozstrzygnie tego sporu. Bezpiecznym rozwiązaniem jest wcześniejsza ugoda lub sądowy podział majątku.

Gdy działka została już przyznana jednemu byłemu małżonkowi ze spłatą na rzecz drugiego, cena sprzedaży należy do wyłącznego właściciela. Obowiązek spłaty drugiej strony wynika wówczas z umowy lub orzeczenia o podziale majątku i powinien być wykonany zgodnie z określonym tam terminem, niezależnie od tego, za jaką cenę właściciel później sprzeda ziemię.

PIT po sprzedaży

Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jeżeli ziemię nabyto do majątku wspólnego, a po rozwodzie przyznano ją jednemu małżonkowi, termin liczy się od pierwotnego nabycia do majątku wspólnego, a nie od późniejszego podziału majątku.

Sprzedaż po upływie pięciu lat nie stanowi źródła przychodu w PIT. Sprzedaż wcześniejsza wymaga co do zasady złożenia PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku i opodatkowania dochodu stawką 19%. Każdy były małżonek rozlicza własny udział w przychodzie i kosztach. Możliwe jest zwolnienie mieszkaniowe, jeżeli warunki ustawowe zostaną spełnione, a przy sprzedaży gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego należy odrębnie zbadać zwolnienie dotyczące gruntów, które w związku ze sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego.

PCC, VAT i koszty aktu

Przy typowej sprzedaży prywatnej kupujący płaci 2% podatku od czynności cywilnoprawnych od wartości rynkowej nieruchomości, a podatek pobiera notariusz. Zwolnienie dotyczące gruntów tworzących lub powiększających gospodarstwo rolne wymaga spełnienia szczegółowych warunków powierzchniowych, prowadzenia gospodarstwa przez wymagany okres oraz limitów pomocy de minimis, dlatego nie działa automatycznie przy każdej sprzedaży ziemi rolnej.

Jeżeli sprzedaż podlega VAT albo zachodzą szczególne okoliczności związane z działalnością gospodarczą sprzedającego, rozliczenie może wyglądać inaczej. Przed ustaleniem ceny netto lub brutto warto zweryfikować status podatkowy stron, zwłaszcza przy gruntach przeznaczonych pod zabudowę, podzielonych na wiele działek albo aktywnie przygotowywanych do sprzedaży.

Terminy, których nie należy przeoczyć

• KOWR ma miesiąc od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży na wykonanie prawa pierwokupu.
• PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, jeżeli transakcja podlega rozliczeniu.
• Na własne cele mieszkaniowe przy uldze mieszkaniowej przychód należy przeznaczyć w ustawowym terminie trzech lat, liczonym od końca roku sprzedaży.
• Terminy zapłaty ceny, wydania gruntu, wykreślenia hipoteki i rozliczenia dopłat należy wpisać do aktu konkretnymi datami lub zdarzeniami możliwymi do udokumentowania.

Zastępcza zgoda sądu lub spór o sprzedaż gruntu

Jeżeli jeden były małżonek odmawia wspólnej sprzedaży, drugi nie może sam przenieść na kupującego własności całej działki. Najpierw warto zaproponować pisemne porozumienie obejmujące minimalną cenę, podział wpływów, koszty podatkowe, termin wydania gruntu i sposób spłaty zobowiązań. Często spór dotyczy nie samej sprzedaży, lecz obawy, że druga strona zatrzyma cenę albo zaniży wartość nieruchomości.

Gdy porozumienie jest niemożliwe, należy złożyć wniosek o podział majątku wspólnego do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia majątku. W tym postępowaniu można żądać przyznania ziemi jednej osobie ze spłatą, fizycznego podziału działek, a gdy inne rozwiązanie nie jest możliwe lub celowe, sprzedaży i podziału uzyskanej kwoty. Sąd rozstrzyga również o nierównych udziałach oraz rozliczeniu nakładów i innych świadczeń, jeżeli zgłoszono odpowiednie żądania.

Sądowa sprzedaż w toku podziału majątku może prowadzić do uzyskania niższej ceny niż sprzedaż rynkowa uzgodniona przez strony. Z tego powodu nawet po rozpoczęciu sprawy warto rozważyć ugodę sądową albo notarialną umowę podziałową, w której działka zostanie przyznana jednej osobie z obowiązkiem spłaty.

Jeżeli została już zawarta umowa przedwstępna, trzeba sprawdzić, kto ją podpisał i w jakiej formie. Kupujący nie uzyska skutecznie własności całej nieruchomości od osoby, która nie jest jedynym uprawnionym. Roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, zwrot zadatku, zapłatę podwójnego zadatku lub odszkodowanie zależą od treści umowy, wiedzy stron o stanie własności oraz przyczyny niedojścia transakcji do skutku.

FAQ

Czy po rozwodzie wystarczy pisemna zgoda byłego małżonka na sprzedaż?

Jeżeli ziemia nadal należy do niepodzielonego majątku, zwykła pisemna zgoda nie jest najlepszym rozwiązaniem. Oboje byli małżonkowie powinni podpisać akt notarialny jako sprzedający albo jeden powinien działać na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa notarialnego.

Czy osoba wpisana w księdze wieczystej może sprzedać ziemię sama?

Nie zawsze. Wpis może być nieaktualny albo nie odzwierciedlać skutków ustania wspólności i podziału majątku. Notariusz bada nie tylko księgę wieczystą, lecz także dokument nabycia, wyrok rozwodowy i dokumenty podziałowe.

Czy cenę trzeba podzielić dokładnie po połowie?

Nie. Równe udziały są zasadą wyjściową, ale byli małżonkowie mogą zgodnie ustalić inny sposób wypłaty. W sporze o nierówne udziały, nakłady lub długi rozstrzyga sąd w postępowaniu o podział majątku.

Czy rozwód rozpoczyna nowy pięcioletni termin podatkowy?

Nie. Jeżeli nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego, a później przypadła jednemu małżonkowi w podziale, pięć lat liczy się od końca roku pierwotnego nabycia do majątku wspólnego.

Czy sprzedaż ziemi po rozwodzie wymaga zgody KOWR?

Nie. Zależy to od powierzchni, statusu kupującego, sposobu nabycia i ustawowych wyjątków. Brak obowiązku uzyskania zgody nie zawsze oznacza jednak brak prawa pierwokupu KOWR.

Co się stanie, jeżeli KOWR wykona prawo pierwokupu?

KOWR wstępuje w miejsce kupującego na warunkach określonych w warunkowej umowie sprzedaży. Sprzedający otrzymują cenę zgodnie z umową, ale własność nabywa Skarb Państwa reprezentowany przez KOWR.

Czy jeden były małżonek może sprzedać tylko swój udział?

Taka czynność wymaga ostrożności. Do czasu podziału majątku rozporządzenie udziałem w konkretnej nieruchomości bez zgody drugiej strony może być bezskuteczne w zakresie naruszającym jej prawa przy podziale. Dodatkowo nabycie udziału w ziemi rolnej podlega ograniczeniom ustawy rolnej.

Co zrobić, gdy były małżonek blokuje sprzedaż?

Można zaproponować wycenę, ugodę i zabezpieczony sposób podziału ceny. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, pozostaje wniosek o podział majątku z żądaniem przyznania ziemi jednej osobie, podziału fizycznego albo sprzedaży.

Podsumowanie

Przed sprzedażą ziemi rolnej po rozwodzie trzeba najpierw ustalić, czy działka została już przyznana jednemu byłemu małżonkowi, czy nadal należy do niepodzielonego majątku. W drugim przypadku najbezpieczniejsza jest wspólna sprzedaż przez obie strony oraz jednoznaczne wpisanie do aktu sposobu wypłaty ceny. Równolegle notariusz powinien zweryfikować powierzchnię gruntu, status kupującego, uprawnienia KOWR i ewentualny zakaz wcześniejszego zbycia. Jeżeli istnieje spór o własność, udziały lub rozliczenia, należy go rozwiązać przed podpisaniem umowy z kupującym albo w postępowaniu o podział majątku.

Źródła

• Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 43, art. 45 i art. 46.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 158, art. 1035 i art. 1036.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 1a, art. 2a, art. 2b, art. 3 i art. 9.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 6, art. 21 ust. 1 pkt 28 i 131 oraz art. 30e.
• Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 566 i art. 567.
• Materiały informacyjne Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa dotyczące pierwokupu, zgód i obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.